Wie gut taugen Erbbaurechte für mehr bezahlbaren Wohnraum?

Mehr bezahlbares Wohnen und Bauen durch Erbbaurechte? Das Thema erlebt eine Renaissance in der wohnungspolitischen Diskussion. Auf Grundlage der Dokumentation "Mehr bezahlbares Wohnen und Bauen – Erbbaurechte in der Wohnungs- und Bodenpolitik", die das Bundesbauministerium und das Bundesinstitut für Bau-, Stadt- und Raumordnung (BBSR) in Auftrag gegeben hatten, haben sich am 12. Februar in Köln unter anderem Experten aus Politik und Wohnungswirtschaft noch einmal intensiv mit den Potenzialen des Instruments auseinandergesetzt. Und auch auf der Immobilienmesse "Immo" am 15. und 16. Februar in Freiburg ist das Thema präsent – unter anderem in seiner Rolle bei der Immobilienbewertung.

DV: "Erbbaurecht muss Investitionsalternative Volleigentum möglichst nahe kommen"

Doch wie sollen Städte und Gemeinden das Instrument verstärkt nutzen können? "Das Erbbaurecht bietet den Kommunen Möglichkeiten, Bauland zu aktivieren und Grundstücke und vereinbarte Nutzungen langfristig zu sichern. Das hat auch die Baulandkommission in ihren Empfehlungen unterstrichen", sagt Monika Thomas, Abteilungsleiterin beim Bundesministerium des Innern, für Bau und Heimat (BMI), das gemeinsam mit dem Bundesinstitut für Bau- und Stadt- und Raumforschung (BBSR) und dem Deutschen Verband für Wohnungswesen, Städtebau und Raumordnung (DV) zu der Veranstaltung nach Köln eingeladen hat. Kooperationspartner ist der Deutsche Städtetag.

DV-Generalsekretär Christian Huttenloher erklärt: "Das Erbbaurecht muss der Investitionsalternative Volleigentum möglichst nahe kommen". Das würde bedeuten, dass mögliche Nachteile minimiert und ein Rendite-Risiko-Ausgleich zwischen den Vertragspartnern vorgenommen werden sollte. "Auch für private Grundstückseigentümer, die ihr Grundstück nicht veräußern wollen, könnte das Instrument dann interessant sein", so Huttenloher weiter.

Vor- und Nachteile differenziert betrachten

Bei der Bewertung des Instruments Erbbaurecht ist es den Experten zufolge zunächst entscheidend, die bestehenden Vor- und Nachteile differenziert zu betrachten und die unterschiedlichen Perspektiven von Erbbaurechtsgebern und Erbbaurechtsnehmern zu berücksichtigen.

Erfolgsfaktor sei eine faire Ausgestaltung der Erbbaurechtsverträge zwischen Erbbaurechtsgebern wie Kommunen und Erbbaurechtsnehmern wie Wohnungsunternehmen, ergänzt BBSR-Referatsleiter Mathias Metzmacher. Dazu gehören Metzmacher zufolge die Festlegung eines marktgerechten Erbbauzinses, angemessene Laufzeiten und Entschädigungsregelungen. Bislang unterscheide sich die konkrete Ausgestaltung durch die Kommunen erheblich, auch was die Verzahnung mit anderen wohnungspolitischen Instrumenten angehe.

Fazit: Die Herausforderung liegt vor allem in der Ausgestaltung eines marktgerechten Erbbauzinses

Können also Erbbaurechte einen Beitrag für mehr bezahlbaren Wohnraum leisten? Im Fachdialog zur Erarbeitung der oben erwähnten Dokumention haben die Experten nach eigenen Angaben festgestellt, dass das Erbbaurecht per se noch keine bezahlbare Wohnung schafft, aber Potenziale  bietet.

Damit das Instrument zielgerichtet zum Einsatz kommen kann, sind demnach die Ausgestaltung der Verträge, eine sachgerechte Anwendung von Erbbaurechtsmodellen und die Berücksichtigung der ökonomischen Rahmenbedingungen entscheidend – vereinbart von Erbbaurechtsgeber und Erbbaurechtsnehmer. Die Herausforderungen liegen in der Ausgestaltung eines marktgerechten Erbbauzinses, der gegenwärtigen Beleihbarkeit und Entschädigungsregelung sowie der Handhabung älterer  Erbbaurechte.

Die Ergebnisdokumentation "Erbbaurechte – ein Beitrag zur Bereitstellung von Wohnbauland für den bezahlbaren Wohnungsbau?