Europa-Vergleich: Baunebenkosten in Deutschland am höchsten

Mit durchschnittlichen 5.150 Euro pro Quadratmeter liegen in Deutschland die sogenannten Gestehungskosten für den Wohnungsneubau leicht über denen in Frankreich und Finnland mit jeweils 5.000 Euro und deutlich höher als in Polen, das mit 2.130 Euro pro Quadratmeter das günstigste der vom Immobiliendienstleister CBRE untersuchten europäischen Länder ist. Auch Österreich ist mit 3.030 Euro vergleichsweise erschwinglich – ebenso wie die Niederlande (4.240 Euro) und Schweden (3.710 Euro). Knapp ein Drittel der Wohnbaukosten, die hierzulande anfallen, also etwa 1.500 Euro, werden der Analyse zufolge durch Steuern und öffentliche Abgaben verursacht.

Die Gestehungskosten setzen sich zusammen aus den Kosten für Grundstück (durchschnittlicher Preis in den Metropolen der untersuchten Länder), Bauwerk, Außenanlagen und Nebenkosten.

Baunebenkosten in Deutschland am höchsten

"Deutschland ist ein Hochkostenland beim Wohnungsneubau", sagt Dr. Jan Linsin, Head of Research bei CBRE in Deutschland. Die Kosten für den eigentlichen Bau, also das Bauwerk, belaufen sich auf 3.420 Euro – mit 3.750 Euro sind sie nur in Finnland leicht höher. Die Grundstückskosten summieren sich pro Quadratmeter im Schnitt auf 1.010 Euro und liegen damit deutlich unter dem Niveau von Frankreich mit 2.400 Euro.

Höher als in jedem anderen der untersuchten Länder sind in Deutschland die Baunebenkosten, wie für Planung, Finanzierung und Gutachten, für die 490 Euro zu veranschlagen sind. In den Niederlanden, dem zweitteuersten Standort, betragen sie 420 Euro. In Polen sind es nur 75 Euro.

Zu den staatlichen Abgaben zählt CBRE Grunderwerbsteuer, Umsatzsteuer, energetische Anforderungen, technische Baubestimmungen und kommunale Anforderungen, wie etwa Baugenehmigungen. Der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) taxiert diese Gesamtquote für Deutschland auf 37 Prozent.

Staatliche Abgaben: Das Gros machen die Steuern aus

Mit der gleichen Methodik hat CBRE die anderen europäischen Länder analysiert – ohne Opportunitätskosten für den verpflichtenden Anteil des sozialen Wohnungsbaus, die in den betrachteten Ländern höchst unterschiedlich ausfallen, auch aufgrund des inhomogenen europäischen Wohnungsmarktes.

Unabhängig von den Kosten im Zusammenhang mit Vorgaben für den sozialen Wohnungsbau summieren sich die staatlich verursachten Kosten in den Niederlanden auf 35 Prozent, während die anderen Länder einen Anteil von weniger als 30 Prozent aufweisen. Die Quote in Schweden und Frankreich liegt bei jeweils rund 20 Prozent und in Österreich bei nur sieben Prozent.

"Das Gros der öffentlichen Abgaben beim Wohnungsneubau machen in Deutschland wie auch in den anderen betrachteten europäischen Märkten die Steuern aus", so Jirka Stachen, Head of Research Consulting Continental Europe. Dabei tritt die öffentliche Hand mehrmals in Erscheinung. So wird die Grunderwerbsteuer für das Grundstück fällig und beim späteren Verkauf von Wohnungen oder Häusern erneut erhoben. Zudem wird in jeder Planungs- und Bauphase die Umsatzsteuer einbehalten, die nur bedingt auf die Nutzer umgelegt werden kann, da Mieten in der Regel von der Umsatzsteuer befreit sind. Im Mittelfeld liegen die Kosten für energetische und kommunale Anforderungen.

"Das Problem der hohen Erstellungskosten für den Wohnbau lässt sich daher wahrscheinlich nur durch eine Reduktion der Steuersätze beim Erwerb und vor allem der Erstellung von Wohngebäuden lösen", sagen Stachen und Linsin.

ZIA: Staat ist der eigentliche Preistreiber bei den Mieten

Aus Sicht des ZIA sind die Vergleichszahlen ein weiteres Alarmsignal, das allen Entscheidern im Bund und in den Ländern eindeutig vor Augen führen sollte, dass sich Deutschland bei den Belastungen für Investoren endlich bewegen muss. "Die Art von Spitzenklasse brauchen wir definitiv nicht", kommentiert Verbandspräsident Dr. Andreas Mattner das Ergebnis des Berichts. So würden Investoren immer häufiger zu verhinderten Investoren.

Der staatliche Anteil von 37 Prozent belege "überdeutlich, wer der eigentliche Preistreiber bei den Mieten ist". Der ZIA sieht aktuell zwei wichtige Hebel, um der Flaute beim Wohnungsneubau etwas entgegenzusetzen: Eine Auszeit bei der Grunderwerbsteuer, und zwar auch für Mietwohnungen, und ein starkes KfW-Kreditprogramm mit einem Zinssatz von höchstens zwei Prozent.

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