Wenn Vermieter und Mieter eine Miete vereinbaren, die die nach der Mietpreisbremse zulässige Miethöhe übersteigt, ist der Mietvertrag dennoch wirksam. Lediglich die Vereinbarung über die Miethöhe ist unwirksam, soweit sie den zulässigen Betrag übersteigt. Der Mieter muss dann nur die Miete in der wirksam vereinbarten Höhe zahlen.
Beispiel:
Zulässige Miethöhe 650 Euro, vereinbarte Miete 700 Euro
Der Mieter muss nur 650 Euro monatlich zahlen, weil die Vereinbarung über die Miete unwirksam ist, soweit sie diesen Betrag übersteigt.
Miete zurückfordern nur nach Rüge
Hat der Mieter bereits überhöhte Mietzahlungen geleistet, muss der Vermieter den zu viel gezahlten Betrag grundsätzlich zurückzahlen. Hier gibt es allerdings eine wichtige Einschränkung: Der Mieter kann nur insoweit Miete zurückfordern, als er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse gerügt hat und die zurückverlangten Mieten nach dem Zugang der Rüge beim Vermieter fällig geworden sind. Eine solche Rüge bedarf der Textform und der Mieter muss die Tatsachen mitteilen, aus denen er einen Verstoß gegen die Mietpreisbremse herleitet.
Beispiel: Zu viel gezahlte Miete zurückfordern
Zulässige Miethöhe 650 Euro, vereinbarte Miete 700 Euro
Der Mieter zahlt die Mieten von September 2015 an in vereinbarter Höhe an den Vermieter. Ende Dezember rügt er den Verstoß gegen die Mietpreisbremse, zahlt aber dennoch weiterhin 700 Euro monatlich. Im März 2016 verlangt er die überzahlte Miete zurück.
Der Mieter kann nur die ab Januar 2016 zu viel gezahlte Miete – 50 Euro monatlich – zurückfordern. Die überzahlten Mieten für September bis Dezember 2015 muss der Vermieter nicht zurückzahlen, weil der Mieter bis dahin den Verstoß gegen die Mietpreisbremse nicht gerügt hatte.
Nachtrag: Am 18.8.2019 haben sich Union und SPD darauf verständigt, die Regelungen zur Mietpreisbremse bis 2025 zu verlängern und gleichzeitig zu verschärfen. So soll es Mietern künftig möglich sein, überzahlte Miete rückwirkend zurückzufordern.
Auskunftsanspruch gegen den Vermieter
Damit der Mieter die zulässige Miethöhe prüfen kann, steht ihm ein Auskunftsanspruch gegen den Vermieter zu. Dieser umfasst die Tatsachen, die für die Zulässigkeit der vereinbarten Miete maßgeblich sind, allerdings nur solche, die dem Mieter nicht zugänglich sind. Dem Mieter ist es zumutbar, zunächst allgemein zugängliche Quellen, insbesondere den Mietspiegel, zu Rate zu ziehen.
Tatsachen, die von der Auskunftspflicht des Vermieters erfasst sein können, können etwa die Baualtersklasse des Gebäudes oder dem Mieter nicht zugängliche Ausstattungsmerkmale wie die Beschaffenheit des zentralen Heizkessels sein. Die Auskunftspflicht kann sich auch auf Tatsachen aus dem vorigen Mietverhältnis erstrecken, z.B. die dort vereinbarte Miete.
