So entwickeln sich die Mieten für moderne Logistikimmobilien

Die Spitzenmieten für deutsche Logistikimmobilien haben im ersten Halbjahr 2025 gegenüber dem ersten Halbjahr 2024 über alle Standorte hinweg durchschnittlich um zwei Prozent zugelegt – ausschließlich in den "Top 8"-Städten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, Leipzig, München und Stuttgart liegt die Verteuerung des oberen Wertes für Neubauobjekte im Schnitt bei vier Prozent.

Das sind Ergebnisse einer aktuellen Analyse von Realogis, die Nutzern wie Handelsunternehmen, Herstellern oder Dienstleistern sowie Banken, institutionellen Investoren und Projektentwicklern Auskunft über die Angebotsmieten in 33 ausgewählten Märkten gibt.

Spitzenmieten: Ranking der teuersten Logistikmärkte

Auf Platz eins des Mietpreisranking befindet sich München mit 13,50 Euro pro Quadratmeter, das ist ein Plus von 13 Prozent (erstes Halbjahr 2024: zwölf Euro). Dahinter folgt Augsburg mit einem Quadratmeterpreis von 9,50 Euro, was einem Anstieg um zwölf Prozent entspricht (8,50 Euro im Vorjahr). Drittplatziert mit jeweils neun Euro pro Quadratmeter (plus zehn Prozent) sind Stuttgart (Vorjahr: 8,20 Euro) und Hamburg (plus neun Prozent), nach 8,25 Euro pro Quadratmeter im ersten Halbjahr 2024.

Das Marktgebiet Nürnberg, im Vorjahr noch auf dem zweiten Platz, fällt auf Rang fünf zurück mit einem stagnierenden Wert der oberen Mietpreisspanne in Höhe von 8,90 Euro pro Quadratmeter. Es folgt Ulm mit 8,50 Euro: Hier hat der Anstieg der Spitzenmiete um einen Euro (plus 13 Prozent) zu einem Ranggewinn von zehn Plätzen geführt – Ulm zählt nun zu den sechs teuersten Marktgebieten.

Auf Platz sieben liegt Frankfurt am Main mit einem Plus um fünf Prozent auf 8,30 Euro pro Quadratmeter (erstes Halbjahr 2024: 7,90 Euro), was zu einem Aufstieg um drei Ränge führt. Knapp dahinter auf Platz acht hat sich Düsseldorf mit einer stabilen Spitzenmiete in Höhe von 8,25 Euro pro Quadratmeter positioniert (Abstieg um drei Ränge). Der neunte Platz mit 8,20 Euro ist mit Berlin (minus sechs Plätze), Regensburg und Mannheim gleich dreimal vergeben. In Berlin ist der obere Wert der Mietpreisspanne um fünf Prozent gesunken, nachdem Realogis hier im Vorjahr noch eine Verteuerung im zweistelligen Bereich beobachten hatte (erstes Halbjahr 2024: 8,60 Euro).

In Regensburg war die Entwicklung umgekehrt: Hier hat sich die Spitzenmiete für Neubauobjekte im Jahresvergleich um fünf Prozent verteuert, ausgehend von 7,80 Euro pro Quadratmeter und Rang 14 im Vorjahr. Mannheim kommt auf ein Plus von vier Prozent, ausgehend von 7,90 Euro pro Quadratmeter (Aufstieg um einen Rang).

Logistikneubau: Die höchsten Mieten nach Regionen

Platz zwölf ist ebenfalls mehrfach vergeben: Hier befinden sich laut Realogis mit acht Euro pro Quadratmeter der Top-Markt Köln. Die Spitzenmiete stagniert im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 (Abstieg um drei Ränge), Hannover mit einem Plus von sieben Prozent kommend von 7,50 Euro und Rang 16 (Aufstieg um vier Ränge) sowie die Region Mainz / Wiesbaden mit einem Mietanstieg um ein Prozent kommend von 7,90 Euro beziehungsweise Platz zehn (Abstieg um zwei Ränge).

Das Ruhrgebiet ist der günstigste Top-Markt bei den Spitzenmieten für neue Logistikobjekte auf Rang 17 (minus zwei Plätze): Hier werden wie im ersten Halbjahr 2024 immer noch 7,75 Euro pro Quadratmeter verlangt – damals betrug im Ruhrgebiet die Verteuerung mit 19 Prozent noch den größten Anstieg aller Marktgebiete kommend von 6,50 Euro pro Quadratmeter.

Teuerste nördliche Märkte außerhalb der Top-Standorte:

• Hannover: 8,00 €/m², Rang 12 (+7 %, kommend von 7,50 €/m², Rang 16)
• Bielefeld: 7,00 €/m², Rang 19 (+13 %, kommend von 6,20 €/m², Rang 26)
• Braunschweig: 6,75 €/m², Rang 22 (+4 %, kommend von 6,50 €/m², Rang 23)
• Bremen: 6,75 €/m², Rang 22 (+4 % kommend von 6,50 €/m², Rang 23)

Teuerste östliche Märkte außerhalb der Top-Standorte:

• Dresden: 6,60 €/m², Rang 25 (+6 %, kommend von 6,20 €/m², Rang 26)
• Leipzig: 6,50 €/m², Rang 26 (-10 %, kommend von 7,25 €/m², Rang 19)
• Erfurt: 6,20 €/m², Rang 29 (+11 %, kommend von 5,60 €/m², Rang 32)

Teuerste südliche Märkte außerhalb der Top-Standorte:

• Augsburg: 9,50 €/m², Rang 2 (+12 %, kommend von 8,50 €/m², Rang 4)
• Nürnberg: 8,90 €/m², Rang 5 (Stagnation im Preis, Abstieg um drei Ränge)
• Ulm folgt auf Platz 6 mit 8,50 €/m² (+13 %, kommend von 7,50 €/m² bzw. Rang 16)

Logistikimmobilien: Heterogene Mietpreisdynamik

Märkte ohne Verteuerung:

• Halle hält unverändert Platz 30 mit einer Spitzenmiete von 5,75 €/m² (-4 %, kommend von 6,00 €/m²).
• Magdeburg liegt auf Platz 31 mit 5,65 €/m² (-9 %, kommend von 6,20 €/m² bzw. Rang 26) - Abstieg um 5 Ränge.
• Auf Platz 32 befindet sich Hof mit einer stagnierenden Spitzenmiete von 5,50 €/m² (kommend vom letzten Rang)
• Zwickau bildet das Schlusslicht auf Rang 33 mit 5,40 €/m² (-10 % kommend von 6,00 €/m² und Abstieg um 3 Ränge kommend von Rang 30).

Die größten Verteuerungen:

• München mit +13 % auf 13,50 €/m², kommend von 12,00 €/m²
• Ulm mit +13 % auf 8,50 €/m², kommend von 7,50 €/m²
• Bielefeld mit +13 % auf 7,00 €/m², kommend von 6,20 €/m²

Die deutlichsten Preisrückgänge:

• Magdeburg mit -9% auf 5,65 €/m², kommend von 6,20 €/m²
• Zwickau mit -10% auf 5,40 €/m², kommend von 6,00 €/m²
• Leipzig mit -10% auf 6,50 €/m², kommend von 7,25 €/m²

Im Durchschnitt aller betrachteten Standorte ist die Spitzenmiete im ersten Halbjahr 2025 nach Berechnungen von Realogis im Vergleich zum ersten Halbjahr 2024 um zwei Prozent gestiegen. Damit hat sich die Verteuerung um fünf Prozentpunkte verlangsamt; vor einem Jahr waren es noch sieben Prozent.

Dynamischer zeigt sich die Preisentwicklung in den "Top 8": Hier liegt die durchschnittliche Verteuerung bei vier Prozent. Insgesamt kam es in 16 Marktgebieten zu einer Preissteigerung, in neun Märkten stagnierte die Spitzenmiete, und in acht Marktgebieten war ein Rückgang zu verzeichnen. In den Top-Märkten stiegen die Spitzenmieten in vier Gebieten, stagnierten in drei, und sank ausschließlich im Berliner Markt.

Realogis Mietpreiskarte: Methodik

Die Angaben von Realogis beruhen auf tatsächlichen, tagesaktuellen Angebotsmietpreisen der Eigentümer und nicht auf der Auswertung von Onlineangeboten. Die Mietpreiskarte soll für Handelsunternehmen, Hersteller und Dienstleister sowie Banken und institutionelle Investoren so größtmögliche Transparenz bieten. Die Mietpreisangaben in der Karte stellen die Preise nicht als Einzelwerte, sondern als Spanne dar, um die Märkte so realitätsnah wie möglich abzubilden.

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