Gewerbliche Mitunternehmerschaft durch Wohnungseigentümergemeinschaft

Betreibt eine Wohnungseigentümergemeinschaft ein Blockheizkraftwerk in ihrer Wohnanlage, kann sie auch ohne Gründung einer GbR gewerblich tätig sein. Mit den aus dem Betrieb erzielten Einkünften unterliegt sie der Gewerbesteuer.

In Zeiten immer höherer Kosten für Strom- und Wärmeerzeugung spielt moderne Haustechnik für viele Wohnungseigentümer eine wichtige Rolle. Ein Blockheizkraftwerk bietet dabei einen großen Vorteil: Es arbeitet sehr energieeffizient und anders als andere Brennkessel erzeugt es nicht nur Wärme, sondern auch Strom. In aller Regel liefert ein Blockheizkraft mehr Energie als im Haus selbst verbraucht werden kann. Diesen Stromüberschuss speisen die Wohnungseigentümer in das Netz eines Energieversorgers und erhalten dafür eine Vergütung.
So war es auch im Fall einer Wohnungseigentümergemeinschaft mit elf Reihenhäusern. Nach Einschätzung des zuständigen Finanzamtes unterhielt die Gemeinschaft damit einen Gewerbebetrieb. Dies sahen die Wohnungseigentümer jedoch anders, da sie zusätzlich eine GbR gegründet hatten. So waren sie der Ansicht, die Gewerbeeinkünfte würden in deren Bereich fallen.

BFH bestätigt gewerbliche Mitunternehmerschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft

In seinem aktuellen Urteil sah der Bundesfinanzhof (BFH Urteil vom 20.9.2018 - IV R 6/16) die Wohnungseigentümergemeinschaft nun als rechtlich selbstständig handlungsfähig an. Ihr sogenannter vorgegebener Verbandszweck besteht aus der Verwaltung des Wohneigentums. Innerhalb dieser Tätigkeit ist sie nach Ansicht des Gerichts ähnlich einer Personengesellschaft zu bewerten und kann daher steuerrechtlich eine Mitunternehmerschaft ausüben. Klar ausgeschlossen hat der BFH allerdings, dass ihre Teilrechtsfähigkeit die Gemeinschaft zu einer körperschaftssteuerpflichtigen Vereinigung werden lässt.
Speist eine Wohnungseigentümergemeinschaft den erzeugten und nicht selbst verbrauchten Strom in das Netz eines Energieversorgers, kann auch dies unter den ihr vorgegebenen Verbandszweck fallen. Voraussetzung dafür ist, dass es sich bei dem Strom nur um ein Nebenprodukt handelt. Dient der Betrieb eines Blockheizkraftwerks vor allem der Wärmeerzeugung der Wohnungsanlage, trifft genau dies nach Einschätzung des BFH zu.

Folgen für die Wohnungseigentümergemeinschaft

Im Rahmen ihrer Mitunternehmerschaft ist die Wohnungseigentümergemeinschaft gewerbesteuerpflichtig. Ist der von der Gemeinschaft bestellte Verwalter geschäftsführungs- und vertretungsberechtigt, muss er die durch die Stromeinspeisung erzielten gewerblichen Einkünfte ermitteln und über die Gewerbesteuererklärung dem zuständigen Finanzamt mitteilen. Das unternehmerische Risiko tragen jedoch die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft. Anteilig werden zwischen den einzelnen Eigentümern die erzielten Gewinne und Verluste aufgeteilt.

Praxis-Tipp: Verbandszweck und Mitunternehmerschaft prüfen

Verantwortliche einer Wohnungseigentümergemeinschaft sollten in vergleichbaren Fällen immer zuerst prüfen, ob eine Tätigkeit unter den vorgegebenen Verbandszweck fällt. Nur dann kann sie tatsächlich zu einer Mitunternehmerschaft der Gemeinschaft führen. Diese Voraussetzung ist erfüllt, wenn sie sich innerhalb der Verwaltung des Wohneigentums einordnen lässt. In der Regel ist dies nur dann möglich, wenn es sich wie bei dem im vorliegenden Fall erzeugten Strom lediglich um ein Nebenprodukt handelt.
Außerdem sollten die Eigentümer und ihr Verwalter klären, ob sie nicht durch eine gesonderte Vereinbarung eine GbR gegründet haben. Ist das der Fall, kommt es darauf an, wer konkret wirtschaftlich tätig geworden ist. Lassen sich die erzielten gewerblichen Einkünfte klar der GbR zuordnen, entfällt die Mitunternehmerschaft der Wohnungseigentümergemeinschaft. In dieser Konstellation müsste die GbR die Gewerbesteuererklärung beim zuständigen Finanzamt einreichen.

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