Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Bei der vermieteten Eigentumswohnung muss durch mietvertragliche Vereinbarung sichergestellt werden, dass der für die Verteilung der Kosten und Lasten maßgebliche Umlageschlüssel auch für die Umlage der Betriebskosten auf den Mieter gilt. Dies regelt der neue § 556a Abs. 3 BGB. Vereinbarungen sind möglich. Danach wird sich auch die zukünftige Rechtsprechung ausrichten müssen.mehr

Der Vermieter kann unter bestimmten Voraussetzungen zum Abschluss eines Mietaufhebungsvertrags verpflichtet sein, wenn der Mieter mehrere persönlich und wirtschaftlich zuverlässige Ersatzmieter zur Auswahl stellt. Dieses aus § 242 BGB abgeleitete Recht kann formularmäßig nicht abbedungen werden.[1]mehr

Auf Geschäftsraummietverhältnisse ist § 551 BGB weder unmittelbar noch entsprechend anwendbar. Daraus folgt zunächst, dass die Parteien die Höhe der Kaution – bis zur Grenze der §§ 137, 138 BGB [1] – frei vereinbaren können.[2] Sogar eine Kaution in Höhe von 7 Monatsmieten wurde für wirksam gehalten.[3] Ebenso kann vereinbart werden, dass die Kaution bereits vor der Übergabe zu...mehr

Eine Vereinbarung, wonach für Mahnungen ein bestimmter Betrag fällig wird, ist als Schadenspauschale zu bewerten. Eine Vereinbarung mit einer Schadenspauschalierung in einem Formularmietvertrag ist an § 309 Nr. 5b BGB zu messen. Danach sind Schadenspauschalierungen unwirksam, wenn dem Mieter nicht ausdrücklich der Nachweis gestattet wird, dass kein Schaden oder nur ein gerin...mehr

Garantiehaftung Die verschuldensunabhängige Garantiehaftung für anfängliche Mängel kann formularmäßig abbedungen werden[1]; dies gilt einschließlich der Körperschäden.[2] Erforderlich ist allerdings, dass sich die Reichweite des Haftungsausschlusses mit der gebotenen Klarheit ergibt. Nach Auffassung des BGH[3] ist hierbei nicht allein auf den Wortlaut der Klausel abzustellen....mehr

Nach Ansicht des OLG Brandenburg[1] ist folgende Klausel unwirksam: Praxis-Beispiel Unwirksame Formularklausel zur Mieterhöhung "Alle durch gesetzliche oder behördliche Regelungen allgemein oder im einzelnen Fall zugelassenen Mieterhöhungen bzw. Neueinführungen von Nebenkosten und Grundstückslasten aller Art gelten vom Zeitpunkt der Zulässigkeit an als vereinbart, ohne dass es...mehr

Bei der Wohnraummiete können Wertsicherungsklauseln nach Maßgabe des § 557b BGB vereinbart werden (s. Indexmiete, Abschn. 1). Alternativ ist die Vereinbarung einer Staffelmiete möglich. Allerdings darf bei der Staffelmiete die Erhöhung nicht einmal in einem Geldbetrag und dann wieder in einem Prozentsatz angegeben werden.[1] In beiden Fällen ist § 305c BGB zu beachten, weil ...mehr

Beim Abbuchungsverfahren erteilt der Mieter seiner Bank die Weisung, Lastschriften des Vermieters zulasten seines Girokontos einzulösen. Achtung Widerspruch erfolglos Ist die Abbuchung erfolgt, so ist der Widerspruch des Schuldners ohne Relevanz. Die Bank ist weder zu einer Rückbuchung berechtigt noch zu einer Stornierung verpflichtet. Wegen dieser Rechtsfolgen bestehen gegen e...mehr

Die Vertragsabschlussgebühr kommt insbesondere dort vor, wo ein relativ häufiger Mieterwechsel stattfindet, also etwa bei Mietverhältnissen mit Studenten oder mit ausländischen Arbeitnehmern. Die Wirksamkeit formularmäßig vereinbarter Gebühren ist umstritten.[1] Nach richtiger Ansicht sind Vertragsabschlussgebühren und sonstige Transaktionskosten (Kosten für Inserate, Fahrtkos...mehr

Das OLG Brandenburg[1] erachtet folgende Klausel für unwirksam: Praxis-Beispiel Unwirksame Formularklausel zu Verzugszinsen "Bei verspäteter Zahlung (Verzug) ist der Vermieter berechtigt, etwaige Mehrkosten sowie Verzugszinsen in der gesetzlichen Höhe, mindestens aber 8 % jährlich zu erheben." Die Klausel verstößt gegen § 309 Nr. 5a BGB. Diese Vorschrift betrifft Vereinbarungen...mehr

Schuldner der Maut ist[1] der Eigentümer oder der Halter oder die Person, welche über den Gebrauch des Motorfahrzeugs bestimmt (Beförderer, Mieter, Leasingnehmer, Disponent), oder derjenige, der das Motorfahrzeug führt (Fahrer), oder derjenige, auf den das Motorfahrzeug zugelassen ist. Mehrere Mautschuldner haften als Gesamtschuldner. 4.1 Fahrten im Auftrag Dritter: Buchung als Bet...mehr

Die Maut selbst unterliegt nicht der Umsatzsteuer. Damit kann der "mautpflichtige" Unternehmer keine Vorsteuer aus der Maut abziehen. Gleichwohl wird die Maut (ebenso wie die Kfz-Steuer bzw. -Versicherung) in die Kalkulation des Fuhrunternehmers einbezogen und dem Kunden in Form des Beförderungsentgelts in Rechnung gestellt.[1] Dieser Rechnungsbetrag unterliegt voll der Umsa...mehr

Ermittelt der Unternehmer seinen Gewinn nach § 4 Abs. 3 EStG durch eine sog. Überschussrechnung, ist er nach § 20 UStG i. d. R. auch berechtigt, seine Umsätze nach vereinnahmten Entgelten [1] zu besteuern. Dies bedeutet, dass er nach § 13 Abs. 1 Nr. 1 Buchst. b UStG die Umsatzsteuer erst dann gegenüber dem Finanzamt anmelden und abführen muss, wenn er die Gegenleistungen (i. ...mehr

In 3 Jahren verjähren auch die Rückforderungsansprüche des Mieters gegen den Vermieter wegen überzahlter Heizkosten und sonstiger Betriebskosten.[1] Wichtig Verjährungsbeginn nach Abrechnungszugang Der Rückerstattungsanspruch des Mieters wegen überzahlter Betriebskostenvorauszahlungen wird erst nach Zugang der Abrechnung fällig. Vorher beginnt die Verjährung nicht zu laufen.[2...mehr

4.1.1 Verstoß gegen § 5 WiStG Der Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gem. § 5 WiStG verjährt in 3 Jahren.[1] 4.1.2 Fehlerhafte Wohnflächenangabe Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt ...mehr

Der Anspruch des Mieters auf Erteilung einer Betriebskostenabrechnung wird nach Ablauf des 12. Monats nach Beendigung des Abrechnungszeitraums fällig. Zu diesem Zeitpunkt beginnt die Verjährung. Die Verjährungsfrist beträgt gem. § 195 BGB 3 Jahre.[1]mehr

Die Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in 6 Monaten nach der Beendigung des Mietverhältnisses. Hinweis Unterschiedlicher Verjährungsbeginn Bei den Ansprüchen des Mieters kann der Verjährungsbeginn somit anders liegen als bei den Ansprüchen des Vermieters. 3.1 Begriff der Aufwendungen Nach der Rechtsprech...mehr

4.1 Rückforderungsansprüche des Mieters bei überzahlter Miete 4.1.1 Verstoß gegen § 5 WiStG Der Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gem. § 5 WiStG verjährt in 3 Jahren.[1] 4.1.2 Fehlerhafte Wohnflächenangabe Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tats...mehr

Für die Frage der Rückerlangung kommt es deshalb grundsätzlich auf den Zeitpunkt an, in dem der Vermieter freien Zugang zur Mietsache hat. Darüber hinaus muss der Vermieter zur Ausübung der unmittelbaren Sachherrschaft in der Lage sein. Dies ist erst dann der Fall, wenn der Mieter den Besitz vollständig und unzweideutig aufgegeben und der Vermieter den Besitz wiedererlangt h...mehr

Die Verjährung der Ersatzansprüche des Mieters beginnt mit der Beendigung des Mietverhältnisses. Hierunter ist derjenige Zeitpunkt zu verstehen, in dem das Mietverhältnis rechtlich endet. Die Gewährung einer Räumungsfrist (§§ 721, 794a ZPO) oder von Vollstreckungsschutz (§ 765a ZPO) lässt die Beendigung des Mietverhältnisses unberührt. Gleiches gilt, wenn der Mieter die Sache...mehr

Hat der Mieter trotz eines Mangels der Mietsache den Mietzins ungekürzt weiterbezahlt, verjähren die Rückforderungsansprüche ebenfalls in 3 Jahren.[1] Gleiches gilt, wenn der Mieter die Minderungsquote zu gering bemessen hat.mehr

Nach § 551 BGB darf die Mietkaution den Betrag von 3 Monatsmieten nicht übersteigen. Hat der Mieter eine höhere Kaution bezahlt, steht ihm in Höhe des überzahlten Betrags ein Bereicherungsanspruch zu. Hierfür gilt die reguläre Verjährungsfrist von 3 Jahren (§ 195 BGB). Diese Frist beginnt gem. § 199 Abs. 1 BGB mit dem Schluss des Jahres, in dem der Anspruch entstanden ist und...mehr

Die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB kann gem. § 202 Abs. 2 BGB durch Vereinbarung verlängert werden. Nach h. M. setzt eine solche Vereinbarung einen Individualvertrag voraus.[1] Etwas anderes kann gelten, wenn besondere Sachgründe für eine Verlängerung der Verjährungsfrist sprechen.[2] Praxis-Beispiel Besondere Sachgründe für Verlängerung Hiervon ist auszugehen, wenn die ...mehr

Der Vermieter kann auf Unterlassung klagen, wenn der Mieter einen vertragswidrigen Gebrauch der Mietsache trotz einer Abmahnung fortsetzt.[1] Dieser Anspruch aus § 541 BGB unterliegt nach allgemeiner Ansicht der Verjährung, wobei die Verjährungsfrist 3 Jahre beträgt.[2] Die Verjährung beginnt mit dem Schluss des Jahres, in dem der vertragswidrige Gebrauch stattgefunden hat und...mehr

Hat der Mieter Schönheitsreparaturen aufgrund einer unwirksamen Renovierungsklausel durchgeführt, steht ihm ein Bereicherungsanspruch zu. Nach der Rechtsprechung des BGH gilt hierfür die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 2 BGB.[1] Diese Rechtsprechung hat zur weiteren Folge, dass die Verjährungsfrist erst mit dem rechtlichen Ende des Mietverhältnisses beginnt. Achtung Auc...mehr

Übersteigt die in einem Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB angegebene und der Berechnung zugrunde gelegte Wohnfläche die tatsächliche Wohnfläche, kann der Mieter unter dem Gesichtspunkt der ungerechtfertigten Bereicherung die Rückzahlung der in der Folgezeit aufgrund der fehlerhaften Berechnung überzahlten Miete verlangen, wenn die Abweichung der tatsächlichen von der ang...mehr

Eine Veränderung oder Verschlechterung im Sinne der gesetzlichen Vorschriften liegt vor, wenn die Mietsache nicht in dem vertraglich vereinbarten Zustand zurückgegeben wird. Es kommt also nicht darauf an, ob sich die Mietsache während der Mietzeit verändert oder verschlechtert hat. Hinweis Keine Substanzverletzung erforderlich Der Begriff der "Verschlechterung" in § 548 BGB se...mehr

Mietsache Die Vorschrift des § 548 BGB bezieht sich nur auf Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache. Bei der Grundstücksmiete gehören zur vermieteten Sache diejenigen Grundstücks- und Gebäudeteile, die dem Mieter zum vertraglichen Gebrauch überlassen sind, aber auch diejenigen, an denen er nur ein Mitbenutzungsrecht hat. Praxis-Beispiel Mitbenutzungsrecht Hauseingan...mehr

Nach § 539 Abs. 2 BGB ist der Mieter berechtigt, eine Einrichtung, mit der er die Mietsache versehen hat, wegzunehmen. Auch der Wegnahmeanspruch verjährt in 6 Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses.mehr

Es gilt der Grundsatz, dass die Verjährung erst mit der vollständigen Rückgabe der Mietsache beginnt. Eine Ausnahme gilt bei der Teilrückgabe. Sie liegt vor, wenn die Mietsache aus räumlich getrennten und selbstständig nutzbaren Teilen besteht und der Mieter einen Teil des Mietobjekts zurückgibt. In diesem Fall beginnt die Verjährung jeweils zu dem Zeitpunkt, zu dem der betre...mehr

Nach § 536a Abs. 2 BGB kann der Mieter einen Mangel selbst beseitigen und Ersatz der erforderlichen Aufwendungen verlangen, wenn sich der Vermieter im Verzug mit der Mängelbeseitigung befindet. Nach der Rechtsprechung kann der Mieter bereits vor Beginn der Mängelbeseitigung einen Vorschuss zur Deckung der voraussichtlichen Kosten verlangen. Wird die Mängelbeseitigung nicht d...mehr

Praxis-Beispiel Verhandlungen nach Mietende Verhandeln die Parteien nach Beendigung des Mietverhältnisses über einen Schadensersatzanspruch wegen Beschädigung der Mietsache oder unterlassener Schönheitsreparaturen, verlängert sich die kurze Verjährungsfrist des § 548 BGB von 6 Monaten um die Zeit vom Beginn bis zum Ende der Verhandlungen. Unter den Begriff der Verhandlung fäll...mehr

Wird die Mietsache bereits vor dem Vertragsende zurückgegeben und will sich der Vermieter gegen die Einrede der Verjährung sichern, stehen ihm 3 Möglichkeiten zur Verfügung: Er kann mit dem Mieter vereinbaren, dass die Verjährung erst mit der rechtlichen Beendigung des Mietverhältnisses oder zu einem noch späteren Zeitpunkt beginnt. Ebenso kann vereinbart werden, dass der Mie...mehr

Nachfolgemieter Eine Besitzrückübertragung ist entbehrlich, wenn der bisherige Mieter die Mietsache im Einverständnis mit dem Vermieter dem Nachfolgemieter übergibt. Bei der Übergabe an den Nachfolgemieter kommt es nicht darauf an, ob der Mieterwechsel durch den Eintritt des neuen Mieters in den bestehenden Mietvertrag erfolgt (Vertragswechsel) oder ob zwischen dem Vermieter u...mehr

Nach der Rechtsprechung des BGH zählen zu den Aufwendungen in diesem Sinne alle Maßnahmen, "die das Grundstück in seinem Bestand verbessern".[1] In Betracht kommen vertragliche Ansprüche, die gegeben sein können, wenn vereinbart ist, dass der Vermieter für die vom Mieter durchgeführten Reparatur- oder Modernisierungsmaßnahmen bei Vertragsende eine Ausgleichszahlung leisten s...mehr

Der Anspruch des Mieters auf Rückzahlung der Mietkaution einschließlich der Zinsen verjährt ebenfalls in 3 Jahren, beginnend mit dem Schluss des Jahres, in dem der Vermieter über die Kaution abrechnen konnte bzw. musste.mehr

Der Anspruch auf Rückerstattung überzahlter Miete aufgrund von Mietpreisüberhöhungen gem. § 5 WiStG verjährt in 3 Jahren.[1]mehr

Hierzu zählen insbesondere Ansprüche auf Herstellung eines bestimmten, vertraglich vereinbarten Zustands sowie Ansprüche auf Beseitigung einer baulichen Veränderung.[1] Es macht hierbei keinen Unterschied, ob die Veränderung vom Mieter selbst oder auf dessen Wunsch vom Vermieter vorgenommen worden ist.[2] Es muss sich aber immer um Ansprüche handeln, die aus einer Veränderun...mehr

Zur Miete gehören auch die Ansprüche des Vermieters auf Zahlung von Betriebskostenvorauszahlungen und die Ansprüche auf eine Nachzahlung aus einer Betriebskostenabrechnung. Die Verjährung beginnt hier mit dem Schluss des Jahres, in dem die Ansprüche entstanden sind.[1] Ein Anspruch entsteht frühestens mit dem Eintritt der Fälligkeit. Ein Nachzahlungsanspruch aus einer Betrieb...mehr

Für Rückerstattungsansprüche wegen einer überzahlten Kostenmiete, die auf einer gesetzwidrigen Mietpreisvereinbarung beruht, gilt die Sondervorschrift des § 8 Abs. 2 Satz 3 WoBindG. Danach verjährt der Anspruch auf Rückerstattung nach Ablauf von 4 Jahren ab der Leistung, jedoch spätestens nach Ablauf eines Jahres von der Beendigung des Mietverhältnisses an. Bei fortdauerndem...mehr

Überblick Die Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der vermieteten Sache verjähren in 6 Monaten nach Rückgabe der Mietsache. Ebenfalls in 6 Monaten verjähren die Ersatzansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder auf Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung. Verjährungsbeginn ist die Beendigung des Mietverhältnisses. Die Anspr...mehr

Der Anspruch auf Mängelbeseitigung besteht vom Beginn des Mietverhältnisses an bis zu dessen Ende. Vor dem Ende des Mietverhältnisses kann die Verjährung nicht beginnen.[1]mehr

Streitig ist, ob es der Erlangung des unmittelbaren Besitzes durch den Vermieter gleichsteht, wenn dieser sich im Annahmeverzug befindet, etwa indem er ein Angebot des Mieters auf Übergabe der Schlüssel zurückweist oder die Rücknahme der Schlüssel grundlos verzögert. Dies wird teilweise bejaht[1], teilweise verneint.[2] Der BGH hat die Rechtsfrage noch nicht entschieden.[3]mehr

FDP-Justizminister Marco Buschmann muss sich von Ampel-Partnern vorwerfen lassen, im Koalitionsvertrag festgehaltene Schritte für die Mietrechtsreform – wie die Verlängerung der Mietpreisbremse – schleifen zu lassen. Zum Schutz vor den stark steigenden Mieten fordert die SPD im Bundestag mehr Einsatz von Justizminister Marco Buschmann. Der FDP-Politiker habe noch keines der i...mehr

Überblick Das Immobilienjahr 2024 wird analog den Vorjahren wieder geprägt von vielen Änderungen, die zum Teil noch aus 2023 resultieren. Die Immobilienwirtschaft wird alljährlich mit zahlreichen Regularien zusätzlich belastet, die das Wohnen und Bauen unmittelbar oder mittelbar signifikant verteuern. Im Folgenden eine weitestgehend chronologische Übersicht über die bekannte...mehr

Rz. 140 Zivilrechtlich liegen Erblasserschulden auch bei den mit oder nach dem Erbfall entstehenden Verpflichtungen vor, sofern ihr Verpflichtungsgrund in der Person des Erblassers gegeben war. Die Abzugsfähigkeit derartiger Verbindlichkeiten i. R. d. § 10 Abs. 5 ErbStG folgt nicht strikt dem Zivilrecht, sondern nur unter Berücksichtigung des Stichtagsprinzips (§§ 9, 11 ErbS...mehr

Rz. 438 Die Erfüllung des Unternehmenszwecks muss schließlich einen "wirtschaftlichen Geschäftsbetrieb (§ 14 AO)" erfordern.[1] § 14 AO lautet wie folgt: Zitat Ein wirtschaftlicher Geschäftsbetrieb ist eine selbstständige nachhaltige Tätigkeit, durch die Einnahmen oder andere wirtschaftliche Vorteile erzielt werden und die über den Rahmen einer Vermögensverwaltung hinausgeht. D...mehr

Rz. 422 Eine Nutzungsüberlassung an Dritte ist steuerunschädlich, wenn "die überlassenen Grundstücke, Grundstücksteile, grundstücksgleichen Rechte und Bauten zum Betriebsvermögen, zum Betriebsvermögen im Sinne des § 97 Abs. 1a Nr. 1 des Bewertungsgesetzes einer Personengesellschaft oder zum Vermögen einer Kapitalgesellschaft gehören und der Hauptzweck des Betriebs in der Ver...mehr

Rz. 72 Unter Gütern in Geldeswert sind Wirtschaftsgüter aller Art zu verstehen. Anders als der Einlagebegriff gem. § 4 Abs. 1 EStG umfasst der Einnahmebegriff gem. § 8 Abs. 1 EStG aber nicht nur bilanzierungsfähige Wirtschaftsgüter, sondern darüber hinaus alle Sachleistungen und Vorteile, auch bloße Nutzungsvorteile, die einen in Geld bestimmbaren Wert (Geldeswert) besitzen....mehr

Rz. 66 Eine Einnahme setzt eine Vermögensmehrung i. S. einer objektiven Bereicherung voraus.[1] Ob ein geldwertes Gut gegeben ist, entscheidet sich allein nach objektiven Gesichtspunkten.[2] Dies folgt schon aus dem Wortlaut des § 8 Abs. 1 EStG ("Güter … in Geldeswert") sowie hinsichtlich der Höhe aus § 8 Abs. 2 EStG ("übliche Endpreise"). Den subjektiven Vorstellungen der V...mehr