Ausländische Anleger reißen sich um deutsche Logistik

Knapp 5,6 Milliarden Euro wurden in den ersten sechs Monaten 2022 mit deutschen Logistik- und Industrieimmobilien gehandelt, wie eine Marktstudie des Maklerhauses JLL zeigt – davon entfallen 3,9 Milliarden Euro auf das erste Quartal und 1,7 Milliarden Euro auf das zweite Quartal. Das bisherige Rekordergebnis aus dem Jahr 2017 lag bei rund 5,5 Milliarden Euro. Der neue Höchstwert übertrifft das Ergebnis des ersten Halbjahres 2021 um 43 Prozent; der Durchschnitt der vergangenen zehn Jahre wurde sogar mehr als verdoppelt.

JLL geht für das Gesamtjahr 2022 von einem Transaktionsvolumen von zehn Milliarden Euro aus. "Das Gros der Abschlüsse, darunter einige große Einzel- aber auch Portfoliodeals, wird hierbei jedoch erst für das vierte Quartal erwartet", sagt Diana Schumann, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany.

Run auf Logistikimmobilien: Zahl der Großdeals steigt

Die zehn volumenstärksten Deals steuerten JLL zufolge etwa 45 Prozent der gesamten Investitionssumme des des ersten Halbjahrs 2022 bei – das sind drei Prozentpunkte mehr als im vergleichbaren Vorjahreszeitraum. Zehn Abschlüsse bewegten sich im dreistelligen Millionenbereich. Vier der fünf größten Transaktionen, alles Portfoliodeals, entfallen auf das erste Quartal.

Die Gesamtzahl von 150 Deals in den ersten sechs Monaten eines Jahres ist ebenfalls eine neuer Rekord. Der bisherige Höchstwert mit 145 notiert aus dem Vorjahr. "Logistikimmobilien stehen nach wie vor fest auf den Einkaufszetteln der Investoren", analysiert Dominic Thoma, Co-Head of Industrial Investment JLL Germany.

Mit der Pandemie und spätestens seit Beginn des russischen Krieges in der Ukraine hat laut Thoma die Bedeutung autarker Lieferketten und ausreichend Lager- und Produktionsstätten in Deutschland drastisch zugenommen. Das spiegele sich auch in der Nachfrage und den Preisen wider.

Investoren aus dem Ausland bauen Bestände in Deutschland aus

Die Mehrheit der Investoren von Logistik- und Industrieimmobilien in Deutschland kam nach Angaben von JLL im ersten Halbjahr 2022 mit 59 Prozent aus dem Ausland. Auf der Verkäuferseite dominieren inländische Akteure den Markt: 72 Prozent des Transaktionsvolumens von deutschen Unternehmen. "Insgesamt wächst so der Saldo des Immobilienbestands der ausländischen Investoren um rund 1,7 Milliarden Euro", erklärt Schumann. Das unterstreiche, wie international diese Assetklasse (und Lieferketten) geprägt sind.

Bei den Risikoklassen waren laut JLL im ersten Halbjahr 2022 Core+ (57 Prozent) und Core (26 Prozent) besonders gefragt. Value-add (elf Prozent) und opportunistische Produkte (sechs Prozent) wurden deutlich weniger gehandelt.

Ausblick: Erst steigen die Renditen, dann wieder die Preise

Die unsichere konjunkturelle Lage und die stark gestiegenen Finanzierungskosten wirken sich zwar derzeit nicht auf die Investitionsfreundlichkeit der Anleger aus, aber auf die Spitzenrenditen für Logistik- und Industrieimmobilien schon. Erstmals seit 2009 zeichnet sich aufgrund aktueller Angebote ein Anstieg der Renditen ab, schreibt JLL in der Analyse. So wird die Spitzenrendite beispielsweise in Berlin und Frankfurt am Main um 15 Basispunkte auf nun 3,1 Prozent bewertet.

"Wir erwarten aber einen steigenden Handlungsdruck nach dem Sommer bis zum Jahresende. Bei einer Stabilisierung der Zinsen auf etwas niedrigerem Niveau sowie einer stärkeren Berücksichtigung der inflationsbedingten Mietpreissteigerungen über mehrere Jahre könnten die Preise auch wieder steigen", gibt Dominic Thoma einen Ausblick.