Fachbeiträge & Kommentare zu Kosten

Überblick Das Thema Betriebskosten kann Anlass zu zahlreichen Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter sein. Insbesondere durch das massive Ansteigen der Betriebskosten in den letzten Jahren ist es für die Parteien strittig, welche Kosten in welcher Höhe umgelegt werden. Betriebskosten werden oft als "zweite Miete" bezeichnet. Dieser Begriff ist missverständlich: Für Verm...mehr

Dagegen kann die Rechtsprechung zum Regressverzicht des Gebäudeversicherers bei leicht fahrlässig verursachten Gebäudeschäden durch den Mieter auf die Hausratversicherung des Vermieters nicht übertragen werden.[1] Hinweis Beteiligung des Mieters an Kosten Aus dem Grundsatz, dass sich ein stillschweigender Haftungsausschluss nur aus der Verpflichtung des Mieters zur Zahlung der...mehr

Nicht zu den Betriebskosten gehören die Anschaffungskosten eines Rasenmähers.[1] Dagegen sind die Betriebskosten des Rasenmähers, z. B. für Betriebsstoffe und Wartung, ansatzfähig.[2] Ebenso Reparaturkosten, da es sich hierbei nicht um Reparaturen am Mietobjekt handelt, sondern die Reparatur zur Pflege der gärtnerischen Anlage notwendig ist.[3] Nach einem Urteil des AG Berli...mehr

Nach Umstellung auf digitales Fernsehen ist der Vermieter nicht verpflichtet, dem Mieter den erforderlichen Decoder ("Set-Top-Box") zur Verfügung zu stellen oder die Kosten für die Anschaffung zu erstatten. Der Mieter hat auch keinen Aufwendungsersatzanspruch (§ 536a Abs. 2 BGB), da den Vermieter an der technischen Fortentwicklung und der damit einhergehenden Unmöglichkeit d...mehr

In verschiedenen Gemeinden werden die Gebühren der Müllabfuhr in Form sog. "Müllmarken" erhoben, die der Benutzer erwerben muss. In diesem Fall liegen keine Betriebskosten vor, da die Kosten nicht dem Eigentümer entstehen, sondern vom Mieter üblicherweise außerhalb der Miete unmittelbar getragen werden. Praxis-Tipp Zurückgelassener Sperrmüll Die Kosten für die Beseitigung des ...mehr

Entsteht dem Mieter infolge von Mängeln der Mietsache ein Schaden, kommt eine Haftung des Vermieters nur in Betracht, wenn der Mieter den Mangel angezeigt hat; so z. B., wenn der Mieter über Risse schadhafter Bodenplatten in den angemieteten Flächen stolpert und sich dabei verletzt.[1] Kommt der Vermieter mit der Behebung eines Mangels, zu dessen Beseitigung er verpflichtet i...mehr

Rz. 44 Sachbezüge sind ebenfalls Arbeitsentgelt im weiteren Sinne. Grundsätzlich sind sie während des Erholungsurlaubs weiter zu leisten und fließen daher nicht in die Berechnung des Geldfaktors ein; der Dienstwagen ist weiterhin vom Arbeitnehmer privat nutzbar, die Dienstwohnung ist ihm auch im Urlaub selbstverständlich zu belassen. Davon zu unterscheiden sind Vereinbarunge...mehr

Ist die Verpackung notwendig, um das Produkt überhaupt in den Warenausgang zu bringen, zählen die Kosten zur Herstellung. Das ist bei Lebensmitteln der Fall, die ohne Verpackung gar nicht verkauft werden können (z. B. bei Wein in Flaschen, Buttermilch in Bechern, Kakaopulver in Dosen, Toastbrot in Folie, Hautlotion in Tuben). In diesen Fällen ist die Warenumschließung Bestan...mehr

Gleiches gilt, wenn die Mieter diese Arbeiten ohne Vergütung aufgrund einer vertraglichen Vereinbarung durchzuführen haben, da dann keine umlagefähigen Betriebskosten entstehen. Der zur Ausführung der Arbeiten vertraglich verpflichtete Mieter hat die erforderlichen Gerätschaften (z. B. Rasenmäher) grundsätzlich selbst zu beschaffen und zu unterhalten, soweit nicht ausdrückli...mehr

Ein grundsätzlicher Vorrang des Informationsinteresses des Mieters (z. B. mit ausländischer Staatsangehörigkeit oder Herkunft) vor dem Eigentumsinteresse des Vermieters ergibt sich weder aus dem Grundgesetz noch aus dem Recht der Europäischen Gemeinschaften, da sowohl die in Art. 49 EG geregelte Dienstleistungsfreiheit noch die in Art. 10 EMRK gewährleistete Informationsfrei...mehr

In gleicher Weise müssen von den Kosten eines abgeschlossenen Wartungsvertrags die in dessen Rahmen ausgeführten Reparaturkosten der Anlage bei der Betriebskostenabrechnung in Abzug gebracht werden. Ist eine Aufteilung nicht möglich, sind die anteiligen Reparaturkosten durch Schätzung zu ermitteln. Nach Auffassung des LG Duisburg[1] ist der Instandsetzungsanteil mangels gege...mehr

Für die Betriebskostenabrechnung zwischen Vermieter und Mieter enthält § 556a BGB die Regelung, dass als Verteilerschlüssel der Anteil der Wohnfläche maßgeblich ist, sofern nichts anderes vereinbart ist. Kosten, die von einem erfassten Verbrauch oder der unterschiedlichen Verursachung abhängen, sind entsprechend zu verteilen. Ist im Mietvertrag kein Umlageschlüssel vereinbar...mehr

Pflegekosten für Plätze, Zugänge und Zufahrten, worunter auch Mülltonnen-, Teppichklopf- und Wäschetrockenplätze fallen, können umgelegt werden, wenn diese nicht dem öffentlichen Verkehr dienen. Entscheidend ist hierbei die öffentlich-rechtliche Widmung, sodass auch Privatwege, deren Benutzung durch andere Personen vom Eigentümer geduldet wird, zu den Flächen im Sinne der Nr...mehr

Besteht kein Anspruch des Mieters auf Gestattung der Montage, kann der Vermieter seine Zustimmung verweigern bzw. sogar die Entfernung einer eigenmächtig angebrachten Antenne verlangen und den Mieter auf Beseitigung bzw. Unterlassung verklagen. Den Beseitigungsanspruch kann der Vermieter ausschließlich auf § 541 BGB und nicht auf § 1004 BGB (allgemeiner Beseitigungs- und Unt...mehr

Gemäß § 4 Abs. 3 Satz 1 HeizKV sind die Gemeinschaftsräume von der Ausstattungspflicht ausgenommen. Dazu gehören die Räume, die allen Nutzern gemeinsam zur Verfügung stehen, zum Beispiel Flure, Treppenhäuser, Trockenräume, Waschküchen, Fahrradkeller usw. Diese Räumlichkeiten haben keinen erhöhten Wärmebedarf. Der Energieverbrauch beträgt etwa 2 bis 3 % des Gesamtverbrauchs, ...mehr

Rückstellungen sind u. a. für ungewisse Verbindlichkeiten zu bilden.[1] Rückstellungen für Verpflichtungen, ab dem 13.8.2005 in Verkehr gebrachte Energiesparlampen zu entsorgen, können erst gebildet werden, wenn sich diese Pflichten durch den Erlass einer Abholanordnung nach § 16 Abs. 5 ElektroG hinreichend konkretisiert haben.[2] Wenn Hersteller nach Maßgabe des Verpackungsge...mehr

Rz. 19 Der Ruhenszeitraum beginnt jeweils nach dem Ende des Arbeitsverhältnisses, für dessen Beendigung die zu beachtende Kündigungsfrist nicht eingehalten worden ist.[1] Dies gilt unabhängig davon, ob der Arbeitnehmer überhaupt einen Anspruch auf Arbeitslosengeld hat oder dieses beantragt. Dieser Termin ist selbst dann maßgeblich, wenn der Arbeitslosengeldanspruch zugleich ...mehr

Unter den Begriff der Sachversicherung fallen auch spezielle Versicherungen für elektrische und elektronische Anlagen, z. B. Versicherungen für Schäden an Telefon-, Alarm- und Brandanlagen[1], für Beschädigungen von Gemeinschaftsantennen und Parabolanlagen, für die Aufzugssprechanlage und Aufzugssignalanlage[2]; ebenso Kosten der Elektronikversicherung der Brandmeldeanlage[3...mehr

Der Regressschutz erfasst neben dem Mieter auch die Personen, gegen die nach der Wertung des § 67 Abs. 2 VVG ein Rückgriff des Versicherers ausgeschlossen ist, weil deren Inanspruchnahme durch den Versicherer mittelbar auch den Mieter wirtschaftlich treffen würde; also insbesondere Mitbewohner und Familienangehörige, aber auch den Partner einer nicht ehelichen Lebensgemeinsc...mehr

Rz. 4 Voraussetzung für § 158 SGB III ist, dass der Arbeitslose eine Abfindung, Entschädigung oder ähnliche Leistungen wegen Beendigung des Arbeitsverhältnisses erhalten oder zu beanspruchen hat. Dieses ist weit zu verstehen. Insofern wird als Entlassungsentschädigung i. S. d. § 158 SGB III jede Leistung bezeichnet, die für die Zeit nach der Tätigkeit des Arbeitnehmers wegen...mehr

Beim Kauf von Verbrauchserfassungsgeräten ist (gegenüber Verbrauchern) eine Klausel in Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach § 307 Abs. 2 Nr. 1, Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam, die es dem Verkäufer bei Zahlungsverzug gestattet, unter Eigentumsvorbehalt gelieferte Geräte bis zur Kaufpreiszahlung vorläufig wieder zurückzunehmen. Dies widerspricht dem wesentlichen Grundgedanken de...mehr

Verpackungskosten können im Einzelfall Herstellungskosten [1] oder Vertriebskosten sein. Die Rechtsprechung rechnet die Kosten für die sog. Innenverpackung einer Ware zu deren Herstellungskosten und die Kosten für die sog. Außenverpackung zu den Vertriebskosten. Vertriebskosten gehören weder handels- noch steuerrechtlich zu den Herstellungskosten,[2] sondern sind sofort abzieh...mehr

Überblick Eine gesetzliche Verpflichtung des Vermieters, dem Mieter den Empfang einer bestimmten Anzahl von Fernseh- und Rundfunkprogrammen zu ermöglichen, besteht nicht. Der Vermieter ist lediglich verpflichtet, eine bei Abschluss des Mietvertrags vorhandene Antenne auf seine Kosten in vertragsgemäßem Zustand zu erhalten (§ 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, wobei dieser vom Umfang und...mehr

Rz. 42 Bei Zulagen ist zu unterscheiden. Sie sind ebenfalls in den Verdienst einzubeziehen, wenn sie der Vergütung der Arbeitsleistung dienen, nicht aber dann, wenn sie nur mit der tatsächlichen Arbeit anfallende Aufwendungen ausgleichen sollen. Zuschläge für ungünstige Arbeitszeiten wie beispielsweise Nachtzuschläge oder Zuschläge für Sonn- und Feiertagsarbeiten dienen der ...mehr

Keine Instandhaltungspflicht des Vermieters besteht für Gegenstände und Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Die Beweislast dafür, dass die Mieträume vom Vermieter mit einer bestimmten Ausstattung versehen wurden (z. B. Gasöfen), für die der Vermieter instandhaltungspflichtig ist, trägt der Mieter, d. h., im Zweifel muss der Mieter die In...mehr

Achtung Keine Anpassung an gegenwärtigen Stand der Technik Den Vermieter trifft grundsätzlich keine Pflicht zur Modernisierung, um ein Anwesen mit veralteter Ausstattung dem gegenwärtigen Stand der Technik anzupassen. Für die Beurteilung der Frage, ob eine Mietwohnung Mängel aufweist, sind mangels gegenteiliger Vereinbarungen grundsätzlich nicht die aktuellen technischen Norm...mehr

Achtung Mindeststandards für Haushaltsgeräte herstellen Insofern ist der Vermieter verpflichtet, einen Mindeststandard zu schaffen, der eine Haushaltsführung auch unter Einsatz von gewöhnlichen technischen Hilfsmitteln erlaubt. Daher kann der Mieter einen Stromanschluss verlangen, der den Betrieb eines Großverbrauchers, z. B. einer Wasch- oder Geschirrspülmaschine, bei gleich...mehr

Nach dem Rechtsentscheid des OLG Karlsruhe vom 24.8.1993[1] muss der Vermieter hier trotz des Kabelanschlusses die Montage einer Parabolantenne dulden, wenn folgende Voraussetzungen erfüllt sind: Der Breitbandkabelanschluss befriedigt das Bedürfnis des Mieters auf Empfang von Fernsehprogrammen aus dessen Heimatland derzeit und in absehbarer Zukunft nicht, während eine Parabol...mehr

In § 4 HeizKV ist die Pflicht des Gebäudeeigentümers zur Ausstattung der Räume mit Erfassungsgeräten festgelegt. Wie bereits erörtert[1], kann der Gebäudeeigentümer diese Geräte auch mieten oder leasen. In diesem Fall hat er eine Informationspflicht gegenüber den Nutzern/Mietern. Er muss vorab die Nutzer über die Art der Gebrauchsüberlassung (Miete oder Leasing) und die dadu...mehr

Ebenso können nutzungsbedingte Umstände eine Vorerfassung erfordern. Unterschiedliche Nutzungen liegen bei einem gemischt genutzten Gebäude (Gewerbe und Wohnungen) vor. In diesem Zusammenhang hatte der BGH über einen Fall zu entscheiden[1], bei dem sich in einem Gebäude ein Geschäftslokal und 4 Wohnungen befanden. Die für das Gebäude bezogene Fernwärme wurde mit einem Hauptz...mehr

Erlaubt der Arbeitgeber seinen Arbeitnehmern, Sachbezüge aus dem Sortiment einer Fremdfirma auszuwählen und beauftragt er diese, die ausgewählten Sachbezüge direkt an die Arbeitnehmer zu versenden, wofür die Fremdfirma dem Arbeitgeber Versand- und Handlingkosten in Rechnung stellt, so sind diese Kosten in die Bewertung der Sachbezüge und in die Berechnung der Freigrenze von ...mehr

Die HeizKV bestimmt, welche Messgeräte für die Verbrauchserfassung infrage kommen und welche Räume mit den Erfassungsgeräten auszustatten sind. Der Vermieter darf die Geräte frei auswählen, allerdings muss er die Belange der Mieter hinsichtlich der Kosten angemessen berücksichtigen. Wichtig ist, dass die Messgeräte für das jeweilige Heizsystem geeignet sind und so angebracht...mehr

Die Ablesung sollte möglichst am Ende des Abrechnungszeitraums stattfinden. Der Vermieter kann seiner Verpflichtung zur ordnungsgemäßen Abrechnung nur dann nachkommen, wenn er die Verbrauchserfassungsgeräte möglichst kurz nach Beendigung des Abrechnungszeitraums abliest. Bei elektronischen Heizkostenverteilern, Wärmezählern und Geräten mit Funkablesung ist die stichtaggenaue...mehr

Während der Hausverwalter aufgrund vertraglicher Verpflichtung die zur Bewirtschaftung des Anwesens notwendigen Verwaltungsleistungen ausführt (z. B. Einziehung der Miete, Abrechnung der Betriebskosten, Geschäftsverkehr mit Mietern und Behörden), erstreckt sich die Tätigkeit des Hauswarts auf Maßnahmen praktisch-technischer Art. Dementsprechend zählen folgende Tätigkeiten zu...mehr

Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Elektroleitungen und die Elektrogeräte in den von ihm vermieteten Wohnungen ohne konkreten Anlass oder Hinweis auf Mängel einer regelmäßigen Überprüfung durch einen Elektrofachmann zu unterziehen. Zwar trifft den Vermieter die vertragliche Nebenpflicht, die Mietsache in einem verkehrssicheren Zustand zu erhalten. Diese Pflicht erstre...mehr

Das Wichtigste bei den Heizkostenverteilern ist die richtige Montage. Während sie früher in der Mitte der Heizkörper angebracht wurden, ist nun festgelegt, dass sie bei 75 % der Heizkörperbauhöhe, also im oberen Drittel des Heizkörpers zu montieren sind. Eignet sich der Heizkostenverteiler nicht für das jeweilige Heizsystem oder ist er nicht richtig am Heizkörper montiert, so...mehr

Ist der Anwendungsbereich der HeizKV gegeben und liegen auch keine Ausnahmen vor, zum Beispiel nach §§ 2 und 11 HeizKV, besteht der Anspruch des Mieters gegenüber seinem Vermieter, dass die Verteilung der Kosten für Wärme und Warmwasser nach den Regelungen der HeizKV erfolgen muss. Da der vermietende Wohnungseigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft als Nutzer gilt, hat er w...mehr

Überblick § 3 HeizKV befasst sich speziell mit dem Anwendungsbereich dieser Verordnung auf das Wohnungseigentum. Für diesen besonders ausgestalteten Rechtsbereich ist geregelt, dass die Bestimmungen der HeizKV unabhängig davon gelten, ob die Wohnungseigentümer abweichende Regelungen über die Verteilung der Kosten der Wärme- bzw. Warmwasserversorgung beschlossen oder vereinba...mehr

Hat der Mieter einen Anspruch auf Gestattung einer Parabolantenne, bleibt dem Vermieter die Auswahl eines geeigneten Montageorts vorbehalten. Der Vermieter kann verlangen, dass die Parabolantenne so auf dem Balkon aufgestellt wird, dass sie von außen nicht sichtbar ist. Einer Untersagung der Montage am Balkongeländer kann auch ein der deutschen Sprache nicht mächtiger auslän...mehr

Praxis-Beispiel Optische Beeinträchtigung Eine erhebliche optische Beeinträchtigung des Anwesens ist gegeben, wenn die am Balkongeländer montierte Satellitenantenne (80 cm Durchmesser) in den Luftraum vor dem Geländer hineinragt, sich damit deutlich von der Fassade des Hauses abhebt und vom gegenüberliegenden Gebäude und der Straße aus sichtbar ist.[1] Diese Grundsätze gelten ...mehr

Der Gebäudeversicherer hat grundsätzlich einen hälftigen Ausgleichsanspruch gegen den Haftpflichtversicherer. Für diesen Ausgleichsanspruch des Gebäudeversicherers gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters gelten keine anderen Beweislastgrundsätze als für den Anspruch des Vermieters gegen den Mieter. Danach muss der Vermieter beweisen, dass die Brandursache in dem Verantw...mehr

Dem Versicherer ist der Regress gegen den Mieter auch dann verwehrt, wenn der Mieter eine Haftpflichtversicherung unterhält, die Ansprüche wegen Schäden an gemieteten Sachen deckt.[1] In diesem Fall steht dem Gebäudeversicherer gegen den Haftpflichtversicherer des Mieters entsprechend den Grundsätzen der Doppelversicherung (§ 59 Abs. 2 Satz 1 VVG) ein Anspruch auf anteiligen...mehr

Überblick Unter Instandhaltung versteht man Maßnahmen, die zur Aufrechterhaltung des vertragsgemäßen Zustands erforderlich sind (= Wartung). Instandsetzung ist die Beseitigung eines vertragswidrigen Zustands (= Reparatur). Der Vermieter hat die vermietete Sache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in di...mehr

Verkaufsverpackungen sind gemäß § 3 Abs. 1 Nr. 1 VerpackG Verpackungen, die als eine Verkaufseinheit angeboten werden und beim Endverbraucher anfallen. Verkaufsverpackungen sind auch Verpackungen des Handels, der Gastronomie und anderer Dienstleister, die die Übergabe von Waren an den Endverbraucher ermöglichen und unterstützen (Serviceverpackungen), wie Einwegteller und Tas...mehr

Mit der Verordnung über die Änderung der Heizkostenabrechnung vom 24.11.2021 wurden die Vorgaben der EU-Energieeffizienzrichtlinie vom 11.12.2018 in nationales Recht umgesetzt. Die wesentlichsten Neuerungen: Installationspflicht nach § 5 Abs. 2 HeizKV Ab 1.12.2021 wird der Gebäudeeigentümer verpflichtet, fernablesbare Zähler und Heizkostenverteiler zu installieren (§ 5 Abs. 2...mehr

Ist die Vergütung deutlich höher als das Arbeitsentgelt eines sozialversicherungspflichtigen Arbeitnehmers und ist dadurch die Eigenversorgung für den Bereich der Sozialversicherung möglich, so ist dies im Rahmen der Gesamtbetrachtung der Tätigkeit ein Indiz für eine Selbstständigkeit.[1] Um prüfen zu können, ob die Vergütung des Auftragnehmers deutlich höher ist, als die von...mehr

Natürlich sollte, wie bei jedem Konzept, regelmäßig geprüft werden, ob es erfolgreich ist oder ob man Nachjustierungen vornehmen muss. Eine Erfolgskontrolle sollte monatlich oder quartalsweise durchgeführt werden und kann auf verschiedenen Ebenen erfolgen. Beispielsweise kann mit Kennzahlen gearbeitet werden. Praxis-Tipp Nutzung von Kennzahlen und Formeln Bei der Nutzung von K...mehr

Rz. 13 Für ordentlich unkündbare Arbeitnehmer (etwa bei einem tariflichen Sonderkündigungsschutz,[1]) fingiert das Gesetz in § 158 Abs. 1 Satz 3 SGB III eine im Hinblick auf das Ruhen des Anspruchs bei Entlassungsentschädigung geltende Kündigungsfrist. Dies gilt auch für besonders kündigungsgeschützte Arbeitnehmer. Hierbei sind die fiktiven Kündigungsfristen gestaffelt nach ...mehr

Hinweis Nicht ortsübliche Programme Jedoch unterfallen auch Empfangsanlagen für nicht ortsübliche Rundfunk- und Fernsehprogramme dem Grundrecht auf Informationsfreiheit (Art. 5 GG), sodass der Vermieter die Zustimmung zur Einrichtung einer Empfangsanlage, die über den vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache hinausgeht, nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB nur d...mehr

Begriff Verpackungskosten kommen im Handel in zweierlei Formen vor. Zum einen entstehen sie im Zusammenhang mit der unmittelbaren Warenumschließung an sich und im Übrigen zum Zweck des Transports der Waren. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Definition Transportverpackung § 3 Abs. 1 Nr. 3 VerpackG Definition Verkaufsverpackung § 3 Abs. 1 Nr. 1 VerpackG Qualifizierung als ...mehr