Makler blicken leicht optimistisch ins neue Investmentjahr

Rekordinflation, Zinsanstieg und unterschiedliche Preisvorstellungen zwischen Käufern und Verkäufern haben das Transaktionsgeschehen am Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien im Jahr 2023 stark gebremst, wie Experten berichten. Auch wenn die Turbulenzen im Jahr 2024 noch anhalten dürften, wovon Nuveen Real Estate ausgeht: Es wird vor allem für kapitalstarke Anleger wieder interessante Chancen geben.

Ende der Preiskorrektur und stabile Renditen

Der deutsche Investmentmarkt für Gewerbeimmobilien beendete das Jahr 2023 mit einem Umsatz von zirka 21,5 Milliarden Euro, das ist ein Minus von 60 Prozent gegenüber 2022 und der niedrigste Wert seit 2010, wie Savills berichtet. Damit sei die Talsohle zwar erreicht, eine zunehmende Aktivität sei jedoch erst im späteren Jahresverlauf 2024 zu erwarten. BNP Paribas Real Estate (BNPPRE) kommt auf 23,3 Milliarden Euro (minus 57 Prozent) und CBRE (inklusive Wohnen, ohne Finanzierungsgeschäfte) auf 28,5 Milliarden Euro (ebenfalls minus 57 Prozent).

Kurzfristig dürften laut Savills die angebotenen und nachgefragten Preise in weiten Teilen des Marktes immer noch weit auseinanderliegen – damit bleibt der Druck auf Eigentümerseite größer als auf Seiten potenzieller Käufer. Gleichzeitig sei die Preiskorrektur weit fortgeschritten und die Anfangsrenditen dürften sich im Laufe des Jahres stabilisieren, nachdem sie im vierten Quartal 2023 nochmals um zehn bis 20 Basispunkte gestiegen sind. Ende 2023 lagen die Spitzenrenditen demnach zwischen 4,2 Prozent (Geschäftshäuser) und 5,7 Prozent (Shopping-Center).

Laut BNPPRE haben die A-Standorte besonders unter dem Preisfindungsprozess gelitten: Das Investmentvolumen in Berlin, Düsseldorf, Frankfurt am Main, Hamburg, Köln, München und Stuttgart sei um mehr als zwei Drittel niedriger ausgefallen als im Vorjahr mit rund 9,26 Milliarden Euro, was darüber hinaus das schwächste Ergebnis der vergangenen zehn Jahre war. Grund seien Preisanpassungen gewesen.

Gewerbeimmobilien: Büros büßen Dominanz ein

Der Renditeanstieg 2023 fiel bei den von Savills untersuchten Nutzungen Geschäftshäuser, Fachmarktzentren, Logistik, Pflegeheime, Shopping-Center und Supermärkte geringer aus als 2022. Bei Pflegeheimen und Büros war es umgekehrt: Die Bürospitzenrenditen legten um 100 Basispunkte auf 4,4 Prozent zu und liegen über denen für Geschäftshäuser (4,2 Prozent) und erstmals auch über den Logistikspitzenrenditen (4,3 Prozent).

Im Umsatz-Ranking erreichten Büros im vergangenen Jahr mit einem Transaktionsvolumen von 4,6 Milliarden Euro (Anteil am Gesamtumsatz: 21 Prozent) zum ersten Mal nur den dritten Rang nach Handelsimmobilien (Umsatz: 5,5 Milliarden Euro; Anteil: 26 Prozent) und Industrieimmobilien (5,2 Milliarden Euro; 24 Prozent). Ein Ergebnis von knapp 6,1 Milliarden Euro bei den Logistikimmobilien (26 Prozent Anteil) errechnete BNPPRE.

Die Zahl der institutionellen Investoren, die Geld in Büros anlegen wollen, sei in den vergangenen Jahren erheblich geschrumpft, erklärt Matthias Pink, Head of Research Germany bei Savills: "Angesichts des strukturellen Wandels in diesem Sektor wollen viele den Büroanteil in den Portfolios vielmehr reduzieren." Das Umschichten dürfte die Nachfrage nach Büros noch lange dämpfen. Kollege Lemli meint, dass Investoren Büros möglicherweise zu stark abstrafen: Die Leerstandsrate sei gering und die Mieten für moderne Flächen in guten Lagen stiegen bis zuletzt.

Chancen für die Immobilienmärkte 2024

Alternative Immobilientypen, deren fundamentalen Nachfragetreiber weniger vom Wirtschaftswachstum als vielmehr von Demografie, Gesundheitswesen und Technologie abhängen – wie Selfstorage-Einrichtungen, Fertighäuser und ambulante Pflegeeinrichtungen – dürften laut Nuveen Real Estate künftig wegen ihrer Resilienz in den Fokus der Investoren rücken. Auch Notverkäufe aufgrund von Refinanzierungsproblemen dürften zunehmen. Dadurch Chancen könnten sich gleichzeitig Chancen für alternative Kreditgeber ergeben.

Einzelhandelsimmobilien könnten der stille Star der Zukunft sein. Nuveen Real Estate rechnet mit einer Outperformance ausgewählter Segmente: Die über Jahre große Skepsis gegenüber diesem Markt habe die Kapitalwerte sinken lassen und einen attraktiveren Einstiegspunkt für neue Investoren geschaffen, durch die gedämpfte Neubauaktivität seien zudem die Vermietungsquoten in vielen Märkten gestiegen. Dank hoher Vermietungsquoten und durch staatliche Fördermittel gesicherter Einnahmen bietet außerdem der Sektor bezahlbarer Wohnraum verlässliche regelmäßige Erträge. Selbst bei einem pessimistischeren Zinsausblick sollte 2024 diesem Bericht zufolge ein gutes Immobilienjahr werden, vor allem für Investoren mit Kapital.

Prognose: Transaktionsvolumen legt um 20 Prozent zu

Damit rechnen auch die großen Maklerhäuser: Der Zins-Peak dürfte erreicht sein, was den Investmentumsatz im neuen Jahr treiben werde. CBRE erwartet größere Deals, die in den vergangenen Monaten wegen der ungewissen Marktlage aufgeschoben wurden, und mehr notleidende Immobilieninvestments.

Savills prognostiziert: "Die gute Nachricht für die meisten Marktakteure ist: Der größte Teil des Abschwungs – sowohl im Hinblick auf die Preise als auch auf die Transaktionsaktivität – liegt höchstwahrscheinlich hinter uns", fasst Marcus Lemli, CEO Germany und Head of Investment Europe, zusammen, "die schlechte: Ein echter Aufschwung ist noch nicht in Sicht und die Preise dürften zunächst noch etwas fallen." Dabei bleibe die Lage für Verkäufer schwierig. Savills und Colliers rechnen mit einem Transaktionsvolumen 2024 von bis zu 30 Milliarden Euro.

"In der Gesamtschau der skizzierten Einflussfaktoren erwarten wir für 2024 eine sichtbare Erholung der Investmentmärkte, die im zweiten Halbjahr spürbar an Fahrt gewinnen sollte", schließt Marcus Zorn, CEO von BNP Paribas Real Estate Deutschland, ab. "Das Transaktionsvolumen dürfte gegenüber 2023 erkennbar zulegen. Auch wenn eine abschließende Prognose noch mit vielen Unwägbarkeiten verbunden ist, erscheint ein Umsatzplus von mindestens 20 Prozent durchaus realistisch."

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