Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

3.1 Eigentümer mehrerer Einheiten Ist ein Wohnungseigentümer Eigentümer mehrerer Sondereigentumseinheiten, hat er bei geltendem Kopfstimmrecht lediglich eine Stimme für sämtliche Einheiten. Veräußert er einzelne Eigentumseinheiten, so erhalten die Erwerber ebenfalls ein Stimmrecht. Praxis-Beispiel Aus 1 mach' 2 Der Wohnungseigentümer ist Eigentümer von 3 Wohnungen. Er hat ledig...mehr

Wird das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers missachtet, falsch gewertet oder entzogen, führt dies zur Anfechtbarkeit der verkündeten Beschlüsse wegen eines formellen Mangels der Beschlussfassung. Im Einzelfall kann auch Nichtigkeit des Beschlusses infolge eines formellen Mangels eintreten. Wird das Stimmrecht eines Wohnungseigentümers bewusst missachtet, beschränkt oder en...mehr

Das Stimmrecht wird durch Stimmabgabe in der Wohnungseigentümerversammlung ausgeübt und stellt dabei ein einseitiges empfangsbedürftiges Rechtsgeschäft dar. Zu beachten ist, dass die in der Eigentümerversammlung abgegebene Stimme eines Wohnungseigentümers bei der Abstimmung über einen Beschlussantrag nicht mehr widerrufen werden kann, wenn sie dem Versammlungsleiter zugegang...mehr

Da das gesetzlich angeordnete Kopfstimmrecht des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG durch Vereinbarung (etwa durch das Wert- oder Objektprinzip) ersetzt werden kann, ist ein abweichend vereinbartes Stimmprinzip durchweg im Rahmen der Willensbildung der Wohnungseigentümer zu beachten. Dies gilt auch im Fall des § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Nach dieser Vorschrift werden die Kosten einer M...mehr

Seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020[1] regelt das Gesetz erstmals in § 25 Abs. 3 WEG ein Formerfordernis für Vollmachten. Hiernach bedürfen Vollmachten zu ihrer Gültigkeit der Textform. Vereinbarte Formvorschrift Durch Vereinbarung, also insbesondere in der Gemeinschaftsordnung, können strengere Formvorschriften – insbesondere d...mehr

§ 148 Abs. 2 ZVG entzieht dem Eigentümer die Verwaltungsbefugnis über seine Sondereigentumseinheit. Im Rahmen der Zwangsverwaltung übt daher der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist zwar auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es...mehr

Streng dem Demokratieprinzip folgend, hat der Gesetzgeber das Kopfstimmrecht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG statuiert. Insbesondere mit Blick auf § 16 Abs. 1 und Abs. 2 WEG sieht er es aber als abdingbar an.[1] Durch Vereinbarung können die Wohnungseigentümer also das Kopfprinzip durch ein anderes Stimmprinzip – in 1. Linie das Wert- oder Objektprinzip – ersetzen.[2] Dies ist in ...mehr

Enthält die Gemeinschaftsordnung ausnahmsweise einmal eine spezifizierte Öffnungsklausel, die sich ausdrücklich auf eine Änderung des Stimmrechtsprinzips bezieht, ist auf ihrer Grundlage eine Änderung des Stimmrechtsprinzips unter den formellen Voraussetzungen der Öffnungsklausel möglich.[1] Praxis-Beispiel Spezifizierte Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können mit einer...mehr

Im Fall der Nachlassverwaltung verliert der Erbe nach § 1984 Satz 1 BGB die Befugnis, den Nachlass zu verwalten und über ihn zu verfügen. Hieraus folgt, dass allein der Nachlassverwalter das Stimmrecht ausübt, so eine Sondereigentumseinheit der Nachlassverwaltung unterliegt. Nichts anderes gilt im Fall der Testamentsvollstreckung. Nach § 2205 Satz 1 BGB hat der Testamentsvol...mehr

Vielfach wird der Kreis der möglichen Stimmrechtsvertreter durch Vereinbarung – insbesondere in der Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung – beschränkt. Insoweit finden sich häufig Regelungen, wonach zur Vertretung des Wohnungseigentümers in der Wohnungseigentümerversammlung und somit auch zur Ausübung seines Stimmrechts nur andere Wohnungseigentümer, der Verwalter oder der ...mehr

Bis zur Eintragung des Zweiterwerbers als Eigentümer im Grundbuch, übt noch der veräußernde Wohnungseigentümer das Stimmrecht aus. Ist zugunsten des Erwerbers bereits eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen und auch der Besitz an der veräußerten Sondereigentumseinheit auf ihn übergegangen, wird vertreten, es bestehe eine Vermutung, der Erwerber sei vom veräußernd...mehr

Grundsätzlich ist auch bei der Vereinigung von Wohnungseigentumsrechten die Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer nicht erforderlich. Ein Wohnungseigentümer kann also 2 oder mehrere in seinem Eigentum stehende Wohnungseigentumsrechte ohne Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer vereinigen, selbst wenn das neu gebildete Wohnungseigentum nicht in sich abgeschlossen ist. ...mehr

Ob das Stimmrechtsprinzip auch auf Grundlage einer allgemeinen Öffnungsklausel abgeändert werden kann, ist höchst zweifelhaft. Praxis-Beispiel Allgemeine Öffnungsklausel "Die Wohnungseigentümer können die Bestimmungen dieser Gemeinschaftsordnung mit einer Mehrheit von 2/3 abändern." Stets ist im Rahmen der Beschlussfassung auf Grundlage einer einfachen Öffnungsklausel zu beacht...mehr

Stimmberechtigt ist grundsätzlich jeder im Grundbuch als Eigentümer eingetragene Wohnungseigentümer. Hierbei kann es sich insbesondere handeln um eine natürliche Personen, Bruchteilsgemeinschaft (bei namentlicher Benennung der Miteigentümer), Gesellschaft bürgerlichen Rechts, Handelsgesellschaft (OHG, KG, KGaA), juristische Peron (u. a. AG, GmbH, Verein), Wohnungseigentümergemeins...mehr

Kein Stimmrecht haben Mieter oder Pächter, Wohnungsberechtigte nach § 1093 BGB oder Dauerwohnberechtigte nach § 31 WEG Nießbraucher[1] – allerdings kann der Wohnungseigentümer verpflichtet sein, bei der Stimmabgabe die Interessen des Nießbrauchers zu berücksichtigen und im Ernstfall nach dessen Weisungen zu handeln.[2] Inhaber eines Grundpfandrechts, wie beispielsweise Grundschu...mehr

Der Wohnungseigentümer unterliegt bei der Beschlussfassung über die Vornahme eines Rechtsgeschäfts mit ihm selbst einem Stimmverbot, weil er typischerweise von einem persönlichen Sonderinteresse geleitet wird. Es genügt hierbei – wie bei der Frage, ob von einer zweckbestimmungswidrigen Nutzung etwa des Sondereigentums größere Beeinträchtigungen ausgehen – eine typisierende B...mehr

Ein Stimmverbot besteht auch dann, wenn der Beschluss die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits zum Gegenstand hat. Der Begriff des Rechtsstreits ist dabei weit zu fassen. Hierunter fallen sämtliche Verfahren des § 43 WEG. Voraussetzung ist allerdings, dass sich der vom Stimmverbot betroffene Wohnungseigentümer und die rechtsfähige Gemeinschaft der Wohnungseigentümer g...mehr

Im Fall der Insolvenz des Wohnungseigentümers fällt sein gesamtes Vermögen in die Insolvenzmasse, also auch die Sondereigentumseinheit. Der Wohnungseigentümer verliert die Verfügungsbefugnis über die Wohnung oder die Teileigentumseinheit. Verfügungsbefugt ist nach § 80 Abs. 1 InsO allein noch der Insolvenzverwalter. Insoweit übt auch er allein das Stimmrecht in der Wohnungse...mehr

Das Gesetz sieht in § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG das sog. "Kopfstimmrecht" vor. Unabhängig von der Anzahl der in seinem Eigentum stehenden Sondereigentumseinheiten und ihrer Größe hat jeder einzelne Wohnungseigentümer nur eine Stimme in der Wohnungseigentümerversammlung. Praxis-Beispiel Wohnung und Laden Ein Frisör ist Eigentümer einer Gewerbeeinheit in der Wohnanlage, in der er sei...mehr

Schließlich besteht ein gesetzliches Stimmverbot dann, wenn der Wohnungseigentümer rechtskräftig zur Veräußerung seines Sondereigentums verurteilt ist. Bekanntermaßen kann die Entziehung des Sondereigentums dann von einem Wohnungseigentümer verlangt werden, wenn dieser in ganz erheblicher Weise gegen die ihm obliegenden Pflichten verstößt. Bis zum Inkrafttreten des WEMoG am ...mehr

Dienst-/Werkverträge Unmittelbar und unproblematisch greift das Stimmverbot des § 25 Abs. 4 Alt. 1 WEG, wenn mit einem Wohnungseigentümer Dienst-, Werk- oder Geschäftsbesorgungsverträge abgeschlossen werden sollen. Egal, ob er als Hausmeister, als Handwerker, Rechtsanwalt oder Steuerberater beauftragt werden soll, unterliegt er dem Stimmverbot. Verwalterbestellung Keinem Stimmv...mehr

Das Thema "Majorisierung" kann von vornherein nur dann überhaupt relevant werden, wenn sich das Stimmprinzip nicht nach § 25 Abs. 2 WEG richtet. Gilt hingegen das gesetzliche Kopfprinzip, hat auch der Mehrheitseigentümer lediglich eine Stimme. Im Übrigen ist auch beim Thema "Majorisierung" stets zu beachten, dass das Stimmrecht zum Kernbereich der Mitgliedschaftsrechte des W...mehr

Die Unterteilung von Sondereigentum ist gesetzlich nicht geregelt, erfolgt allerdings entsprechend § 8 WEG durch ideelle Teilung des bisherigen Miteigentumsanteils am gemeinschaftlichen Grundstück und reale Aufteilung des Sondereigentums sowie Anlegung neuer Wohnungsgrundbücher für die neu geschaffenen Wohnungseigentumsrechte. Da die Unterteilung des Wohnungseigentums grunds...mehr

Auch wenn der Mieter auf Grundlage des § 554 Abs. 1 BGB einen Anspruch gegen den Vermieter auf Genehmigung einer der privilegierten Baumaßnahmen hat und sein Veränderungsinteresse überwiegt, ist eine entsprechende bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG erst nach entsprechender Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zulässig. Keinesfalls könnte der vermietende Wohnungseig...mehr

Begriff Als "Nichtbeschluss" bezeichnet man einen Beschluss, der durch einen wesentlichen Verfahrensmangel gekennzeichnet ist. Der Nichtbeschluss ist als nicht existent zu betrachten und entfaltet keine Rechtswirkung. Er bedarf keiner Anfechtung und auch nicht der Feststellung seiner Nichtigkeit, wobei letztere begehrt werden kann. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ge...mehr

Gemäß § 23 Abs. 2 WEG ist es zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung bezeichnet ist. Der Inhalt der Bezeichnung ist abhängig von der Bedeutung des Beschlussgegenstands.[1] Zwar genügt grundsätzlich die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstands. Je bedeutsamer der Gegenstand der Beschlussfassung f...mehr

In aller Regel erfolgt die Beschlussfassung über eine Kostenverteilungsänderung im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung. Selbstverständlich ist eine solche auch im Verfahren des § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG durch Umlaufbeschluss möglich. Allerdings ist insoweit zu berücksichtigen, dass einem Beschluss im Umlaufverfahren sämtliche Wohnungseigentümer zustimmen müssen. Enthält ...mehr

Wird eine Maßnahme der baulichen Veränderung mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen beschlossen, die dabei die Hälfte der Miteigentumsanteile repräsentieren, werden die Kosten nach § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG dann unter allen Wohnungseigentümern verteilt, wenn sie nicht unverhältnismäßig sind. Voraussetzung ist zunächst, dass mehr als 2/3 der abgegebenen...mehr

Erhebliche Änderungen hat das WEMoG hinsichtlich der Möglichkeit der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen gebracht. War eine solche nach § 16 Abs. 4 WEG a. F. noch beschränkt auf eine konkrete Einzelfallmaßnahme, erlaubt auch hier § 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Beschlüsse über dauerhafte Kostenverteilungsänderungen. Nunmehr ist es auch unproblematisch möglich...mehr

Eine Verteilung der Verwaltungskosten nach Sondereigentumseinheiten, also nach Objekten, entspricht stets ordnungsmäßiger Verwaltung, denn der Aufwand für den Verwalter ist nicht abhängig von der Größe oder Wertigkeit des einzelnen Objekts. Vielmehr hat er für jede Einheit einen Wirtschaftsplan und eine Jahresabrechnung zu erstellen. Er hat jeden Wohnungseigentümer zur Versa...mehr

2. Rettungsweg Es gehört (vorbehaltlich weiterer vereinbarter Nutzungsbeschränkungen) zu dem plangerechten Zustand einer Teileigentumseinheit, dass die öffentlich-rechtlichen Anforderungen an einen Aufenthaltsraum erfüllt sind. Dafür erforderliche Maßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum, wie die bauordnungsrechtlich vorgeschriebene Herstellung eines zweiten Rettungswegs, ent...mehr

Dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – müssen 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereits eine Einzugsermächtigung schriftlich erteilt wurde oder nicht (sog. Pre-Notification). Eine kürzere Frist kann vereinbart werden. Werden i...mehr

In Bemessung der Rücklagenhöhe bietet sich stets eine konkret auf das verwaltete Objekt bezogene Erhaltungsplanung unter Berücksichtigung der individuellen Eigenheiten der Wohnanlage, der Berücksichtigung konkreter vergangener Erhaltungs-, also Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahmen, sowie unter Berücksichtigung der Höhe einer etwa bereits gebildeten Rücklage an. Ein ...mehr

Abrechnung Die Abrechnung von Sonderumlagen zur Finanzierung von Instandsetzungsmaßnahmen darf nicht gesondert neben der in § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG vorgesehenen Abrechnung nach Ablauf des Kalenderjahres erfolgen.[1] Änderung der Sanierungsmaßnahme Haben die Wohnungseigentümer zur Finanzierung umfangreicher Sanierungsarbeiten die Erhebung einer Sonderumlage beschlossen, wird dies...mehr

Rückgriff auf die Erhaltungsrücklage Die Erhebung von Sonderumlagen wird stets bei Liquiditätsengpässen infolge von Hausgeldrückständen einzelner Wohnungseigentümer erforderlich. Ein Zugriff auf die Erhaltungsrücklage verbietet sich ohne entsprechende Ermächtigung der Wohnungseigentümer. Er ist auch lediglich für einen kurzen Zeitraum in begrenzter Höhe möglich. Der Rücklage ...mehr

In engen Grenzen ließ die Rechtsprechung nach alter Rechtslage Ausnahmen zu. Die dazu entwickelten Grundsätze gelten auch nach Inkrafttreten des WEMoG. Einzelfallregelung Zunächst ist zu beachten, dass beschlussweise nur eine Einzelfallregelung herbeigeführt werden kann und keine abstrakt-generelle Regelung.[1] Praxis-Beispiel Ungültiger Beschluss "Die Erhaltungsrücklage kann vo...mehr

Sieht die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung eine wirtschaftliche Trennung der einzelnen Gebäude vor und/oder verleiht sie den Untergemeinschaften eigene Beschlusskompetenzen, ändert auch dies zunächst nichts daran, dass eine einheitliche Erhaltungsrücklage für sämtliche Gebäude zu bilden ist. Stets kommt es insoweit darauf an, was konkret Teilungserklärung oder Gemeinsc...mehr

ALG II Ist der Arbeitsuchende als Eigentümer einer Eigentumswohnung Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft, sind auf ihn umgelegte und nicht abwendbare Kosten einer Erhaltungsrücklage und eines Kabelanschlusses als Kosten der Unterkunft nach § 22 SGB II zu übernehmen.[1] Anfechtungsklage Die Ablehnung der Bildung einer angemessenen Erhaltungsrücklage entspricht nicht ord...mehr

Auch nach Inkrafttreten des WEMoG werden die mit (+) gekennzeichneten Entscheidungen weiterhin einschlägig rund um das Thema "Wirtschaftsplan" bleiben und die mit (–) gekennzeichneten nicht mehr gelten. Wo erforderlich, werden ergänzende Informationen erteilt. Abberufung des Verwalters (+) Eine nicht fristgerechte Vorlage von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen sowie die ...mehr

Seit 1.2.2014 ist das deutsche Überweisungsverfahren durch das SEPA (Single Euro Payments Area)-Verfahren abgelöst. In diesem Zusammenhang müssen dem Kontoinhaber – also dem betreffenden Wohnungseigentümer – 14 Tage vor dem Einzug per SEPA-Lastschriftmandat Forderungsbetrag, Fälligkeit, Gläubiger-ID und Mandatsreferenz angekündigt werden, und zwar unabhängig davon, ob bereit...mehr

Über die auf Grundlage des Gesamtwirtschaftsplans sowie der entsprechenden Einzelwirtschaftspläne festzusetzenden Vorschüsse beschließen die Wohnungseigentümer gemäß § 28 Abs. 1 Satz 1 i. V. m. § 25 Abs. 2 WEG mit einfacher Mehrheit. Da gesetzlich für die Beschlussfassung kein bestimmtes Stimmprinzip vorgesehen ist, richtet sich dieses nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des §...mehr

Möglich ist auch, durch Vereinbarung eine weitgehende wirtschaftliche Trennung der Häuser mit eigenen Beschlusskompetenzen insbesondere im Hinblick auf die Finanzverfassung der einzelnen Häuser herbeizuführen. Sieht die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung z. B. eine wirtschaftliche Trennung derart vor, dass für die einzelnen Häuser eigene Wirtschaftspläne zu erstellen...mehr

Gem. § 29 Abs. 2 Satz 2 WEG soll der Wirtschaftsplan im Vorfeld der Beschlussfassung über die Festsetzung der Vorschüsse nach § 28 Abs. 1 Satz 1 WEG vom Verwaltungsbeirat geprüft werden. Da es sich bei der genannten Bestimmung lediglich um eine Sollvorschrift handelt, begründet die unterlassene Prüfung des Wirtschaftsplans durch den Verwaltungsbeirat allein nicht die Anfecht...mehr

Im Wirtschaftsplan zu berücksichtigen sind auch sonstige administrative Kosten wie etwa die Saalmiete für Eigentümerversammlungen und Kontoführungsgebühren. Steht im Zeitraum der zu planenden Wirtschaftsperiode die Wiederbestellung des Verwalters an, sollte er die Kosten für die Beglaubigung des entsprechenden Versammlungsprotokolls berücksichtigen. Positionen, die nicht in ...mehr

Das GEG sieht eine Reihe von Regelungen vor, die entweder die Fristen für die Einhaltung der 65%-EE-Vorgabe verlängern oder von deren Einhaltung befreien. Gebäudeeigentümer, die eine Heizungsanlage vor dem 19.4.2023 (Datum des Kabinettsbeschlusses) bestellt haben, sind von der Einhaltung der 65 %-EE-Vorgabe für eine Dauer von bis zu 18 Monaten nach Bestellung befreit (§ 71 Ab...mehr

Das Gemeinschaftsverhältnis birgt Treuepflichten der Wohnungseigentümer untereinander. So kann ein Begehren auf Abtrennen einer Kabelempfangsanlage vom Allgemeinstrom auch dann treuwidrig sein, wenn lediglich eine Wohnung durch die Kabelempfangsanlage versorgt wird, die anderen Wohnungen aber ebenfalls über eine Anschlussmöglichkeit verfügen.[1] Die zwischen den Mitgliedern d...mehr

Rz. 26 Stand: 6. A. – ET: 07/2024 Über die Option muss die Eigentümerversammlung entscheiden. Der Options-Beschluss verursacht – nicht zwingend notwendige – Mehrkosten (z. B. gesonderte Verwalterabrechnungen mit USt-Ausweis, Steuerberatungskosten) und kann daher nur einstimmig gefasst werden. Dies wird oft nur erreichbar sein, wenn die die Option befürwortenden Eigentümer die...mehr

Rn 273 Abmahnung betr den Entzug eines Teileigentums: Interesse des Rechtsinhabers am Erhalt und der übrigen Eigentümer am Abstellen von Belästigungen (BayObLG WuM 93, 211). Abmeierungsklage, Entziehung des Wohnungseigentums: idR der obj Verkehrswert (BGH NJW 06, 3428). Bei der Anfechtung ist wahre Ziel zu klären (BayObLG WuM 93, 211). Liegt das Ziel alleine in der Abwehr ei...mehr

Rn 3 Der wohl überwiegende Bereich der selbstständigen Beweisverfahren im Zivilprozess ist der der Vermeidung bzw Vorbereitung eines Bauprozesses, zB während des Bauens die Prüfung behaupteter Mängel an Vorgewerken oder nach Kündigung die Feststellung eines bestimmten Bautenstandes einschl der Qualität. Ein Mängelbeseitigungsverlangen genügt den Anforderungen, wenn der Auftr...mehr

Im Vorfeld einer Beschlussfassung ist nicht vorauszusehen, wie viele Wohnungseigentümer für eine Maßnahme der baulichen Veränderung stimmen werden. Dies steht erst dann fest, wenn der Versammlungsleiter das Beschlussergebnis verkündet hat. Hier stellt sich das Problem, dass Wohnungseigentümer u. U. unter der Voraussetzung zugestimmt haben, dass eine Kostenverteilung unter al...mehr