Eine Wohnung muss mängelfrei sein, andernfalls können Mieter die Miete mindern. Zahlen Mieter weniger, ohne dass sich der behauptete Mangel später bestätigt, kann eine Kündigung wegen Zahlungsverzug gerechtfertigt sein, so ein Urteil des LG Berlin (Urteil v. 24.7.2019, Az. 65 S 73/19), von dem der Eigentümerverband Haus & Grund Berlin berichtete.
Ist die Mietminderung zulässig, kann der Betrag für die Tage, an denen etwa die Heizung nicht funktioniert hat, anteilig von der Monatsmiete (inklusive Betriebskosten) abgezogen werden. Eine schlagwortartige Mängelanzeige auf dem Überweisungsformular genügt. "Im Gegensatz zu einem Schadensersatzanspruch des Mieters wegen Schäden der Mietsache dürfen an eine Minderung bezüglich der Anzeige der Mängel keine überspannten Anforderungen gestellt werden", urteilte das AG Berlin-Neukölln (Urteil v. 14.7.2006, Az. 5 C 306/05).
Auch bei einer möblierten Wohnung kann der Mieter die Miete mindern, wenn die tatsächliche Wohnfläche um mehr als zehn Prozent geringer ist als im Mietvertrag vereinbart (BGH, Urteil v. 2.3.2011, Az. VIII ZR 209/10).
Den Anspruch auf Mietminderung richtig ankündigen
Es reicht zur Mängelanzeige nicht aus, wenn ein Mieter die Mietminderung beispielsweise nur mit "Miete abzüglich Minderung" erklärt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, beim Mieter nach Details zu fragen, etwa wenn die Erklärung unklar ist. Ein Mieter darf außerdem wegen eines Mangels der Wohnung, von dem der Vermieter nichts weiß, Mietzahlungen erst zurückbehalten, wenn er dem Vermieter den Mangel angezeigt hat, entschied der BGH (Urteil v. 3.11.2010, VIII ZR 330/09).
Rechtsirrtum rettet Rückzahlungsanspruch
Zahlt der Mieter in Kenntnis eines Mangels die vollständige Miete, verliert er sein Minderungsrecht nicht (BGH, Beschluss v. 4.9.2018, Az. VIII ZR 100/18), wenn er davon ausgegangen ist, die Minderung hänge von der Zustimmung des Vermieters ab. Auch wenn ein Mieter in Kenntnis von Mängeln der Mietsache vorbehaltlos eine Verlängerungsoption ausübt, verliert er hierdurch nicht seine Rechte wegen dieser Mängel (BGH, Urteil v. 5.11.2014, Az. XII ZR 15/12).
Lehnt der Mieter die Beseitigung von Mängeln ab, kann er wegen dieser Mängel kein Zurückbehaltungsrecht geltend machen und muss einbehaltene Beträge nachzahlen, entschied der BGH (Urteil v. 10.4.2019, Az. VIII ZR 12/18).
Die Höhe der Mietminderung berechnen
Kommt es zum Streit über die Minderung, ist die Mietminderungsquote vom Gericht festzustellen. An die vom Mieter tatsächlich vorgenommene Minderung ist das Gericht dabei nicht gebunden, auch nicht an sogenannte Mietminderunsgtabellen. Dies gilt nicht nur, wenn der Mieter zu viel, sondern auch dann, wenn er zu wenig gemindert hat. Diese Grundsätze ergeben sich aus einer Entscheidung des OLG Köln (Urteil v. 11.12.2001, Az. 22 U 301/00). Hat der Mieter die Miete in einem zu hohen Umfang gemindert, so muss er den überschießenden Betrag nachbezahlen. Ist die Minderung zu niedrig bemessen, so ist der Vermieter um einen Teil der tatsächlich erbrachten Mietzahlungen bereichert.
Die Gerichte haben ihren Spielraum in Einzelfällen von einer geringen Mietminderung von 0,5 Prozent wegen einer eingetrübten Isolierglasscheibe in der Küche (AG Miesbach, Urteil v. 30.10.1984, Az. 3 C 585/84), über fünf Prozent bei einem undichten Fenster mit geringen Nässeschäden im Fensterbereich (LG Berlin, Urteil v. 18.3.1982, Az. 61 S 437/81) bis zu 100 Prozent Mietminderung bei einem kompletten Heizungsausfall (LG Berlin, Urteil v. 20.10.1992, Az. 65 S 70/92 ) ausgeschöpft.
Nebenräume können bei Mietminderung weniger zählen
Bei der Geschäftsraummiete bemisst sich die Höhe einer Mietminderung wegen einer Flächenabweichung nicht pauschal nach der prozentualen Abweichung, wenn sich die Minderfläche eindeutig Nebenräumen zuordnen lässt (BGH, Urteil v. 18.7.2012, Az. XII ZR 97/09).
Streitwert einer Klage auf Mietminderung
Der BGH hatte in einem Fall darüber zu entscheiden, ob für die Berechnung des Streitwerts für die Feststellungsklage der einfache Jahresbetrag der geltend gemachten Minderung (zwölf mal 225 Euro) oder der dreieinhalbfache Jahresbetrag (42 mal 225 Euro) maßgeblich ist. Der Mieter einer Wohnung hatte gegen die Vermieter unter anderem auf Feststellung geklagt, dass die Miete bis zur Behebung bestimmter Mängel gemindert sei. Die monatliche Minderung hatte er mit 225 Euro beziffert. Der BGH entschied (Beschluss v. 14.6.2016, Az. VIII ZR 43/15), dass der Gebührenstreitwert einer Klage des Mieters auf Feststellung, die Miete sei gemindert, mit dem dreieinhalbfachen Jahresbetrag der geltend gemachten Mietminderung zu bemessen ist.
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