Fachbeiträge & Kommentare zu Eigentümerversammlung

Die Wohnungseigentümerversammlung kann ohne vorherige Ankündigung über die Änderung der Reihenfolge der Tagesordnung mehrheitlich beschließen. Musterbeschluss: Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte TOP XX Änderung der Reihenfolge der Tagesordnungspunkte Der Tagesordnungspunkt ____ wird vorgezogen und als erster Tagesordnungspunkt zur Erörterung und Beschlussfassung ...mehr

Die Aufgabe des Versammlungsleiters umfasst auch die Verpflichtung, die Versammlung zu beenden, also förmlich zu schließen. Es muss nämlich eine klare Abgrenzung zwischen Versammlung und etwaigen Nachgesprächen existieren. Der Zeitpunkt der Beendigung ist in die Versammlungsniederschrift aufzunehmen. Nach Beendigung der Versammlung können keine Beschlüsse mehr gefasst werden....mehr

Etwas anderes gilt bei der Zwangsverwaltung. Hier übt der Zwangsverwalter das Stimmrecht des Wohnungseigentümers in der Eigentümerversammlung aus.[1] Daneben ist auch der Wohnungseigentümer, über dessen Sondereigentum die Zwangsverwaltung angeordnet wurde, zur Versammlung zu laden. Es besteht nämlich lediglich eine widerlegbare Vermutung dafür, dass die Beschlussgegenstände ...mehr

Zur Eigentümerversammlung sind alle im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer zu laden. Das Stimmrecht der Wohnungseigentümer ist als zentrales Mitgliedschaftsrecht untrennbar mit dem Eigentum verbunden. Es kann nicht isoliert auf einen Dritten übertragen werden. Stimmrecht ist unentziehbar Als elementares Mitgliedschaftsrecht ist das Stimmrecht grundsätzlich auch durch V...mehr

Mit dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] ist den Wohnungseigentümern auch die zeitlich befristete Möglichkeit einer Beschlussfassung über die rein virt...mehr

Mit Blick auf die elektronische Teilnahme der Wohnungseigentümer an der Eigentümerversammlung, ist zu berücksichtigen, dass die auf elektronischem Weg teilnehmenden Wohnungseigentümer "sämtliche oder einzelne Rechte" ausüben können. Die typischen und unentziehbaren Rechte der Wohnungseigentümer neben dem Teilnahmerecht stellen das Rederecht, das Fragerecht und – bis auf die eng...mehr

In aller Regel ist die Vertretung in der Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung auf einen bestimmten Personenkreis beschränkt. Meist ist hiernach Vertretung durch den Verwalter, andere Wohnungseigentümer oder aber den Ehegatten möglich. Eine solche Regelung ist grundsätzlich zulässig.[1] Eine solche Beschränkung der Vertretungsmöglichkeit ist vom berechtigten Interesse d...mehr

Die Wohnungseigentümer können sich für die Eigentümerversammlung eine Geschäftsordnung geben.[1] Mit Geschäftsordnungsbeschlüssen werden die Modalitäten des Versammlungsablaufs geregelt. Entsprechende Anträge zur Geschäftsordnung seitens der Versammlungsteilnehmer sind jederzeit – also insbesondere zu Beginn und im Laufe der jeweiligen Versammlung – zulässig. Geschäftsordnung...mehr

Überblick Die Wohnungseigentümer regeln die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch Beschlüsse. Die Beschlussfassung erfolgt grundsätzlich in einer Versammlung der Wohnungseigentümer. Ohne Versammlung ist ein Beschluss nur gültig, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss (Umlaufbeschluss) in Textform erklären. Allerdings hat das Wohnungseigen...mehr

Das WEG geht davon aus, dass in den Wohnungseigentümergemeinschaften stets ein Verwalter bestellt ist. Daher bestimmt § 24 Abs. 1 WEG die Pflicht des Verwalters, jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Weiter hat wiederum der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG sowohl in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen weitere Versammlungen einzuberufen als auch dem Mi...mehr

Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder einzelne ihrer ...mehr

Nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des WEMoG war die Wohnungseigentümerversammlung nur beschlussfähig, wenn die erschienenen stimmberechtigten Wohnungseigentümer mehr als die Hälfte der Miteigentumsanteile vertreten hatten. War die Versammlung nicht in diesem Sinne beschlussfähig, hatte der Verwalter nach § 25 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. eine neue Versammlung mit den gleichen...mehr

Hier sind grundsätzlich sämtliche Mitglieder zu laden. Durch Vereinbarung kann allerdings geregelt werden, dass solche Gemeinschaften einen Vertreter zu bestimmen haben. Es genügt dann die Ladung dieses Vertreters.mehr

Vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens ist neben dem Wohnungseigentümer ein eingesetzter vorläufiger Insolvenzverwalter zu laden. Nach Eröffnung des Insolvenzverfahrens über das Vermögen eines Wohnungseigentümers ist allein der Insolvenzverwalter stimmberechtigt, weshalb auch nur noch er zu laden ist. Freigabe aus der Insolvenzmasse Hat der Insolvenzverwalter die Sondereigentu...mehr

Bei juristischen Personen sind stets deren Organe zu laden. Bei der GmbH deren Geschäftsführer, bei der AG die Vorstände und beim Verein der Vorsitzende. Bei Personenhandelsgesellschaften sind die Geschäftsführer zu laden, wobei die Ladung an einen von ihnen genügt, was selbstverständlich auch bei mehreren Geschäftsführern der GmbH und mehreren Vorständen der AG oder mehrere...mehr

5.1 Versammlungsleitung Soweit das WEG für den Regelfall davon ausgeht, dass die Einberufung der Eigentümerversammlung durch den Verwalter erfolgt, heißt dies noch lange nicht, dass damit der Verwalter auch automatisch die Wohnungseigentümerversammlung leiten muss. Zwar führt gemäß § 24 Abs. 5 WEG der Verwalter den Vorsitz in der Eigentümerversammlung, gleichwohl wird der Eig...mehr

3.1 Grundsätze Das WEMoG hat den Wohnungseigentümern in § 23 Abs. 1 Satz 2 WEG die Möglichkeit eingeräumt, die Teilnahme an Wohnungseigentümerversammlungen auch im Wege der elektronischen Form zu beschließen. Sie haben also die Beschlusskompetenz, dass Wohnungseigentümer an Wohnungseigentümerversammlungen auch ohne ihre Anwesenheit an deren Ort teilnehmen und sämtliche oder e...mehr

2.1 Zur Einberufung Berechtigte 2.1.1 Regelfall: Einberufung durch Verwalter Das WEG geht davon aus, dass in den Wohnungseigentümergemeinschaften stets ein Verwalter bestellt ist. Daher bestimmt § 24 Abs. 1 WEG die Pflicht des Verwalters, jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Weiter hat wiederum der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG sowohl in den durch Verein...mehr

Der Wohnungseigentümer ist vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn er von der Wohnungseigentümerversammlung durch Beschluss ermächtigt wird, in seiner Eigenschaft als Rechtsanwalt für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer tätig zu werden. Dann nämlich wird er aufgrund eines entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrags tätig, womit der Beschluss die Vornahme eines Rechtsgeschäfts ...mehr

Ist der Wohnungseigentümer bereits rechtskräftig zur Veräußerung seines Wohnungseigentums verurteilt worden, ist der betroffene Eigentümer generell von künftigen Beschlussfassungen ausgeschlossen und verliert sein Stimmrecht.mehr

Der Versammlungsleiter ruft die einzelnen Punkte der Tagesordnung in der Reihenfolge auf, die in der Einladung angegeben ist. Er hat den Wohnungseigentümern Gehör im Rahmen der Diskussion über die einzelnen Beschlussgegenstände zu verschaffen. 5.4.1 Änderung, Vertagung und Absetzen von Tagesordnungspunkten Die Wohnungseigentümerversammlung kann ohne vorherige Ankündigung über ...mehr

Sowohl Nachlassverwalter als auch Testamentsvollstrecker üben statt der Erben das Stimmrecht aus. Insoweit sind auch nur sie zu laden.[1]mehr

5.3.1 Grundsätze Das gesetzliche Kopfstimmrecht Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist. Praxis-Beispiel Kopfstimmrecht Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseige...mehr

5.3.4.1 Grundsätze Gemäß § 25 Abs. 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig z...mehr

1.1 Rechtsgrundlagen prüfen Die maßgeblichen gesetzlichen Regelungen Gesetzliche Regelungen zur Eigentümerversammlung finden sich in §§ 23 bis 25 WEG: § 23 Abs. 1 WEG sieht als Regelfall der Beschlussfassung eine solche in der Wohnungseigentümerversammlung vor. § 23 Abs. 3 WEG macht hiervon eine Ausnahme und lässt auch eine Beschlussfassung durch den sog. "Umlaufbeschluss" zu. §...mehr

2.1.1 Regelfall: Einberufung durch Verwalter Das WEG geht davon aus, dass in den Wohnungseigentümergemeinschaften stets ein Verwalter bestellt ist. Daher bestimmt § 24 Abs. 1 WEG die Pflicht des Verwalters, jährlich eine Wohnungseigentümerversammlung einzuberufen. Weiter hat wiederum der Verwalter gemäß § 24 Abs. 2 WEG sowohl in den durch Vereinbarung bestimmten Fällen weiter...mehr

Stimmrechtsverbote könnten sich lediglich dann noch auf die Beschlussfähigkeit auswirken, wenn der einzig in der Versammlung anwesende oder vertretene Wohnungseigentümer einem Stimmrechtsverbot unterliegen würde. Seit Inkrafttreten des WEMoG ist jedenfalls die Wohnungseigentümerversammlung stets bereits dann beschlussfähig, wenn lediglich einer der Wohnungseigentümer anwesen...mehr

Das gesetzliche Kopfstimmrecht Nach dem gesetzlichen Kopfprinzip des § 25 Abs. 2 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer eine Stimme – unabhängig von der Größe seines Miteigentumsanteils und der Anzahl der Eigentumseinheiten, deren Eigentümer er ist. Praxis-Beispiel Kopfstimmrecht Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus 4 Wohnungseigentümern. Wohnungseigentümer A ist Eig...mehr

Ist der Beschlussantrag verlesen, so bittet der Versammlungsleiter um Abgabe der Stimmen. Soweit die Gemeinschaftsordnung keine bestimmte Form der Abstimmung in der Eigentümerversammlung vorsieht, ist sie formfrei. Üblich ist die offene Abstimmung durch Handheben. Geheime Abstimmung möglich Mit einem Beschluss zur Geschäftsordnung kann die Versammlung eine andere Form der Abs...mehr

Vereinbarung prüfen Im Hinblick auf die maßgebliche Frist zur Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung ist stets zunächst die Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung zu prüfen. In vielen Fällen finden sich hier vom Gesetz abweichende Fristen. Die maßgebliche Bestimmung des § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG kann nämlich durch Vereinbarung geändert werden. Insoweit können kürzere...mehr

Grundsätzlich kann sich jeder Wohnungseigentümer durch jede beliebige Person auf der Wohnungseigentümerversammlung vertreten lassen.[1] Die Wohnungseigentümer können daher eine andere Person zur Ausübung des Stimmrechts bevollmächtigen. Die Erteilung der Vollmacht bedurfte nach früherer Rechtslage keiner bestimmten Form. Seit Inkrafttreten des WEMoG sieht § 25 Abs. 3 WEG vor...mehr

2 Konstellationen sind zunächst zu unterscheiden: Die Anwesenheit des Anwalts soll den Interessen der Wohnungseigentümer dienen. Der Anwalt ist ausschließlich im Interesse des Verwalters anwesend. Zunächst und grundsätzlich bestehen keine Bedenken, soweit der Verwalter zur Information und Meinungsbildung der Wohnungseigentümer einen Rechtsanwalt zu dem einen oder anderen Tageso...mehr

Sollte der Wohnungseigentümer der deutschen Sprache nur begrenzt mächtig sein, bedarf es keinerlei Problematisierung, dass er selbstverständlich einen Dolmetscher zur Versammlung hinzuziehen kann. Wird die Anwesenheit des Dolmetschers zu Unrecht verweigert, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar, da der Wohnungseigentümer ohne Dolmetscher keine Möglichkeit hat, an der Will...mehr

Was das Teilnahmerecht von Beratern angeht, sind zunächst die Bestimmungen der Gemeinschaftsordnung maßgeblich. Soweit hier ein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, gilt dies und ist einzuhalten.[1] Aber auch dann, wenn kein ausdrückliches Teilnahmeverbot vereinbart ist, ist der Grundsatz der Nichtöffentlichkeit zu beachten, wonach ein grundsätzliches Teilnahmeverb...mehr

Gegen die Zulassung eines Architekten zur Erörterung von Details einer etwa anstehenden größeren Sanierungsmaßnahme bestehen keinerlei Einwände.[1] Freilich hat der Verwalter einen entsprechenden Geschäftsordnungsbeschluss herbeizuführen. Geschäftsordnungsbeschluss: Teilnahme eines Architekten TOP XX: Teilnahme des Architekten Herrn ______ Angesichts der zur Beschlussfassung z...mehr

Information durch den Vorsitzenden Der Vorsitzende informiert die Teilnehmer über den Sachstand des jeweils aufgerufenen Tagesordnungspunkts und erläutert die Notwendigkeit einer Entscheidung der Versammlung durch Beschluss (z. B. Information zum Stand einer Sanierungsmaßnahme und die Erforderlichkeit einer Sonderumlage). Eintritt in die Diskussion Der Vorsitzende bittet die Te...mehr

Was tun, wenn die Versammlung "unzumutbar" ist? Nicht selten eskaliert der Versammlungsverlauf. Ursache können lautstarke Streitereien zwischen Wohnungseigentümern sein, die eine Fortsetzung der Versammlung unzumutbar machen. Weitere Ursache können aber auch ständige unsachgemäße Vorwürfe und Angriffe gegen den Verwalter sein. Ist der Verwalter mit unsachgemäßen Angriffen geg...mehr

Das Ladungsschreiben muss dem Wohnungseigentümer zugehen, sodass er davon Kenntnis nehmen kann. In seinem eigenen Interesse sollte der Verwalter für einen Zugangsnachweis sorgen, wenn es in der Vergangenheit seitens einzelner Wohnungseigentümer zu einem Bestreiten des Zugangs des Einladungsschreibens gekommen ist. Auch wenn dies im Einzelfall etwas umständlich sein mag, kann...mehr

Die Stimmabgabe des Mehrheitseigentümers ist noch nicht rechtsmissbräuchlich, sondern erst dann, wenn er sein Stimmenübergewicht missbräuchlich zu eigenen oder gemeinschaftsfremden Zwecken nutzt. Auch noch nicht rechtsmissbräuchlich ist es, wenn der Mehrheitseigentümer als einziger für oder gegen einen Beschlussgegenstand stimmt.[1] Dies gilt selbst dann, wenn er sich selbst...mehr

Ein Wohnungseigentümer ist auch dann nicht vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn es um seine Bestellung zum Verwalter oder seine Abberufung vom Verwalteramt geht.[1] Gleiches gilt auch für den Fall der Beschlussfassung über den Abschluss oder die Kündigung des Verwaltervertrags.[2] Da die Abberufung des Verwalters nicht mehr auf einen wichtigen Grund beschränkbar ist und der V...mehr

Gemäß § 25 Abs. 4 WEG ist ein Wohnungseigentümer vom Stimmrecht ausgeschlossen, wenn die Beschlussfassung die Vornahme eines auf die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums bezogenen Rechtsgeschäfts mit ihm oder die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits der anderen Wohnungseigentümer gegen ihn betrifft oder wenn er nach § 17 WEG rechtskräftig zur Veräußerung sei...mehr

Ist keine gegenteilige Regelung vereinbart, kann sich jeder Wohnungseigentümer grundsätzlich auch durch seinen Anwalt in der Versammlung vertreten lassen. Dann aber hat der Wohnungseigentümer kein Teilnahmerecht mehr, was in aller Regel nicht gewollt ist. Der Anwalt soll vielmehr neben dem Wohnungseigentümer für diesen beratend tätig sein. Hierfür müssen gute Gründe sprechen...mehr

Die Wohnungseigentümerversammlung ist grundsätzlich nicht öffentlich.[1] Alles in allem sollen die Wohnungseigentümer unbefangen und ohne Einflussnahme gemeinschaftsfremder Dritter Gemeinschaftsangelegenheiten erörtern können. Insoweit können nicht Wohnungseigentümerversammlungen zweier selbstständiger voneinander unabhängiger Wohnungseigentümergemeinschaften, die vom selben...mehr

Das Recht zur Einladung beinhaltet auch die Befugnis, eine einberufene Versammlung abzusagen oder zu verlegen.[1] Haben allerdings im wenig praxisrelevanten Fall sämtliche Wohnungseigentümer die Versammlung einberufen, kann auch die Absage oder Verlegung nur durch alle Eigentümer einvernehmlich erfolgen.[2] Gründe für die Verlegung/Absage einer Wohnungseigentümerversammlung ...mehr

Zu Veränderungen der Stimmverhältnisse kann es durch Teilung von Miteigentumsanteilen bzw. Objekten eines Wohnungseigentümers kommen. Eine derartige Unterteilung ist jedenfalls auch ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer zulässig.[1] Vereinbartes Wertprinzip Bei vereinbartem Wertprinzip ändert sich nichts im Hinblick auf die Stimmverhältnisse. Denn der unterteilende Wo...mehr

Zwar ist der Verwalter, der gleichzeitig Wohnungseigentümer ist, bei der Beschlussfassung über die Festsetzung der sich auf Grundlage der Jahresabrechnung ergebenden Nachschüsse bzw. Vorschussanpassungsbeträge stimmberechtigt, einem Stimmverbot unterliegt er allerdings, wenn es um seine Entlastung geht. Verwalter, der nicht gleichzeitig Wohnungseigentümer ist Ist der Verwalte...mehr

Der Wohnungseigentümer ist von seinem Stimmrecht ausgeschlossen, wenn Gegenstand der Beschlussfassung die Einleitung oder Erledigung eines Rechtsstreits gegen ihn ist.[1] Hiervon umfasst sind alle streitigen Zivilverfahren. Darüber hinaus gerichtliche Mahnverfahren, Zwangsvollstreckungsverfahren und Verfahren betreffend den einstweiligen Rechtsschutz sowie schließlich die En...mehr

Begriff Gesetzliche Grundlage des Rechts des Wohnungseigentums ist das Wohnungseigentumsgesetz (WEG). Wohnungseigentum hat im deutschsprachigen Raum – wenn auch in abgewandelter Form – eine Jahrhunderte alte Tradition. Mit der Entstehung der Bundesrepublik Deutschland war dann auch der Weg geebnet für das heutige Wohnungseigentumsgesetz, das bis zum Jahr 2007 ohne wesentlich...mehr

Mit dem am 17.10.2024 in Kraft getretenen "Gesetz zur Zulassung virtueller Wohnungseigentümerversammlungen, zur Erleichterung des Einsatzes von Steckersolargeräten und zur Übertragbarkeit beschränkter persönlicher Dienstbarkeiten für Erneuerbare-Energien-Anlagen"[1] ist den Wohnungseigentümern durch entsprechende Erweiterung von § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG ein Anspruch auf Gestat...mehr

Infolge der Entscheidung des BGH zur Nichtigkeit sog. "Zitterbeschlüsse"[1] wurde Reformbedarf laut, der in einer ersten Gesetzesinitiative 2004 mündete. Dieser erste Regierungsentwurf erwies sich als wenig brauchbar. Ein neuer Diskussionsentwurf ebnete dann den Weg zu einer umfassenden Reform des WEG im Jahr 2007. Wiederum grundlegend geändert wurde das Wohnungseigentumsges...mehr