Logistik: Neubau und Projekte am besten vermietet

Von Anfang Januar bis Ende September 2024 wurden laut einer aktuellen Marktanalyse von JLL in Deutschland rund 4,2 Millionen Quadratmeter Lager- und Logistikflächen umgesetzt, davon 1,08 Millionen Quadratmeter durch Eigennutzer. Das ist das schwächste Ergebnis in einem Dreivierteljahr seit 2014 (vier Millionen Quadratmeter).

Im Vergleich zu den ersten drei Quartalen 2023 wurde der Wert um zwölf Prozent unterschritten. Der fünfjährige Durchschnittswert wurde um 25 Prozent verfehlt, das zehnjährige Pendant um 19 Prozent. Mit 510 Verträgen ging die Anzahl der Abschlüsse seit dem Vorjahr um vier Prozent zurück, im Fünfjahresvergleich beträgt das Minus 15 Prozent.

"Big 5": Flächenumsatz sinkt nur marginal

"Auf Mieter und Eigennutzer strömen zurzeit viele verschiedene Signale ein, die ihnen Entscheidungen erschweren", sagte Sarina Schekahn, Head of Industrial & Logistics Agency JLL Germany, bei Veröffentlichung der Studie am 4.11.2024. So fallen etwa die Konjunkturaussichten negativer aus als von der Branche erhofft.

"Die Nachfrage nach Logistikflächen dürfte sich jedoch nach wie vor auf dem aktuellen, niedrigen Niveau fortsetzen", meint die Expertin: JLL gehe von einem Flächenumsatz von rund 1,5 Millionen Quadratmetern für das vierte Quartal 2024 und somit von 5,7 Millionen Quadratmetern für das Gesamtjahr aus. Der Vorjahreswert von 6,25 Millionen Quadratmetern werde mit großer Wahrscheinlichkeit nicht erreicht.

In den "Big 5"-Logistikimmobilienmärkten (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg und München) wurden in den ersten neun Monaten rund 1,05 Millionen Quadratmeter umgesetzt und damit nur fünf Prozent weniger als im Vorjahreszeitraum (fünfjähriger Durchschnitt: minus 31 Prozent).

Vermietung: München größtes Plus, Hamburg bricht ein

Die Entwicklungen der einzelnen Märkte unterscheiden sich nach Beobachtung von JLL deutlich voneinander: Umsatzstärkste Region war im untersuchten Zeitraum Frankfurt am Main mit einem Flächenumsatz von 330.700 Quadratmetern (plus 14 Prozent). Noch größer fällt das Plus mit 27 Prozent in München aus (164.500 Quadratmeter).

Zumindest ein leichtes Plus von fünf Prozent konnte Düsseldorf verbuchen, wo in den ersten neun Monaten 168.300 Quadratmeter umgesetzt wurden. Ein gänzlich anderes Bild zeichnen die verbleibenden Regionen: Während Hamburg mit 165.600 Quadratmetern ein deutliches Minus von 34 Prozent hinnehmen muss, bleibt auch Berlin mit 221.200 Quadratmetern und minus 21 Prozent weit hinter dem Vorjahreswert zurück.

Nachfrage: Industrie führt Branchen-Ranking an

Ähnliche Unterschiede zeigen sich bei der Nachfrage: Der größte Anteil am Umsatz entfiel laut JLL auf Unternehmen aus der Industrie mit 330.100 Quadratmetern, gefolgt von Transport, Verkehr und Lagerhaltung mit 323.100 Quadratmetern – während Erstere den Anteil um zehn Prozent vergrößerten, fiel er bei Letzteren um 26 Prozent ab. Ein Plus von vier Prozent verbuchten Handelsunternehmen mit 229.800 Quadratmetern.

"Zwar sind die Ballungsräume bei den Lager- und Logistiknutzern nach wie vor stark gefragt, doch auch dort herrscht weiterhin eine gewisse Vorsicht bei wirtschaftlich groß angelegten Immobilienentscheidungen", so Schekahn. Der Großteil der Mieter und Eigennutzer wolle Vorhaben nach wie vor umsetzen, teilweise aber erst im Jahr 2025 oder später. "Zwischenlösungen wie Mietvertragsverlängerungen, Untermieten oder zusätzliche Anmietungen kleinerer Flächen sind die Konsequenz."

Das betreffe vor allem die Größenkategorie von mehr als 10.000 Quadratmetern, wo die Abschlüsse deutlich zurückgegangen seien: In diese Kategorie fielen zuletzt 19 Verträge mit insgesamt 336.100 Quadratmetern, sechs Abschlüsse und 25 Prozent weniger Fläche als im Vorjahreszeitraum (Fünfjahresvergleich: 14 Abschlüsse und 46 Prozent weniger Fläche). Gefragter sei das Segment 2.500 Quadratmeter bis 10.000 Quadratmeter, in dem 45 Prozent des Umsatzes (plus 17 Prozent) mehr als vor einem Jahr gemietet wurde.

Weniger Fertigstellungen, Spitzenmieten am Limit

Deutliche Rückgänge zeigen sich in den ersten drei Quartalen 2024 laut JLL auch bei den Fertigstellungen neuer Lagerflächen: Nur rund 240.000 Quadratmeter – halb so viele wie im Vorjahreszeitraum – sowie rund 56 Prozent weniger als im Fünfjahresschnitt wurden finalisiert. Rund zwei Drittel der Flächen waren bereits vor Fertigstellung vermietet oder an Eigennutzer vergeben. Ende September 2024 befanden sich rund 490.000 Quadratmeter im Bau, von denen 44 Prozent unvermietet waren.

Die größten Bautätigkeiten finden in den Regionen Berlin (rund 152.000 Quadratmeter) und Düsseldorf (etwa 116.000 Quadratmeter) statt. "Angesichts gesunkener Baukosten und dem besseren Finanzierungsumfeld sind nun die Entwickler gefragt, wieder neue Projekte umzusetzen", so Schekahn weiter. Sobald die wirtschaftliche Lage der Nutzer es ermögliche oder der Druck wachse, die pausierten Immobilienentscheidungen umzusetzen, dürfte die Nachfrage das Angebot übersteigen. "Die gefragten Projekte müssen nun angestoßen werden."

Während im Jahresvergleich in vier der fünf großen Regionen Anstiege der Spitzenmieten für Flächen von mehr als 5.000 Quadratmetern zwischen 2,9 Prozent und vier Prozent zu beobachten waren, gab es in den vergangenen drei Monaten mit 24 Prozent auf 10,50 Euro pro Quadratmeter nur noch einen Anstieg in Berlin. Damit hat sich der Abstand zu München, wo mit 10,70 Euro pro Quadratmeter die höchsten Mieten erzielt werden, stark verringert. Düsseldorf folgt mit neun Euro pro Quadratmeter vor Hamburg (8,50 Euro pro Quadratmeter) und Frankfurt am Main (7,95 Euro pro Quadratmeter).

Außerhalb der "Big 5": Umsatz unterdurchschnittlich

Rund 3,15 Millionen Quadratmeter wurden in den ersten drei Quartalen 2024 außerhalb der fünf großen Ballungsräume umgesetzt, wovon rund 945.000 Quadratmeter auf Eigennutzer entfielen (30 Prozent des Umsatzes). Der Vorjahreswert von 3,68 Millionen Quadratmetern wurde um 14 Prozent verfehlt, der Fünfjahresschnitt um 22 Prozent.

Jeweils mehr als eine Million Quadratmeter wurden laut JLL in diesen Regionen durch Unternehmen aus den Bereichen Transport, Verkehr und Lagerhaltung (35 Prozent) sowie Industrie (33 Prozent) umgesetzt. Zwar waren Handelsunternehmen für einige Großabschlüsse verantwortlich, mit 24 Prozent war der Anteil aber geringer.

Mit 295.300 Quadratmetern verzeichnet das Ruhrgebiet unter den Regionen außerhalb der fünf Ballungsräume zwar das höchste Umsatzergebnis, verbuchte im Jahresvergleich aber ein Minus von 20 Prozent. Die Regionen Köln und Leipzig / Halle folgen mit 216.600 Quadratmetern beziehungsweise 170.200 Quadratmetern. Rund zwei Drittel der Flächenumsätze ab 5.000 Quadratmeter wurden in Neubauten oder Projektentwicklungen getätigt – in der Größenkategorie ab 50.000 Quadratmetern waren es alle Abschlüsse.

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