So wenig Leerstand wie nie: Druck auf Logistikmieten steigt

Die Unsicherheit auf dem Investmentmarkt für Logistikimmobilien ist nach wie vor ein großer Faktor – aber die Zinsentwicklung stabilisiere sich bereits und die Märkte dürften sich bis Ende 2023 entspannen, schreibt Garbe Research in der aktuellen Pyramid-Map, die einen Überblick zur Entwicklung der Spitzenmieten und Nettoanfangsrenditen für die 123 wichtigsten europäischen Teilmärkte in 23 Ländern verschafft. Bei den Renditen bilde sich zunehmend eine Bodenbildung ab.

Logistikimmobilien: Historisch niedriger Leerstand

Laut Garbe Research zeigt sich in vielen Märkten, dass es die stärkste Preiskorrektur Ende 2022 gab und die Dynamik in den ersten zwei Quartalen 2023 bereits wieder nachgelassen hat. Die Experten gehen davon aus, dass sich die Preise für Logistikimmobilien im vierten Quartal stabilisieren werden.

Der Logistikflächenumsatz hat im ersten Halbjahr 2023 noch deutlich nachgelassen. Das begründet Garbe unter anderem mit der konjunkturellen Lage. Trotzdem übersteigt die Nachfrage das Angebot an Grundstücken und Mietflächen in den meisten der untersuchten Logistikregionen deutlich. Es fehlen demnach vor allem neue Mietflächen.

"Der nachlassende Flächenumsatz zum Jahresauftakt in den deutschen Logistikregionen lässt sich in den meisten Fällen mit der historisch niedrigen Leerstandsquote erklären", so Tobias Kassner, Head of Research bei Garbe Industrial Real Estate: "Vermarktbare Flächen stehen kaum zur Verfügung."

Spitzenmieten steigen, aber Wachstum lässt nach

Wegen der anhaltend hohen Nachfrage und dem knappen Angebot sind laut Garbe Research die Spitzenmieten im ersten Quartal 2023 noch einmal deutlich gestiegen. Im zweiten Quartal hat sich die Wachstumsdynamik demnach aber abgeschwächt.

Im Laufe des ersten Halbjahres 2023 verzeichneten vor allem die Teilmärkte im Vereinigten Königreich starke Mietpreisanstiege: Darunter London (plus 4,60 Euro pro Quadratmeter), London-Heathrow (plus zwei Euro pro Quadratmeter) und Glasgow (plus ein Euro pro Quadratmeter). In Europa stechen auch einige Teilmärkte im Westen Deutschlands heraus – allen voran Köln (plus 1,10 Euro pro Quadratmeter), Dortmund (plus ein Euro pro Quadratmeter) und Düsseldorf (plus 0,80 Euro pro Quadratmeter) – sowie München (plus 0,80 Euro pro Quadratmeter). Zum Vergleich: Im Mittel lagen die Mietpreissteigerungen auf den Logistikimmobilienmärkten in Europa bei 0,44 Euro pro Quadratmeter, ist in der aktuellen Pyramid-Map abzulesen.

Die Märkte mit der höchsten Dynamik in Deutschland sind neben den erwähnten Teilmärkten im Westen und München vor allem Sekundärmärkte wie Bielefeld und Duisburg (jeweils plus 0,80 Euro pro Quadratmeter), aber auch Hannover und Osnabrück sowie der Top-Standort Hamburg mit jeweils plus 0,70 Euro pro Quadratmeter.

Deutschland: Höchste Logistikmieten in den "Top 7"-Städten

Die höchsten Spitzenmieten wurden zuletzt in den sieben deutschen Top-Standorten Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart erzielt: Sie variieren zwischen acht Euro pro Quadratmeter in Düsseldorf und 9,80 Euro pro Quadratmeter in München.

"In vielen Logistikregionen ist der Mangel an Flächenpotenzialen weiterhin ein akutes Thema. Hinzu kommt die enorme Baupreisentwicklung der letzten anderthalb Jahre", sagt dazu Adrian Zellner, Head of Business Development bei Garbe: "Durch diese beiden Faktoren sehen wir in den Regionen abseits der Top-7-Standorte, die noch über Flächenpotenziale verfügen, ein enormes Mietwachstum in den vergangenen zwei Jahren." Dazu zählen das Ruhrgebiet, Ostwestfalen-Lippe / Osnabrück und Kassel.

Der Nachfrageüberhang bleibt dem Logistikmarkt erhalten

Die Flächennachfrage bei Logistikimmobilien wird laut Garbe Research im Jahr 2023 robust bleiben, aber spürbar schwächer ausfallen als in den vergangenen Jahren. Der Nachfrageüberhang dürfte außerdem kaum abgebaut werden, da trotz der bereits geringen Leerstandsquoten nicht genug gebaut wird. In der Folge wird sich auch der Anstieg der Spitzenmieten weiter fortsetzen – wenn auch auf moderaterem Niveau als in den vergangenen Jahren.

Die Akzeptanz von Lagen außerhalb der Ballungsräume nimmt deshalb unter Investoren sukzessive zu. "Hierzu gelten vor allem die Gebiete im Norden von Bayern, die A4-Achse sowie das Dreieck Berlin-Leipzig-Magdeburg", ergänzt Grabe-Experte Zellner.

Research-Chef Kassner geht zudem davon aus, dass Unternehmen aus dem Bereich E-Commerce die Aktivitäten im Laufe des Jahres 2023, spätestens aber 2024, wieder verstärken werden – mit entsprechenden Auswirkungen auf die Flächennachfrage. Im Jahr 2022 seien sie als Treiber der Nachfrage zu einem erheblichen Teil ausgefallen. "Da die Neubaudynamik insgesamt rückläufig ist, werden der Flächendruck zunehmen und steigende Mieten zum 'New Normal' des Logistikimmobilienmarktes gehören", erklärt Kassner abschließend.

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