Kündigung für uneinsichtigen Mieter mit schimmelnder Wohnung

Schimmelbefall ist bei Mietern wie Vermietern gleichermaßen gefürchtet. Manchmal führt er zu Auseinandersetzungen, die das Mietverhältnis sprengen. Hier verlangte der Vermieter der betroffenen Wohnung  vom Mieter nach einer Kündigung schließlich die Räumung.

Schimmelschäden: bauseitige Ursachen oder Wohnfehler?

Das Mietverhältnis bestand seit April 2008. Im Jahr 2010 zeigte der Mieter der Hausverwaltung Schimmelschäden und weitere kleine Mängel an.

• Der Mieter führte den Schimmel auf bauseitige Ursachen zurück
• und minderte die Miete.
• Der Vermieter meinte, die Schäden seien auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten zurückzuführen
• und klagte auf Schadensersatz und Zahlung rückständiger Miete.

Das Amtsgericht verurteilte den Mieter unter anderem zur Zahlung von Schadensersatz von 2.800 Euro.

Das Gericht sah die Ursache der Schäden aufgrund eines Sachverständigengutachtens in einer massiven Störung des Raumklimas, das auf falsches Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sei.

Trotz festgestellter schimmel-trächtiger Wohnfehler weiter gemindert

Der Mieter zahlte den Schadensersatz nicht und gab im August 2013 die eidesstattliche Versicherung ab.

• Trotz der Feststellungen im Urteil monierte der Mieter die gleichen Mängel erneut
• und machte eine weitere Mietminderung geltend.

Im Dezember 2013 kündigte der Vermieter das Mietverhältnis fristlos, hilfsweise ordentlich. Zur Begründung führte er aus, dass der Mieter seine Pflicht zur Zahlung von Schadensersatz nicht erfüllt habe. Ferner sei die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar, weil der Mieter seine Verantwortlichkeit für die Schimmelbildung nach wie vor in Abrede stelle und weiterhin nicht ausreichend heize und lüfte. Der Vermieter stützt sein Räumungsverlangen zuletzt noch auf die ordentliche Kündigung.

Kündigung kann gerechtfertigt sein

Die vom Vermieter angeführten Gründe können eine ordentliche Kündigung rechtfertigen. Der Vermieter hat ein berechtigtes Interesse an einer fristgemäßen Beendigung des Mietverhältnisses, wenn der Mieter seine vertraglichen Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat (§ 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB). Dies setzt die Verletzung einer aus dem Mietverhältnis resultierenden Haupt- oder Nebenpflicht voraus.

• Da die vom Amtsgericht titulierte Schadensersatzforderung auf eine Verletzung der dem Mieter obliegenden Pflicht zur Obhut der Mietsache zurückzuführen ist,
• ist die Nichtzahlung der Forderung eine nicht unerhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung begründen kann.
• Auch die vom Vermieter angeführten weiteren Gründe, nämlich das beharrliche Leugnen des Mieters, für die Feuchtigkeitsschäden verantwortlich zu sein
• und das fortgesetzt unzureichende Lüften und Heizen,
• sind Pflichtverletzungen, die eine Kündigung rechtfertigen können.

Aus einem derartigen Verhalten ergibt sich die für den Vermieter begründete Besorgnis, dass der Mieter weder gewillt ist, seinen vertraglichen Pflichten zur Obhut der Wohnung nachzukommen noch die Miete vollständig zu zahlen. Der BGH hat den Rechtsstreit an das Landgericht zurückverwiesen. Dieses muss noch tatsächliche Feststellungen zu den vom Vermieter angeführten Kündigungsgründen nachholen.

BGH Urteil vom 13.04.2016 - VIII ZR 39/15

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