Fachbeiträge & Kommentare zu Wohnungseigentum

Die GdWE geht unter, wenn die Sondereigentumsrechte gem. § 4 WEG aufgehoben werden, oder auf Antrag eines Eigentümers, wenn sich sämtliche Wohnungseigentumsrechte in einer Person vereinigen. Mit dem Untergang der GdWE endet die Bestellung der Verwaltung.mehr

6.1.1 Allgemeines Die GdWE wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich als Organ durch einen wirksam bestellten Verwalter vertreten. Einer zusätzlichen besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Grundstückskauf- oder Darlehensverträge Anders ist es bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. Bei diesen kann der Verwalter die Gd...mehr

6.1 Verwalter 6.1.1 Allgemeines Die GdWE wird nach § 9b Abs. 1 Satz 1 WEG gerichtlich und außergerichtlich als Organ durch einen wirksam bestellten Verwalter vertreten. Einer zusätzlichen besonderen Ermächtigung durch die Wohnungseigentümer bedarf es nicht. Grundstückskauf- oder Darlehensverträge Anders ist es bei Grundstückskauf- oder Darlehensverträgen. Bei diesen kann der Ver...mehr

6.3.1 Überblick Die GdWE wird nach § 9b Abs. 2 WEG gegenüber dem Verwalter durch den Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats oder einen durch Beschluss dazu ermächtigten Wohnungseigentümer vertreten. Es gibt bereits neuen Verwalter oder noch einen alten Verwalter Gibt es bereits einen neuen Verwalter, dürfte § 9b Abs. 2 WEG nicht anwendbar sein. Denn diese Bestimmung will nur rege...mehr

Die GdWE war nach h. M. bis zum 1.12.2020 einem Verbraucher gleichzustellen, wenn ihr wenigstens ein Verbraucher angehört und sie ein Rechtsgeschäft zu einem Zweck abschließt, der weder einer gewerblichen noch einer selbstständigen beruflichen Tätigkeit dient.[1] Ob dies weiterhin gilt, ist noch nicht gesichert.[2]mehr

Die GdWE kann sowohl außerhalb als auch in der von ihr verwalteten Wohnungseigentumsanlage Immobiliarvermögen erwerben.[1] Ferner kann die GdWE Wohnungseigentümerin in einer anderen Wohnungseigentumsanlage werden.[2] Will die GdWE eine Vielzahl von Wohnungseigentumsrechten erwerben, ist das im Einzelfall nicht mehr ordnungsmäßig. Auch der Erwerb von Immobiliareigentum zu Erw...mehr

§ 9b Abs. 1 WEG meint den Grundstückskaufvertrag. Darunter sind alle Verträge zu verstehen, die einem Erwerb oder der Veräußerung von Grundstückseigentum gleichkommen, wie Erwerb oder Veräußerung von Wohn- und Teileigentum oder eines Erbbaurechts. Die Einschränkung gilt auch nur für den Vertragsabschluss, nicht für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung; auch sonstige ...mehr

Der Begriff "Darlehensvertrag" ist nach zurzeit h. M. "formal" zu verstehen.[1] Ein Darlehen nach § 504 Abs. 1 BGB ist daher auch das Recht, das laufende Konto der GdWE in bestimmter Höhe zu überziehen. Die Einschränkung gilt nur für den Abschluss des Vertrags, nicht aber für Erklärungen im Rahmen der Vertragsabwicklung.mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt ist eine schuldrechtliche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die nicht auf den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung einwirkt.[1] Die Form des § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung) ist also nicht einzuhalten, da nicht der Gegenstand des Sondereigentums, sondern nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bloß ...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist befugt, mehrere ihm – an demselben Grundstück – zustehende Wohnungseigentumsrechte zu einem einheitlichen Wohnungseigentum entsprechend § 890 Abs. 1 BGB zu vereinigen.[1] Durch die Vereinigung entsteht ein einheitlicher, vereinigter Miteigentumsanteil. Die anderen Wohnungseigentümer müssen der Vereinigung nicht zustimmen.[2] Auch die dinglich Ber...mehr

In der Theorie unterscheidet man zwar den richtigen Wohnungseigentümer vom bloß "werdenden Wohnungseigentümer". In der Praxis wirkt sich der dogmatische Unterschied i. d. R. aber nicht aus. Der "werdende" Wohnungseigentümer hat im Innenverhältnis dieselben Rechte, die ein Wohnungseigentümer hat. Im Außenverhältnis, also gegenüber Dritten, ist allerdings der aufteilende Eigen...mehr

Der sogenannte "werdende" Wohnungseigentümer ist nach § 8 Abs. 3 WEG eine Person, bei der folgende Voraussetzungen vorliegen: Die Person hat gegen den aufteilenden Eigentümer einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum. Der Anspruch ist durch Vormerkung im Grundbuch gesichert. Der Person ist an den zum Sondereigentum gehörenden Räumen der Besitz übergeben worden. Sind di...mehr

Wohnungseigentümer ist, wer zu Recht im Wohnungs- und/oder Teileigentumsgrundbuch eingetragen ist[1]; dies kann auch die GdWE – auch in einer anderen WEG-Anlage – sein.[2] Wohnungseigentümer ist ferner, wer durch Erbfall, Umwandlung oder durch Zuschlag gem. § 90 Abs. 1 ZVG Wohnungseigentum erwirbt. Steht ein Wohnungs- und/oder Teileigentum mehreren zu, ist nach h. M. jeder i...mehr

Bei größeren Wohnungen ergibt sich zuweilen der Wunsch, das Wohnungseigentumsrecht zu unterteilen und 2 rechtlich selbstständige Wohnungseigentumsrechte zu schaffen. Daneben kann vor allem bei unausgebauten Dachgeschossen eine spätere Unterteilung sogar planmäßig vorgesehen sein. Denn auf diese Weise kann der aufteilende Eigentümer einem Interessenten nicht nur die Gestaltun...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 19 Abs. 1 WEG Regelungen zum Gebrauch eines Raums oder einer Fläche treffen, der oder die einem Sondernutzungsrecht unterliegt.[1] Etwas anderes gilt, wenn durch die Bestimmung das Sondernutzungsrecht "ausgehöhlt" werden würde.[2] Gebraucht der Berechtigte die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile, Räume und Flächen des gemeinsch...mehr

4.1 Ursprung Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nich...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, spricht man von einem "verdinglichten" Sondernutzungsrecht. Fehlt es daran, heißt es manchmal "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht. Unterscheidung schuldrechtliches und dingliches Sondernutzungsrecht Inhaltlich unterscheiden sich schuldrechtliche und verdinglichte Sond...mehr

Die Begründung von Wohnungseigentum oder Teileigentum bedarf in bestimmten Fällen einer Genehmigung einer Behörde. Überblick Bebauungsplan Nach § 19 Abs. 2 BauGB dürfen durch die Teilung im Geltungsbereich eines Bebauungsplans keine Verhältnisse entstehen, die den Festsetzungen eines wirksamen Bebauungsplans widersprechen. Erhaltungssatzung Die Landesregierungen sind nach § 172 ...mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Grenze bildet § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regelungen zum Gebrauch vereinbaren.[2] Hat d...mehr

Gem. § 2 WEG wird Wohnungseigentum durch die vertragliche Einräumung von Sondereigentum (§ 3 Abs. 1 Satz 1 WEG: Teilungsvertrag) oder durch Teilung (§ 8 Abs. 1 WEG: Teilungserklärung) begründet. In der Praxis wird Wohnungseigentum i. d. R. durch eine Teilungserklärung eines Bauträgers begründet. Begründung von Wohnungs- und Teileigentum Das Miteigentum an einem Grundstück kann...mehr

Kein Anspruch auf Bestellung eines zertifizierten Verwalters Der Anspruch auf einen zertifizierten Verwalter besteht nicht, wenn es weniger als 9 Sondereigentumsrechte gibt, ein Wohnungseigentümer zum Verwalter bestellt wurde und weniger als ein Drittel der Wohnungseigentümer die Bestellung eines zertifizierten Verwalters verlangt.[1] Praxis-Beispiel Beispiele Es gibt in einer Woh...mehr

Einen ersten nennenswerten Eingriff erfuhr das WEG im Jahr 1973. Der Gesetzgeber ging zu diesem Zeitpunkt zwar davon aus, dass sich das WEG in seiner Grundkonzeption bewährt habe – was nicht der Fall war.[1] Es seien jedoch Einzelprobleme des Wohnungseigentums zu lösen: die unbefristete Möglichkeit der Verwalterbestellung, die Frage der Begründung von Wohnungseigentum an ein...mehr

Die GdWE, aber auch ein Wohnungseigentümer kann ein Interesse daran haben, im Wege der Zwangsvollstreckung in das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zu vollstrecken. Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung in dieses umfasst immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.[1] Für dingliche Sondernutzungsrec...mehr

Eine Person, die am 1.12.2020 Verwalter einer Gemeinschaft der Wohnungseigentümer war, gilt gegenüber den Wohnungseigentümern dieser Gemeinschaft der Wohnungseigentümer bis zum 1.6.2024 als zertifizierter Verwalter. Hierin steckt der Sache nach eine kleine "Alte-Hasen-Regelung".[1] Praxis-Beispiel Frist V ist am 1.12.2020 Verwalter der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Muste...mehr

Die Miteigentümer müssen bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu...mehr

Teilungserklärung Wie in Kap. B.I.1.2 näher ausgeführt, ist die Teilungserklärung eine einseitige Erklärung des aufteilenden Eigentümers gegenüber dem Grundbuchamt, ein Grundstück in Wohnungseigentum aufzuteilen. Dazu muss der aufteilende Eigentümer die Anzahl der Miteigentumsrechte und ihr Verhältnis zueinander bestimmen sowie anordnen, welche Räume und Annexflächen künftig ...mehr

Die Bedeutung, die das Wohnungseigentum mittlerweile erlangt hat, ist nicht zu unterschätzen. Nach dem Zensus 2022 gibt es in Deutschland mittlerweile 9.277.939 Einheiten (Wohnungs- oder Teileigentum). Angesichts der insgesamt 43.106.589 Wohnungen sind das rund 20 % oder jede fünfte Wohnung.[1] Nach statistischen Erhebungen soll die Zahl der selbstgenutzten Eigentumswohnunge...mehr

In einer Wohnungseigentumsanlage stehen ein Raum, seine wesentlichen Bestandteile oder eine Fläche entweder im Sondereigentum oder im gemeinschaftlichen Eigentum. Gesetzliche Vermutung für gemeinschaftliches Eigentum Grundsätzlich stehen alle Räume, alle wesentlichen Gebäudebestandteile und auch sämtliche Flächen im gemeinschaftlichen Eigentum. Das bedeutet, dass die Wohnungs...mehr

Eine Wohnung (auch: Wohneinheit oder Einheit) sind alle zu demselben Wohnungseigentum gehörenden Einzelräume, die mit derselben Nummer gekennzeichnet sind. Zur Wohnung gehören daher wenigstens die zusammenhängenden Räume.[1] Zur Wohnung können aber auch Räume außerhalb ihres Abschlusses gehören, soweit sie dieselbe Nummer haben. In diesen Räumen darf man allerdings nicht woh...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, Stellplätze sowie außerhalb des Gebäudes liegende Teile des Grundstücks) müssen durch Maßangaben in einem Aufteilungsplan nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG bestimmt sein (§§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG).[1] Begriff Aufteilungsplan ist eine von der Baubehörde mit Unterschrift...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung jederzeit durch eine andere Vereinbarung ändern.[1] Ein Beschluss mit diesem Ziel, auch wenn er auf einer allgemeinen Öffnungsklausel beruht, wäre hingegen nichtig. Ein einseitiger Verzicht[2] oder eine Verwirkung ist nicht möglich. Bei einem verdinglichten Sondernutzungsrecht muss die Inhaltsänd...mehr

Von der Größe der Miteigentumsanteile ist abhängig, in welcher Weise sich ein Wohnungseigentümer an den Kosten der GdWE zu beteiligen hat (§ 16 Abs. 2 Satz 1 WEG), in welcher Weise einem Wohnungseigentümer ein Anteil an den Früchten des gemeinschaftlichen Eigentums und des Gemeinschaftsvermögens gebührt (§ 16 Abs. 1 Satz 1, Satz 2 WEG) und in welcher Weise ein Wohnungseigentüme...mehr

Die Bestimmung, ein Raum oder eine Fläche, auf die sich das Sondereigentum am Raum erstrecken soll, solle im Sondereigentum stehen, ist nicht in allen Fällen möglich. Zwar bestimmt § 5 Abs. 2 WEG nur für einige wesentliche Gebäudebestandteile sowie für bestimmte Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dass diese nicht Geg...mehr

Ob ein Sondernutzungs- und kein bloßes Gebrauchsrecht i. S. v. § 19 Abs. 1 WEG vorliegt, ist nach h. M. anhand der Prüfsteine Ausschließlichkeit, Bestimmtheit, Dauer, Gegenleistung, Kompensation und Widerruflichkeit zu ermitteln. Prüfstein ist aber vor allem ein vollständiger Gebrauchsentzug.[1] Begriff: Sondernutzungsrecht Ein Sondernutzungsrecht liegt vor, wenn Wohnungseigentümer b...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG [1] vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und i. d. R. auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wird.[2] Dieses R...mehr

Ein anderer "Zuweisungsweg" besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht (erst) ausgeschlossen ist, wenn ein Zuweisungsberechtigter den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum Alleingebrauch "zuweist". Bis zum Bedingungseintritt sind dann alle Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch und auch zur anteiligen Fruchtziehung befugt. Die Wohnung...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Öffnungsklausel vereinbart, die von ihrem Anwendungsbereich eine bestimmte Vereinbarung der Gemeinschaftsordnung erfasst, kann diese Vereinbarung durch einen Beschluss geändert werden. Der Beschluss – präziser: die geänderte Vereinbarung – wirkt gegen den Sondernachfolger eines Wohnungseigentümers nach § 10 Abs. 3 Satz 1 WEG aber nur, wenn e...mehr

Die Wohnungseigentümer haben bei der Ordnung ihres Gemeinschaftsverhältnisses als Teilhaber des gemeinschaftlichen Eigentums durch Vereinbarung bewusst weitgehend freie Hand.[1] § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG stellt diese Privatautonomie deklaratorisch fest: § 10 Abs. 1 WEG (1) 1Das Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander und zur GdWE bestimmt sich nach den Vorschriften diese...mehr

Eine Vereinbarung oder deren Änderung kann verlangt werden, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unbillig erscheint. Maßgeblich sind sämtliche Umstände des Einzelfalls[1], insbesondere die Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer.[2] Abzuwägen sind u. a.: Gleichbehandlung der Wohnungseigentümer, Sachgerechtigkeit der Regelung, V...mehr

Pflichten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum – auch, soweit es einem Sondernutzungsrecht unterliegt – treffen grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer als Miteigentümer. Die Wahrnehmung der Pflichten ist eine Aufgabe der GdWE, sofern sie i. S. v. § 9a Abs. 2 WEG eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Die Pflichten der Miteigentümer im Zusammenhang m...mehr

Die Wohnungseigentümer sind Miteigentümer des Grundstücks, der darauf stehenden Gebäude, der Räume unter der Erdoberfläche, z. B. Tiefgaragen, sowie der wesentlichen Gebäudebestandteile, soweit nicht nach § 5 Abs. 1 bis Abs. 3 WEG etwas anderes gilt. Jeder Wohnungseigentümer hat am Grundstück einen Miteigentumsanteil (MEA). Wie in Kap. B.I.1.1.2.1 zum Teilungsvertrag und in ...mehr

Die Wohnungseigentümer können einzelne Räume ihres Sondereigentums infolge z. B. eines Kaufs, einer Schenkung oder eines Tauschs einem anderen Wohnungseigentümer übertragen.[1] Die Wohnungseigentümer müssen sich dazu einigen[2] und entsprechend § 4 Abs. 1 WEG die Auflassung erklären. Die Miteigentumsanteile können, müssen aber nicht geändert werden.[3] Die anderen Wohnungseig...mehr

Nach § 8 Abs. 1 WEG (Teilung durch den Eigentümer) kann der Eigentümer eines Grundstücks durch Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt das Eigentum an dem Grundstück in Miteigentumsanteile in der Weise teilen, dass mit jedem Anteil Sondereigentum verbunden ist (Teilungserklärung).[1] Die Begriffe des "Grundstücks", des "Gebäudes" und der "Wohnung" entsprechen den Ausführungen z...mehr

Die Wohnungen (Wohnungseigentum, § 1 Abs. 2 WEG) bzw. die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume (Teileigentum, § 1 Abs. 3 WEG) sollen nach §§ 8 Abs. 2, 3 Abs. 3 WEG abgeschlossen sein.[1] Dem Teilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung ist daher nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG als Anlage eine Abgeschlossenheitsbescheinigung beizufügen.[2] Begriff Die Abgeschlossenheitsbescheini...mehr

Grundstückseigentümer i. S. v. § 8 Abs. 1 WEG ist jede natürliche oder eine juristische Person. In Betracht kommt nach h. M. auch, dass eine Gemeinschaft zur gesamten Hand[1], eine rechtsfähige GbR, eine KG, OHG oder eine Bruchteilsgemeinschaft[2] die Grundstückseigentümerin ist.[3] Die Gemeinschaft setzt sich in diesem Fall an dem gebildeten Wohnungseigentum fort.[4] Der Auft...mehr

Der aufteilende Eigentümer muss nach h. M. bestimmen, ob ein Raum bewohnt werden darf oder nicht (siehe auch Kap. B.I.2.4).[1] Bei dieser Anordnung handelt es sich nach h. M. allerdings nicht um einen Bestandteil der Teilungserklärung, sondern um eine Benutzungsbestimmung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG und also um einen Teil der Gemeinschaftsordnung.[2]mehr

Die Miteigentümer müssen die Anzahl der Miteigentumsrechte bestimmen sowie das Verhältnis der Miteigentumsrechte zueinander i. S. v. § 47 GBO. Praxis-Beispiel Bestimmung der Miteigentumsanteile[1] A, B, C und D sind zu je 1/4 als Miteigentümer eines mit einem Mehrfamilienhaus bebauten Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Das Mehrfamilienhaus besteht aus 4 Wohnungen. Die Wohn-...mehr

Analog §§ 876, 877 BGB bedarf es nach h. M. im Einzelfall der Zustimmung eines Grundpfandgläubigers. Dies ist z. B. der Fall, wenn der Gegenstand und/oder der Inhalt von selbstständig belastetem Wohnungseigentum verändert wird.[1] Anders ist es aber im Regelfall, wenn das dingliche Recht am gesamten Grundstück lastet.[2]mehr

Durch den Teilungsvertrag (dazu Kap. B.I.1.1) oder die Teilungserklärung (dazu Kap. B.I.1.2) können Räume zum Gegenstand des Sondereigentums erklärt werden. Ferner besteht nach § 3 Abs. 2 WEG die Möglichkeit, das Sondereigentum an einem Raum auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks zu erstrecken. Wesentliche Gebäudebestandteile Schließlich kann durch den...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz stammt aus dem Jahr 1951. Es hatte ursprünglich 64 Paragrafen. Der Anlass für die Schaffung der neuen Rechtsform eines Wohnungseigentums waren die verheerenden Auswirkungen des Zweiten Weltkriegs. In den Nachkriegsjahren hatte sich gezeigt, dass die "klassischen" Rechtsformen des Wohnungsrechts, nämlich das Eigentum und die Miete, nicht ausreichen...mehr