Bundesrat stimmt Grundsteuerreform zu

Bundestag und Bundesrat haben insgesamt 3 Gesetze verabschiedet, die der Umsetzung einer Grundsteuer-Reform dienen. Die Reform muss noch bis zum 31.12.2019 im Bundesgesetzblatt verkündet werden. Diese Frist hat das Bundesverfassungsgericht vorgegeben als es in seiner Entscheidung das derzeitige System der grundsteuerlichen Bewertung für verfassungswidrig erklärt hat (BVerfG, Urteil v. 10.4.2018, 1 BvL 11/14, 1 BvL 12/14, 1 BvL 1/15, 1 BvR 639/11, 1 BvR 889/12).

Für die Ermittlung der Höhe der Grundsteuer wird in Zukunft nicht mehr auf den Bodenwert zurückgegriffen, sondern es werden dann auch Erträge wie Mieteinnahmen berücksichtigt werden. Für die Bundesländer ist eine Öffnungsklausel vorgesehen, damit sie die Grundsteuer mit einem abgeänderten Bewertungsverfahren erheben können.

Zeitpunkt der Einführung der neuen Grundsteuer

Die neu berechnete Grundsteuer wird ab dem 1.1.2025 zu zahlen sein. Die künftige Höhe der individuellen Grundsteuer kann heute noch nicht benannt werden, da zunächst die Werte der Grundstücke und statistischen Miethöhen festgestellt werden müssen. Es wird nach Aussage des BMF vermutlich noch einige Jahre dauern, bis die konkrete Höhe der jeweiligen künftigen Grundsteuer feststeht.

Ziele der Grundsteuer-Reform

Zentrales Ziel der Reform ist, die Grundsteuer im Einklang mit dem Grundgesetz neu zu regeln. Dabei sollen die Gemeinden keinen Gewinn machen – die Gesamtsumme der Grundsteuer soll gleich bleiben. 

Die Neuregelung soll außerdem gerecht sein, indem sich die Grundsteuer weiterhin am Wert einer Immobilie orientiert. Immobilien des sozialen Wohnungsbaus, kommunale sowie gemeinnützige Wohnungsbaugesellschaften und Wohnungsgenossenschaften sollen unter bestimmten Voraussetzungen durch einen Abschlag auf die Steuermesszahl bei der Grundsteuer begünstigt werden, damit Wohnen bezahlbar bleibe.

Zukünftige Berechnung der Grundsteuer

Die Grundsteuer wird auch zukünftig in 3 Schritten berechnet: Wert x Steuermesszahl x Hebesatz.

1. Schritt: Berechnung des Grundbesitzwerte - wesentliche Faktoren sind der jeweilige Wert des Bodens (Bodenrichtwert) und die Höhe der statistisch ermittelten Nettokaltmiete, die u .a. von der sog. Mietniveaustufe der jeweiligen Gemeinde abhängt (je höher die Mietniveaustufe, desto höher ist tendenziell die Miete in einer Gemeinde). Weitere Faktoren sind die Grundstücksfläche, Immobilienart und das Alter des Gebäudes. Die Einordnung der Gemeinden in Mietniveaustufen wird vom BMF auf Basis von Daten des Statistischen Bundesamtes über die  Durchschnittsmieten in allen 16 Bundesländern erfolgen. In 15 von 16 Bundsländern sind die Einzelfaktoren über das sog. System "BORIS" bereits einsehbar
2. Schritt: Ausgleich der Wertsteigerungen, die im Vergleich von den aktuellen zu den seit 1935 bzw. 1964 nicht mehr aktualisierten Werten entstanden sind. Dazu wird die Steuermesszahl von 0,35 % auf 0,034 % gesenkt. Außerdem soll der soziale Wohnungsbau sowie kommunales und genossenschaftliches Wohnen weiter, auch über die Grundsteuer, gefördert werden. Deshalb wird für Gesellschaften, die günstiges Wohnen möglich machen, einen zusätzlichen Abschlag bei der Steuermesszahl um 25 Prozent vorgesehen, der sich steuermindernd auswirkt.
3. Schritt: Anpassen der Hebesätze durch die Kommunen: Sollte sich in einzelnen Kommunen das Grundsteueraufkommen wegen der Neubewertung dennoch verändern, besteht für sie die Möglichkeit, ihre Hebesätze anzupassen und so dafür zu sorgen, dass sie insgesamt nicht mehr Grundsteuer einnimmt als vor der Reform.

Im Folgenden wird gezeigt, wie sich der Wert einer (flächenmäßig identischen) Immobile auf die zu zahlende Grundsteuer auswirkt: Wertvollere Immobilien gehen mit höheren Grundsteuerzahlungen einher. Unterstellt ist dabei, dass die Kommune ihren Hebesatz so anpasst, dass sich ihr Grundsteueraufkommen im Zuge der Reform nicht verändert.

Das BMF zeigt auch, wie sich die Grundsteuerzahlungen für verschiedene Arten von Immobilien in Dresden verändern könnten:

Die neue Grundsteuer C

Künftig können Gemeinden für baureife, aber unbebaute Grundstücke einen höheren Hebesatz festlegen, wenn auf diesen keine Bebauung erfolgt. Diese sog. Grundsteuer C verteuert damit die Spekulation und soll finanzielle Anreize setzen, auf baureifen Grundstücken tatsächlich auch Wohnraum zu schaffen. Betroffen sind unbebaute Grundstücke, die der Grundsteuerpflicht unterliegen und innerhalb oder außerhalb eines Plangebiets trotz ihrer Baureife nicht baulich genutzt werden. Dabei bleiben Hinderungsgründe zivilrechtlicher Art, die einer möglichen sofortigen Bebauung entgegenstehen, bei der Beurteilung der Baureife eines Grundstücks außer Betracht. Die jeweils örtlich zuständige Gemeinde soll nach pflichtgemäßem Ermessen darüber entscheiden, ob eine besondere Nachfrage nach Bauland besteht und welche steuerliche Belastung den betroffenen Grundstückseigentümern auferlegt werden soll. 

Grundsteuererklärung abgeben

In die Berechnung der Grundsteuer sollen künftig nur noch wenige, vergleichsweise einfach zu ermittelnde Parameter einfließen. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Wohngrundstücke geht es konkret um 5 Parameter:

• Grundstücksfläche,
• Bodenrichtwert,
• Immobilienart,
• Alter des Gebäudes,
• Mietniveaustufe.

Heute seien für die Berechnung etwa 20 Faktoren nötig. Bei der Ermittlung der Grundsteuer für Gewerbegrundstücke soll die Zahl der von den Steuerpflichtigen zu erklärenden Angaben von bisher mehr als 30 auf maximal 8 sinken.

Öffnungsklausel für Bundesländer

Den Bundesländern ist es möglich sein, ein eigenes Grundsteuermodell einzuführen. Hierfür musste das Grundgesetz geändert werden.

Einzelne Länder haben bereits angekündigt, dass sie ein sog. wertunabhängiges Modell für ihre Gemeinden vorsehen wollen. Sachsens Finanzminister Matthias Haß (CDU) kündigte bereits an, ein einfaches Modell setzen anzustreben. Dieses soll regionale Besonderheiten berücksichtigen und ohne Steuererhöhungen auskommen. Nach der Verabschiedung des Bundesgesetzes soll mit der Umsetzung einer eigenen Regelung begonnen werden. Bayern hatte von Anfang an betont, einen eigenen Weg gehen zu wollen und die Größe des Grundstücks als entscheidenden Faktor für die Berechnung der Grundsteuer heranzuziehen.

Besonderheiten bei Geschäftsgrundstücken

Anders als bei Wohngrundstücken werden für vermietete Geschäftsgrundstücke keine statistischen Daten erhoben, die für die Bewertung genutzt werden könnten. Daher soll sich die Grundsteuer hier am vereinfachten Sachwertverfahren orientieren, das für die Wertermittlung auf die gewöhnlichen Herstellungskosten für die jeweilige Gebäudeart und den Bodenrichtwert abstellt. 

Besonderheiten bei  Land- und Forstwirtschaft

Bei der Bewertung eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) bleibt es beim Ertragswertverfahren, das jedoch vereinfacht und typisiert wird. Die Grundsteuerermittlung für land- und forstwirtschaftliche Betriebe wird künftig durch eine standardisierte Bewertung der Flächen und der Hofstellen erfolgen.

Gesetz zur Reform des Grundsteuer- und Bewertungsrechts (Grundsteuer-Reformgesetz – GrStRefG)

Gesetz zur Änderung des Grundgesetzes (Artikel 72, 105 und 125b)

Gesetz zur Änderung des Grundsteuergesetzes zur Mobilisierung von baureifen Grundstücken für die Bebauung