Trend Social Commerce – passgenaue Logistik ist nachgefragt

"Es ist ein Neustart mit angezogener Handbremse", schreibt LIP Invest, ein Anbieter von Spezialfonds für institutionelle Investoren in der Assetklasse Logistikimmobilien, in einem Marktbericht. Nach einem eher ruhigen ersten Halbjahr waren demnach die Anleger – vor allem ausländische Käufer – im dritten Quartal 2023 wieder aktiver.

Beim Flächenumsatz und beim Neubauvolumen, stehen der Analyse zufolge die Zeichen auf Belebung: Im dritten Quartal sorgten große Mietabschlüsse für einen höheren Flächenumsatz als in den Vorquartalen. Doch es wird nicht genug gebaut – im spekulativen Bereich müsste den Experten nach mehr passieren, um die Nachfrage zu bedienen.

Logistik-Deals: Das Warten auf die Zinswende

Der erneute Zinsanstieg im September war laut LIP Invest verantwortlich dafür, dass es sich noch nicht um eine komplette Kehrtwende handelt: Der zehnjährige Swap stieg im dritten Quartal 2023 stetig auf 3,5 Prozent an, was eine entsprechende Steigerung der Bruttoanfangsrenditen nach sich zog. Ein unerwarteter Zinsrückgang in Verbindung mit gesunkenen Inflationsraten im vierten Quartal lasse auf eine Zinswende für 2024 hoffen.

"In Anbetracht der aktuellen EZB-Prognosen rechnen wir für das erste Halbjahr 2024 mit einem weiteren Rückgang der Inflation und mit einer Beruhigung an den Zinsmärkten", sagt Bodo Hollung, Gesellschafter und Geschäftsführer von LIP Invest. Er geht davon aus, dass dann die Transaktionsmärkte wieder anspringen und Logistikimmobilien ganz oben auf den Einkaufszetteln der Investoren stehen werden.

Investmentmarkt: Bruttoanfangsrendite um die fünf Prozent

Im dritten Quartal 2023 wurden nach Berechnungen von LIP Invest Logistikimmobilien für zwei Milliarden Euro gehandelt – das Ergebnis sei in erster Linie auf Portfoliotransaktionen zurückzuführen. Insgesamt wurden in den ersten neun Monaten dieses Jahres 3,8 Milliarden Euro gehandelt. Der erneute Anstieg des Zahn-Jahres-Swap für langfristige Finanzierungen zog im dritten Quartal eine weitere Steigerung der Bruttoanfangsrendite nach sich: Die liegt laut LIP Invest für Neubauten an Top-Standorten nun bei 4,95 bis 5,25 Prozent.

Ein unerwarteter Zinsrückgang im vierten Quartal 2023 lasse auf stabile Zinsverhältnisse und damit bessere Planbarkeit für Käufer und Verkäufer ab 2024 hoffen, prognostiziert der Fondsanbieter.

Neubau: Spekulative Projektentwicklungen fehlen

Die Neubautätigkeit summiert sich dem Bericht zufolge im dritten Quartal 2023 auf 1,1 Millionen Quadratmeter. Damit fällt die Bautätigkeit gegenüber den ersten sechs Monaten des Jahres aktiver aus. Insgesamt wurden im bisherigen Jahresverlauf 2,7 Millionen Quadratmeter neue Logistikflächen errichtet. Das Neubauvolumen liegt damit 35 Prozent unter dem Vorjahreszeitraum. Das führt LIP Invest auf weniger in Angriff genommene spekulative Projektentwicklungen zurück – ebenso wie auf die erschwerte Finanzierungsbedingungen.

Der Flächenumsatz summierte sich im dritten Quartal auf 1,6 Millionen Quadratmeter. Im Vergleich zu den beiden Vorquartalen hat der Flächenumsatz damit wieder etwas angezogen. In den ersten neun Monaten wurden insgesamt 4,1 Millionen Quadratmeter Logistikfläche vermietet oder neu gebaut. "Auf Nutzerseite ist weiterer Flächenbedarf vorhanden, auch wenn viele aufgrund der unsicheren politischen und wirtschaftlichen Lage bei Neuanmietung zurückhaltend agieren", schreibt LIP Invest in einer Mitteilung.

Trends aus der Logistik – Social Commerce

Sie scheinen wie füreinander gemacht: E-Commerce und Social Media. Man entdeckt Produkte oder Dienstleistungen in den sozialen Medien und kann diese Dank In-App-Lösungen direkt erwerben. Oftmals sind diese Käufe spontaner Natur und werden durch vereinfachte Bestellprozesse begünstigt.

LIP Invest beobachtet hier einen Trend. Allerdings bedeute Social Commerce hohe Anforderungen an die dahinterstehenden Logistikprozesse sowie einen erhöhten Bedarf an geeigneten Immobilien. Bereits der E-Commerce habe die Nachfrage nach solchen Objekten gepuscht: Pro eine Milliarde Umsatz entsteht ein Logistikflächenbedarf von 50.000 bis 100.000 Quadratmetern. Sollte der Social Commerce in Deutschland an Fahrt aufnehmen, dürfte der Bedarf an Fulfillment Zentren, Paketzentren und Paketverteilzentren entsprechend weiter zunehmen.

Studie: Energetische Standards – kaum Einfluss auf Bauzeit

Wie eine neue Auswertung im Rahmen der Studie "Logistik und Immobilien 2023" zeigt, haben die in den vergangenen Jahren stark gestiegenen energetischen Anforderungen kaum Auswirkung auf die Bauzeit. Analysiert wurden knapp 2.000 Logistikobjekte, die zwischen 2015 und 2023 fertiggestellt wurden. Vergleicht man die Bauzeiten der jüngeren Vergangenheit mit dem Gesamtzeitraum, zeigt sich, dass die Bauzeiten sich in diesem Zeitraum von durchschnittlich 11,7 Monaten lediglich geringfügig um rund 15 Tage auf 12,3 Monate verlängert haben.

Die Studie hat Bulwiengesa am 29. November mit der Berlin Hyp AG, Bremer AG, Garbe Industrial Real Estate GmbH und der Savills Immobilien-Beratungs GmbH veröffentlicht. Die aktuelle Diskussion um oftmals nur langwierig und mit hohen Kosten umsetzbare energetische Standards war Anlass für die Sonderauswertung. Im Unterschied zu anderen Immobilienarten wie Wohnen oder Büro werde im Logistiksegment aktuell kräftig weitergebaut, schreiben die Autoren. Die genauen Auswirkungen auf die Projektentwicklungen würden sich jedoch erst Ende 2023 und im Laufe des Jahres 2024 zeigen. In beiden Zeiträumen zeige sich eine leicht abnehmende Tendenz bei den Fertigstellungen, die jedoch immer noch auf dem mittleren Niveau der vergangenen Jahre liegt.

Bulwiengesa-Studie "Logistik und Immobilien 2023" (Download)

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