Verspätung von WEG-Abrechnung verlängert Frist für Betriebskostenabrechnung nicht

Hintergrund: Betriebskostenabrechnung verspätet, weil WEG-Jahresabrechnung fehlt

Der Vermieter einer Eigentumswohnung verlangt von der Mieterin Nachzahlungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2010 und 2011. Beide Abrechnungen hatte der Vermieter nicht innerhalb der Abrechnungsfrist von einem Jahr nach Ablauf des Abrechnungszeitraums vorgelegt, sondern erst im Dezember 2013. Kurz zuvor hatte die Wohnungseigentümergemeinschaft den Beschluss über die Jahresabrechnungen 2010 und 2011 gefasst. Die Mieterin meint, keine Nachzahlungen leisten zu müssen, da die Betriebskostenabrechnungen verspätet seien.

Der Vermieter meint, er habe die Verspätung der Abrechnungen nicht zu vertreten und könne daher die Nachzahlungen verlangen. Es sei ihm nicht möglich gewesen, die Betriebskostenabrechnungen 2010 und 2011 früher vorzulegen, denn der damalige und Ende 2012 abberufene WEG-Verwalter habe für diese Zeiträume keine ordnungsgemäßen Jahresabrechnungen erstellt. Die schließlich mit einer Neuerstellung der Abrechnungen beauftragte neue Verwaltung habe diese der Wohnungseigentümergemeinschaft erst im November 2013 vorgelegt. Unverzüglich nach der Beschlussfassung über die Jahresabrechnungen 2010 und 2011 habe er der Mieterin die Betriebskostenabrechnungen übermittelt.

Entscheidung: Betriebskostenabrechnung notfalls ohne Jahresabrechnung

Der Vermieter kann keine Nachzahlung fordern, weil er die Betriebskostenabrechnung jeweils verspätet vorgelegt hat.

Der Vermieter einer Eigentumswohnung muss grundsätzlich auch dann innerhalb der Jahresfrist des § 556 Abs. 3 Satz 2 BGB über die Betriebskosten abrechnen, wenn der Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung noch nicht vorliegt. Nur wenn der Vermieter die Verspätung nicht zu vertreten hat, kann er nach Ablauf der Frist noch eine Nachforderung geltend machen. Für das Nicht-vertreten-Müssen der Verspätung trägt der Vermieter die Beweislast.

Über die Vorauszahlungen für Betriebskosten ist jährlich abzurechnen, was sich aus § 556 Abs. 3 Satz 1 BGB ergibt. Diese Abrechnungspflicht ist nicht davon abhängig, dass dem Vermieter einer Eigentumswohnung bereits der Beschluss über die Jahresabrechnung der Wohnungseigentumsgemeinschaft vorliegt, die regelmäßig als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung gegenüber dem Mieter genutzt wird. Nicht zuletzt würde der Mieter einer Eigentumswohnung gegenüber dem Mieter einer sonstigen Wohnung benachteiligt, weil er dem erhöhten Risiko ausgesetzt wäre, seine Betriebskostenabrechnung nicht innerhalb der Jahresfrist zu erhalten.

Zwar entsteht die Verpflichtung des einzelnen Wohnungseigentümers, die Kosten und Lasten anteilig zu tragen, gegenüber den anderen Eigentümern erst durch den Beschluss der Wohnungseigentümer über die Jahresabrechnung. Dieser Beschluss entfaltet jedoch gegenüber einem Dritten, wie hier dem Mieter, keine Bindung. Die Frage des laufenden Entstehens und des Anfallens der Betriebskosten für die vermietete Eigentumswohnung ist damit unabhängig hiervon nach den Grundsätzen des Wohnraummietrechts und dem Inhalt des Mietverhältnisses zu beurteilen.

Nachforderung nach Fristablauf nur, wenn Vermieter für Verspätung nichts kann

Damit kann ein Vermieter einer Eigentumswohnung, wenn die WEG-Verwaltung die Jahresabrechnung verspätet erstellt hat, nach Ablauf der Jahresfrist nur dann noch eine Nachforderung verlangen, wenn er die Verspätung der Abrechnung über die Vorauszahlungen nicht zu vertreten hat, was er konkret darzulegen hat.

Hieran fehlte es im vorliegenden Fall. Zwar muss sich der Vermieter ein Verschulden des (früheren) WEG-Verwalters nicht zurechnen lassen, weil dieser nicht Erfüllungsgehilfe des Vermieters der Eigentumswohnung hinsichtlich der Erstellung der mietrechtlichen Betriebskostenabrechnung ist.

Der Vermieter hat jedoch lediglich geltend gemacht, der bis Ende 2012 tätige Verwalter habe die WEG-Jahresabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 nicht ordnungsgemäß erstellt und sei wegen dieser Versäumnisse zum 31.12.2012 abberufen worden. Der neue Verwalter sei mit der Jahresabrechnung für die Jahre 2010 und 2011 beauftragt worden und habe diese im November 2013 fertiggestellt. Dies genügt nicht. Denn es fehlt jeder Vortrag dazu, was der Vermieter selbst veranlasst hat, nachdem für ihn im Lauf des Jahres 2010 erkennbar wurde, dass der bisherige Verwalter die Jahresabrechnung, die er als Grundlage für die von ihm selbst erstellte Betriebskostenabrechnung benötigte, nicht rechtzeitig vorlegen würde oder die schließlich erstellte Abrechnung so fehlerhaft war, dass sie sich nicht als Grundlage für die Betriebskostenabrechnung geeignet hat.

(BGH Urteil vom 25.01.2017 - VIII ZR 249/15)

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