Der WEG-Verwalter darf grundsätzlich nur Maßnahmen durchführen, zu denen er von den Eigentümern ermächtigt worden ist. So darf er z. B. eine Sanierung nur in Auftrag geben, wenn die Wohnungseigentümer zuvor entsprechendes beschlossen haben. Auch wird er vielfach durch die Gemeinschaftsordnung oder den Verwaltervertrag ermächtigt sein, Kleinreparaturen in eigener Entscheidung im Namen der WEG zu beauftragen.
Natürlich kann der Verwalter nicht in allen Situationen bzw. bei allen Maßnahmen, die eine bestehende Ermächtigung überschreiten, zuvor die Eigentümer konsultieren. So muss z. B. bei einem Wasserrohrbruch schnell gehandelt werden. § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG verleiht dem Verwalter die Befugnis, aber auch die Verpflichtung zur Notgeschäftsführung. Demnach ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, in dringenden Fällen die zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums erforderlichen Maßnahmen zu treffen.
Eine Sache ist dringend in diesem Sinne, wenn es wegen ihrer Eilbedürftigkeit nicht möglich ist, vorher eine Eigentümerversammlung einzuberufen. Es kommt darauf an, ob die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums gefährdet wäre, wenn nicht umgehend gehandelt würde. Damit sind die Anforderungen an eine Notgeschäftsführung durch den Verwalter weniger streng als an die Notgeschäftsführung durch einen Eigentümer, wo gefordert wird, dass ein unmittelbarer Schaden für das Gemeinschaftseigentum droht.
Typische Fälle der Notgeschäftsführung
Klassische dringende Fälle sind z. B. ein Wasserrohrbruch, der Ausfall der Heizung sowie der Bruch oder die Verstopfung einer Versorgungs- oder Abwasserleitung. Umstritten ist dies für den Fall, dass die Warmwasserversorgung ausgefallen ist.
Wenn solch ein dringender Fall vorliegt, muss der WEG-Verwalter alles Erforderliche tun, um die drohende Gefahr abzuwenden. Dann ist er auch befugt, für die Eigentümergemeinschaft Handwerker zu beauftragen. Allerdings darf der Verwalter nur die Maßnahmen in Auftrag geben, die erforderlich sind, um den unmittelbaren Schaden zu beheben.
Die Notgeschäftsführungsbefugnis nach § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG erstreckt sich nur auf das Gemeinschaftseigentum. Geht aber vom Sondereigentum eine Gefahr für das Gemeinschaftseigentum aus (z. B. Wasserrohrbruch im Bereich des Sondereigentums), ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, den drohenden Schaden abzuwenden. Dann ist er auch befugt, das Sondereigentum zu betreten (§ 14 Nr. 4 WEG). Erlangt der Verwalter Kenntnis davon, dass ein Schaden im Sondereigentum droht, ohne dass das Gemeinschaftseigentum betroffen ist, ist er nicht zum Handeln berechtigt bzw. verpflichtet. Dann wird man aber eine Pflicht annehmen können, den betroffenen Sondereigentümer auf die Situation hinzuweisen.
