Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Seit dem 1.12.2020 richtet sich der Anspruch des Wohnungseigentümers auf Erstellung der Jahresabrechnung gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K macht gegen Bauträger B einen Vorschussanspruch für Mangelbeseitigungskosten sowie Schadensersatz wegen behaupteter Mängel geltend. B hatte die Wohnungseigentumsanlage im Jahr 1988 errichtet. In den mit den Erwerbern abgeschlossenen Kaufverträgen ist zur Abnahme das Folgende geregelt: "Das gemeinschaftliche Eigentum wird für die Wohn...mehr

Eine vom Verwalter namens der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ausgesprochene Kündigung des mit einem Wohnungseigentümer geschlossenen (Hausmeister-)Arbeitsvertrags ist grundsätzlich von der Vertretungsmacht nach § 9b Abs. 1 WEG umfasst. Der im Innenverhältnis fehlende Beschluss der Wohnungseigentümer führt nicht zur Unwirksamkeit der Kündigung nach § 180 BGB.mehr

Die Wohnungseigentümer beschließen zu TOP 2 wie folgt: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt, dass es den Eigentümern für die nächsten Eigentümerversammlungen gemäß § 23 Absatz 1 Satz 2 Wohnungseigentumsgesetz gestattet ist, an der Versammlung auch ohne physische Anwesenheit am Versammlungsort teilzunehmen und dabei im Wege einer elektronischen Kommunikation: 1. die...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob die Wohnungseigentümer – gegebenenfalls nach § 20 Abs. 1 WEG – beschließen können, eine Einrichtung bloß stillzulegen. Begriff der Verwaltung Es ist kein Gegenstand der Verwaltung, das gemeinschaftliche Eigentum aufzugeben. Gemeinschaftliches Eigentum kann auch nicht dadurch – wirtschaftlich betrachtet – aufgegeben werden, dass ...mehr

Die Verwaltung lädt die Wohnungseigentümer zu einer Versammlung in ihr Verwalterbüro nach Norderstedt, um dort die Versammlung abzuhalten. Die Wohnungseigentumsanlage befindet sich südlich von Norderstedt in Hamburg. Als Versammlungszeit bestimmt die Verwaltung 17:00 Uhr an einem Werktag. Gegen die auf der Versammlung gefassten Beschlüsse geht Wohnungseigentümer K vor. Er be...mehr

Das LAG verneint die Frage! Die Kündigungserklärung sei von der gesetzlichen Vertretungsmacht der Verwalterin nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gedeckt. Auch wenn man davon ausgehe, dass die von der Verwalterin im Namen der Beklagten ausgesprochene Kündigung des mit dem Kläger bestehenden Arbeitsverhältnisses im Innenverhältnis zur Beklagten nicht von der Geschäftsführungsbefugnis...mehr

Das LG meint, ein Beschluss nach § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG oder § 21 Abs. 5 Satz 1 WEG sei nicht ersichtlich und könne daher nicht angegriffen werden. Der Umlageschlüssel sei nach der Bekanntgabe des Abstimmungsergebnisses mitgeteilt worden. Die Abstimmung habe ihn nicht erfasst. Die Berufung habe hingegen Erfolg, soweit sich K gegen den Beschluss über die Sonderumlage wende. E...mehr

Mit einem geringen Erfolg! Die Beschlüsse seien auf der Grundlage des Parteivorbringens zwar anfechtbar gewesen, aber nicht nichtig. Ein Beschluss, mit dem die Wohnungseigentümer im Einzelfall – bezogen auf eine konkrete Jahresabrechnung – von den Vorgaben der Heizkostenverordnung abwichen, sei nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar (Hinweis auf BGH, Urteil v. 22.6.2018...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B und B1 gesamtschuldnerisch auf Zahlung von Vor- und Nachschüssen in Anspruch. Die Nachschüsse sind im Jahr 2018 und 2020 begründet worden, die Vorschüsse 2016 und 2017. B und B1 wenden für 2018 Verjährung ein. Ferner meinen sie, die Beschlüsse seien nichtig. Die Jahresabrechnungen enthielten Contracting-Geb...mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Es liege keine grundlegende Umgestaltung vor. Grundlegend sei eine Umgestaltung nur dann, wenn sie der Wohnungseigentumsanlage als Ganzes unter Gesamtbetrachtung aller Umstände des Einzelfalls ein neues Gepräge gebe. Dies sei nicht der Fall. Bezugspunkt sei dabei nicht nur der rechte Seitenflügel mit der Dachterrasse im 3. Obergeschoss...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K beantragt unter anderem, Wohnungseigentümer B zur Zahlung fälliger Vorschüsse zur Kostentragung für Zeiträume von August 2022 bis April 2023 von insgesamt 1.926,36 EUR (Antrag zu 1) und zur Zahlung künftig – ab 5.5.2023 – fälliger Vorschüsse von monatlich 236,73 EUR zu verurteilen, bis wirksam über neue Vorschüsse beschlossen sei. De...mehr

Die Wohnungseigentümer fassen zu TOP 1 folgenden Beschluss: "Die Wohnungseigentümergemeinschaft genehmigt die Montage einer Split-Klimaanlage innerhalb des Balkonbereichs und die dazu benötigte Kernbohrung durch die Außenwand. Die Montage muss fachgerecht ausgeführt werden. Die Kosten trägt der jeweilige Eigentümer der Wohnung. Künftige Wartungs- und Instandhaltungskosten ei...mehr

In der Einladung zur Versammlung heißt es: "Nur der im Grundbuch eingetragene Eigentümer oder sein Vollmachtnehmer haben das Recht zur Teilnahme und Abstimmung. Ehepartner, Verwandte, Berater usw. sind zur Versammlung nur dann zugelassen, wenn der Eigentümer aufgrund körperlicher Gebrechen ohne Hilfsperson selbst an der Versammlung nicht teilnehmen könnte. Es wird noch einma...mehr

Die Versammlung beginnt, wie angekündigt, um 17:00 Uhr im Verwalterbüro. Mit ihrem Beginn werden die Türen verschlossen. Die Wohnungseigentümer fassen mehrere Beschlüsse. Gegen diese geht Wohnungseigentümer K vor. Er trägt vor, er habe die auswärtig liegende Versammlungsstätte verkehrsbedingt erst um 17:05 Uhr erreicht. Er habe die Versammlungsstätte nicht betreten können, w...mehr

Das AG meint, der Beschluss zu TOP 2 entspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Er sei weder nichtig noch anfechtbar. Er sei insbesondere hinreichend bestimmt und konkret gefasst. Er greife nicht in den unantastbaren Kernbereich der Wohnungseigentümer ein. Selbst wenn an dem Beschluss und der Erörterung Wohnungseigentümer online teilgenommen hätten, begründe dies keine Nic...mehr

Wohnungseigentümer K verklagt im Jahr 2018 die Verwalterin B1 auf Erstellung und Übergabe der Gesamtjahresabrechnung sowie der Einzeljahresabrechnungen für seine 2 Wohnungseigentumsrechte für das Jahr 2016. Das AG verurteilt B1 im November 2019 unter Klageabweisung im Übrigen, die Heizkostenabrechnungen für die Wohnungen des Klägers für das Jahr 2016 zu erstellen und vorzule...mehr

Problemüberblick In dem Fall geht es um die Frage, ob sich der Gebührenstreitwert für eine Klage auf Zahlung künftiger Vorschüsse (§ 258 ZPO) gemäß § 48 Abs. 1 Satz 1 GKG in Verbindung mit § 9 ZPO nach dem 3,5-fachen Jahresbetrag richtet, wenn es eine Fortgeltungsklausel gibt. Das wird gegen LG Karlsruhe, Beschluss v. 8.7.2022, 11 T 42/22, mit Anm. Elzer, ZMR 2022, 922, und m...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, wann die Verjährung für Vor- und Nachschüsse beginnt. Hausgeld und Verjährung Die Ansprüche auf Zahlung von Hausgeld verjähren nach § 195 BGB grundsätzlich in 3 Jahren. Die Verjährungsfrist beginnt am Ende des Jahres, in dem das jeweilige Hausgeld fällig war (§ 199 Abs. 1 BGB). Der Beschluss nach § 28 Abs. 2 Satz 1 WEG führt nicht ...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer K verlangt von Wohnungseigentümer B im Wege der einstweiligen Verfügung, es zu unterlassen, eine Brandschutztür einzubauen, für die es keine Gestattung gebe. B meint, zum Einbau ohne Gestattung berechtigt zu sein. Er habe das Dach-/Speichergeschoss zur Nutzung für Wohnzwecke ausgebaut. Der Einbau der Brandschutztür beruhe auf Auflagen,...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Kläger sei in nicht zumutbarer Weise von der Teilnahme an der Versammlung ausgeschlossen gewesen. Die Verwaltung habe keine ausreichenden Mittel vorgesehen, Wohnungseigentümer auch nach dem Verschluss der Türen noch einzulassen. Zu solchen Mitteln zählten die Benutzung einer funktionierenden und wahrnehmbaren Klingel oder eine telefonisch...mehr

Beschließen die Wohnungseigentümer eine Teilnahme an der Versammlung im Wege elektronischer Kommunikation (§ 23 Abs. 1 Satz 2 WEG), ist es grundsätzlich ausreichend, wenn eine Regelung über den Umfang der Gestattung und die davon erfassten Eigentümerrechte getroffen wird. Eine ordnungsmäßige Verwaltung erfordert dagegen regelmäßig keine Beschlussfassung über das zu nutzende ...mehr

Das AG sieht das nicht so und kann daher keine formalen Beschlussmängel erkennen. Zwar liege der Versammlungsort außerhalb von Hamburg und sogar in einer anderen politischen Gemeinde. Der 14 km entfernte Versammlungsort sei aber mit dem PKW in 30 Minuten und mit dem öffentlichen Personennahverkehr in 50 Minuten zu erreichen. Dies sei zumutbar. Auch die Versammlungszeit entsp...mehr

Klagt die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer künftig fällig werdende Vorschüsse ein, bis wirksam über neue Vorschüsse beschlossen ist, bemisst sich der Gebührenwert für diesen Antrag nicht mit dem 3,5-fachen Jahresbetrag, wenn der Wirtschaftsplan typischerweise jährlich angepasst wird.mehr

Am 28.9.2018 findet eine Versammlung statt, an der Wohnungseigentümer K nicht teilnimmt. K behauptet, er sei nicht eingeladen worden. Gegen mehrere in der Versammlung gefasste Beschlüsse wendet sich K mit seiner Anfechtungsklage. Das AG erklärt den Beschluss zu TOP 4 (Einzelabrechnung 2016/2017) in der Position "Kosten im Sondereigentum" in Höhe von 12,90 EUR für ungültig. I...mehr

Für jeden Wohnungseigentümer muss nicht nur bis zum Beginn einer Versammlung, sondern auch während der Versammlung die Möglichkeit bestehen, die Versammlungsstätte zu erreichen. Ist der Zugang nicht ohne Weiteres möglich, zum Beispiel weil die Eingangstüren bei Versammlungsbeginn verschlossen werden, muss durch Inanspruchnahme gebräuchlicher Mittel die Möglichkeit bestehen, ...mehr

Wird einem Wohnungseigentümer der Einbau eines technischen Geräts gestattet (hier: Klimaanlage), sind bei der Prüfung der Ordnungsmäßigkeit nicht nur die Nachteile durch den unmittelbaren Einbau zu berücksichtigen, sondern auch die Nachteile, die bei einem bestimmungsgemäßen Gebrauch zu erwarten sind.mehr

Der Antrag hat Erfolg! K habe einen Verfügungsgrund glaubhaft gemacht. Dies meine, dass der angefochtene Beschluss mit hoher Wahrscheinlichkeit keiner ordnungsmäßigen Verwaltung oder Benutzung entspreche. Ein Antragsteller müsse wesentliche Nachteile im Sinne von § 940 ZPO glaubhaft machen, die abgewendet werden müssten. Hierbei habe das Gericht zu bedenken, dass der Mechani...mehr

Das AG sieht das auch so! Der Beschluss, mit dem eine bauliche Veränderung gestattet werde, müsse aus sich heraus genau, klar und deutlich erkennen lassen, was gelte. Dazu müsse er so ausführlich wie nötig beschreiben, was gebaut werden solle. Ob eine allgemeine Gestattung, nach der es im Belieben des Bauwilligen stehe, wie und was er im Einzelnen baue ("Blankett-Zustimmung"...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Das Klimagerät benachteilige K im Sinne von § 20 Abs. 4 Halbsatz 1 WEG unbillig. Für die Annahme eines unbilligen Nachteils genüge es zwar nicht, dass sich ein verständiger Durchschnittseigentümer nach der Verkehrsanschauung nachvollziehbar beeinträchtigt fühle. Eine unbillige Benac...mehr

Das OLG bejaht die Frage! Denn die Abnahmeerklärung des S sei unwirksam. Eine Vertragsklausel zur Abnahme durch einen von der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zu bestimmenden Sachverständigen sei jedenfalls dann unwirksam, wenn sie dem einzelnen Erwerber nicht die Möglichkeit offenlasse, das gemeinschaftliche Eigentum selbst abzunehmen oder von einer Vertrauensperson eige...mehr

Das LG meint, B müsse die Kosten tragen! Bei dem Austausch der Wohnungseingangs- gegen eine Brandschutztür handele um sich um eine bauliche Veränderung und nicht um die Realisierung eines Erstherstellungsanspruchs. Bei einem Erstherstellungsanspruch gehe es um die vollständige erstmalige Errichtung bzw. entsprechende Ausstattung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Baumaßn...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Nichtzulassungsbeschwerde zulässig ist. Dies ist nur der Fall, wenn der Wert der mit der Revision geltend zu machenden Beschwer 20.000 EUR übersteigt oder das Berufungsgericht die Berufung als unzulässig verworfen hat. Um den Betrag zu erreichen, ist frühzeitig Vorsorge zu treffen. Über die Frage erst im Verfahren der Nic...mehr

Unter diese Gruppe fallen die in § 9 Abs. 1 UStG abschließend genannten steuerfreien Umsätze. Ein Verzicht ist grundsätzlich nur möglich, wenn der Umsatz an einen anderen Unternehmer für dessen Unternehmen ausgeführt wird. Hierbei handelt es sich um steuerfreie Umsätze nach § 4 Nr. 8 Buchst. a–g UStG, z. B. Gewährung und Vermittlung von Krediten § 4 Nr. 9 Buchst. a UStG, z. B....mehr

Schließt die GdWE einen Vertrag, schuldet sie die Erfüllung der Vertragspflichten. Die GdWE kann ferner aus einem gesetzlichen Schuldverhältnis verpflichtet sein. Die GdWE kann beispielsweise "Geschäftsherrin" einer Geschäftsführung ohne Auftrag sein oder sie kann zu Unrecht bereichert sein oder aus einen Delikt Schadensersatz schulden. Für solche und andere Verbindlichkeiten...mehr

Hat die GdWE keinen Verwalter, wird sie nach § 9b Abs. 1 Satz 2 WEG durch die Wohnungseigentümer gemeinschaftlich vertreten. Die GdWE hat keinen Verwalter, wenn die Wohnungseigentümer keinen bestellt haben. Ferner dann, wenn seine Amtszeit abgelaufen ist, der Verwalter das Amt niedergelegt hat oder seine Bestellung für unwirksam oder für nichtig erklärt wurde. Dasselbe gilt b...mehr

§ 9b Abs. 2 WEG gibt eine Beschlusskompetenz, für die GdWE einen Wohnungseigentümer als Vertreter gegenüber dem Verwalter zu bestimmen. Bestimmen die Wohnungseigentümer einen Dritten, z. B. einen Rechtsanwalt, ist der Beschluss nichtig.mehr

Zusammenfassung Überblick Das Thema "Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3. 1 Überblick Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist im Rahmen des Verbandsrechts keiner bekannten Rechtsform eindeutig zuzuordnen. Sie ist nach ...mehr

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich als Organ durch einen wirksam bestellten Verwalter vertreten. Einer zusätzlichen besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Grundstückskauf- oder Darlehensverträge Anders ist es bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. Bei diesen kann der Verwalter die GdWE ausnahmsweise ...mehr

Die GdWE ist grundsätzlich in sämtlichen Bereichen rechtsfähig. Ein Beispiel hierfür sind das Erb- und das Grundbuchrecht. Soweit die GdWE Rechte erwirbt und/oder Pflichten eingeht, ist sie selbst berechtigt und verpflichtet, nicht die Wohnungseigentümer. Neben der GdWE können die Wohnungseigentümer aber haften (siehe dazu unten Kap. B.I.3.7).mehr

Die Person des Vorsitzenden ergibt sich aus einem Beschluss der Wohnungseigentümer oder der Verwaltungsbeiräte. § 9b Abs. 2 WEG räumt nur eine Vertretungsmacht ein. Die entsprechende Willensbildungskompetenz müssen die Wohnungseigentümer nach § 19 Abs. 1 WEG ausüben, z. B. für die Inhalte des Verwaltervertrags. § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist nach h. M. nicht anwendbar.[1] Der Vor...mehr

Zur GdWE und ihrer Rechtsform können allerdings bestimmte, allgemeingültige Aussagen jenseits einer Einordnung getroffen werden. Allgemeingültige Aussagen zur Rechtsform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die GdWE ist Grundrechtsträgerin.[1] Die GdWE ist von den Wohnungseigentümern und wohl auch der GdWE am Miteigentum zu unterscheiden. Dies folgt u. a. aus § 9a Abs. 3 WE...mehr

Die GdWE entsteht nach § 9a Abs. 1 Satz 2 WEG mit Anlegung der Wohnungsgrundbücher. Dieser frühe Entstehungszeitpunkt gilt auch im Fall des § 8 WEG. Solange es neben dem Aufteiler keine wenigstens werdenden Wohnungseigentümer (§ 8 Abs. 3 WEG) gibt, kann der Aufteiler daher in Ein-Personen-Universalversammlungen jeden denkbaren Beschluss fassen, z. B. einen Verwalter bestelle...mehr

Überblick Das Thema "Rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer" nennt Anlage 1 zu § 1 Satz 1 ZertVerwV in Ziff. 2.1.3. Der DIHK-Rahmenplan (Stand März 2022) taxiert diesen Prüfungsgegenstand mit S+M/3.mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) ist im Rahmen des Verbandsrechts keiner bekannten Rechtsform eindeutig zuzuordnen. Sie ist nach h. M. ein Verband "eigener Art". Die Frage, ob es dennoch möglich ist, Bestimmungen des Körperschafts- oder des Personengesellschaftsrechts auf die GdWE anzuwenden, kann also nur im Einzelfall beantwortet werden.mehr

Der Verwalter kann nach § 181 BGB im Namen der GdWE mit sich im eigenen Namen oder als Vertreter der GdWE ein Rechtsgeschäft grundsätzlich nicht vornehmen, es sei denn, dass das Rechtsgeschäft ausschließlich in der Erfüllung einer Verbindlichkeit besteht. Die Wohnungseigentümer können etwas anderes bestimmen, auch durch Beschluss. Der in § 181 BGB enthaltene Rechtsgrundsatz ...mehr

Den Willen der GdWE bilden grundsätzlich die Wohnungseigentümer durch Vereinbarungen oder Beschlüsse. Etwas Anderes gilt im Anwendungsbereich des § 27 WEG. Danach kann auch der Verwalter zu einer Willensbildung berufen sein. Dies ist der Fall, wenn eine Maßnahme eine untergeordnete Bedeutung hat und nicht zu erheblichen Verpflichtungen führt, oder wenn eine Maßnahme zur Wahru...mehr

Eine Vertretung der GdWE durch den Verwalter ist nur dann unwirksam, wenn der Verwalter gegenüber Dritten seine Vertretungsmacht ausnahmsweise missbraucht. Nachteiliger Vertrag Schließt der Verwalter im Einvernehmen mit einem Vertragspartner der GdWE einen Vertrag zu deren Nachteil, verstößt dieser Vertrag gegen die guten Sitten und ist nichtig. Erhebt der Verwalter hingegen i...mehr

2.1 Einzelheiten Zur GdWE und ihrer Rechtsform können allerdings bestimmte, allgemeingültige Aussagen jenseits einer Einordnung getroffen werden. Allgemeingültige Aussagen zur Rechtsform der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Die GdWE ist Grundrechtsträgerin.[1] Die GdWE ist von den Wohnungseigentümern und wohl auch der GdWE am Miteigentum zu unterscheiden. Dies folgt u. a. au...mehr

Die GdWE wird nach § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Es gibt bereits neuen Verwalter oder noch einen alten Verwalter Gibt es bereits einen neuen Verwalter, dürfte § 9b Abs. 2 WEG nicht anwendbar sein. Denn diese Bestimmung will nur regeln, was gilt, w...mehr