Sonderabschreibung für den Mietwohnungsneubau

Grundsätzliche Ausgestaltung der neuen Sonderabschreibung

Die neue Sonderabschreibung kann ausschließlich für neue Wohnungen in Anspruch genommen werden. Sie ist neben der regulären linearen AfA nach § 7 Abs. 4 EStG vorzunehmen und soll im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 3 Jahren bis zu jährlich 5 Prozent betragen. Nähere Voraussetzungen für die Sonderabschreibungen sind:

1. Neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum

Durch Baumaßnahmen muss auf Grund eines nach dem 31.8.2018 und vor dem 1.1.2022 gestellten Bauantrags oder einer in diesem Zeitraum getätigten Bauanzeige neuer, bisher nicht vorhandener Wohnraum in einem Gebäude geschaffen werden, der für die entgeltliche Überlassung zu Wohnzwecken geeignet ist und die Voraussetzungen des § 181 Abs. 9 BewG erfüllt; hierzu gehören auch die zu einer Wohnung gehörenden Nebenräume. Aufwendungen für das Grundstück und für die Außenanlagen sind - auch im Falle der Anschaffung - nicht förderfähig.

Der Finanzausschuss im Bundestag hat dafür gesorgt, dass im Gesetz klargestellt wird, dass Wohnungen nicht Wohnzwecken dienen, soweit sie zur vorübergehenden Beherbergung von Personen genutzt werden, wie z. B. Ferienwohnungen.

2. Obergrenze für Anschaffungs- oder Herstellungskosten

Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten  dürfen 3.000 EUR je qm nicht übersteigen. Fallen höhere Anschaffungs- oder Herstellungskosten an, führt dies ohne weiteren Ermessensspielraum zum vollständigen Ausschluss der Förderung. 

3. Dauer des Verwendungszwecks

Die Wohnung muss im Jahr der Anschaffung oder Herstellung und in den folgenden 9 Jahren der entgeltlichen Überlassung zu Wohnzwecken dienen. Räume, die sowohl Wohnzwecken als auch betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienen, sind je nachdem, welchem Zweck sie überwiegend dienen, entweder ganz den Wohnzwecken oder ganz den betrieblichen oder beruflichen Zwecken dienenden Räumen zuzurechnen. Das häusliche Arbeitszimmer des Mieters ist aus Vereinfachungsgründen den Wohnzwecken dienenden Räumen zuzurechnen.

Anlaufhemmung zur Rückgängigmachung

Ein Verstoß gegen die Nutzungsvoraussetzung führt zur rückwirkenden Versagung der bereits in Anspruch genommenen Sonderabschreibungen. Zunächst war im Gesetzentwurf vorgesehen, dass für die Umsetzung dieser Rückgängigmachung eine Anlaufhemmung der Festsetzungsverjährung bis zum 10. Kalenderjahr nach dem Kalenderjahr der Anschaffung oder Herstellung vorgesehen. 

Dieser langen Anlaufhemmung bedarf es nach Ansicht des Gesetzgebers allerdings nur für Fälle, in denen erst im letzten Jahr der Verwendungs-/Haltefrist ein solches schädliches Ereignis eintritt. Daher orientiert sich die Anlaufhemmung der Festsetzungsverjährung nun entsprechend § 175 Absatz 1 Satz 2 AO am Eintritt des schädlichen Ereignisses und regelt somit bei früherem Eintritt dieses Ereignisses auch einen früheren Beginn der Festsetzungsfrist. Er führt zur Begründung an, der Wegfall der Vermietung und auch die Veräußerung seien aus der Steuererklärung ersichtlich.

Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen 

Die Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibungen wird auf maximal 2.000 EUR je qm Wohnfläche begrenzt. Liegen die Anschaffungs- oder Herstellungskosten darunter, sind diese in der tatsächlich angefallenen Höhe den Sonderabschreibungen zu Grunde zu legen. 

Beispiel zur Sonderabschreibung für Mietwohnungsneubau

X hat am 2.5.2019 einen Bauantrag für ein Mehrfamilienhaus gestellt, welches nach Fertigstellung im Juli 2020 privat vermieten wird. Das Haus verfügt über drei Wohnungen zu je 70 qm. Die Herstellungskosten für das Gebäude betragen 450.000 EUR. X möchte die Sonderabschreibung in voller Höhe (weniger als 5 % pro Jahr ist möglich) geltend machen.

X kann ab 2020 eine Sonderabschreibung geltend machen. Bemessungsgrundlage für die Sonderabschreibung sind jedoch maximal 2.000 EUR je Quadratmeter Wohnfläche. Hier also: 2.000 EUR x 210 qm = 420.000 EUR

A kann also folgende Beträge (in den erstenr Jahren) als Abschreibung geltend machen:

Der Restwert zum 1.1.2024 beträgt dann 334.500 EUR (450.000 EUR ./. 115.500 EUR). Die Absetzung für Abnutzung nach Ablauf des Begünstigungszeitraums richtet sich nach § 7a Abs. 9 EStG (Restwert-AfA). Es ist wie folgt zu rechnen:

334.500 EUR : 46,5 (46 Jahre und 6 Monate) = 7.193 EUR AfA ab 2024

EU-rechtliche Voraussetzungen

Die Sonderabschreibungen werden nur gewährt, soweit die EU-rechtlichen Voraussetzungen bezüglich De-minimis-Beihilfen eingehalten sind. Unter anderem darf hiernach der Gesamtbetrag der einem einzigen Unternehmen gewährten De-minimis-Beihilfe in einem Zeitraum von 3 Veranlagungszeiträumen 200.000 EUR nicht übersteigen.

Änderung der Steuerbefreiung für Wohnungsbaugenossenschaften und -vereine beim Betrieb von Mieterstromanlagen

Die verabschiedete Gesetzesfassung enthält zusätzlich eine Änderung, die vorsieht, dass Wohnungsgenossenschaften und -vereine für ihre Vermietungserträge auch dann die Steuerbefreiung des § 5 Abs. 1 Nr. 10 KStG erhalten, wenn ihre übrigen Einnahmen nur wegen der Stromlieferung aus Mieterstromanlagen zwar die bisherige Unschädlichkeitsgrenze von 10 % der Gesamteinnahmen übersteigen, die Einnahmen aus diesen Stromlieferungen aber nicht 20 % ihrer Gesamteinnahmen übersteigen. 

Zukünftig gehören auch Einnahmen aus der Lieferung von Strom an den Mieter in Zeiten, in denen kein Strom aus den Mieterstromanlagen geliefert werden kann (vgl. § 42a Absatz 2 Satz 6 EnWG), zu der begünstigten Stromlieferung aus Mieterstromanlagen. Ebenfalls zu diesen Einnahmen gehören Einnahmen aus der Einspeisung des nicht an die Mieter abgegebenen Überschussstroms aus diesen Anlagen, da der Anteil des erzeugten Stroms, der an Mieter abgegeben wird, starken Schwankungen unterliegen kann, d. h. der Überschuss dann ins Netz eingespeist wird.

Die Mieterstrombegünstigung ist erstmals für den VZ 2019 anzuwenden. 

Gesetz zur steuerlichen Förderung des Mietwohnungsneubaus