Neubau und Value-Add: Von Wohninvestoren dringend gesucht

In den ersten drei Quartalen 2024 erreichte der deutsche Investmentmarkt für Wohnimmobilien laut CBRE ein Transaktionsvolumen von 5,3 Milliarden Euro – 16 Prozent mehr als im Vorjahreszeitraum. Mit 2,5 Milliarden Euro im dritten Quartal wurde demnach der höchste Quartalswert seit Ende 2022 erreicht. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) und Nai Apollo kommen auf 5,9 Milliarden Euro, JLL auf 6,2 Milliarden Euro, Savills auf 4,8 Milliarden Euro und Cushman & Wakefield auf 5,73 Milliarden Euro.

Positives Signal für den Wohnungsneubau

Ein positives Signal gibt es laut CBRE für den Wohnungsneubau: In den ersten drei Quartalen 2024 flossen 1,6 Milliarden Euro in Ankäufe von Projektentwicklungen – vor einem Jahr waren es nur 1,3 Milliarden Euro. Und noch im zweiten Quartal lag der Schwerpunkt des Investoreninteresses Marktstudien zufolge eher auf dem Bestand.

BNPPRE sieht bei Forward Deals einen Marktanteil von 33 Prozent sowie bei modernen Bestandsobjekten von 14 Prozent. Laut Savills entfiel knapp die Hälfte (43 Prozent) des Transaktionsvolumens auf Neubauimmobilien.

Zur Belebung des Marktgeschehens trugen maßgeblich größere Portfoliodeals bei, wie einhellig festgestellt wurde. Allein im dritten Quartal 2024 fanden Liegenschaften im Rahmen von sechs Transaktionen mit jeweils mehr als 100 Millionen Euro neue Eigentümer. BNPPRE berichtet, dass sogar 59 Prozent des Investmentvolumens auf Deals aus dem Segment über 100 Millionen Euro zurückgeht: 3,5 Milliarden Euro seien in diesem Cluster investiert worden. Zu diesem Ergebnis kommt auch Nai Apollo.

Größere Abschlüsse beobachtet auch JLL, nachdem der Markt zuletzt durch eine besonders hohe Kleinteiligkeit geprägt war: Die durchschnittliche Dealgröße liege mit rund 60 Millionen Euro wieder auf dem Niveau des langjährigen Mittelwerts.

Wohninvestments: Heterogene Käuferklientel

Die Käufer kamen laut CBRE aus dem Umfeld eigenkapitalstarker Investoren wie Family Offices. Insgesamt kamen private Investoren auf ein Nettoinvestitionsvolumen von 768 Millionen Euro. Die öffentliche Hand ist in der Studie von BNPPRE mit einem Umsatz von rund 1,5 Milliarden Euro (Savills: 1,4 Milliarden Euro; Nai Apollo: 1,6 Milliarden Euro) die mit Abstand stärkste Käufergruppe. Investment Manager und Asset Manager nehmen demnach mit rund 900 Millionen den zweiten Platz ein.

Bei JLL sind Asset Manager und Fondsmanager, die häufig im Auftrag eigenkapitalstarker Investoren agieren, die stärkste Käufergruppe, mit einem Anteil von rund 36 Prozent im Durchschnitt der ersten drei Quartale 2024 aber nicht mehr so dominant wie in den Vorjahren. Auch Immobiliengesellschaften (31 Prozent) sowie kommunale und gemeinnützige Wohnungsunternehmen (21 Prozent) waren demnach auf der Käuferseite aktiv.

Die börsennotierten Wohnungsgesellschaften sind JLL zufolge dagegen im bisherigen Jahresverlauf ausschließlich auf der Verkäuferseite zu finden. CBRE teilt mit, dass es sich bei den Verkäufern vor allem um Bestandshalter handelt, die ihre Eigenkapitalquoten wieder auf ein auskömmliches Niveau bringen müssen. Dazu zählen neben den gelisteten Wohnungsunternehmen zunehmend auch Immobilienfonds. Auch Nai Apollo sieht an vielen Stellen aufgrund von Refinanzierungen und Liquiditätssicherungen Verkaufsdruck: Hier stechen 2024 bis dato Immobilien-AGs und REITs (Verkaufsvolumen von 2,4 Milliarden Euro) sowie Projektentwickler und Bauträger (zwei Milliarden Euro) heraus.

Core-Immobilien: Stark gesucht – kaum verfügbar

Das Angebot bei Core- und Core-plus-Objekten im Allgemeinen und bei Projektentwicklungen im Speziellen ist laut CBRE fast vollständig ausgetrocknet. So nahm das Volumen im Core- und Core-plus-Segment auf Jahressicht um 20 Prozent ab, während das Volumen von Value-add- und opportunistischen Ankäufen im gleichen Zeitraum um knapp 15 Prozent zugenommen hat. Daher lag der Anteil von Core und Core-plus in den ersten drei Quartalen 2024 bei nur noch 50 Prozent am Investitionsvolumen – nachdem es im Vorjahreszeitraum 73 Prozent gewesen sind.

BNPPRE hebt ebenfalls positiv hervor, dass wieder erste größere Value-Add-Deals abgeschlossen und eine erhöhte Anzahl an großvolumigen Core-Deals registriert wurden. Laut JLL lag der Fokus 2022 und 2023 noch auf Core-plus-Objekten mit Anteilen von mehr als 80 Prozent, im dritten Quartal 2024 entfielen nur noch rund 31 Prozent auf das Core-Segment und rund 60 Prozent auf das Core-plus-Segment; der Anteil der Value-add-Transaktionen liegt demnach mit acht Prozent wieder in etwa auf dem Niveau des langjährigen Durchschnitts (zehn Prozent).

Renditen in den Top-Metropolen leicht gestiegen

Die Talfahrt der Preise insbesondere im Spitzensegment hat laut CBRE ein nachhaltiges Ende gefunden. Bei einzelnen Top-Objekte ist sogar wieder ein leichter Anstieg zu beobachte. Daher blieben die Spitzenrenditen im dritten Quartal 2024 im Durchschnitt der "Top 7"-Städte Berlin. Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart stabil bei 3,4 Prozent. Im Vergleich zum dritten Quartal 2023 ist das ein Anstieg um 0,25 Prozentpunkte.

Die Renditen für Bestandsimmobilien durchschnittlicher Lage- und Objektqualität sind laut CBRE leicht gestiegen. BNPPRE schreibt von unveränderten Netto-Spitzenrenditen für Neubauobjekte im dritten Quartal 2024 gegenüber dem zweiten Quartal: München und Berlin sind die teuersten Standorte (3,60 Prozent). Dahinter rangieren Frankfurt am Main bei 3,65 Prozent, Hamburg und Stuttgart bei 3,70 Prozent sowie Düsseldorf bei 3,80 Prozent und Köln bei vier Prozent.

Keine Veränderung gibt es nach Angaben von JLL bei der Spitzenrendite (Top-Lage und Top-Qualität), die im zweiten Quartal 2024 in den sieben Immobilienmetropolen um zehn Basispunkte auf einen mittleren Wert von 3,61 Prozent (Savills: 3,6 Prozent im dritten Quartal) gefallen war.

Wohninvestmentmarkt: Prognose für das Gesamtjahr 2024

Laut CBRE rückt auf Jahressicht ein Transaktionsvolumen von acht Milliarden Euro (JLL: zehn Milliarden Euro) in erreichbare Nähe. Die Pipeline der kommenden Monate sei zumindest für Bestandsobjekte und Portfolios gut gefüllt. Diese Dynamik wird demnach 2025 weiter anhalten, dann auch wieder mit besseren Bedingungen für den dringend erforderlichen Wohnungsneubau. Nai Apollo hält ein Investmentvolumen zwischen neun und zehn Milliarden Euro für möglich.

Auch BNPPRE erwartet, dass sich die deutliche Marktbelebung im Schlussquartal 2024 fortsetzen wird – vor dem Hintergrund des eingeschlagenen geldpolitischen Expansionskurses der EZB, größtenteils bereits abgewerteter Immobilienbestände und einer aktuell sehr hohen Mietpreisdynamik. Savills geht davon aus, dass die Nachfrage nach Wohnimmobilien wegen der Stabilität der Mieterträge und steigenden Kapitalwerten weiter anziehen wird und erwartet ein Transaktionsvolumen von zirka 7,7 Milliarden Euro im Gesamtjahr 2024.

Das könnte Sie auch interessieren:

Umsatz mit Wohnimmobilien steigt um elf Prozent

Zinshaus-Preise versprechen attraktive Mieteinnahmen

Wohnimmobilienpreise ziehen an – erstmals seit Juni 2022

DIFI-Index im Plus: Immobilienfinanzierer wieder optimistisch