Der Fristenplan im Mietvertrag enthält eine zu kurze Frist.
Eine vertragliche Verkürzung der üblichen Fristen (3, 5, 7 Jahre) verstößt gegen § 307 BGB. Eine solche Regelung hat nicht nur die Unwirksamkeit der Fristenvereinbarung zur Folge; vielmehr ist die gesamte Renovierungsvereinbarung unwirksam. Der Vermieter muss die Renovierungsarbeiten selbst tragen.
Die Schönheitsreparaturklausel enthält starre Fristen.
Beispiele: 1. „Die Schönheitsreparaturen sind mindestens (spätestens) nach Ablauf folgender Fristen auszuführen ...“
2. „Der Mieter hat während der Mietzeit die Schönheitsreparaturen auf seine Kosten sach- und fachgerecht auszuführen, und zwar in Küche, Bad, WC alle 3 Jahre, in den übrigen Räumen alle 5 Jahre.“
Die Vereinbarung starrer Fristen ist unwirksam. Dem Mieter darf der Nachweis nicht abgeschnitten werden, dass die Räume infolge längerer Abwesenheit, hochwertiger Materialien oder besonders schonender Nutzung trotz Fristablaufs noch nicht renovierungsbedürftig sind. Eine wirksame Fristenregelung liegt nur dann vor, wenn hinreichend deutlich wird, dass der Fristenplan lediglich den Charakter einer Richtlinie hat. Dies muss durch einen Zusatz wie „in der Regel“ oder „im Allgemeinen“ zum Ausdruck kommen.
Der Mieter wird zu einer Anfangsrenovierung verpflichtet.
Beispiel: „Der Mieter verpflichtet sich, die Wohnung vor dem Einzug zu renovieren.“ Eine Vereinbarung, wonach der Mieter verpflichtet ist, die Wohnung bei Vertragsbeginn zu renovieren, ist unwirksam.
Der Mietvertrag enthält einen Passus, dass Schönheitsreparaturen „nach Bedarf" durchzuführen sind.
Beispiel: „Der Mieter hat die Schönheitsreparaturen nach Bedarf auszuführen.“ Ist vereinbart, dass der Mieter „nach Bedarf“ oder „bei Erforderlichkeit“ zu renovieren hat, so entfaltet diese Klausel keine Wirkung, wenn dem Mieter bei Vertragsbeginn eine unrenovierte Wohnung übergeben worden ist.
Der Mieter wird zur Endrenovierung verpflichtet (sogenannte Rückgabeklausel).
Beispiel: „Der Mieter ist verpflichtet, die Mietsache renoviert zurückzugeben.“ Wenn der Mieter verpflichtet wird, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, ist die vertragliche Regelung unwirksam.
Eine Vereinbarung, wonach der Mieter die Räume „in bezugsfertigem Zustand“ zurückgeben muss, begründet keine absolute Renovierungspflicht. Der Zweck einer solchen Vereinbarung ist erreicht, wenn der Vermieter in der Lage ist, dem neuen Mieter die Räume bezugsgeeignet zu übergeben.
Kombination der Renovierungsklausel mit der Rückgabeklausel
Enthält der Mietvertrag sowohl eine Renovierungsklausel als auch eine Rückgabeklausel, führt diese Kombination zur Unwirksamkeit beider Klauseln. Dieselbe Rechtsfolge tritt ein, wenn die Renovierungsklausel formularmäßig vereinbart ist und hinsichtlich der Pflicht zur Schlussrenovierung eine Individualvereinbarung vorliegt. Dies folgt aus der Erwägung, dass die Kombination einer Formularklausel mit einer Individualvereinbarung als einheitliche Regelung zu sehen ist, die dann unwirksam ist.
Es wird eine Fachhandwerkerklausel verwendet.
Beispiel: „Die Schönheitsreparaturen sind durch Fachhandwerker durchführen zu lassen.“ Nach dieser Klausel wird der Mieter mit Eigenarbeit ausgeschlossen, es sei denn, er gehörte selbst zum Kreis der Fachhandwerker. Eine solche Klausel ist nichtig und führt zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsvereinbarung.
Der Mietvertrag enthält eine Klausel, wonach „der Mieter nur mit Zustimmung des Vermieters von der bisherigen Ausführungsart abweichen darf“.
Eine solche Regelung ist unwirksam. Sie führt zur Unwirksamkeit der gesamten Renovierungsvereinbarung.
