Für verzögerte oder mangelhafte Sanierung haftet nicht die WEG

Hintergrund: Wohnung wegen Feuchtigkeit nicht nutzbar

Eine Wohnungseigentümerin verlangt von der Wohnungseigentümergemeinschaft Schadensersatz.

Die Eigentümerin hatte die im Souterrain gelegene Wohnung per Zwangsversteigerung erworben. Weil es in der Wohnung infolge einer schadhaften Abdichtung zu seitlich eindringender und aufsteigender Feuchtigkeit gekommen war, beschlossen die Wohnungseigentümer im Dezember 2008, eine Sanierung durchzuführen. Nach nochmaliger Beschlussfassung im November 2009 wurden die Sanierungsarbeiten ausgeführt. Bei einer Abnahme im September 2011 traten diverse Mängel im Bereich der Wohnung zu Tage, darunter feuchte Stellen und andere Mängel am neu verlegten Parkett.

Die Eigentümerin verlangt von der Gemeinschaft Schadensersatz in Höhe von 60.000 Euro für die Anmietung einer Ersatzwohnung und die Einlagerung von Möbeln. Sie stützt dies auf die Behauptung, die Wohnung sei aufgrund der Sanierungsarbeiten in den Jahren 2009 bis 2012 nicht nutzbar gewesen.

Entscheidung: Keine Haftung der Gemeinschaft

Die Klage hat keinen Erfolg, denn sie richtet sich nicht gegen den richtigen Anspruchsgegner.

Selbst wenn die Miet- und Lagerungskosten auf eine verspätete Beschlussfassung über die erforderliche Sanierung des Gemeinschaftseigentums oder auf eine fehlerhafte Durchführung des Beschlusses über die Sanierungsmaßnahmen zurückzuführen sein sollten, hat die Eigentümerin keinen Schadensersatzanspruch gegen die Gemeinschaft aus § 280 Abs. 1 BGB. In beiden Fällen wäre die Gemeinschaft nach den bereits durch Urteil vom 8.6.2018, V ZR 125/17 aufgestellten Grundsätzen nicht Schuldner eines Schadensersatzanspruchs.

Vor Beschlussfassung haften die Eigentümer

Wenn ein einzelner Wohnungseigentümer Schäden an seinem Sondereigentum erlitten hat, weil eine Beschlussfassung über eine Sanierung des gemeinschaftlichen Eigentums unterblieben ist, können nur die übrigen Wohnungseigentümer zum Schadensersatz verpflichtet sein, nicht aber die Wohnungseigentümergemeinschaft.

Nach Beschlussfassung haftet der Verwalter

Ist die Willensbildung dagegen erfolgt und ein Beschluss gefasst worden, der jedoch nicht oder nur unvollständig durchgeführt wird, so scheidet sowohl eine Haftung der übrigen Wohnungseigentümer als auch eine Haftung der Gemeinschaft aus. Insoweit kann sich nur eine Ersatzpflicht des Verwalters ergeben, denn dieser ist gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG gegenüber den Wohnungseigentümern und der Gemeinschaft berechtigt und verpflichtet, die Beschlüsse der Wohnungseigentümer durchzuführen. Da eine entsprechende „Durchführungspflicht“ des Verbands für gefasste Beschlüsse nicht besteht, haftet dieser selbst dann nicht, wenn der Verwalter bei der Durchführung eines Beschlusses pflichtwidrig handelt.

Ersatzanspruch gegen Gemeinschaft nur für Schäden infolge der Sanierung

Auch ein auf § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG gestützter Ersatzanspruch scheidet aus. Schuldner eines solchen Aufopferungsanspruchs wäre zwar die Wohnungseigentümergemeinschaft. Nach dieser Vorschrift ist aber nur der Schaden zu ersetzen, der durch das Betreten oder die Benutzung des Sondereigentums zur Instandsetzung und Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums verursacht worden ist. Schäden, die infolge des Mangels des Gemeinschaftseigentums entstanden sind, der die Instandsetzungsmaßnahme ausgelöst hat, werden hingegen nicht erfasst.

Hier war die Wohnung bereits seit 2009 wegen der Feuchtigkeit nicht bewohnbar und nicht erst infolge der Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum, die die Feuchtigkeit beseitigen sollten. Ein Anspruch gegen die Gemeinschaft auf Grundlage von § 14 Nr. 4 Halbsatz 2 WEG scheidet daher aus.

(BGH, Urteil v. 16.11.2018, V ZR 171/17)

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