Immobilienkauf: Cash aus dem Koffer? – damit ist Schluss

Beim SDG II handelt es sich um ein sogenanntes Artikelgesetz, bei dem verschiedene Gesetze geändert werden müssen, unter anderem das Geldwäschegesetz (GwG).

Das Barzahlungsverbot gilt für Rechtsgeschäfte, die nach dem 1.4.2023 abgeschlossen werden (§ 59 Abs. 11 GwG). Die Vertragsparteien müssen einem Notar nachweisen, dass sie eine Immobilie nicht bar bezahlt haben. Der Notar muss den Nachweis prüfen. Verstöße gegen das Barzahlungsverbot und die Nachweispflicht muss der Notar der Anti-Geldwäsche-Einheit des Bundes, der beim Zoll angesiedelten Financial Intelligence Unit (FIU) melden.

SDG II: Regelungen im Überblick

Der zweite Teil des Sanktionsdurchsetzungsgesetzes (SDG II) trat einen Tag nach der Verkündung im Bundesgesetzblatt am 28.12.2022 in wesentlichen Teilen in Kraft. Änderungen wurden auch bei der Bekämpfung von Geldwäsche beschlossen. Zu den Maßnahmen gehört, dass Immobilien künftig weder bar noch mit Gold, Silber, Diamanten oder Kryptogeld bezahlt werden dürfen. Ein Überblick:

• Schaffung einer Zentralstelle für Sanktionsdurchsetzung auf Bundesebene zur Durchsetzung des Sanktionsrechts in der Bundesrepublik Deutschland, soweit nicht das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA) oder die Deutsche Bundesbank (BBk) zuständig sind
• Schaffung eines Verwaltungsverfahrens zur Ermittlung von Vermögen sanktionierter Personen und Personengesellschaften sowie eines korrespondierenden Registers
• Einrichtung einer Hinweisannahmestelle
• Möglichkeit der Bestellung eines Sonderbeauftragten zur Überwachung der Einhaltung von Sanktionen in Unternehmen
• Verknüpfung von Immobiliendaten mit dem Transparenzregister
• Mitteilungspflicht von Vereinigungen mit Sitz im Ausland, die Immobilieneigentum in der Bundesrepublik Deutschland halten (auch Bestandsfälle statt bisher nur bei Neuerwerb)
• Einführung eines Barzahlungsverbotes bei Immobilientransaktionen
• Schaffung von mehr Transparenz bei der Figur des fiktiven wirtschaftlich Berechtigten nach § 3 Absatz 2 Satz 5 des Geldwäschegesetzes
• Nutzbarmachung von Eigentums- und Kontrollstrukturübersichten für Behörden und Verpflichtete
• Erklärung von UN-Listungen für unmittelbar anwendbar
• Anpassung der Zuverlässigkeitsregelungen in den Finanzaufsichtsgesetzen

Zweites Gesetz zur effektiveren Durchsetzung von Sanktionen (Sanktionsdurchsetzungsgesetz II)

SDG I: Vermögen ermitteln und sicherstellen

Um Sanktionen gegen russische Oligarchen besser durchsetzen zu können, brachte die Ampel-Regierung am 10.5.2022 den ersten Teil des Gesetzespakets auf den Weg. Das trat am 28.5.2022 in Kraft und ermöglichte bereits kurzfristige Maßnahmen: Neben dem Informationsaustausch der Behörden etwa Vermögensermittlungs- und Sicherstellungsbefugnisse.

Ende August 2022 stellte Bundesfinanzminister Christian Lindner (FDP) seine Eckpunkte für eine schlagkräftigere Bekämpfung der Finanzkriminalität und eine effektivere Durchsetzung von Sanktionen in Deutschland vor.

Geldwäsche mit Immobilien: Firmengeflechte und Strohmanngeschäfte

Kriminelle gehen bei Geldwäsche am Immobilienmarkt unterschiedlich vor. Etwa bei der Abwicklung von (Luxus-)Immobiliengeschäften werden juristische Personen als Eigentümer für erworbene Objekte eingesetzt, ohne dass eine dahinterstehende natürliche Person unmittelbar ersichtlich ist. Die FIU identifizierte unter anderem Rechtsformen mit beschränkter Haftung und beschränkten Publizitätspflichten, teils ohne erkennbare geschäftliche Aktivitäten.

Dies deute darauf hin, dass es sich um Schein- oder Briefkastengesellschaften handele, deren Gründung ausschließlich der Verwaltung von Finanzen diene, erklärte die FIU in einem ihrer Jahresberichte. Bei der Abwicklung von Immobiliendeals sei es für Kriminelle attraktiv, den Kaufpreis mit solchen – meist ausländischen  –Gesellschaftsformen zu finanzieren, um Hintermänner zu verschleiern. Auch sogenannte Strohmanngeschäfte seien beliebt: In diesen Fällen treten Drittpersonen gegenüber den Vertragsparteien auf, ohne dass für diese erkennbar wird, dass der Strohmann nicht im eigenen Namen handelt.

Geldwäschegesetz: Immobilienunternehmen in der Pflicht

Der Gesetzgeber war auch vorher nicht untätig: Am 1.1.2020 trat das verschärfte Geldwäschegesetz (GwG) in Kraft. Standen bis dahin nur Investments im Fokus, wurde die Anwendung des Gesetzes auch auf Anmietungen ausgeweitet, sobald die Monatsnettokaltmiete 10.000 Euro übersteigt. Auch Unternehmen der Immobilienbranche müssen die GwG-Regelungen umsetzen.

Um bessere Möglichkeiten zur Ermittlung und Sicherstellung von Vermögensgegenständen zu schaffen, werden künftig im Rahmen der Sanktionsdurchsetzungsgesetze nicht nur Bußgelder angedroht, sondern auch bis zu einem Jahr Freiheitsstrafe.

Eine allgemeine Bargeldobergrenze ist derzeit in dem Entwurf einer neuen EU-Verordnung zur besseren Geldwäschebekämpfung vorgesehen, wie der Kölner Notar Martin Thelen bei Legal Tribune Online (LTO) schreibt: Sie sehe eine Obergrenze für Barzahlungen bei 10.000 Euro vor, die Mitgliedstaaten könnten aber niedrigere Grenzen vorsehen. Thelen äußert in dem Bericht verfassungsrechtliche Bedenken gegen das deutsche Barzahlungsverbot bei Immobiliengeschäften.

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