Fachbeiträge & Kommentare zu Immobilien

Rz. 179 Gemäß § 2040 Abs. 1 BGB können Erben über einen Nachlassgegenstand nur gemeinschaftlich verfügen. Auch für § 2040 BGB gilt der allgemeine Verfügungsbegriff. Verfügungen sind danach Rechtsgeschäfte, durch welche bestehende Rechte mit unmittelbarer Wirkung aufgehoben, übertragen, belastet oder inhaltlich verändert werden. Erfasst sind alle "Handlungen, die die Substanz...mehr

Rz. 64 Ist ein bestimmter zur Erbschaft gehörender Gegenstand vermacht, so hat der Beschwerte dem Vermächtnisnehmer auch die seit dem Anfall des Vermächtnisses gezogenen Früchte sowie das sonst aufgrund des vermachten Rechts Erlangte herauszugeben, § 2184 BGB.[81] Rz. 65 Ist ein vermietetes Grundstück vermächtnisweise zugewendet, steht die Miete ab dem Erbfall dem Vermächtnis...mehr

Rz. 190 Das OLG Hamm[283] hatte entschieden, dass zur Löschung einer Grundschuld grundbuchverfahrensrechtlich die Zustimmungserklärung jedes einzelnen Miterben in der Form des § 29 Abs. 1 GBO durch öffentliche oder öffentlich beglaubigte Urkunde nachzuweisen sei. Eine in privatschriftlicher Form vorliegende Erklärung der Mehrheit der Erben reiche in formeller Hinsicht nicht ...mehr

Rz. 67 Öffentliche Lasten und Steuern gehen regelmäßig erst mit Eigentumsübergang, also der Umschreibung des Grundbuchs, auf den Vermächtnisnehmer als Erwerber über. Auch für die Grundsteuer bleibt nach § 10 Abs. 1 GrStG der Eigentümer im Außenverhältnis bis zur Grundbuchumschreibung Steuersubjekt.[85] Im Innenverhältnis tragen bis zur Eigentumsumschreibung ebenfalls allein ...mehr

Rz. 74 Ist ein Miterbe begünstigt, kann das Übernahmerecht im Wege der Teilungsanordnung (§ 2048 BGB) oder im Wege des Vorausvermächtnisses (§ 2150 BGB) zugewendet werden. Sofern der mit dem Übernahmerecht bedachte Miterbe einen Anspruch auf die Übernahme des Gegenstandes zu den angeordneten Konditionen unabhängig von der Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft haben soll, i...mehr

Rz. 78 Auch bei der Ausübung des vermächtnisweise zugewandten Übernahmerechts erhält der Bedachte den Nachlassgegenstand in dem rechtlichen und tatsächlichen Zustand, in dem er sich im Nachlass befindet. Das gilt jedenfalls, sofern der Erblasser keine Anordnung getroffen hat, dass der Gegenstand von den Erben frei von Sach- und Rechtsmängeln zu übertragen ist.[99] Rz. 79 Vers...mehr

Rz. 147 Der Begriff der "Verwaltung" des Nachlasses ist im BGB nicht definiert. Nach einhelliger Meinung umfasst er alle rechtlichen und tatsächlichen Maßnahmen, die zur Verwahrung, Sicherung, Erhaltung und Vermehrung sowie zur Gewinnung von Nutzungen und Bestreiten der laufenden Verbindlichkeiten des Nachlasses erforderlich oder geeignet sind.[178] Rz. 148 Keine Maßnahmen de...mehr

Rz. 86 Eine Ausgleichungsverpflichtung des anordnungsbegünstigten Miterben entsteht, wenn der von ihm zu übernehmende Gegenstand wertmäßig die Erbquote des Miterben übersteigt. Der Wertausgleich zwischen den Miterben erfolgt im Rahmen der Erbauseinandersetzung und erhöht bzw. verringert regelmäßig allein das Auseinandersetzungsguthaben rechnerisch. Maßgeblich für die Werterm...mehr

Rz. 93 Von der lediglich schuldrechtlich wirkenden Teilungsanordnung nach deutschem Recht ist die in anderen Rechtsordnungen vorgesehene dinglich wirkende Teilungsanordnung zu unterscheiden, die bereits im Zeitpunkt des Erbfalls unmittelbar dingliche Wirkung entfaltet (vgl. hierzu auch § 27 Rdn 51 ff., 111 ff., 148 ff.). Hat der Erblasser wirksam eine dinglich wirkende Teilu...mehr

Rz. 13 War die zum Nachlass gehörende Immobilie im Zeitpunkt des Erbfalls vermietet, tritt die Erbengemeinschaft in die Rechtsposition des Erblassers als Vermieter ein, §§ 1922, 2032 BGB. Der Mietvertrag besteht mit den Erben als gesamthänderisch gebundene Personenmehrheit fort, da die Erbengemeinschaft nicht rechtsfähig ist.[11] Rz. 14 Mit dem Eintritt in die Rechte und Pfli...mehr

Rz. 102 Eine Verfügung über den Erbteil ist möglich, solange die Erbengemeinschaft als Gesamthandsgemeinschaft besteht, also für den Zeitraum zwischen dem Erbfall und der vollständigen Auseinandersetzung der Erbengemeinschaft.[121] Dabei ist es ausreichend, wenn das gemeinschaftliche Vermögen nur noch aus einem einzigen Gegenstand besteht, der noch nicht durch dingliches Rec...mehr

Rz. 106 Der Vertrag, durch den ein Miterbe über seinen Anteil am Nachlass verfügt bedarf gemäß § 2033 Abs. 1 S. 2 BGB der notariellen Beurkundung, § 128 BGB. Fehlt es an dieser Form ist der Vertrag nach § 125 S. 1 BGB nichtig. Die Formvorschrift des § 2033 Abs. 1 S. 2 BGB betrifft nur das Verfügungsgeschäft, nicht aber das der Verfügung zugrundeliegende Verpflichtungsgeschäf...mehr

Rz. 110 Besteht ein Nachlass hingegen im Wesentlichen aus einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb, bedürfen die rechtsgeschäftliche Veräußerung eines Erbteils an einen Dritten, also einen anderen als einen Miterben, und der schuldrechtliche Vertrag hierüber nach § 2 Abs. 1 S. 1, Abs. 2 Nr. 2 GrdstVG der Genehmigung. Nach der Rechtsprechung des BGH ist die Veräußerung ...mehr

Rz. 108 Verfügungsbeschränkungen, insbesondere etwaige Genehmigungserfordernisse, hinsichtlich einzelner Nachlassgegenstände schränken die Möglichkeit über den Erbteil zu verfügen grundsätzlich nicht ein.[132] Dies gilt auch, wenn der Nachlass nur noch aus einem einzigen Gegenstand besteht.[133] a) Wohnungseigentum Rz. 109 Gehört zum Nachlass Wohnungseigentum, so bedarf, wenn ...mehr

Rz. 118 Der Veräußerer des Erbteils bleibt trotz Veräußerung seines Erbteils Miterbe, da die Erbenposition mit der Person des Erben untrennbar verknüpft ist, nicht jedoch der vermögensrechtliche Anteil am Nachlass.[146] Die rechtliche Position als Miterbe kann nicht übertragen, sondern nur von Todes wegen erworben werden.[147] Rz. 119 Der veräußernde Miterbe behält alle nicht...mehr

Rz. 125 Überträgt ein Miterbe seinen Erbteil an einen Dritten, sind die übrigen Miterben der Erbengemeinschaft vor dem Eindringen unliebsamer Dritter in die Erbengemeinschaft zumindest teilweise dadurch geschützt, dass ihnen § 2034 BGB beim Verkauf des Erbteils an einen Dritten ein Vorkaufsrecht einräumt. Erfolgt die Übertragung des Erbteils an einen Miterben, entsteht kein V...mehr

Rz. 130 Nach bestrittener, aber überzeugender Auffassung des BGH ist die Abschichtung selbst dann formfrei möglich, wenn Grundstücke zum Nachlass gehören.[162] Ein Beurkundungserfordernis kann sich jedoch aus der Vereinbarung bestimmter Gegenleistungen ergeben, etwa wenn der ausscheidende Miterbe für sein Ausscheiden ein Grundstück erhält, vgl. § 311b Abs. 1 BGB. Rz. 131 Auch...mehr

Rz. 128 Vor einer Verteilung aller Nachlassgegenstände ist das Ausscheiden einzelner Miterben aus der Erbengemeinschaft durch einfache Erklärung gegenüber der Erbengemeinschaft[157] bzw. durch Vereinbarung[158] möglich. Die sogenannte Abschichtung ist nicht explizit gesetzlich geregelt, aber vom BGH[159] trotz kritischer Stimmen[160] anerkannt. 1. Umfang Rz. 129 Es entspricht ...mehr

Rz. 132 Mit dem Ausscheiden eines Miterben wächst dessen Anteil am Nachlass ähnlich den §§ 738 ff. BGB den verbliebenen Miterben der Erbengemeinschaft entsprechend deren Erbquoten an.[164] Die Auseinandersetzung wird auf den ausscheidenden Miterben beschränkt, wohingegen die Erbengemeinschaft unter den verbliebenen Miterben fortgesetzt wird.[165] Die Abschichtung führt damit...mehr

Rz. 145 Der Versteigerungserlös steht nach Abzug der Kosten des Verfahrens der Erbengemeinschaft zu und tritt an die Stelle der Nachlassimmobilie. Hinweis Das Versteigerungsgericht verteilt den Übererlös aus der Versteigerung nur dann an die Miterben, wenn spätestens im Verteilungstermin eine übereinstimmende Erklärung aller Erben zur Erlösverteilung vorliegt. Andernfalls hin...mehr

Rz. 6 Der Nachlass geht mit dem Erbfall als Ganzes auf die Erbengemeinschaft über, § 1922 Abs. 1 BGB, und wird gemeinschaftliches Vermögen der Erbengemeinschaft, § 2032 Abs. 1 BGB. Die Miterben bilden eine Gesamthandsgemeinschaft: Das Vermögen der Erbengemeinschaft ist gesamthänderisch gebundenes Sondervermögen und vom Eigenvermögen der Miterben zu trennen.[5] Rz. 7 Alle Rech...mehr

Rz. 141 Ein Teilungsverbot, § 2044 BGB, und eine Teilungsanordnung, § 2048 BGB, des Erblassers stehen der Teilungsversteigerung auf Antrag eines Miterben grundsätzlich entgegen.[175] Der von der Anordnung begünstigte Miterbe kann eine sog. unechte Drittwiderspruchsklage analog §§ 771, 768 ZPO erheben.[176] Nur ausnahmsweise besteht ein Recht zur Teilungsversteigerung nach §§...mehr

Rz. 104 Der Übertragung des Erbteils liegt als Verpflichtungsgeschäft häufig ein Erbteilskaufvertrag als Unterfall des Erbschaftskaufs zugrunde. Bei einem Erbschaftskauf handelt es sich um einen gewöhnlichen Kaufvertrag, für den die §§ 2371 ff. BGB Sonderregelungen enthalten.[125] Rz. 105 Gegenstand des Erbschaftskaufvertrags ist die Gesamtheit des dem Erben zugefallenen Nach...mehr

Rz. 107 Eine zur Verfügung über den Erbteil ermächtigende Vollmacht bedarf gemäß § 167 Abs. 2 BGB grundsätzlich nicht der für das Verfügungsgeschäft geltenden Form.[129] Etwas anderes gilt nur, wenn der Vertretene durch die Erteilung der Vollmacht rechtlich oder tatsächlich in gleicher Weise gebunden wird wie durch die Vornahme des formbedürftigen Rechtsgeschäfts,[130] beisp...mehr

Rz. 111 Lebt ein Miterbe im gesetzlichen Güterstand und stellt sein Erbteil sein ganzes oder nahezu ganzes Vermögen dar und hat der Dritte hiervon Kenntnis, dann kann der Miterbe eine Verfügung über diesen Erbteil nach § 1365 Abs. 1 S. 2 BGB nur mit Einwilligung seines Ehegatten vornehmen.[136] Entsprechendes gilt gemäß § 6 S. 2 LPartG für einen im gesetzlichen Güterstand de...mehr

Rz. 126 Gehört ein Grundstück zum Nachlass und ist der den Erbteil übertragende Miterbe gemeinsam mit den übrigen Miterben nach § 47 GBO als Eigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen, wird das Grundbuch mit der Erbteilsübertragung grundsätzlich unrichtig und ist zu berichtigen. Rz. 127 Ist im Grundbuch noch der Erblasser als Eigentümer eingetragen, muss nach de...mehr

Rz. 133 Die formale Erbenstellung des Ausscheidenden bleibt auch nach dem Ausscheiden aus der Erbengemeinschaft im Übrigen unberührt.[168] Dem Miterben steht mit der Abschichtung jedoch kein Vorkaufsrecht nach § 2034 BGB und kein Verwaltungs- und Verfügungsrecht i.S.d §§ 2038 ff. BGB zu. Der Ausgeschiedene haftet unbeschränkt gem. § 2058 BGB.[169] Der ausgeschiedene Miterbe ...mehr

Rz. 137 Gehört ein Grundstück zum Nachlass und ist der aus der Erbengemeinschaft ausscheidende Miterbe gemeinsam mit den übrigen Miterben nach § 47 GBO als Eigentümer in Erbengemeinschaft im Grundbuch eingetragen, wird das Grundbuch mit dem Ausscheiden des Miterben grundsätzlich unrichtig und ist zu berichtigen. Rz. 138 Soll das Grundbuch berichtigt werden, so erfordert dies ...mehr

Rz. 176 Das Recht zur Notverwaltung darf nicht dazu dienen, den Willen der Mehrheit der Erbengemeinschaft zu übergehen. Daher darf eine Maßnahme von einem einzelnen Miterben nicht vorgenommen werden, wenn die Miterben diese mehrheitlich ablehnen, es sei denn die Sachlage hat sich inzwischen erheblich geändert.[253] Jeder einzelne Miterbe ist verpflichtet, unaufschiebbare Notv...mehr

Rz. 23 Der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuchs aufgrund gesetzlicher Erbfolge oder letztwilliger Verfügung kann nur durch Vorlage eines Erbscheins oder eines Europäischen Nachlasszeugnisses, § 35 Abs. 1 S. 1 GBO, oder durch Vorlage einer öffentlich beglaubigten Abschrift einer notariellen Verfügung von Todes wegen zusammen mit einer öffentlich beglaubigten Abschrift de...mehr

Rz. 100 Diese Kriterien werden auch herangezogen, wenn die Erbengemeinschaft die Immobilie im Erbgang erworben hat.[141] Hier kommt es nicht darauf an, ob für die Immobilie in mietfreiem Zustand ein höherer Preis erzielt werden kann.[142] Ein Nachteil liegt nur dann vor, wenn die Erbengemeinschaft im Verkaufsfall wegen der Vermietung den für vermietete Immobilien üblichen Pr...mehr

Rz. 158 In den Fällen der ordnungsmäßigen Verwaltung genügt ein Mehrheitsbeschluss der Miterben. Für den Mehrheitsbeschluss genügt die einfache Stimmenmehrheit. Maßgeblich für das Stimmrecht der Miterben ist die jeweilige Erbquote. Stimmberechtigt sind neben den Erben auch der Erwerber eines Erbteils und der Pfandgläubiger eines gepfändeten Erbteils.[192] Rz. 159 In bestimmte...mehr

Rz. 191 Das OLG München[284] hatte im Fall der von einem Miterben für sich und die übrigen Mitglieder der Erbengemeinschaft erklärten Auflassung im Grundbuchverfahren einen Nachweis mittels öffentlicher Urkunden dafür verlangt, dass die Verfügung eine Maßnahme ordnungsmäßiger Mehrheitsverwaltung darstellt, wenn die zur Eintragung erforderlichen Erklärungen der im Grundbuch a...mehr

Rz. 192 In der Literatur werden verschiedene Möglichkeiten diskutiert, wie die mit Stimmenmehrheit der Erben beschlossenen Grundstücksverfügungen umzusetzen sind und wie Grundbucheintragungen aufgrund Grundlage von Mehrheitsentscheidungen der Miterben zu erreichen sind. Rißmann [285] verweist darauf, dass der Mehrheitsbeschluss den handelnden Erben Vertretungsmacht gewährt. I...mehr

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Rz. 113 Der Erwerber des Erbteils wird kein Miterbe,[138] er tritt lediglich in die vermögensrechtliche Position des Miterben ein und übernimmt von diesem die verfügungsgegenständlichen Vermögensrechte sowie die mit der Verwaltung und Auseinandersetzung des Nachlasses verbundenen Pflichten.[139] Beispiel Als Pflichten gehen auf den Erwerber des Erbteils beispielsweise alle de...mehr

Rz. 78 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.10: Quotales Immobilienwertvermächtnis I. Im Wege des Vermächtnisses erhält Herr/Frau _________________________ (Vorname Nachname), geborene/r _________________________ (Geburtsname), geboren am _________________________ (Datum), zurzeit wohnhaft _________________________ (Wohnadresse), von dem Wert der beim ...mehr

Rz. 77 Muster in Ihr Textverarbeitungsprogramm übernehmen Muster 10.9: Quotales Immobilienvermächtnis I. Im Wege des Vermächtnisses erhält Herr/Frau _________________________ (Vorname Nachname), geborene/r _________________________ (Geburtsname), geboren am _________________________ (Datum), zurzeit wohnhaft _________________________ (Wohnadresse), Miteigentum an meinen beim ...mehr

Rz. 110 Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden. Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt e...mehr

Rz. 31 Die Klage ist gerichtet auf die Zustimmung zu einem bestimmten, vorzulegenden Teilungsplan. Von diesem Plan darf das Gericht nicht abweichen: Es darf nicht mehr oder weniger zusprechen als in dem Teilungsplan zur Zustimmung genannt ist.[92] Es wird vertreten, dass das Gericht im Rahmen des § 139 Abs. 1 ZPO "wegen der Schwierigkeiten" verpflichtet sein soll, auf sachge...mehr

Schrifttum: IDW RS IFA 3 vom 20.01.2023, Ausweis von Immobilien des AV und UV in der HB sowie der zugehörigen Aufwendungen und Erträge in der GuV, IDW Life 4/2023, 414; Riepolt, Bilanzierung von Immobilien bei einem Grundstückshändler, BBK 20/2023, 906; Zwirner/Schöffel, Immobilienwirtschaftlicher Fachausschuss (IFA) des IDW verabschiedet IDW RS IFA 3, StuB 2023, 441. Verwaltun...mehr

Rz. 102 Zu den unbeweglichen Gegenständen, die in § 49 InsO definiert sind, gehören neben Immobilien auch eingetragene Schiffe und Luftfahrzeuge. Auch Bruchteilseigentum an einem solchen Gegenstand gehört dazu. Gemäß § 165 InsO kann der Insolvenzverwalter beim zuständigen Gericht die Zwangsversteigerung oder die Zwangsverwaltung eines unbeweglichen Gegenstands der Insolvenzma...mehr

Hinsichtlich der in Deutschland liegenden Immobilien kommt es gem. Sec. 4 (2) DA zu einer Verweisung auf deutsches Recht. Unabhängig davon, ob diese Verweisung auch das deutsche Internationale Privatecht umfasst, kommt es zu einer Anwendung des deutschen Erbrechts auf die in Deutschland liegenden Immobilien. Die Rechtsnachfolge von Todes wegen in das bewegliche Vermögen des ...mehr

Rz. 100 In einer letztwilligen Verfügung kann der Erblasser auf verschiedene Arten auf die Verteilung des Nachlasses Einfluss nehmen. Ziel des Mandanten kann es zunächst sein, dass einzelne persönliche Gegenstände an bestimmte Erben übergehen, also etwa der Schmuck an die Tochter, der Siegelring an den ältesten Sohn oder der Weihnachtsbaumschmuck an den Abkömmling mit den me...mehr

Söffing, Zur Anwendung des § 175 Abs 1 S 1 AO beim gewerblichen Grundstückshandel, DStR 2000, 916; Söffing/Klümpen-Neusel, Unentgeltliche Grundstücksgeschäfte und gewerblicher Grundstückshandel, DStR 2000, 1753; Stork, Gewinnermittlungswahlrecht beim gewerblichen Grundstückshandel, DB 2001, 115; Apitz, Gewerblicher Grundstückshandel und Buchführungspflicht, StBp 2001, 344; Kempe...mehr

Rz. 103 Soll ein Nachlasswert (Schmuck, eine besondere Geldzuwendung, eine Immobilie) in einer bestimmten Art und Weise zugeordnet werden, ist dem Mandanten die zentrale Frage zu stellen: Soll einem Miterben durch die Anordnung ein wirtschaftlicher Vorteil gewährt werden?[75] Wird diese Frage ohne Einschränkungen bejaht, wird ein Vorausvermächtnis das angebrachte Gestaltungsm...mehr

(1) Anwendungsbereich des Distribution Act 1958 Hat der Erblasser keine letztwillige Verfügung hinterlassen (Sec. 8 Distribution Act 1958 ["DA"]), bestimmt sich das anwendbare Erbrecht nach Sec. 4 DA. Nach Sec. 2 DA ist der Anwendungsbereich des Gesetzes jedoch all jenen nicht eröffnet, die sich zum Islam bekennen. Stirbt ein muslimischer Erblasser ohne Testament, richtet sich...mehr

Rz. 108 Bei der (nicht wertverschiebenden) Teilungsanordnung gemäß § 2048 BGB wird dem Miterben der besonders zugewandte Vermögensteil auf den Erbteil angerechnet. Problematisch wird es, wenn die Wertberechnung ergibt, dass ein Miterbe aus seinem eigenen Vermögen noch eine Ausgleichung leisten muss.[79] Eine Schiedsklausel ist empfehlenswert, wie auch eine Testamentsvollstrec...mehr

Befinden sich sowohl der letzte gewöhnliche Aufenthalt als auch das letzte domicile des Erblassers in Deutschland, kommt es hinsichtlich der rechtlichen Behandlung von in Deutschland belegenen Immobilien sowie beweglichen Gegenständen des Nachlasses, unabhängig davon, vor welchem Gericht verhandelt wird, zu einer Anwendung deutschen Rechts. In Hinblick auf die in Malaysia be...mehr

Rn. 138 Stand: EL 171 – ET: 02/2024 Gewerbebetrieb statt privater Vermögensverwaltung (s Rn 137) ist bei der Vermietung auch von privatem Wohnraum insbesondere anzunehmen, wenn entweder durch einen ständigen, raschen Wechsel der Mietparteien, der im Wesen gerade dieses Mietverhältnisses liegt, der Vermieter zu einer über das bei der langfristigen Vermietung übliche Maß hinausg...mehr