Überreicht der Makler ein Prospekt, begründet das alleine noch keinen Anspruch auf Provision. Die Prospektübergabe ist keine wesentliche Maklerleistung, die zum Abschluss des Hauptvertrages führt oder wesentlich dazu beiträgt, urteilte das Landgericht Hamburg.
Ein Nachweismakler hat nach Auffassung des Landgerichts (LG) Hamburg keinen Provisionsanspruch, wenn seine Tätigkeit nicht wesentlich war (Übergabe eines Prospekts), zwischen der Übergabe des Prospekts und dem Vertragsschluss ein langer Zeitraum (hier: 2,35 Jahre) liegt und der Interessent zwischenzeitlich von der Immobilie Abstand genommen hat. Außerdem erstrecke sich ein vereinbarter Kundenschutz über Interessenten für Wohneinheiten nicht auf Interessenten für Gewerbeeinheiten, heißt es in der Begründung.
Sachverhalt: Makler klagt gegen Bauträger auf Provision
Ein Bauträger beauftragte einen Makler mit der Vermarktung eines Wohn- und Geschäftshauses. Dafür erstellte der Bauträger einen Prospekt, den er auch dem Makler zur Verfügung stellte. Bei der Vermarktung übergab der Makler auch dem Interessenten I im Juni 2015 einen Prospekt zum Gesamtobjekt. Auf Nachfrage des Maklers teilte der Interessent mit, er habe Abstand vom Erwerb des Objektes genommen.
Bereits im Oktober 2016 beendete der Bauträger die Zusammenarbeit mit dem Makler. Daraufhin übermittelte der Makler dem Bauträger eine Liste mit Personen, die sich für das Objekt interessiert hatten und welche einen Prospekt erhalten hatten. Ferner teilte der Makler mit, dass er für die auf der Liste stehenden Personen Kundenschutz beanspruche, da dies (aber nur in Bezug auf Wohnraum) im Maklervertrag so geregelt sei. Daraufhin wurde dem Makler der Kundenschutz per E-Mail bestätigt. Im Februar 2017 (ein Jahr und acht Monate nach der Übergabe des Prospektes) wandte sich die Frau des Interessenten I direkt an den Bauträger.
Im Oktober 2017 wurde zwischen I und dem Bauträger ein Kaufvertrag über eine Gewerbeeinheit abgeschlossen. Der Makler klagte daraufhin – nach verweigerter Zahlung – seine Provision gegen den Bauträger ein.
Keine Kausalität zwischen Maklerleistung und Abschluss des Hauptvertrages
Der Makler hatte vor dem LG Hamburg keinen Erfolg. Ihm wurde keine Provision zugesprochen, da seine Tätigkeit im Juni 2015 für den Verkauf nicht ursächlich gewesen sei, so das Gericht. Demnach war
- schon die Prospektübergabe im Jahr 2015 keine wesentliche Tätigkeit, die zum Abschluss des Hauptvertrages geführt oder wesentlich dazu beigetragen hat.
- der Abstand zwischen dem Kontakt zum Makler und dem Abschluss des Kaufvertrages zu lang, um noch von einem normalen Kausalverlauf auszugehen.
Schließlich sei zu Lasten des Maklers zu werten, dass der Interessent zunächst seine Kaufabsicht komplett aufgegeben und erst nach einem Jahr und acht Monaten wieder Interesse am Objekt gezeigt hat. Auch die Kundenschutzklausel hilft dem Kläger hier nicht weiter, da der Kundenschutz im Maklervertrag nur auf Wohnraum ausgelegt war und nicht auf die Gewerbeeinheit.
(Landgericht Hamburg, Urteil vom 07.01.2019, Az. 322 O 153/18)
Fazit
Das Gericht arbeitet die notwendige Kausalität zwischen Maklerleistung und Abschluss des Hauptvertrags gut heraus. Es sind aber immer die konkreten Umstände des Einzelfalls zu werten. Auch die bloße Prospektübergabe kann zu einer wesentlichen Maklerleistung führen, wenn der Kaufabschluss sodann zeitnah erfolgt. Hier war der Zeitpunkt zwischen Leistung und Abschluss jedoch einfach zu lang, um noch eine Kausalität annehmen zu können.
Der Beitrag erschien im Magazin "Immobilienwirtschaft", Ausgabe 11/2019.
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