Sonder- oder Teileigentum kann nur begründet werden, wenn die Abgeschlossenheit der betroffenen Räume gegeben ist. § 3 Abs. 2 WEG enthält insoweit zwar nur eine Soll-Vorschrift, doch da bei der Bewilligung zur Eintragung von Sondereigentum eine Abgeschlossenheitsbescheinigung vorgelegt werden muss, ist die Abgeschlossenheit in der Praxis obligatorisch. Wird an Räumen Sondereigentum begründet, ohne dass die Abgeschlossenheit vorliegt, ist dies aber trotzdem wirksam.
Voraussetzungen der Abgeschlossenheit
Baulich setzt die Abgeschlossenheit einer Wohnung voraus, dass die Räume gegenüber anderen Sonder- oder Teileigentumseinheiten bzw. Gemeinschaftseigentum mit Wänden, Böden und Decken abgetrennt sind, einen eigenen abschließbaren Zugang haben und über eine Küche bzw. Kochnische, ein Bad oder eine Dusche sowie ein WC verfügen, mithin eine Haushaltsführung ermöglichen. Zusätzlich können dem Sondereigentum auch Räume zugeordnet werden, die außerhalb der Wohnung liegen (z. B. Keller- oder Dachräume). Solche Räume müssen verschließbar sein.
Bei nicht zu Wohnzwecken vorgesehenen Räumen, an denen Teileigentum begründet werden soll, sind die Anforderungen weniger streng und am Nutzungszweck orientiert. Eine räumliche Abgrenzung ist aber auch hier Mindestvoraussetzung für die Abgeschlossenheit.
Sonderfall Stellplatz
Einen Sonderfall stellen Garagenstellplätze dar. Diese gelten auch ohne Wände als abgeschlossene Räume, wenn ihre Flächen durch dauerhafte Markierungen ersichtlich sind. Solche Markierungen können etwa Abgrenzungen aus Stein oder Metall, Geländer oder Markierungssteine sein, während bloße Farbmarkierungen nicht als ausreichend angesehen werden. Nach überwiegender Auffassung kann Teileigentum an derlei abgeschlossenen Stellplätzen auch nur begründet werden, wenn diese in Sammelgaragen, d. h. innerhalb eines Gebäudes liegen, nicht aber bei Freiflächenstellplätzen; an diesen sollen nur Sondernutzungsrechte begründet werden können. Auch an Mehrfachparkern kann nach BGH Sondereigentum (in Bruchteilsgemeinschaft) begründet werden.
Nachweis durch Abgeschlossenheitsbescheinigung
Nachgewiesen wird die Abgeschlossenheit durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung zum Aufteilungsplan. Diese wird von der Baubehörde erteilt. Die Bundesländer können insoweit aber auch abweichende Bestimmungen treffen und vorsehen, dass die Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung auf Bausachverständige übertragen wird.
