Fachbeiträge & Kommentare zu Kündigung

Nach der Bestimmung des § 573c Abs. 1 BGB ist die Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig. 7.1.3.1 Berücksichtigung von Sonn- und Feiertagen Berechnung bei Sonn- und Feiertagen Das Mietverhältnis besteht seit 3 Jahren. Der Vermieter möchte das Mietverhältnis zum 31.12.2023 kündigen. Zugang der Kündigung Da die Kündigung...mehr

Handelt es sich beim Vermieter nicht um den Eigentümer des Objekts, sondern ebenfalls um einen Mieter, der die vom Eigentümer gemietete Wohnung an einen Untermieter weitervermietet hat, kann der Eigentümer dem Untermieter nicht kündigen. Allein der untervermietende Mieter ist zur Kündigung des Untermietverhältnisses berechtigt.mehr

Bevollmächtigt der Vermieter seinen Verwalter, das Mietverhältnis zu kündigen, und bevollmächtigt der Verwalter seinerseits einen Rechtsanwalt, die Kündigung auszusprechen, muss zum einen die Vollmacht des Vermieters an den Verwalter und zum anderen auch die Vollmacht des Verwalters an den Rechtsanwalt vorgelegt werden. Entsprechendes gilt, wenn die Gesellschafter einer GbR ...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Da der Vermieter Wohnraum nur dann kündigen kann, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Kündigung gemäß § 573 BGB geltend machen kann, ist es für die Wirksamkeit der Kündigung auch erforderlich, die Kündigungsgründe anzugeben. § 573 Abs. 3 BGB ordnet insoweit ein Begründungserfordernis an. Auch für die außerordentliche fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses er...mehr

Nach der Bestimmung des § 544 BGB kann ein Mietvertrag, der für eine längere Zeit als 30 Jahre geschlossen wurde, von beiden Vertragsparteien nach Ablauf von 30 Jahren nach Überlassung der Mietsache mit der gesetzlichen Frist des § 573a Abs. 1 Satz 1 BGB gekündigt werden. Auch diese Kündigungsmöglichkeit spielt im mietrechtlichen Alltag keine größere Rolle. Folgendes ist jed...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

Die Kündigung kann auch durch Boten übermittelt werden. Als Bote kommen wiederum andere Hausbewohner, Mitarbeiter des Vermieters oder Verwalters oder aber auch sonstige Dritte in Betracht. Auch bei der Übermittlung der Kündigung durch Boten ist gesondert für eine entsprechende Dokumentation zu sorgen. Step by Step Was ist zu tun? Zunächst bestätigt der Bote schriftlich, dass i...mehr

Hat der Vermieter wegen einer Vertragsverletzung des Mieters gekündigt, so hat er Anspruch auf Ersatz des durch die Kündigung kausal entstandenen Schadens.[1] Grundsätzlich ist der geschädigte Vermieter so zu stellen, wie er stünde, wenn die Vertragsverletzung nicht erfolgt und es somit nicht zur fristlosen Kündigung gekommen, sondern der Vertrag fortgeführt worden wäre. Hin...mehr

Begriff Die Generalklausel des § 573 BGB regelt die ordentliche Kündigung des Vermieters. Handelt es sich beim Mietobjekt nicht um eine Einliegerwohnung oder möblierten Wohnraum in der Vermieterwohnung, kann der Vermieter das Mietverhältnis nur ordentlich kündigen, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses hat. Die Gründe für die Kündigung ei...mehr

Die Kündigung des Vermieters wegen eines Verzugs mit der Leistung von Mietsicherheiten wird unwirksam, wenn der Vermieter vor der Kündigung die ausstehende Summe erhält. Diese in § 543 Abs. 2 Satz 2 BGB enthaltene Regelung gilt sowohl für den Bereich der Wohnraum- als auch der Geschäftsraummiete. Zugunsten des Wohnraummieters verweist die Bestimmung des § 569 Abs. 2a BGB auf ...mehr

Auch bei einer außerordentlichen fristlosen Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB gilt der Grundsatz: Vor der Kündigung die Abmahnung. Diesen Grundsatz durchbricht allerdings das Gesetz in § 543 Abs. 3 Satz 2 BGB selbst: Hiernach ist eine Abmahnung nicht erforderlich, wenn eine Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht, die sofortige Kündigung aus besonderen Gründen unter A...mehr

Schließlich kann der Vermieter das Mietverhältnis nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 b) BGB außerordentlich fristlos kündigen, wenn der Mieter in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der die Miete für 2 Monate erreicht. Praxis-Beispiel Unberechtigte Minderung Wegen angeblicher Mängel der Wohnung zah...mehr

Die Kündigung kann auch durch Boten übermittelt werden. Als Bote kommen wiederum andere Hausbewohner, Mitarbeiter des Vermieters oder Verwalters oder aber auch sonstige Dritte in Betracht. Auch bei der Übermittlung der Kündigung durch Boten ist gesondert für eine entsprechende Dokumentation zu sorgen. Step by Step Was ist zu tun? Zunächst bestätigt der Bote schriftlich, dass i...mehr

Die Vollmacht bedarf zwingend der Schriftform. Die Kündigung kann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn die Vollmacht nicht in Schriftform erteilt wurde. Wesen der Schriftform ist die Wiedergabe der Originalunterschrift des Vermieters. Deshalb kann eine Kündigung auch dann vom Mieter zurückgewiesen werden, wenn ihm lediglich eine Kopie oder ein entsprechendes Telefax vorgel...mehr

In der Praxis sind die Fälle nicht selten, in denen eine Kündigung wegen Eigenbedarfs erfolgte, der tatsächliche Bedarf an der Wohnung aber später weggefallen ist. Diese Fälle sind zu unterscheiden von denjenigen, in denen der Eigenbedarf nur vorgetäuscht wurde. Grundsätzlich besteht in solchen Fällen zunächst der Verdacht, der Eigenbedarf sei lediglich vorgetäuscht. Im Fall...mehr

Sicherste Form der Zustellung einer Kündigung ist diejenige durch den Gerichtsvollzieher. Wissen Vermieter bzw. Verwalter nicht, welcher Gerichtsvollzieher für den Adressbereich des Mieters zuständig ist, ist der Zustellungsantrag an die Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht zu richten. Zeitaufwand berücksichtigen! Bei der Zustellung eine...mehr

Nach der Bestimmung des § 1056 Abs. 1 BGB geht das zwischen dem Nießbraucher und seinem Mieter bestehende Mietverhältnis entsprechend § 566 BGB auf den Eigentümer über. Auch hier besteht die Gefahr, dass dem Eigentümer nunmehr als Vermieter eine Person aufgedrängt wird, die als Vertragspartner unzumutbar ist. Aus diesem Grund verleiht § 1056 Abs. 2 BGB dem Eigentümer das Rec...mehr

Zwar erteilt auch der Verwalter den Zustellungsauftrag in Schriftform. Hiermit ist aber noch nicht nachgewiesen, dass er entsprechend auch vom Vermieter beauftragt wurde. Der Verwalter wird also seinem Zustellungsauftrag an den Gerichtsvollzieher auch die Vermietervollmacht beifügen, um auf der sicheren Seite zu sein. Musterschreiben: Gerichtsvollzieherauftrag des Verwalters...mehr

Die ordentliche Kündigung gem. § 573c Abs. 1 BGB muss dem Mieter spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zugegangen sein. Bei diesen 3 ersten Werktagen handelt es sich um sog. "Karenztage". Nicht abschließend geklärt ist, wie ein Samstag zu behandeln ist, der in diesen 3-Tageszeitraum fällt. Fraglich ist also, ob der Samstag als Werktag anzusehen ist oder nicht. Zur Bea...mehr

Nach der Bestimmung des § 563 Abs. 1 BGB tritt der Ehegatte oder Lebenspartner, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis ein. Leben in dem gemeinsamen Haushalt Kinder des Mieters, regelt Absatz 2 dieser Bestimmung, dass diese mit dem Tod des Mieters in das Mietverhältnis eintreten, wenn nicht der Ehegatte oder Lebensp...mehr

Selbstverständlich muss sich der Vermieter auch unpünktliche Zahlungen seines Mieters nicht gefallen lassen. Hier bedarf es aber einer vorausgegangenen Abmahnung.[1] Bei einer einmaligen, nur um einen einzigen Tag verspäteten Zahlung der Miete nach Abmahnung handelt es sich um einen Bagatellfall, der auch eine ordentliche Kündigung nicht rechtfertigt.[2] Anders verhält sich ...mehr

Interessenabwägung Kündigt ein Vermieter mit der Begründung, dass der Mieter seine Pflicht zur Duldung der Besichtigung verletzt habe, so sind die Interessen des Vermieters an der Besichtigung und die Interessen des Mieters an einem ungestörten Mietgebrauch gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung ist dem Besitzrecht des Mieters an der Wohnung aus Art. 14 GG und dem Recht...mehr

Die Beweislast bei einer Räumungsklage aufgrund einer Kündigung des Mietvertrags wegen vermeintlich durch einen bestimmten Mieter verursachter Lärmbelästigungen liegt grundsätzlich beim Vermieter.[1] Gerade bei Kündigungen wegen Lärms kommt daher der Dokumentation der Vertragsverstöße ein besonderes Gewicht zu[2], denn eine einmalige Lärmbelästigung rechtfertigt in keinem Fa...mehr

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung...mehr

Möchte der Vermieter das Mietverhältnis gegenüber einer Personenmehrheit kündigen und kündigt er dabei jedem einzelnen Mieter gesondert, was grundsätzlich möglich ist[1], müssen die jeweiligen Kündigungen in einem engen zeitlichen Zusammenhang stehen. Der Kündigungsempfänger muss nämlich alsbald wissen, ob die an ihn adressierte Kündigung überhaupt wirksam ist. Voraussetzung...mehr

Beim Tod des Mieters ist zu unterscheiden, ob der Mietvertrag nur mit dem Verstorbenen oder mit mehreren Personen abgeschlossen war. War ein Wohnungsmietvertrag nur mit dem Verstorbenen abgeschlossen, tritt der Ehegatte, der mit dem Mieter einen gemeinsamen Haushalt führt, in das Mietverhältnis ein. Ist dies nicht der Fall bzw. ist ein Ehegatte nicht vorhanden, treten andere ...mehr

Sind die Voraussetzungen des § 569 Abs. 2a BGB erfüllt, kann der Vermieter das Mietverhältnis außerordentlich fristlos kündigen. Nach vorerwähnter Bestimmung liegt ein wichtiger Grund zur außerordentlichen fristlosen Kündigung i. S. d. § 543 Abs. 1 BGB vor, wenn der Mieter mit einer Sicherheitsleistung nach § 551 BGB in Höhe eines Betrags in Verzug ist, der der zweifachen Mo...mehr

Rechtsmissbräuchlich ist die Kündigung insbesondere im Fall des vorgetäuschten Eigenbedarfs. Kündigt der Vermieter das Mietverhältnis wegen Eigenbedarfs, ist dieser Eigenbedarf aber lediglich vorgeschoben, macht sich der Vermieter gegenüber dem gekündigten Mieter schadensersatzpflichtig. Zieht der Mieter infolge der Kündigung aus, hat ihm der Vermieter sämtliche hierdurch en...mehr

Bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften als Vermieter muss die Kündigung grundsätzlich durch den gesetzlichen Vertreter ausgesprochen werden. Die Kündigung erfolgt also durch den Vorstand des Vereins[1], die Gesellschafter einer OHG[2], den Vorstand einer AG[3], den Geschäftsführer einer GmbH[4], den Vorstand einer Genossenschaft.[5] Die Vertretungsmacht ergib...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

Maßgeblich ist stets die Menge bzw. das Ausmaß der Anpflanzungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt immer der Anbau in einer Größenordnung, die nicht geringe THC-Mengen gewinnen lassen.[1] Der Mieter darf straffrei Cannabis und Marihuana konsumieren – aber nur in den Mengen, die nach den jeweiligen Ländergesetzen noch unter entsprechend strafbewehrten Gre...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, soll die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage umfassen.[1] Dies ist sicherlich zutreffend, wenn die Vollmacht wie üblich "auch zur Abgabe und zum Empfang einseitiger Willenserklärung in der wegen ____ genannten Angelegenheit ermächtigt...mehr

Sind die Voraussetzungen einer Kündigung nach § 543 Abs. 2 Nr. 3 BGB erfüllt, muss sich der Mieter Verzögerungen von Sozialamt oder Jobcenter nicht zurechnen lassen, wenn es für den Mieter die Miete an den Vermieter zahlt.[1] Der BGH[2] hat für diese Konstellation klargestellt, dass das Jobcenter/Sozialamt, das die Miete direkt an den Vermieter überweist, nicht als Erfüllung...mehr

Sicherste Form der Zustellung einer Kündigung ist diejenige durch den Gerichtsvollzieher. Wissen Vermieter bzw. Verwalter nicht, welcher Gerichtsvollzieher für den Adressbereich des Mieters zuständig ist, ist der Zustellungsantrag an die Verteilerstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht zu richten. Zeitaufwand berücksichtigen! Bei der Zustellung eine...mehr

Bei juristischen Personen oder Personenhandelsgesellschaften als Vermieter muss die Kündigung grundsätzlich durch den gesetzlichen Vertreter ausgesprochen werden. Die Kündigung erfolgt also durch den Vorstand des Vereins,[1] die Gesellschafter einer OHG,[2] den Vorstand einer AG,[3] den Geschäftsführer einer GmbH,[4] den Vorstand einer Genossenschaft.[5] Die Vertretungsmacht ergib...mehr

Die persönliche Übergabe des Kündigungsschreibens ist nur dann zu empfehlen, wenn ein Zeuge die persönliche Übergabe im Streitfall bestätigen kann. Step by Step Was ist zu tun? Der Vermieter oder Verwalter sorgen für einen Zeugen. Bei diesem kann es sich um einen anderen Hausbewohner, einen Mitarbeiter des Vermieters bzw. Verwalters oder auch einen sonstigen beliebigen Dritten...mehr

Soweit es dem Vermieter überhaupt gelungen ist, die Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen wirksam vertraglich auf den Mieter zu übertragen – formularvertragliche Vereinbarungen stehen vor dem "Aus"[1] –, kann die Nichtvornahme von Schönheitsreparaturen durchaus zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen. Voraussetzung ist, dass sich die Wohnung aufgru...mehr

Auch im Fall einer begründeten Strafanzeige gegen den Vermieter kann der Mieter den Bestand des Mietverhältnisses aufs Spiel setzen. Zwar gilt auch im Mietrecht der Grundsatz, dass es mit dem Rechtsstaatsprinzip nicht vereinbar ist, wenn die Wahrnehmung staatsbürgerlicher Rechte im Rahmen eines Strafverfahrens zu zivilrechtlichen Nachteilen führt.[1] Allerdings steht die Kün...mehr

Berechnung bei Sonn- und Feiertagen Das Mietverhältnis besteht seit 3 Jahren. Der Vermieter möchte das Mietverhältnis zum 31.12.2023 kündigen. Zugang der Kündigung Da die Kündigung gemäß § 573c Abs. 1 BGB am 3. Werktag zugegangen sein muss, ist hier zu berücksichtigen, dass es sich beim 1.10.2023 um einen Sonntag handelt und beim 3.10.2023 um einen Feiertag. Beide Tage sind ni...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dem Mieter muss hinsichtlich der Pflichtverletzung also zunächst ein Verschuldensvorwurf zu machen sein. Dem Pflichtverstoß muss somit Vorsatz oder Fahrlässigkeit zugrunde liegen. Unzurechnungsfä...mehr

Kommt es während eines Streitgesprächs zwischen Mieter und Vermieter zur Beleidigung des Vermieters, ist die Rechtsprechung nicht einheitlich: So soll etwa eine einmalige schwerwiegende Beleidigung bei einem Streitgespräch in aller Regel nicht zur Kündigung des Mietverhältnisses berechtigen.[1] Andererseits soll die während eines Streits ausgesprochene schwere Beleidigung ("Du...mehr

Im Gebäude dürfen nicht mehr als 2 Wohnungen vorhanden sein. Für die Beurteilung, ob in einem Gebäude mehr als 2 Wohnungen vorhanden sind, ist wiederum die Verkehrsanschauung maßgebend. Auf eine eventuelle baurechtswidrige Errichtung kommt es nicht an, weil trotz Baurechtswidrigkeit eine tatsächliche Wohnnutzung erfolgen kann. Unter einer Wohnung wird gemeinhin ein selbststä...mehr

Beauftragt der Vermieter einen Rechtsanwalt mit der Erhebung einer Räumungsklage gegen den Mieter, soll die erteilte Prozessvollmacht auch die Erklärung der Kündigung im Vorfeld der Klage umfassen.[1] Dies ist sicherlich zutreffend, wenn die Vollmacht wie üblich "auch zur Abgabe und zum Empfang einseitiger Willenserklärung in der wegen ____ genannten Angelegenheit ermächtigt...mehr

Grundsätzlich steht auch die außerordentliche fristlose Kündigung im Raum, wenn der Mieter andere Mieter oder Hausbewohner beleidigt.[1] Im Übrigen aber kommt es auch hier auf den Einzelfall an: Hat der Ton zwischen den Mietern ohnehin einen vulgären Einschlag, kommt eine Kündigung – auch nach vorhergehender Abmahnung – bei vulgären Beschimpfungen der Nachbarfamilie dann nich...mehr

Gründe für einen Stromdiebstahl durch den Mieter kann es viele geben: Zunächst einmal kann die Tat Ausdruck eines Sparsamkeitswahns sein. In vielen Fällen hat schlicht der Stromversorger die weitere Belieferung wegen Zahlungsrückständen eingestellt. Ggf. wurde der Mieter auch Opfer einer Versorgungssperre des Vermieters. In aller Regel bedienen sich die Mieter der Steckdosen im ...mehr

Umstritten ist, ob der Haus- bzw. Mietverwalter aufgrund seiner allgemeinen Hausverwaltervollmacht auch zur Kündigungserklärung ermächtigt ist. Zwar dürfte es wohl der allgemeinen Auffassung entsprechen, dass die Hausverwaltervollmacht auch die Berechtigung zur Kündigung umfasst, insbesondere wenn der Verwalter bereits als Bevollmächtigter des Vermieters das Mietverhältnis b...mehr

Zahlt der Mieter ständig unpünktlich, kann sowohl die außerordentliche fristlose Kündigung gemäß § 543 Abs. 1 BGB als auch die ordentliche Kündigung gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB in Betracht kommen.[1] Vor einer Kündigung wegen unpünktlicher Zahlung ist der Mieter jedoch zwingend abzumahnen. Im Übrigen lassen sich die Fälle der unpünktlichen Mietzahlung nur schwer schematisie...mehr

Zahlungsverzug des Mieters Bei Zahlungsverzug des Mieters ist der Vermieter zur fristlosen Kündigung berechtigt.[1] Sie ist zulässig, wenn der Mieter entweder für 2 aufeinanderfolgende Termine mit der Entrichtung der Miete oder eines nicht unerheblichen Teils davon in Verzug ist oder in einem Zeitraum, der sich über mehr als 2 Termine erstreckt, mit der Entrichtung der Miete ...mehr

Die Mietvertragsparteien können im Mietvertrag einen zeitlich befristeten Kündigungsausschluss vereinbaren, wonach das Recht zur ordentlichen Kündigung bis zum Befristungsende ausgeschlossen ist. Ein solcher Kündigungsausschluss kann auch formularvertraglich vereinbart werden.[1] Das Recht zur außerordentlichen fristlosen Kündigung kann niemals ausgeschlossen werden. Praxis-...mehr