Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Blitzschutz Die Rechtsprechung ist hinsichtlich der Umlagefähigkeit der Prüfungs- und Wartungskosten für Blitzschutzanlagen uneinheitlich: Nach einer Ansicht dient die Prüfung dem Erhalt des Gebäudes und der Sicherheit der Bewohner, weshalb die Kosten umlagefähig sind.[1] Nach anderer Ansicht gehören die Wartungskosten für Blitz- und Brandschutzanlagen nicht zu den umlagefähi...mehr

Überblick Der Anspruch des Vermieters auf die Zustimmung zu einer Mieterhöhung ist gegenüber dem Mieter in Textform geltend zu machen und zu begründen. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Die relevanten Vorschriften finden sich in §§ 558a, 126b BGB.mehr

Die Regelung des § 312c Abs. 1 BGB gilt zunächst für alle freiwilligen Vereinbarungen über die Änderung der Miete gem. § 557 BGB. Dem Wohnungsunternehmen obliegen zum einen Informationspflichten[1], zum anderen steht dem Mieter das Widerrufsrecht des § 312g Abs. 1 BGB zu. [2]mehr

Begriff Die Haltung von Kleintieren zählt zum vertragsgemäßen Gebrauch der Mietsache. Hierzu ist der Mieter grundsätzlich berechtigt; eine besondere Erlaubnis des Vermieters ist nicht erforderlich. Das Recht zur Haltung sonstiger Tiere, insbesondere von Hunden und Katzen, ist dagegen erlaubnisbedürftig, eine gesetzliche Regelung diesbezüglich gibt es nicht. Es kommt also in ...mehr

Selbstverständlich kann der Vermieter auch einen Rechtsanwalt mit der Abmahnung beauftragen. Auch hier ist wiederum unbedingt eine Originalvollmacht des Vermieters vorzulegen, damit der Mieter die Abmahnung nicht zurückweisen kann.mehr

Personenkreis Der Personenkreis, dessen Haftpflichtrisiken versichert sind, wird in den Versicherungsbedingungen bzw. den jeweiligen Versicherungspolicen ausdrücklich aufgeführt. Neben demjenigen, der die Police als Versicherungsnehmer in seiner Eigenschaft als Eigentümer, Mieter, Pächter, Bauherr, Unternehmen etc. abschließt, können Familienangehörige, Hilfspersonen, Betrieb...mehr

Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Mieter zur Zahlung bestimmter Betriebskosten verpflichtet ist, kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch schlüssig, d. h. durch ein bestimmtes Verhalten der Vertragsparteien geändert bzw. erweitert werden. 2.3.1 Vorbehaltlose Zahlung Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten i...mehr

Der Mieter bzw. der Dritte kann gegen die einstweilige Verfügung Widerspruch einlegen. In diesem Fall muss mündlich verhandelt werden. Das Gericht kann die Zwangsvollstreckung aus der einstweiligen Verfügung gegen Sicherheitsleistung einstellen.mehr

Voraussetzung für das Schlichtungsverfahren ist ein Verbrauchervertrag nach § 310 Abs. 3 BGB.[1] Wohnungsmietrechtliche Auseinandersetzungen gehören zu den Streitigkeiten, die die neue Schlichtungsmöglichkeit betreffen.[2] Beschlüsse von Wohnungseigentümern sind keine Streitigkeit aus einem Verbrauchervertrag.[3] Grundsätzlich müssen deshalb auf Parteienseite ein Verbraucher ...mehr

Ist das Gebäude mit einem Aufzug ausgestattet, hat der Vermieter für dessen Betriebsbereitschaft und Betriebssicherheit einzustehen. Den Vermieter trifft die Verkehrssicherungspflicht. Er muss dafür sorgen, dass der Aufzug gefahrlos benutzt werden kann. Hierzu gehört auch, dass regelmäßig Inspektions- und Wartungsarbeiten durchgeführt werden. Wichtig Betriebsprüfung alle 2 Ja...mehr

Überblick Die fristlose Kündigung des Wohnraummietverhältnisses kommt stets dann in Betracht, wenn der Mieter in erheblichem Maße gegen seine mietvertraglichen Pflichten verstößt. Die allgemein – also auch für Geschäftsraummietverhältnisse – geltende Bestimmung des § 543 BGB wird für den Bereich der Wohnraummiete in § 569 BGB konkretisiert.mehr

Sach- und begriffslogisch muss bei der außerordentlichen fristlosen Kündigung keine Kündigungsfrist eingehalten werden. In der Praxis spielen gleichwohl 2 Fristen eine wichtige Rolle: die Frist zwischen Kenntnisnahme des zur Kündigung rechtfertigenden Grundes und der tatsächlichen Kündigung, also die "Reaktionsfrist" sowie die sog. "Ziehfrist", also die Frist innerhalb welcher...mehr

Untersagt die Hausordnung das Grillen auf dem Balkon, so kann nach erfolgter Abmahnung eine außerordentliche Kündigung in Betracht kommen.[1] Im Übrigen ist dem Mieter jedoch gelegentliches Grillen auf dem Balkon erlaubt.[2]mehr

Der Mieter von möbliertem Wohnraum in der vom Vermieter selbst bewohnten Wohnung genießt nach § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB keinen Kündigungsschutz, sofern der Wohnraum nicht zum dauernden Gebrauch für eine Familie überlassen ist oder der Mieter mit anderen Personen einen auf Dauer angelegten gemeinsamen Haushalt führt. Der Vermieter kann das Mietverhältnis also auch dann kündigen,...mehr

Die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 BGB werden ab der Überlassung durch den Mieter gerechnet; der Vermieterwechsel hat hierauf keinen Einfluss.mehr

Die Belegungsbindung beträgt 25 Jahre. Die Wohnungen sind dabei an Mieter zu vermieten, die die in der obigen Tabelle aufgeführten Einkommensstufen einhalten.mehr

Die gestaffelten Kündigungsfristen des § 573c Abs. 1 Satz 2 BGB werden ab der Überlassung an den Mieter gerechnet; der Eigentümerwechsel hat hierauf keinen Einfluss.[1]mehr

§ 4 EnSimiMaV verpflichtet bestimmte Unternehmen, Maßnahmen zur Verbesserung der Energieeffizienz unverzüglich, spätestens aber innerhalb eines Jahres umzusetzen. Für die Mieter und Wohnungseigentümer spielt das keine Rolle.mehr

Ebenso ist eine Räumungsverfügung ohne Verfügungsgrund zulässig, wenn der Besitzer den Besitz durch verbotene Eigenmacht erlangt hat.[1] Die verbotene Eigenmacht muss sich gegen den unmittelbaren Besitzer richten. Deshalb reicht es nicht aus, wenn der Mieter die Mietsache ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet.[2]mehr

Der Vermieter muss beweisen, dass eine Aufrechnungsbeschränkung vereinbart ist und dass die Gegenforderung von dem Aufrechnungsverbot erfasst wird. Der Mieter muss den Bestand der Gegenforderung beweisen. Außerdem muss er die Rechtzeitigkeit der Anzeige, deren inhaltliche Bestimmtheit und die Abgabe der Aufrechnungserklärung beweisen. Praxis-Beispiel Muster für Aufrechnungssch...mehr

3.4.1 Ersatzanspruch nach § 281 BGB Sind die Schönheitsreparaturen zum Ende der Mietzeit fällig und lässt sie der Mieter gleichwohl nicht durchführen oder sind die durchgeführten Schönheitsreparaturen unbrauchbar, hat der Vermieter nach § 281 BGB Anspruch auf Schadensersatz. Der Schadensersatzanspruch wegen der Nichterfüllung einer vertraglichen oder gesetzlichen Leistungspfl...mehr

Überblick Die Abmahnung ist die "gelbe Karte" des Mietrechts. Sie soll dem Mieter verdeutlichen, dass fortgesetztes Fehlverhalten zum Verlust der Wohnung bzw. des Geschäftsraums führen kann. Die Abmahnung ist also die Vorstufe zur Kündigung. In einigen Fällen ist die Abmahnung Voraussetzung einer Kündigung, in anderen Fällen kann sogleich auch außerordentlich fristlos oder o...mehr

Ist eine Inklusivmiete, eine Teilinklusivmiete oder eine Betriebskostenpauschale vereinbart, so können die Betriebskosten in der Miete enthalten sein. Der Vermieter muss die Höhe der Betriebskostenanteile zum Zeitpunkt der Umstellungserklärung ermitteln und die Miete entsprechend herabsetzen. Den herabgesetzten Teil schuldet der Mieter für die Zukunft als Vorauszahlung, über...mehr

Für Wohnungseigentumsanlagen ist zwischen dem Verhältnis der Wohnungseigentümer zur Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und dem Verhältnis eines Wohnungs- oder Teileigentümers, der sein Wohnungs- oder Teileigentum vermietet, zu seinem Mieter zu unterscheiden. Ferner ist in den Blick zu nehmen, dass die Wohnungseigentümer keine Betriebskostenvorauszahlungen, sondern nach eine...mehr

Die vertragliche Vereinbarung, wonach bei Auszug für den Mieter eine Auszugsgebühr fällig wird, ist unwirksam, da gemäß § 550a BGB ein Vertragsstrafeversprechen bei der Vermietung von Wohnraum unzulässig ist.[1]mehr

In aller Regel ist freilich die Übermittlung einer Abmahnung per SMS sinnlos. Allenfalls im theoretischen Ausnahmefall, in dem der Mieter auf diese SMS reagiert, kann der Beweis des Zugangs der Abmahnung bewiesen werden. Das aber auch nur dann, wenn der Vermieter selbst abmahnt.mehr

Ansprüche der Mieter und Wohnungseigentümer auf Weitergabe der Entlastung im Rahmen der Heizkostenabrechnung oder Jahresabrechnung sind gem. § 28 EWPBG unpfändbar.mehr

Das Füttern frei lebender Tiere ist ebenfalls keine Tierhaltung; gleichwohl kann dem Mieter diese Tätigkeit untersagt werden, wenn damit eine Belästigung anderer Bewohner oder eine Gefährdung des Gebäudes verbunden ist.[1]mehr

Nach der Bestimmung des § 57a ZVG ist der Ersteher berechtigt, das Mietverhältnis unter Einhaltung der Kündigungsfrist zu kündigen. Maßgeblich ist hier stets die knapp 3-monatige Grundkündigungsfrist des § 573c Abs. 1 Satz 1 BGB, unabhängig davon, wie lange das Mietverhältnis bestanden hatte. Allerdings ist diese privilegierte Kündigung nur zum ersten Termin möglich. Hierbei...mehr

Bei Mischmietverhältnissen ist in erster Linie entscheidend, welche Nutzung konkret vertraglich vereinbart ist. Entscheidendes Abgrenzungsmerkmal ist nicht, ob der Mieter aus seiner beruflichen Tätigkeit, die er im Mietobjekt ausübt, seinen Lebensunterhalt bestreitet. BGH zu Mischmietverhältnissen Bei Mischmietverhältnissen ist entscheidend, welche Nutzungsart nach den getrof...mehr

Die Miete für Geschäftsräume kann frei vereinbart werden.[1] An die vereinbarte Miete sind jedoch dann beide Vertragsteile für die Vertragsdauer gebunden, sofern sie sich nicht über eine Änderung der Miete einigen. Insbesondere hat der Vermieter bei Geschäftsräumen nicht die Möglichkeit, die Miete während der Vertragsdauer einseitig zu erhöhen. Dies gilt auch bei langjährige...mehr

Das nach früherem Recht vorgesehene Genehmigungsverfahren ist ersatzlos entfallen. Die Parteien können also keine Genehmigung mehr beim Bundesamt für Wirtschaft beantragen. Vielmehr gilt § 8 PrKG: "Die Unwirksamkeit der Preisklausel tritt zum Zeitpunkt des rechtskräftig festgestellten Verstoßes gegen dieses Gesetz ein, soweit nicht eine frühere Unwirksamkeit vereinbart ist. ...mehr

Der Anspruch des Vermieters richtet sich auf Räumung und Herausgabe einer bestimmten Wohnung. Dementsprechend konkret muss der Klageantrag formuliert werden. Der Gerichtsvollzieher muss die Wohnung zweifelsfrei identifizieren können. Deshalb vielleicht auch Zusätze (wie z. B. "3. Obergeschoss", "links direkt neben Fahrstuhl") verwenden. Wichtig Nebenräume nicht vergessen Wenn ...mehr

Gesetzliche Regelungen zur Berechnung der Nutzfläche bestehen nicht. Die Wohnflächenverordnung oder die II. Berechnungsverordnung gelten nur für die Wohnraummiete. Deshalb kann sich der Vermieter für eine beliebige rechtlich zulässige Methode der Flächenermittlung entscheiden. Zu diesen Methoden zählt u. a. auch die DIN 277. Dem Vermieter obliegt insoweit keine Aufklärungspf...mehr

Statt der Entschädigung in Höhe der bisher vereinbarten Miete kann der Vermieter eine solche Entschädigung verlangen, die der ortsüblichen Miete für vergleichbare Räume entspricht. Begriff "Marktmiete" Nach Ansicht des BGH ist bei einer Vorenthaltung der Mieträume die Marktmiete maßgeblich. Das ist diejenige Miete, die bei Neuvermietung erzielt werden kann.[1] Der BGH führt zur...mehr

Private Haftpflichtrisiken Privater Immobilienbesitz birgt nicht unerhebliche Haftungsrisiken in sich. Sie reichen vom zu glatt gebohnerten Treppenhaus über den ungenügend beleuchteten Hauszugang bis hin zu gelockerten Dachpfannen. Wird es versäumt, hier Abhilfe zu schaffen, droht im Fall der Verletzung von Rechtsgütern Dritter eine Haftung der Immobilienbesitzer mit ihrem P...mehr

Keine Probleme entstehen insoweit, wenn der Vermieter selbst den Gerichtsvollzieher mit der Zustellung der Kündigung beauftragt. Denn in seinem Auftrag – egal, ob er ihn an den Gerichtsvollzieher persönlich richtet oder über die Verteilungsstelle für Gerichtsvollzieheraufträge beim zuständigen Amtsgericht – kommt gerade die Bevollmächtigung zur Zustellung zum Ausdruck. Die S...mehr

Betriebskosten sind die Kosten, die dem Eigentümer oder dem Erbbauberechtigten durch das Eigentum oder Erbbaurecht am Grundstück oder durch den bestimmungsmäßigen Gebrauch des Gebäudes, der Nebengebäude, Anlagen, Einrichtungen und des Grundstücks laufend entstehen.[1] Die Betriebskosten sind in der Betriebskostenverordnung aufgezählt. Andere Kosten, z. B. Verwaltungskosten, ...mehr

Der Bauherr des Überbaus muss nach dem Wortlaut des § 912 Abs. 1 BGB der "Eigentümer des Stammgrundstücks" sein, von dem aus der Überbau erfolgt. Dem Eigentümer sind gleichgestellt Erbbauberechtigte, Wohnungs- und Teileigentümer sowie Vorerben.[1] Ob der Eigentümer Bauherr des Bauvorhabens ist, bemisst sich danach, ob er "Geschäftsherr des ganzen Bauvorhabens" ist, in dessen ...mehr

Sonstige Verstöße gegen § 241 Abs. 2 BGB liegen vor, wenn die Art und Weise der Durchführung der Modernisierung nicht mit der gebotenen Rücksichtnahme auf die Belange der Mieter erfolgt. Praxis-Beispiel Verstöße gegen Rücksichtspflichten unnötiger Lärm, ungenügende Schutzmaßnahmen gegen Verschmutzung der Wohnungen, Durchführung von lärmintensiven Arbeiten in den frühen Morgen-...mehr

Miet-/Nutzungsausfall einschl. Nebenkosten Der Versicherer entschädigt den versicherten Mietverlust. Versicherter Mietverlust ist der Mietausfall, der dadurch entsteht, dass der Mieter infolge eines Sachschadens nach diesem Vertrag kraft Gesetzes oder nach dem Mietvertrag berechtigt ist, die Zahlung der Miete ganz oder teilweise zu verweigern; der Nutzungsausfall in Höhe des or...mehr

Das Grundrecht auf freie Entfaltung der Persönlichkeit gibt einem Wohnungsinhaber nicht das Recht, einmal im Monat durch lautstarkes Feiern die Nachtruhe der Nachbarn zu stören. Zwar erfordert die gegenseitige Rücksichtnahme, dass gelegentliches Feiern geduldet werden muss. Jedoch darf dadurch die Nacht nicht zum Tag gemacht werden. Das Recht auf Nachtruhe (ab 22.00 Uhr) ist...mehr

Der Mieter ist ohne Erlaubnis des Vermieters nicht berechtigt, das Mietobjekt weiterzuvermieten. Hier regelt das Gesetz in § 543 Abs. 2 Nr. 2 BGB sogar einen Grund zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Wenn im Mietvertrag nichts ausdrücklich vereinbart ist, ist für die Aufnahme von Ehegatten, Kindern, Lebenspartnern und Verlobten, Eltern oder Geschwistern keine Erlaubni...mehr

Beim Abrechnungsmaßstab ist die Neuregelung in § 556a Abs. 1 BGB zu beachten. Haben danach die Vertragsparteien nichts anderes vereinbart, so sind die Betriebskosten vorbehaltlich anderweitiger Vorschriften nach dem Anteil der Wohnfläche umzulegen. Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch die Mieter abhängen, sind nach einem M...mehr

Wohnungseigentümer Die nachstehend aufgeführten Programme sind von der KfW-Förderbank speziell für Wohnungseigentümer entwickelt worden. Das Programm 131 fördert zusätzlich die Anschaffung von Genossenschaftsanteilen. Aber auch Mieter können zum Teil in den Genuss einiger Programme kommen, wenn sie für bestimmte Maßnahmen die Erlaubnis des Vermieters vorlegen können. Aber nich...mehr

Nach vorangegangener Abmahnung kann auch einem psychisch kranken Mieter gekündigt werden, der sperriges Gerümpel wie Matratzen, Einkaufswagen und Müll in großem Umfang auf Gemeinschaftsflächen innerhalb und außerhalb des Hauses lagert.[1] Auch ein Kfz-Stellplatz dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrbereiten Kraftfahrzeugs.[2] Auch hier kann de...mehr

Die Erklärung muss in Textform[1] abgegeben werden. Der Begriff der "Textform" ersetzt den bisherigen § 8 MHG; der Begriff ist allerdings weiter. Die Textform ist gewahrt, wenn die Angaben des Erklärenden in lesbaren Schriftzeichen (Fax, E-Mail) abgegeben werden. Eine Unterschrift ist nicht erforderlich. Aus der Erklärung muss deutlich werden, was sich in Zukunft ändern soll...mehr

Bei der Prozessführung im eigenen Namen (sog. "gewillkürte Prozessstandschaft") kann der Verwalter beispielsweise rückständige Mieten im eigenen Namen einklagen. Auch Gestaltungsrechte wie der Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung können im Wege der Prozessstandschaft geltend gemacht werden; die Prozessstandschaft setzt insbesondere nicht voraus, dass das geltend gemachte...mehr

Bestellt ein Eigentümer an einer von ihm vermieteten Immobilie einen Nießbrauch zugunsten eines Dritten, so tritt der Nießbraucher anstelle des Eigentümers in die sich während der Dauer des Nießbrauchs aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Verpflichtungen ein. Der Nießbraucher wird uneingeschränkt Vermieter; die Vereinbarungen zwischen ihm und dem Mieter wirken über d...mehr

Zu den unwesentlichen Änderungen ist die Erteilung von Erlaubnissen[1] zu zählen. Weiter gehören hierzu: Vereinbarungen über eine Mietminderung für eine absehbare Zeit oder ähnliche Vereinbarungen, die sich nicht oder in nicht nennenswertem Umfang auf einen potenziellen Erwerber auswirken. Eine Änderung der Betriebskostenvorauszahlungen ist formfrei; anders ist es, wenn der ...mehr