Frist läuft ab: Steuervorteil für Bau von Mietwohnungen nutzen

In Gebieten, in denen der Wohnraum knapp ist, braucht es Investitionsanreize für Vermieter. Wer neuen, bezahlbaren Wohnraum schafft, kann das steuerlich absetzen. Die Sonderabschreibung (auch "Sonder-AfA") für mehr Mietwohnungsbau ist seit ­August 2019 Gesetz.

Für neu gebaute Mietwohnungen können im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den drei Folgejahren Sonderabschreibungen von jährlich bis zu fünf Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung in Anspruch genommen werden, erklärt Erich Nöll vom Bundesverband Lohnsteuerhilfevereine (BVL) – neben der normalen Abschreibung.

So können innerhalb von vier Jahren insgesamt bis zu 28 Prozent der Anschaffungs- oder Herstellungskosten der Wohnung steuerlich wirksam werden. Gefördert wird nicht nur der Wohnunsgneubau, sondern auch die Schaffung neuer Wohnungen in bestehenden Gebäuden – etwa ein Dachgeschossausbau oder die Umwidmung von Fabrikgebäuden in Wohnungen.

Frist für Sonderabschreibung: Antrag rechtzeitig stellen

Die Sonderabschreibung setzt voraus, dass der Bauantrag für die neue Wohnung vor dem 1.1.2022 gestellt wird. Die Anträge können nur von vorlageberechtigten Architekten und Bauingenieuren gestellt werden. "Vermieter, die planen in bestehenden Gebäuden neue Wohnungen zu schaffen oder gänzlich neue Wohngebäude zu errichten, müssen sich deshalb sputen, wenn sie mit der Sonderabschreibung kalkulieren", so Nöll.

Zum einen braucht die Stellung eines Bauantrags Zeit, zum anderen sind viele Architekten und Bauingenieure derzeit im Homeoffice, was die Prozesse zusätzlich verzögern könnte. Ist kein Bauantrag erforderlich, muss die Bauanzeige bis zum Stichtag 31.12.2021 erfolgen. Die Bauanzeige kann vom Steuerpflichtigen selbst gestellt werden.

Zu beachten ist außerdem, dass die Sonderabschreibungsmöglichkeit nur für maximal 2.000 Euro je Quadratmeter Wohnfläche anwendbar ist. Wenn die Anschaffungs- oder Herstellungskosten pro Quadratmeter Wohnfläche einen Betrag von 3.000 Euro übersteigen, ist der Steuervorteil generell ausgeschlossen. "Diese Begrenzungen wurden eingefügt, weil keine Luxuswohnungen, sondern bezahlbarer Wohnraum steuerlich gefördert werden soll", erklärt Nöll.

Sonderabschreibung: Was ist "neu" und was gilt als Anschaffungsdatum?

"Neu" im Sinne des einschlägigen § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) – der am 8.8.2020 in Kraft getreten ist – bedeutet, dass eine Mietwohnung noch im Jahr der Fertigstellung angeschafft sein muss. Wird also zum Beispiel eine Wohnung, die im Januar 2021 fertig wurde, erst Ende 2021 angeschafft, ist sie neu. Wurde eine Wohnung im Dezember 2020 fertiggestellt und im Januar gekauft, ist sie nicht neu.

Beachtet werden muss auch, welcher Zeitpunkt als Anschaffungsdatum zählt. Angeschafft ist eine Immobilie dann, wenn Eigenbesitz, Gefahr, Nutzen und Lasten übergehen. Der Übergangszeitpunkt wird im Notarvertrag vereinbart und muss ebenfalls im Jahr der Fertigstellung liegen, wenn die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden soll.

Nach Angaben des BVL wird der Übergang typischerweise auf den Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung vereinbart. Dann muss nicht nur der Notartermin, sondern auch die Kaufpreiszahlung im Jahr der Fertigstellung der Wohnung erfolgen, damit die Sonderabschreibung in Anspruch genommen werden kann.

Wer bekommt die Sonderabschreibung?

Die Möglichkeit zur Sonderabschreibung gilt für private Bauherren. Wem die Regelung einen Steuervorteil bringt, scheint vielen privaten Wohnungsbauunternehmen unklar zu sein.

Das Bundesfinanzministerium (BMF) hat in einem Anwendungsschreiben zu "Sonder-AfA" für die Anschaffung oder Herstellung neuer Mietwohnungen klargestellt, wer den Antrag stellen und wie viel gespart werden kann. Auf der Homepage des Ministeriums kann das BMF-"Berechnungsschema zur Ermittlung des relevanten wirtschaftlichen Vorteils aus der Sonderabschreibung" heruntergeladen werden. Dort gibt es auch eine Checkliste zur Inanspruchnahme der Sonderabschreibung.

Das steckt hinter der Sonderabschreibung – ein Überblick:

• §7b EStG gilt für Investitionen in neue Wohnungen sowohl in neuen wie in bestehenden Gebäuden. 
• Die Sonder-AfA beträgt im Jahr der Anschaffung / Herstellung der Immobilie sowie in den drei Folgejahren bis zu fünf Prozent der förderfähigen Kosten jährlich – zusätzlich zur regulären linearen AfA.
•   Von der Sonderabschreibung profitiert auch, wer durch Dachaufstockung, Dachausbau oder Umwidmung von Gewerbeflächen neue Mietwohnungen schafft.

Bedingungen für die "Sonder-Afa" im Überblick:

• Die Wohnungen oder Gebäude müssen für zehn Jahre dauerhaft zu Wohnzwecken vermietet werden (= im Jahr der Anschaffung / Herstellung und in den neun Folgejahren). Eine Eigennutzung ist damit also ebenso ausgeschlossen wie die Nutzung als Ferienwohnung.
• Bauantrag oder Bauanzeige müssen nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellt werden.
• Die Anschaffungs- und Herstellkosten der neuen Wohnungen oder Gebäude liegen unter 3.000 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche (ohne Grund und Boden). Liegen sie darüber, kann §7b EstG nicht – auch nicht in Teilen – genutzt werden.
• Die Bemessungsgrundlage für die Abschreibung ist auf 2.000 Euro gedeckelt.
• Die Wohnungen beziehungsweise Gebäude müssen innerhalb der Grenzen der Europäischen Union liegen.
• Die EU-rechtlichen Voraussetzungen über De-minimis-Beihilfen müssen eingehalten werden. Das bedeutet unter anderem, dass der Gesamtbetrag der Beihilfen, die einem Unternehmen gewährt werden, innerhalb von drei Veranlagungszeiträumen 200.000 Euro nicht übersteigen darf.
• Aufwendungen für Grundstück und Außenanlagen – auch im Fall der Anschaffung – sind nicht begünstigt.

Durch den neuen § 7b Einkommensteuergesetz (EStG) sollte der Neubau von Mietwohnungen für Privatleute und private Wohnungsunternehmen attraktiver werden. Vereinbart wurde die "Sonder-AfA" im Koalitionsvertrag 2018 von Union und SPD im Rahmen der Wohnraumoffensive – die zum Ziel hat, den Bau von 1,5 Millionen neuen Wohnungen in dieser (19.) Legislaturperiode anzuregen.

Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus

Einzelnorm: § 7b Einkommensteuergesetz (EStG)