CBRE-Empirica-Leerstandsindex: Immer weniger Wohnungen frei

Der marktaktive Leerstand – Geschosswohnungen, die unmittelbar vermietbar oder mittelfristig aktivierbar sind – lag Ende 2022 bei 2,5 Prozent (554.000 Wohnungen). Das ist ein Rückgang um zirka 53.000 Einheiten gegenüber dem Vorjahr mit rund 607.000 Einheiten. Das ist ein Ergebnis aus dem jüngsten CBRE-Empirica-Leerstandsindex.

"Es ist der größte Rückgang in der 22-jährigen Historie des Leerstandindex. Erstmals gibt es im Vorjahresvergleich in keinem der 400 deutsche Kreise einen Anstieg zu vermelden", sagt Dr. Reiner Braun, Vorstand der Empirica AG.

Rückgang der Leerstandsquote auch in Schrumpfungsregionen

"Der marktaktive Leerstand berücksichtigt keine Ruinen oder dysfunktionalen Leerstände. Angaben für den totalen Leerstand auf Basis fortgeschriebener Daten des vorigen Zensus fallen daher höher aus", ergänzt Braun. Demnach summierte sich der totale Leerstand Ende 2021 auf 1,18 Millionen Wohnungen sowie weitere 550.000 Wohnungen in Eigenheimen (2022er-Werte liegen noch nicht vor).

In Ostdeutschland (ohne Berlin) liegt der marktaktive Leerstand mit 5,8 Prozent immer noch deutlich höher als im Westen mit 1,9 Prozent. "Aussagekräftiger als Ost-West-Unterschiede sind jedoch die abweichenden Entwicklungen in Regionen mit schrumpfenden und wachsenden Einwohnerzahlen", meint Michael Schlatterer, Managing Director Residential Valuation bei CBRE in Deutschland. In Schrumpfungsregionen sinkt der Leerstand zwar auch, erstmals seit 2013, beträgt aber immer noch 8,3 Prozent (2021: 8,5 Prozent), während der Leerstand in Wachstumsregionen nur bei unterdurchschnittlichen 1,6 Prozent liegt. "Und damit weiter entfernt von einem ausgeglichenen Wohnungsmarkt ist als je zuvor", so Schlatterer.

Leerstandsquoten in den Städten: Gewinner und Verlierer

Die niedrigsten Leerstandsquoten gibt es laut Studie derzeit in München (0,1 Prozent), gefolgt von Frankfurt am Main, Münster und Freiburg (je 0,2 Prozent) sowie Erlangen (0,3 Prozent). Am anderen Ende der Skala stehen im Westen Pirmasens (8,6 Prozent) sowie Frankfurt/Oder (8,4 Prozent) und Dessau-Roßlau (8,3 Prozent) im Osten.

Beeindruckend ist laut Empirica-Vorstand Braun die Dynamik: In Leipzig etwa ist die Leerstandsquote in den vergangenen fünf Jahren seit 2017 um 1,9 Prozentpunkte geschrumpft. Hohe Rückgänge gibt es auch in Schwerin (minus 1,4 Prozentpunkte), Kaufbeuren (minus 1,3 Prozentpunkte) sowie in Halle/Saale und Brandenburg an der Havel (jeweils minus 1,1 Punkte).

Bedeutende Zuwächse von rund einem Prozentpunkt oder mehr weist über die vergangenen fünf Jahre nur noch Dessau-Roßlau auf (plus 1,3 Prozentpunkte). Schon in Frankfurt / Oder (plus 0,4 Punkte) und Cottbus (plus 0,2 Punkte) sind im aktuellen Leerstandsindex kaum noch Zuwächse messbar. Auf den Plätzen vier und fünf folgen hier die Städte Gera und Herne mit jeweils einem Plus um 0,1 Prozentpunkte.

Fazit: Zuwanderung verschärft Lage am Wohnungsmarkt

Die Leerstandsentwicklung im Jahr 2022 war geprägt durch die Zuwanderung von rund einer Million Menschen aus der Ukraine, ziehen die Experten ein Fazit. "Da sich diese gewaltige Fluchtbewegung sehr viel gleichmäßiger übers Land verteilt hat als frühere Auslandszuwanderungen, gibt es erstmals in der 22-jährigen Historie des Index keinen einzigen Kreis mit ansteigendem marktaktivem Leerstand", heißt es in dem Bericht. Die zuvor noch spürbare Normalisierung des Wohnungsmarktes sei jäh gestoppt worden. In der Folge steigen die Neuvertragsmieten schneller denn je und brechen die Kaufpreise bislang weniger ein als erwartet.

Bis 2025 gehen die Studienautoren davon aus, dass sich die Lage verschärfen wird. Die Außenzuwanderung habe sich zwar beruhigt, auch ziehe es immer weniger junge Menschen in die Schwarmstädte und junge Familien würden weiter ins Umland verdrängt oder wanderten in die ländlichen Herkunftsgebiete zurück, aber die Zahl der fertiggestellten Wohnungen dürfte zeitverzögert zum Zins- und Kostenschock weiter einbrechen. Damit sind laut CBRE-Empirica-Leerstandsinde eine weitere Verknappung und in der Folge weitere Mietanstiege vorprogrammiert. Kurzfristig werde kein Weg an erheblichen Neubausubventionen vorbeiführen.

CBRE-Empirica-Leerstandsindex

Der CBRE-Empirica-Leerstandsindex ist den Studienautoren zufolge die einzige Datenquelle mit Angaben zum marktaktiven Leerstand in Geschosswohnungen in Deutschland. Grundlage der aktuellen Zahlen bilden Bewirtschaftungsdaten des Immobilienberaters CBRE (rund 915.000 Wohneinheiten zum Stichtag 31.12.2022) sowie Analysen und Schätzungen auf Basis der Empirica-Regionaldatenbank und des Statistischen Bundesamtes.

CBRE-Empirica-Leerstandsindex 2023 (PDF)

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