Grundsätzlich bleibt auch nach der Mietrechtsreform die Möglichkeit des Vermieters erhalten, die Miete gemäß § 558 Abs. 3 BGB innerhalb von drei Jahren um bis zu 20 % zu erhöhen (Kappungsgrenze). Die Höhe der Kappungsgrenze wird seit langem von Verbraucherschutzverbänden angegriffen. Sie weisen darauf hin, dass die kontinuierliche Nutzung dieser Möglichkeit innerhalb von elf Jahren eine Verdopplung des monatlichen Mietzinses zulässt.
Fakultative Absenkung der Kappungsgrenze auf 15 %
Mit der Reform lässt der Gesetzgeber nun eine äußerst vorsichtige Reduzierung der Kappungsgrenze zu, indem er den Ländern für Gebiete mit „besonderer Gefährdung der Versorgung mit Mietwohnungen zu angemessenen Bedingungen“ die Möglichkeit einräumt, den Mietaufschlag innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren auf 15 % zu begrenzen. Bisher ist Bayern am weitesten vorgeprescht und will eine entsprechende Verordnung bereits im Sommer in Kraft setzen, andere Bundesländer peilen eher das Jahr 2014 an.
Übergangsregelung fehlt
Nicht geregelt hat der Gesetzgeber den Zeitpunkt der möglichen Wirksamkeit der neuen Kappungsgrenze. Dies bleibt also den Ländern selbst überlassen. Hiernach muss davon ausgegangen werden, dass Vermieter in Erwartung der Neuregelung noch versuchen werden, Mieterhöhungen unter Geltung der bisherigen Kappungsgrenze durchzudrücken.
Umgehung des Kündigungsschutzes durch Hauseigentümer
Die Umgehung der Mieterschutzvorschriften bei der Umwandlung von Miet- in Eigentumswohnungen ist ein häufiges Betätigungsfeld der Vermieter. Für die bei Hauseigentümern sehr beliebten Umwandlung ihres Bestandes in Wohnungseigentum und anschließenden Verkauf gewährt der Gesetzgeber dem Mieter einen besonderen Bestandsschutz. In § 577 a Abs. 1 BGB schließt der Gesetzgeber die Kündigungsgründe des Eigenbedarfs und der Verhinderung an einer angemessenen wirtschaftlichen Verwertung (§ 573 Abs. 2 Ziffer 2 u. 3 BGB) in diesen Fällen für die Dauer von drei Jahren aus.
Tricksen bei Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentum
Gemäß § 577 a Abs. 2 EGBGB kann der Landesgesetzgeber in Gebieten mit nicht ausreichender Versorgung der Bevölkerung mit Mietwohnungen diese Frist sogar auf zehn Jahre erhöhen. Findige Vermieter fanden einen Weg, diese Vorschrift dadurch zu umgehen, dass sie vor Umwandlung in Wohnungseigentum das gesamte Hausgrundstück an die interessierten Erwerber als BGB Gesellschaft veräußerten, diese anschließend wegen Eigenbedarfs kündigten und erst hiernach die Umwandlung in Wohnungseigentum vorgenommen wurde.
Das Hintertürchen ist geschlossen
Diese Umgehungsmöglichkeit hat der Gesetzgeber nun durch Einführung des neuen § 577 a Absatz 1a BGB endgültig abgeschafft. Hiernach gilt der dreijährige Kündigungsschutz auch dann, wenn der Vermieter den Wohnraum an eine Personengesellschaft oder eine Mehrheit von Erwerbern veräußert oder zu Gunsten der Erwerber die Wohnung mit einem Recht belastet, durch dessen Ausübung dem Mieter der vertragsmäßige Gebrauch entzogen würde.
Einführung eines „Angehörigenprivilegs“
Diese Regelung hat der Gesetzgeber allerdings durch Einführung eines „Angehörigenprivilegs“ relativiert. Hiernach ist die Vorschrift nicht anzuwenden, wenn die Gesellschafter oder Erwerber der Immobilie derselben Familie oder dem selben Haushalt wie der Veräußerer angehören oder bereits vor Überlassung des Wohnraums an den Mieter Wohnungseigentum begründet worden ist. Auch insoweit hat der Landesgesetzgeber die Möglichkeit der Erhöhung der Schutzfrist auf zehn Jahre durch Landesverordnung.
