Für Betriebskostenabrechnung gilt die tatsächliche Wohnfläche
![BGH: Für Betriebskostenabrechnung gilt tatsächliche Wohnfläche BGH: Für Betriebskostenabrechnung gilt tatsächliche Wohnfläche](https://www.haufe.de/image/grundriss-wohnung-mit-massband-und-taschenrechner-241250-3.jpg?trafo=21x10&width=300&digest=KcvbOeHuY8UKFsqBFgTGMPE69z-v-olYCQ0hrX4BEcg%3D)
Hintergrund: Vermieterin rechnet anhand tatsächlicher Wohnfläche ab
Die Vermieterin und die Mieter einer Wohnung streiten über die Abrechnung von Heizkosten.
Im Mietvertrag ist eine Wohnfläche von 74,59 Quadratmetern vereinbart. Tatsächlich ist die Wohnung größer. Die Wohnfläche beträgt 78,22 Quadratmeter. Für die Betriebskosten zahlen die Mieter eine Pauschale, für die Heizkosten leisten sie Vorauszahlungen, über die die Vermieterin jährlich abrechnet.
In den Heizkostenabrechnungen für die Jahre 2013 und 2014 legte die Vermieterin für die Wohnung die tatsächliche Wohnfläche zugrunde. Die Mieter meinen, bei der Verteilung der Heizkosten sei nur die geringere vereinbarte Wohnfläche anzusetzen, sodass ihnen über das Guthaben, das sich aus den Abrechnungen ergibt, weitere 42,46 Euro zustünden. Diesen Betrag haben sie von laufenden Mietzahlungen abgezogen. Die Vermieterin verlangt Zahlung des einbehaltenen Betrages.
Entscheidung: Auf die tatsächliche Wohnfläche kommt es an
Die Mieter müssen den einbehaltenen Betrag zahlen. Bei der Abrechnung der Heizkosten hat die Vermieterin zu Recht die tatsächliche Wohnfläche angesetzt und der vertraglich vereinbarten Wohnfläche keine Bedeutung beigemessen.
Die in einem Wohnraummietvertrag enthaltene Wohnflächenangabe enthält nach der Rechtsprechung des BGH im Allgemeinen eine dahin gehende vertragliche Beschaffenheitsvereinbarung. Daher liegt ein zur Mietminderung berechtigender Mangel der Wohnung infolge der Überschreitung der Erheblichkeitsschwelle (§ 536 Abs. 1 Satz 3 BGB) vor, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als 10 Prozent unter der im Mietvertrag angegebenen Wohnfläche liegt.
Das bedeutet aber nicht, dass in jedem Fall, in dem die Größe der Wohnung ein notwendiger Beurteilungsmaßstab ist, von getroffenen vertraglichen Vereinbarungen zur Wohnfläche auszugehen wäre. So kommt es bei der Berechnung einer Mieterhöhung auf die tatsächliche und nicht auf die vereinbarte Wohnfläche an (hierzu: BGH kippt 10-Prozent-Grenze bei Wohnflächenabweichung).
Dasselbe gilt auch bei der Betriebskostenabrechnung. Die Betriebskosten sind nach den tatsächlichen Gegebenheiten und nicht nach den von subjektiven Vorstellungen geprägten Parteivereinbarungen zur Wohnfläche abzurechnen. Seine frühere Rechtsprechung, wonach im Rahmen einer Betriebskostenabrechnung die vereinbarte Wohnfläche maßgeblich ist, wenn diese nicht mehr als 10 Prozent von der tatsächlichen Wohnfläche abweicht, gibt der BGH ausdrücklich auf.
(BGH, Urteil v. 30.5.2018, VIII ZR 220/17)
Lesen Sie auch:
BGH: Bei Streit über Wohnfläche muss auch der Mieter Zahlen nennen
-
Befristeter Mietvertrag: Darauf sollten Vermieter beim Zeitmietvertrag achten
1.694
-
Balkonkraftwerke: Das gilt für WEG & Vermieter
1.601
-
Form der Betriebskostenabrechnung und Mindestangaben
1.562
-
Schönheitsreparaturen: Zulässige und unzulässige Klauseln für Renovierungen im Mietvertrag
1.522
-
Rückforderung von Betriebskostenvorauszahlungen hat Grenzen
1.405
-
Vermieter muss Heizkosten korrekt verteilen
1.373
-
Umsatzsteuer in der Nebenkostenabrechnung bei Gewerbemiete
1.082
-
Untervermietung: Was kann der Vermieter verbieten?
1.060
-
Wertsicherungsklausel im Gewerbemietvertrag
1.032
-
Verwaltungskostenpauschale 2023: Kostenmiete steigt mit Tabelle
988
-
VDIV-Jahresumfrage 2025 zur Verwalterbranche
13.02.2025
-
WEG- und Mietverwaltung: Nachfrage treibt die Honorare
12.02.2025
-
Etagenheizung: Austauschpflicht und Fristen
11.02.2025
-
Garage richtig nutzen, sonst drohen Bußgelder
05.02.2025
-
"Liebende Verwaltende" in Münster
24.01.2025
-
Zulässige Miete bei unzutreffender Auskunft über Modernisierung
22.01.2025
-
Heizkosten: Regional hohe Nachzahlungen erwartet
22.01.2025
-
Immobilienverwaltung des Jahres: kleine WEGs im Fokus
21.01.2025
-
Teilerlass der Grundsteuer: Frist endet am 31. März
21.01.2025
-
Umlage der Grundsteuer: Was Vermieter beachten müssen
20.01.20252