Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 154 Ein Verstoß gegen die Pflicht des gemeinschaftlichen Handelns führt zur Unwirksamkeit der Handlung im Innen- und Außenverhältnis. Im Außenverhältnis haftet der Miterbe, der ohne die Vollmacht oder Genehmigung sämtlicher Miterben handelt, nach den §§ 177 ff. BGB.[184]mehr

Rz. 152 Erfordern Verwaltungsmaßnahmen ein einstimmiges Handeln, ist ein einstimmiger Beschluss der Miterben im Innenverhältnis und ein einvernehmliches Auftreten der Miterben im Außenverhältnis erforderlich.[182] Ein gleichzeitiges Handeln der Miterben ist dabei nicht erforderlich. Ausreichend sind aufeinanderfolgende Erklärungen der Miterben, die sich zu einer Erklärung er...mehr

Rz. 73 Hat der Erblasser in seinem Testament einer Person einen bestimmten Gegenstand gegen die Zahlung eines Übernahmepreises zugewiesen und soll nach der Regelung im Testament die Person selbst entscheiden können, ob sie den Nachlassgegenstand zu den Konditionen des Erblassers aus dem Nachlass übernehmen möchte, spricht man von einem Übernahmerecht. 1. Abgrenzung Vorausverm...mehr

Rz. 153 Die Miterben können sich von einzelnen Miterben vertreten lassen. Übernimmt ein Miterbe über längere Zeit eigenständig Verwaltungshandlungen und nehmen die übrigen Miterben dies hin, kann darin eine stillschweigende Bevollmächtigung liegen.[183]mehr

Rz. 56 Die Durchsetzung des Vermächtnisanspruchs obliegt im Regelfall dem Vermächtnisnehmer selbst. Falls das Vermächtnis der Testamentsvollstreckung unterstellt ist, kann nach h.M. nur der Testamentsvollstrecker den Anspruch durchsetzen.[73] Der Vermächtnisanspruch ist grundsätzlich gegenüber dem Beschwerten durchzusetzen.[74] Sind die Erben mit dem Vermächtnis beschwert, is...mehr

Rz. 129 Es entspricht der herrschenden Meinung, dass eine Abschichtung nur in Bezug auf den gesamten Nachlass erfolgen kann. Eine Abschichtung in Bezug auf Einzelgegenstände ist konstruktiv nicht möglich.[161] Damit scheidet eine Abschichtung eines Miterben lediglich hinsichtlich einer zum Nachlass gehörenden Immobilie aus.mehr

Rz. 1 Gehört eine Immobilie zum Nachlass, stellen sich dem Erben nach dem Erbfall regelmäßig zahlreiche rechtliche Fragen. Diese reichen von allgemeinen Fragen zur Rechtslage und den sich aus dem Übergang des Grundeigentums ergebenden Verpflichtungen über Fragen der Notwendigkeit und des Zeitpunkts der Umschreibung des Grundbuchs bis hin zu spezielleren Fragestellungen, die ...mehr

Rz. 188 Derzeit ist noch nicht höchstrichterlich entschieden, wie die mit Stimmenmehrheit der Erben beschlossenen Veräußerungen von Immobilien umzusetzen sind, wie insbesondere Grundbucheintragungen mit Blick auf das Formerfordernis des § 29 GBO aufgrund einer mehrheitlich getroffenen Verfügung erreicht werden können. Die Rechtsprechung der Obergerichte ist hier vielfältig u...mehr

Rz. 71 Von dem lediglich schuldrechtlich wirkenden Vermächtnis nach deutschem Recht ist das in anderen Rechtsordnungen vorgesehene sog. Vindikationslegat zu unterscheiden, welches bereits im Zeitpunkt des Erbfalls unmittelbar dingliche Wirkung entfaltet. Hat der Erblasser wirksam ein Vindikationslegat nach ausländischem Recht für eine Immobilie angeordnet, fällt die Immobili...mehr

Rz. 168 Nicht selten nehmen einzelne Miterben nach dem Erbfall eine im (Mit-)Eigentum der Erbengemeinschaft stehende Immobilie allein in Besitz und schließen die anderen Erben von der Nutzung aus. Dies ist etwa dann der Fall, wenn der miterbende überlebende Ehegatte oder ein miterbendes Kind des Erblassers die mit dem Erblasser zuvor gemeinsam bewohnte Immobilie nach dem Erb...mehr

Rz. 96 Nicht selten hat ein Miterbe kein Interesse an seiner Beteiligung an der Nachlassimmobilie und möchte seine Beteiligung an der Immobilie veräußern. Die Erbengemeinschaft an der Immobilie besteht jedoch so lange fort, bis sich die Miterben über die Immobilie auseinandergesetzt haben. Die gesamthänderische Bindung des Nachlassvermögens bewirkt dabei, dass der am Verkauf...mehr

Rz. 187 Auf das Urteil des BGH vom 28.9.2005 hatte das OLG Koblenz Bezug genommen und entschieden, dass die Veräußerung einer Nachlassimmobilie nach den Umständen des Einzelfalls auch dann eine Maßnahme ordnungsmäßiger Verwaltung sein kann, wenn die Immobilie der einzige werthaltige Bestandteil des Nachlasses ist.[280] Auch das OLG Koblenz stellt bei der Prüfung der wesentlic...mehr

Rz. 9 Mit dem Erbfall gehen die Gefahr, die Haftung und die mit dem Eigentum an der Immobilie einhergehenden Verkehrssicherungspflichten auf die Erbengemeinschaft als Eigentümer über. Der Erbengemeinschaft obliegen insbesondere die Räumungs- und Streupflichten. Ist die zum Nachlass gehörende Immobilie vermietet, beziehen sich die gegenüber dem Mieter bestehenden Verkehrssich...mehr

Rz. 47 Weist der Erblasser eine Immobilie einem von mehreren Erben zu ohne zu erklären, ob die Verfügung über die Immobilie als Vorausvermächtnis oder Teilungsanordnung zu qualifizieren ist, ist der Wille des Erblassers zu ermittelt.[57] Wollte der Erblasser durch die Zuweisung der Immobilie eine wertmäßige Begünstigung des Miterben erreichen, handelt es sich um ein Vorausve...mehr

Rz. 142 Die Teilungsversteigerung richtet sich dabei im Wesentlichen nach den gleichen Regelungen, wie sie auch für die so genannte Vollstreckungsversteigerung, also die zwangsweise Verwertung einer Immobilie eines Schuldners, gelten. In der Teilungsversteigerung übernimmt der Miterbe, der die Teilungsversteigerung beantragt, die Rolle des betreibenden Gläubigers, während di...mehr

A. Einleitung Rz. 1 Gehört eine Immobilie zum Nachlass, stellen sich dem Erben nach dem Erbfall regelmäßig zahlreiche rechtliche Fragen. Diese reichen von allgemeinen Fragen zur Rechtslage und den sich aus dem Übergang des Grundeigentums ergebenden Verpflichtungen über Fragen der Notwendigkeit und des Zeitpunkts der Umschreibung des Grundbuchs bis hin zu spezielleren Frageste...mehr

Rz. 140 Da jeder Miterbe der Erbengemeinschaft jederzeit die Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft verlangen kann, § 2042 BGB, ist jeder Miterbe jederzeit berechtigt, beim örtlich zuständigen Amtsgericht den Antrag auf Teilungsversteigerung der zum Nachlass gehörenden Immobilien zu stellen.[174] Das Gesetz bezeichnet das Verfahren in § 180 ZVG als Verfahren zur "Aufhebung...mehr

Rz. 27 Die Miterben haften grundsätzlich gesamtschuldnerisch für die gem. Nr. 14110 KV GNotKG anfallende Gebühr für die Eintragung der Erbengemeinschaft in das Grundbuch.[32] Die Berichtigung des Grundbuchs erfolgt nach Nr. 14110 KV GNotKG kostenfrei, wenn die Erbengemeinschaft binnen zwei Jahren seit dem Erbfall ihre Eintragung als Eigentümer beantragt. Gleiches gilt nach Nr...mehr

Rz. 52 Der Vermächtnisgegenstand wird in der Form vermacht, in der er zum Zeitpunkt des Erbfalls besteht. Der Erblasser ist daher nicht verpflichtet, den vermachten Gegenstand bis zu seinem Tod instand zu halten und pfleglich zu behandeln. Bestandteile einer Sache sind ohne besondere Regelung mitvermacht. Nach § 2164 Abs. 1 BGB erstreckt sich das Vermächtnis einer Sache im Z...mehr

Rz. 61 Übertragen die Mitglieder der Erbengemeinschaft dem Vermächtnisnehmer eine vermietete Immobilie, stellt sich die Frage, ob auch das Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten nach § 566 Abs. 1 BGB auf den Vermächtnisnehmer als Alleinberechtigung übergeht oder ob die Miterben dem Mieter auch weiterhin verpflichtet bleiben. Rz. 62 Bei einem Vorausvermächtnis, ei...mehr

Rz. 81 Der Erblasser kann im Testament Anordnungen für die Erbauseinandersetzung treffen und so einzelne Nachlassgegenstände den Erben zuweisen, § 2048 S. 1 BGB. Durch eine solche Teilungsanordnung ändern sich die Erbquoten nicht. Rz. 82 Der Erblasser kann eine Immobilie einem Miterben im Wege der Teilungsanordnung zuweisen. Aufgrund dieser Teilungsanordnung kann der bedachte...mehr

Rz. 172 Weitere Maßnahmen der ordnungsmäßigen Immobilienverwaltung können sein:mehr

Rz. 182 Der Verkauf einer Nachlassimmobilie stellt eine Verfügung i.S.d. § 2040 BGB dar. Nach der Rechtsprechung des BGH sollen Verfügungen durch die Mehrheit der Erben zulässig und mitwirkungspflichtig sein, wenn diese zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind. Mit seinem Urteil vom 28.9.2005[275] hat der BGH entschieden, dass zu den mitwirkungspflichtigen Verwaltungs...mehr

Rz. 48 Das Vermächtnis ist die Zuwendung eines Vermögensvorteils an einen anderen durch letztwillige Verfügung, die keine Erbeinsetzung ist. Gegenstand des Vermächtnisses kann jeder Vermögensvorteil und somit auch eine Immobilie sein, §§ 1939, 2174 BGB.[60] Rz. 49 Im Gegensatz zum Erben kommt dem Vermächtnisnehmer keine dingliche Beteiligung am Nachlass zu. Der Bedachte erwir...mehr

Rz. 89 Erhält ein Miterbe eine vermietete Immobilie als Begünstigter einer Teilungsanordnung, bleiben er und die weiteren Miterben als Vermieter gegenüber dem Mieter verpflichtet. Das Mietverhältnis geht nicht auf den Begünstigten als alleinigen Berechtigten über. § 566 BGB ist weder direkt noch analog anzuwenden[113] (vgl. für die Erbauseinandersetzung Rdn 43 und für das Vo...mehr

Rz. 121 Gehört zum Gesamthandsvermögen der Erbengemeinschaft eine vermietete Immobilie und verkauft ein Miterbe seinen Erbteil, ist hinsichtlich der Frage des Übergangs von Mietverträgen auf den Erwerber als Alleinberechtigten zu differenzieren, ob der Erbteil an ein Mitglied der Erbengemeinschaft verkauft wird. Rz. 122 Verkauft ein Miterbe seinen Erbteil an ein anderes Mitgl...mehr

Rz. 3 Hinterlässt der Erblasser im Wege der gesetzlichen oder der testamentarischen Erbfolge mehrere Erben, so entsteht kraft Gesetzes eine Erbengemeinschaft, § 2032 BGB. An dieser Erbengemeinschaft ist jeder Miterbe unabhängig von seinem Willen beteiligt.[1] Die Erbengemeinschaft ist auf die Auseinandersetzung ausgerichtet.[2] Sie ist grundsätzlich darauf angelegt, nach der ...mehr

Rz. 40 Übertragen die Mitglieder der Erbengemeinschaft eine vermietete Immobilie, stellt sich die Frage, ob auch das Mietverhältnis mit sämtlichen Rechten und Pflichten nach § 566 Abs. 1 BGB auf den Erwerber als Alleinberechtigung übergeht oder ob die Miterben dem Mieter auch weiterhin verpflichtet bleiben. Entscheidend ist hier, ob ein Miterbe oder ein Dritter die Immobilie...mehr

Rz. 109 Gehört zum Nachlass Wohnungseigentum, so bedarf, wenn die Veräußerung des Wohnungseigentums gemäß § 12 Abs. 1 WEG der Zustimmung anderer Wohnungseigentümer oder eines Dritten bedarf, die Übertragung des Erbteils nicht deren Zustimmung.[134]mehr

Rz. 30 Der Voreintragungsgrundsatz im Grundbuchverfahrensrecht nach § 39 Abs. 1 GBO gilt nicht, wenn die Übertragung eines Rechts der Erben eingetragen werden soll, § 40 Abs. 1 GBO. Die Miterben werden nach § 1922 BGB als Erbengemeinschaft ohne Eintragung im Grundbuch zu Eigentümern der Immobilie des Erblassers. Sie können über das Grundeigentum wirksam verfügen und die Eint...mehr

Rz. 22 Jeder Miterbe kann ohne Mitwirkung der anderen Miterben einen Antrag auf Grundbuchberichtigung stellen, § 13 Abs. 1 GBO.[23] Das Zustimmungserfordernis der Miterben schränkt das formal zu betrachtende Antragsrecht des einzelnen Miterben nicht ein. Widersprechen wiederum einzelne oder mehrere antragsberechtigte Miterben dem Antrag eines anderen Miterben, ist dies für d...mehr

Rz. 166 Jeder Miterbe ist den anderen Miterben gegenüber verpflichtet, an Maßnahmen mitzuwirken, die zur ordnungsmäßigen Verwaltung erforderlich sind, § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB. Die Mitwirkung von Miterben kann klageweise erzwungen werden.[209] Hier ist Klage auf Zustimmung zu einer Verwaltungsmaßnahme zu erheben. Im Klageantrag ist die Verwaltungsmaßnahme genau zu bezeic...mehr

Rz. 180 Erfordert die Durchführung einer Verwaltungsmaßnahme eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand, kollidieren die § 2038 BGB und § 2040 BGB miteinander. Für die Beschlussfassung in der Erbengemeinschaft und die rechtsgeschäftliche Verpflichtung gilt § 2038 BGB mit der dreistufigen Kompetenzregelung. Für den dinglichen Vollzug ist § 2040 BGB maßgeblich, der grundsätz...mehr

Rz. 189 Das OLG Koblenz[282] sah die Erklärung der Auflassung durch alle Miterben als erforderlich an und verurteilte mit der bereits unter Rdn 187 zitierten Entscheidung einen Minderheitserben zur Genehmigung einer Auflassungserklärung. Die Mehrheit der Erben hatte zuvor den Verkauf eines Grundstücks sowie die Auflassung notariell beurkunden lassen. Der Minderheitserbe wurde...mehr

Rz. 66 Hat der Erbe bzw. der Beschwerte notwendige Verwendungen auf den Vermächtnisgegenstand gemacht, hat der Bedachte diese zu tragen, §§ 2185, 994 Abs. 2, 679, 683, 670 BGB. Daraus kann sich auch die Pflicht des Bedachten zur Tilgung bzw. Übernahme von Krediten ergeben, die der Erbe für den Vermächtnisgegenstand beispielsweise zur Erhaltung einging.[84]mehr

Rz. 134 Verbleibt nach der Abschichtung nur ein Erbe, wachsen diesem die Erbteile der anderen Miterben zur alleinigen Berechtigung an. Gehört zum Nachlass eine vermietete Immobilie, ist fraglich, ob auch das bestehende Mietverhältnis auf den verbleibenden Alleinerben als Alleinberechtigten übergeht. Rz. 135 Eine direkte Anwendung des § 566 BGB scheidet bereits mangels dinglic...mehr

Rz. 69 Die Normen der §§ 2182, 2183 BGB regeln die Sach- und Rechtsmängelhaftung im Vermächtnisrecht. Eine Rechtsmängelhaftung des Beschwerten ist nur für das Gattungsvermächtnis und "im Zweifel" für das Verschaffungsvermächtnis angeordnet.[86] Eine Sachmängelhaftung ist nur für Gattungsvermächtnisse, nicht aber für Stückvermächtnisse angeordnet.[87] Ist dem Vermächtnisnehme...mehr

Rz. 75 Der Anspruch auf Übertragung des Vermächtnisgegenstandes – meist gegen Zahlung eines Übernahmepreises – entsteht erst nach Abgabe und Zugang der empfangsbedürftigen, einseitigen Übernahmeerklärung des Bedachten. Der Nachlassgegenstand ist damit unter der aufschiebenden Potestativbedingung vermacht, dass der Bedachte sein Übernahmerecht ausübt.[95] Mit dem Übernahmerec...mehr

Rz. 194 Neben der Veräußerung einer Nachlassimmobilie ist auch die Kündigung eines Mietvertrags eine Verfügung i.S.d. § 2040 Abs. 1 BGB.[288] Nach der Rechtsprechung des BGH ist es für die Wirksamkeit der Kündigung eines Miet- oder Pachtverhältnisses jedoch nicht (mehr) erforderlich, dass alle Miterben gemeinschaftlich die Kündigung erklären. Dies ergebe sich aus § 2038 BGB,...mehr

Rz. 83 Eine Teilungsanordnung wirkt schuldrechtlich und bindet nur die Miterben und einen etwaigen Testamentsvollstrecker (§ 2204 Abs. 1 BGB), sie entfaltet jedoch keine dingliche Wirkung.[103] Hat der Erblasser einem Miterben einen Nachlassgegenstand im Wege der Teilungsanordnung zugeordnet, hat der Miterbe einerseits einen Anspruch gegen die übrigen Miterben auf eine Ausei...mehr

Rz. 90 Auf Gegenstände, die im Wege der Teilungsanordnung zugewandt sind, findet die Vorschrift des § 2184 BGB keine Anwendung.[114] Gegen eine unmittelbare Anwendung der Norm spricht deren eindeutiger Wortlaut. Dem Miterben stünden folglich die seit dem Anfall der Erbschaft bis zur Auseinandersetzung gezogenen Früchte des durch Teilungsanordnung zugewiesenen Gegenstandes ni...mehr

Rz. 18 Wird ein Erblasser von mehreren Erben beerbt, wird an seiner Stelle nicht die ihm nachfolgende Erbengemeinschaft, sondern die einzelnen Miterben als Eigentümer eingetragen. Dabei ist ein das Gemeinschaftsverhältnis kennzeichnender Zusatz im Grundbuch einzutragen, § 47 Abs. 1 GBO. Die allgemeine Bezeichnung als "Gesamthand" oder "Gemeinschaft zur gesamten Hand" genügt ...mehr

Rz. 150 Die Verwaltung des Nachlasses steht den Erben nach § 2038 Abs. 1 BGB grundsätzlich gemeinsam zu. Von diesem Grundsatz sieht die Regelung des § 2038 BGB zwei Ausnahmen vor: Jeder Miterbe kann allein die Maßnahmen treffen, die zum Erhalt des Nachlasses notwendig sind (notwendige Verwaltung, siehe Rdn 174). Die Maßnahme der ordnungsmäßigen "laufenden" Verwaltung können ...mehr

Rz. 151 Maßnahmen, die eine wesentliche Veränderung des Nachlasses zur Folge haben, können nur einstimmig von allen Miterben beschlossen werden, § 2038 Abs. 1 S. 1 BGB (Gemeinschaftsverwaltung). Eine wesentliche Veränderung setzt voraus, dass durch die Verwaltungsmaßnahme die Zweckbestimmung oder die Gestalt des Nachlasses in einschneidender Art und Weise geändert wird.[181]mehr

Rz. 155 Im Rahmen der außerordentlichen Verwaltung besteht keine Mitwirkungspflicht der Miterben. Die Miterben haben keinen Anspruch darauf, dass ein Miterbe einer wesentlichen Veränderung des Nachlasses zustimmt.[185] Maßnahmen der außerordentlichen Verwaltung können beispielsweise sein:mehr

Rz. 100 Nach § 2033 BGB kann ein Miterbe seinen Anteil am gesamten Nachlass übertragen. Der Miterbe hat jedoch keine Möglichkeit, seine Beteiligung an der Nachlassimmobilie isoliert zu veräußern oder zu übertragen, solange die Erbengemeinschaft Eigentümerin der Immobilie ist. Gemäß §§ 2033 Abs. 2, 2040 BGB sind Verfügungen über Anteile an einzelnen Nachlassgegenständen nicht...mehr

Rz. 156 Sämtliche Maßnahmen, die der Beschaffenheit des Nachlasses und dem Interesse aller Miterben nach billigem Ermessen entsprechen, können mit der Mehrheit aller Miterben beschlossen werden, § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 1 BGB. Im Rahmen der ordnungsmäßigen Verwaltung können einzelne Nachlassgegenstände verändert, verarbeitet, veräußert und umgestaltet werden, sofern der Nachla...mehr

Rz. 165 Ein Miterbe kann Klage auf Feststellung erheben, dass eine mehrheitlich beschlossene Maßnahme einer ordnungsmäßigen Verwaltung nicht dienlich ist, § 256 Abs. 1 ZPO. Den Vollzug der Verwaltungsmaßnahme kann er im Wege der einstweiligen Verfügung verhindern. §§ 935 ff. ZPO.[207] Das Gericht prüft sodann, ob überhaupt ein Fall ordnungsmäßiger Verwaltung vorlag und ob de...mehr

Rz. 174 Ist eine Verwaltungsmaßnahme zur Erhaltung des Nachlasses notwendig, kann ein Miterbe allein handeln, § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB (Einzelverwaltung). An dieses Notverwaltungsrecht der Miterben sind strenge Anforderungen zu stellen. Zur Erhaltung des Nachlasses notwendige Maßnahmen können nur solche Maßnahmen sein, die auch der ordnungsmäßigen Verwaltung des Nachlass...mehr

Rz. 50 Der Vermächtnisanspruch entsteht mit dem Anfall des Vermächtnisses, §§ 2176 ff. BGB, und setzt keine Annahmehandlung voraus. Ohne besondere Anordnung entsteht der Vermächtnisanspruch mit dem Erbfall.[63] Vom Anfall des Vermächtnisses ist die Fälligkeit des Vermächtnisses zu unterscheiden, die frühestens mit dem Anfall des Vermächtnisses eintreten kann. Das BGB enthält...mehr