Verkehrswertermittlung eines Mietwohngrundstücks | Steuern

Jürgen K. Wittlinger
Dipl.-Finanzwirt (FH)

Verkehrswertermittlung eines Mietwohngrundstücks — Bild: Haufe Online Redaktion Der Verkehrswert eines Mietwohngrundstückes ist nach dem Ertragswertverfahren zu berechnen.

Bei der Ermittlung des Verkehrswerts eines Mietwohngrundstücks ist das Ertragswertverfahren anzuwenden, jedoch kein Zuschlag für eine künftige Aufteilung in Eigentumswohnungen vorzunehmen.

Eine GbR erwarb 1997 ein mit Mietwohnungen bebautes Grundstück. In 2007 wurden 94% der GbR-Anteile an eine Familienstiftung veräußert. Destinäre der Stiftung waren die Gesellschafter der GbR. Bei der Ermittlung des Kaufpreises wurde ein Wert der Immobilie von 2.060.536 EUR zugrunde gelegt. Im Rahmen einer Betriebsprüfung kam das Finanzamt zu der Auffassung, dass der Kaufpreis unangemessen hoch sei. Es ging von einem nach dem Ertragswertverfahren ermittelten Verkehrswert i. H. v. 950.000 EUR aus.

Wertermittlung mit dem Ertragswertverfahren

Das Finanzgericht sieht die Klage als unbegründet an. Es führt aus, dass bei der Veräußerung von Anteilen an einer Grundstücks-GbR an eine Familienstiftung, zu deren Destinären die GbR-Gesellschafter gehören, zu einem den Verkehrswert überschreitenden Kaufpreis, für die Ermittlung der Anschaffungskosten und damit der AfA bei der Erwerberin der Verkehrswert zugrunde zu legen ist. Hierbei ist der Verkehrswert eines Mietwohngrundstücks regelmäßig nach dem Ertragswertverfahren gemäß §§ 17-20 ImmoWertV zu ermitteln. Ein vom Finanzgericht eingeholtes Sachverständigengutachten weist einen Verkehrswert von 800.000 EUR aus.

Das von der Klägerin angeführte Argument, dass die am Bewertungsstichtag bestehende Möglichkeit der künftigen Aufteilung in Eigentumswohnungen zum Zweck der Veräußerung den Ansatz eines höheren Substanzwerts rechtfertigt, wurde vom Finanzgericht abgelehnt. Eine Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren, dem Ertragswertverfahren bzw. dem Vergleichswertverfahren stehen einander gleichwertig gegenüber. Mietwohngrundstücke sind grundsätzlich im Ertragswertverfahren gemäß den §§ 78 - 82 BewG für steuerliche Zwecke zu bewerten (§ 76 Abs. 1 Nr. 1 BewG). Da bei einem Mietwohngrundstück der erzielbare Ertrag vorrangige Bedeutung hat, wurde vom Finanzgericht der Wertermittlung nach §§ 17 - 20 ImmoWertV nach den Gegebenheiten des Einzelfalls der Vorzug gegeben und eine alternative Wertermittlung nach dem Sachwertverfahren abgelehnt.

Revision beim BFH anhängig

Nach der ständigen Rechtsprechung sind bebaute Grundstücke in der Regel mit ihrem Verkehrswert zu bewerten, der auf der Grundlage der ImmoWertV geschätzt werden kann. Dies gilt auch für ertragssteuerrechtliche Zwecke (BFH, Urteil vom 29.08.1996, VIII R 15/93, BStBl 1997 II S. 317). Gegen das Urteil wurde Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt (Az beim BFH IX R 38/17).

FG Düsseldorf, Urteil v. 1.3.2017, 7 K 2053/14 F, Haufe Index 11591397