Fachbeiträge & Kommentare zu Bauliche Veränderung

Erwerber K erteilt dem Bauträger T vor dem 1.12.2022 eine Vollmacht. Diese lautet: Der Erwerber erteilt hiermit dem Veräußerer unter Befreiung von § 181 BGB Vollmacht, die Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung abzuändern. Die Vollmacht gilt jedoch nur so lange, wie der Veräußerer noch Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentumsrechts ist. Sie ist im Außenverhältnis unb...mehr

Problemüberblick Das Sondereigentum kann nach § 3 Abs. 2 WEG auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstreckt werden, es sei denn, die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume bleiben dadurch wirtschaftlich nicht die Hauptsache. Fraglich ist, wann diese Ausnahme vorliegt. Wirtschaftliche Hauptsache Blickt man auf § 1 Abs. 2 ErbbauRG, an den...mehr

a) Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft Rz. 55 [Autor/Stand] Mit der Grundsteuerreform ist die Neuerung eingeführt worden, dass Gebäude oder Gebäudeteile, die innerhalb land- und forstwirtschaftlich genutzter Hofstellen den Wohnzwecken des Betriebsinhabers oder der Altenteiler dienen, also den sog. Wohnteil eines Betriebs der Land- und Forstwirtschaft darstel...mehr

Nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG haben sämtliche Wohnungseigentümer die Kosten einer baulichen Veränderung zu tragen, wenn sich deren Kosten innerhalb eines angemessenen Zeitraums amortisieren. Die Kostentragungspflicht besteht für alle Kosten, die auf der baulichen Veränderung beruhen, also Baukosten und Folgekosten des Gebrauchs und der Erhaltung. Ausreichend ist ein einf...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Hinweis "Mehr" oder "mindestens" die Hälfte? Umstritten ist, o...mehr

In aller Regel erfolgt die Kostenverteilung in den Gemeinschaften nach Miteigentumsanteilen. Ggf. werden auch einzelne Kosten nach einem abweichenden Maßstab umgelegt, was insbesondere bei den Verwalterhonoraren der Fall ist, die vielfach nach Objekten bzw. Sondereigentumseinheiten verteilt werden. Möglich ist jedoch auch ein anderer Verteilungsmaßstab, soweit dieser den Gru...mehr

Für sämtliche Gestattungsmaßnahmen ordnet § 21 Abs. 1 WEG die alleinige Kostentragungspflicht des oder derjenigen Wohnungseigentümer an, denen die bauliche Veränderung gestattet wurde. Allein sie sind auch nur zur Nutzung der Einrichtung berechtigt. Praxis-Beispiel Der Treppenlift – Teil 1 In der aus 15 Wohnungseigentümern bestehenden Wohnanlage leben 3 bereits hochbetagte und...mehr

Bei Wohnungseigentümern, die mangels Kostentragungsverpflichtung auch nicht nutzen dürfen, kann das Bedürfnis entstehen, die neu geschaffene Einrichtung nutzen zu wollen. Insoweit regelt § 21 Abs. 4 WEG, dass ein Wohnungseigentümer, der nicht berechtigt ist, Nutzungen zu ziehen, verlangen kann, dass ihm dies nach billigem Ermessen gegen angemessenen Ausgleich gestattet wird....mehr

Maßnahmen, die der Anpassung des Gemeinschaftseigentums an öffentlich-rechtliche Vorgaben dienen, werden nicht unter § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG subsumiert. Wird aufgrund behördlicher Anordnung etwa die Errichtung eines 2. Rettungswegs im Bereich des Sondereigentums eines Wohnungseigentümers durch Einbau eines Fensters erforderlich, stellt dies eine Maßnahme zur Fertigstellung de...mehr

In vielen Wohneigentumsanlagen werden Räume im Bereich des Gemeinschaftseigentums als Wasch- und/oder Trockenräume genutzt. Die Wohnungseigentümer haben demnach die Möglichkeit, entweder eigene Geräte wie Waschmaschinen und Wäschetrockner aufzustellen. Die Gemeinschaft kann auch die Anschaffung von Wasch- und Trockenmaschinen beschließen, die etwa durch Münzeinwurf von den e...mehr

Dem Verwalter können durch Vereinbarung – etwa in der Gemeinschaftsordnung – und nach § 27 Abs. 2 WEG auch durch Beschluss über seine gesetzlichen Befugnisse hinaus weitere verliehen werden.[1] Dem Verwalter können allerdings keine Befugnisse eingeräumt werden, die das Gemeinschaftsverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander betreffen. So kann ihm nicht die Ermächtigung e...mehr

Da § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG den Verwalter ermächtigt, eigenständig Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, kann es sich dabei nur um erforderliche Maßnahmen handeln. Unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt wäre er ohne entsprechenden Ermächtigungsbeschluss berechtigt, eigenständig Maßnahmen zu treffen, die vielleicht durchaus sinnvoll, aber nicht erforderlich sind. Prax...mehr

Es bedarf keiner Problematisierung, dass beispielsweise der Austausch defekter Leuchtmittel unabhängig von der Größe der zu verwaltenden Gemeinschaft stets eine Maßnahme untergeordneter Bedeutung darstellt. Entsprechendes gilt für den Fall, dass im Lauf der Heizperiode Heizöl nachzukaufen ist. Keiner der Wohnungseigentümer dürfte als Alternative ein Frieren oder die Anschaff...mehr

Nach § 34c Abs. 2a Satz 1 GewO sind die Wohnimmobilienverwalter verpflichtet, sich weiterzubilden. Das Gleiche gilt entsprechend für unmittelbar bei der erlaubnispflichtigen Tätigkeit mitwirkende beschäftigte Personen. Verwalter Da die Weiterbildungspflicht in erster Linie den Gewerbetreibenden selbst trifft, ist zunächst der Verwalter fortbildungsverpflichtet. Bekanntlich wer...mehr

Bezüglich der Frage, ob es sich beim Aufstellen eines Trampolins um eine bauliche Veränderung handelt, wurde vor Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 danach unterschieden, ob das Trampolin fest im Boden verankert ist oder ob es sich um ein mobiles Turngerät handelt. Für ein fest im Boden verankertes Trampolin wurde vertreten, dass e...mehr

Überblick Gängiger Alltag in der Verwalterpraxis sind gewisse Eigenmächtigkeiten von Wohnungseigentümern – egal, ob es sich um bauliche Veränderungen, das Aufstellen von Garderoben und Schränken bis hin zu Sport- und Spielgeräten handelt. Problematisch können diese dann werden, wenn sie ein Gefährdungspotenzial bergen und insoweit die Verkehrssicherheit tangieren. Dann aber ...mehr

Ist das Trampolin als bauliche Veränderung zu qualifizieren, weil es fest im Boden verankert werden soll, bedarf es nach § 20 Abs. 1 WEG eines entsprechenden Gestattungsbeschlusses. Dieser bedarf lediglich der einfachen Mehrheit nach § 25 Abs. 1 WEG. Allgemein anerkannt ist, dass bauliche Veränderungen auch noch nachträglich durch Beschlussfassung genehmigt werden können. Von...mehr

Die Grundbefugnisse und -pflichten des Verwalters regelt § 27 WEG. Nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist der Verwalter berechtigt und verpflichtet, Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu treffen, die von untergeordneter Bedeutung sind und nicht zu erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer führen. Hieraus folgt zunächst, dass der Verwalter rechtsverbin...mehr

Ungeachtet vorausgeführter Problematik stellt sich weiter die Frage, ob die Errichtung eines Trampolins im Bereich der gemeinschaftlichen Außenfläche nicht auf die Begründung eines Sondernutzungsrechts für die nutzenden Wohnungseigentümer hinausläuft. Tatsächlich werden jedenfalls diejenigen Wohnungseigentümer, die das Trampolin nicht nutzen können und wollen, von der Benutz...mehr

Angesichts des Gefährdungspotenzials eines Trampolins kann allein die Frage danach, ob eine bauliche Veränderung des Gemeinschaftseigentums vorliegt, also nicht das entscheidende Kriterium zur Lösung der Problematik darstellen. Stets ist vielmehr zu berücksichtigen, dass eine Anlage geschaffen wird, die Gefahrenpotenzial birgt. Es bedarf also nicht nur einer Regelung bezügli...mehr

Aus den Vorausführungen ergibt sich, dass kein Anspruch auf Gestattung der Errichtung eines Trampolins besteht. Freilich kann aber Wohnungseigentümern durch Beschluss gestattet werden, ein Trampolin aufzustellen. Lediglich aber ein Beschluss, der das Aufstellen selbst genehmigt dürfte ohne weitere Nutzungskonkretisierung ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen, wenn das Tra...mehr

Grundsätzlich kann die Zustimmung zur Veräußerung nur aus wichtigem Grund versagt werden. Der wichtige Grund muss dabei immer in der Person des Erwerbers liegen. Wichtige Gründe in der Person des Veräußerers sind grundsätzlich unbeachtlich.[1] Anderes wäre auch schlicht widersinnig. Hat etwa der Veräußerer erhebliche Hausgeldrückstände auflaufen lassen, können die Wohnungsei...mehr

1 Leitsatz Der Einbau eines Klimagerätes an der Außenfassade stellt eine bauliche Veränderung dar, die gem. § 20 Abs. 1 WEG (in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und der allgemeinen Schranken ordnungsmäßiger Verwaltung) beschlossen werden kann. 2 Normenkette § 20 Abs. 1, Abs. 4 WEG 3 Das Problem Die Wohnungseigentümer gestatten mehrheitlich Wohnungseigentümer X, in seiner Dachgesch...mehr

1 Leitsatz Eine unbillige Benachteiligung i. S. d. § 20 Abs. 4 WEG kann nicht im Lichte dessen ausgelegt werden, dass ein Wohnungseigentümer das vorhandene gemeinschaftliche Eigentum anders/intensiver nutzen will als andere Wohnungseigentümer. 2 Normenkette § 20 Abs. 1, Abs. 4 WEG 3 Das Problem Im September 2021 beschließen die Wohnungseigentümer, einen Schornstein abbrechen zu l...mehr

Problemüberblick Der Fall behandelt die Fragen, was eine bauliche Veränderung ist, welcher Mehrheit der Beschluss bedarf und wo für bauliche Veränderungen von Gesetzes wegen Grenzen gesetzt sind. Bauliche Veränderung Der Einbau des Klimagerätes stellt eine bauliche Veränderung dar, da insbesondere die Außenfassade zur Verlegung der Leitungen durchbohrt werden muss. Das Bohren e...mehr

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Die Klage hat keinen Erfolg! Der Einbau einer Klimaanlage stelle eine bauliche Veränderung dar, die gem. § 20 Abs. 1 WEG mit einfacher Mehrheit beschlossen werden könne. Eine Zustimmung aller Eigentümer sei nicht erforderlich. Die Beschlussfassung sei nicht gem. § 20 Abs. 4 Fall 1 WEG ausgeschlossen, da das Klimagerät keine grundlegende Umgestaltung bewirke. Auch eine unbill...mehr

Der Einbau eines Klimagerätes an der Außenfassade stellt eine bauliche Veränderung dar, die gem. § 20 Abs. 1 WEG (in den Grenzen des § 20 Abs. 4 WEG und der allgemeinen Schranken ordnungsmäßiger Verwaltung) beschlossen werden kann.mehr

Die Anfechtungsklage hat keinen Erfolg! Bei einem Rückbau des Schornsteins bis unter die Dachhaut handele es sich um eine "bauliche Veränderung", die nach § 20 Abs. 1 WEG beschlossen werden könne. Der Beschluss entspreche auch einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Es handele sich bei dem Abbruch um keine grundlegende Veränderung. Auch eine unbillige Benachteiligung des Klägers g...mehr

Eine unbillige Benachteiligung i. S. d. § 20 Abs. 4 WEG kann nicht im Lichte dessen ausgelegt werden, dass ein Wohnungseigentümer das vorhandene gemeinschaftliche Eigentum anders/intensiver nutzen will als andere Wohnungseigentümer.mehr

Im September 2021 beschließen die Wohnungseigentümer, einen Schornstein abbrechen zu lassen. Gegen den Beschluss geht Wohnungseigentümer K vor. Der Schornstein sei nach Auskunft des Bezirksschornsteinfegermeisters technisch in Ordnung und nutzbar. Bei einem Erhalt fielen keine Kosten an, die über die für einen Abbruch hinausgingen. Der Schornstein sei lediglich fachgerecht i...mehr

Die Wohnungseigentümer gestatten mehrheitlich Wohnungseigentümer X, in seiner Dachgeschosswohnung eine Klimaanlage einzubauen. Die Klimaanlage soll an der Frontseite des Gebäudes montiert werden, und zwar auf dem First des Runddaches – mehrere Meter von der Dachkante entfernt. Die Ausmaße des Klimagerätes betragen 28,6 cm Höhe, 77,0 cm Breite und 22,5 cm Tiefe. Gegen diesen B...mehr

Problemüberblick Im Fall beschließen die Wohnungseigentümer, eine gemeinschaftliche Anlage, nämlich einen Schornstein, entfernen zu lassen. Schuld- oder Sachenrecht? Das AG meint, im Fall sei der Prüfungsmaßstab § 20 WEG. Es könnte aber auch um Sachenrecht gehen! So sehe beispielsweise ich das. Die Wohnungseigentümer wollten den Schornstein nicht erhalten – dann ginge es ohnehi...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es vor allem um 2 Probleme (es gab auch weitere, die wir aber wegen ihrer Irrelevanz für den Verwaltungsalltag nicht berichten). Die Probleme scheinen ihre Quelle in einem allgemeinen Unfrieden zu haben. Die anderen Wohnungseigentümer und die klagende Wohnungseigentümerin scheinen sich, warum auch immer, nicht zu mögen. Der Sache nach geht es um ...mehr

Die Anfechtungsklage hat Erfolg! Der Beschluss, die Terrassenabtrennung nicht zu gestatten, widerspreche einer ordnungsmäßigen Verwaltung. Die Klägerin habe nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 WEG sogar einen Anspruch auf Gestattung. Die Verbreiterung der Trennwand diene dem Einbruchsschutz. Denn der Begriff "Einbruchsschutz" meine technische Vorrichtungen, welche darauf abzielten...mehr

Eine bauliche Veränderung dient dem Einbruchsschutz, wenn sie geeignet ist, den widerrechtlichen Zutritt zu einzelnen Wohnungen oder zu der Wohnungseigentumsanlage insgesamt zu verhindern, zu erschweren oder auch nur unwahrscheinlicher zu machen. Der Anspruch aus § 20 Abs. 3 WEG ist auch dann gegeben, wenn kein Wohnungseigentümer durch diese in rechtlich relevanter Weise bee...mehr

Problemüberblick Nach Errichtung einer Wohnungseigentumsanlage gibt es häufig einen Bedarf, schuld- und/oder sachenrechtliche Änderungen vorzunehmen. Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum Im Fall geht es einerseits um die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum. Dies ist nach h. M. die schuldrechtliche Änderung einer Vereinbarung, an der sämtliche Wohnungseigentümer mitwirk...mehr

WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, Kostenamortisation, Kostenverteilung Beschlussfassung Neu: Jede bauliche Veränderung ist zu beschließen Bauliche Veränderungen des Gemeinschaftseigentums müssen künftig stets beschlossen werden und zwar unabhängig davon, ob die konkrete bauliche Veränderung tatsächlich zu einer Beeinträchtigung anderer Wohnungseigentümer...mehr

Begriff Die Wohnungseigentümer können seit Inkrafttreten des WEMoG[1] am 1.12.2020 grundsätzlich bis zur Grenze der grundlegenden Umgestaltung der Wohnanlage[2] und der unbilligen Benachteiligung einzelner Wohnungseigentümer[3] sämtliche Maßnahmen beschließen, die über die Erhaltung des Gemeinschaftseigentums hinausgehen. Vornahmebeschlüsse nach § 20 Abs. 1 WEG sind auf Grun...mehr

Bei Maßnahmen der baulichen Veränderung des Gemeinschaftseigentums besteht seit jeher der Grundsatz, dass diejenigen Wohnungseigentümer, die einem Beschluss über die Maßnahme nicht zugestimmt haben, auch nicht verpflichtet sind, die anteiligen Kosten zu tragen. Sie sind dann aber auch nicht berechtigt, entsprechende Nutzungen zu ziehen. Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.20...mehr

Altbeschluss: Prüfungsreihenfolge und Vorgehen für die Eintragung von Öffnungsklausel-Beschlüssen in das Grundbuch Bauliche Veränderung durch Mieter: Genehmigung des Vermieters über Einbau eines Treppenlifts mit Vereinbarung einer Sicherheitsleistung Bauliche Veränderung durch Mieter: Gestattung der Baumaßnahme durch Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (Beschluss) Bauliche Verä...mehr

Alternativ können die Eintragungen nach der Gesetzesbegründung auch nach Sachgebieten geordnet erfolgen. Zu denken ist an folgende Sachgebiete: Finanzverwaltung (Jahresabrechnungen/Wirtschaftspläne/Sonderumlagen) Kostenverteilung Erhaltung (Instandhaltung und Instandsetzung) Gebrauchsregelungen bauliche Veränderungen Da jedoch die fortlaufende Nummerierung eingetragener Beschlüsse...mehr

WEMoG A – Z (Lexikon) WEMoG: Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderung der Mietsache WEMoG: Bauliche Veränderungen – privilegierte Maßnahmen, Kostenamortisation, Kostenverteilung WEMoG: Beschlussfassung – Beschlussfähigkeit, Umlaufverfahren, Beschluss-Sammlung WEMoG: Betriebskostenabrechnung bei vermietetem Wohnungseigentum WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen D...mehr

WEMoG: Pflichten der Wohnungseigentümer Neu: Pflichten bestehen nur noch gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer Im Gegensatz zu der bislang geltenden Rechtslage, wird der Anspruch künftig allein der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zugewiesen und steht nicht mehr den einzelnen Wohnungseigentümern zu. Bei Pflichtverstößen eines Wohnungseigentümers muss also die G...mehr

WEMoG: Duldungspflichten von Mietern und sonstigen Drittnutzern Neu: Duldungspflicht von Drittnutzern bzw. Mietern § 15 WEG n. F. regelt erstmals im Wohnungseigentumsgesetz eine Duldungspflicht von Drittnutzern einer Sondereigentumseinheit. Die Duldungspflicht bezieht sich auf Erhaltungsmaßnahmen und solche, die darüber hinausgehen, also insbesondere Modernisierungsmaßnahmen...mehr

Zunächst richten sich Art und Umfang des konkreten Gebrauchs des Gemeinschaftseigentums nach der in der Teilungserklärung festgelegten Zweckbestimmung. Diese regelt die Nutzungsmöglichkeit des Gemeinschaftseigentums. Eine Zweckbestimmung kann insoweit für gemeinschaftliche Räume wie auch gemeinschaftliche Außenflächen getroffen werden. Praxis-Beispiel Nutzung des "Fahrradkell...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr