Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Leitsatz Eine Bruchteilsgemeinschaft erbringt keine Leistungen gegen Entgelt als Unternehmer (Festhalten an den Urteilen des Bundesfinanzhofs vom 22.11.2018 – V R 65/17, BFHE 263, 90 und vom 07.05.2020 – V R 1/18, BFHE 270, 146). Über § 2 Abs. 1 Satz 1 UStG i.d.F. von Art. 43 Abs. 6 i.V.m. Art. 16 Nr. 2 JStG 2022 war im Streitfall nicht zu entscheiden. Normenkette § 1 Abs. 1 ...mehr

Rz. 71 Stand: EL 135 – ET: 08/2023 Bei einer gemeinsamen Nutzung des Arbeitszimmers durch mehrere Personen/die Eheleute ist für jede Person getrennt zu prüfen, ob bzw in welchem Umfang WK zu berücksichtigen sind. Jede Person kann grundsätzlich die von ihr getragenen Aufwendungen abziehen. Auf den jeweiligen Nutzungsumfang kommt es nicht an (BFH 256, 150 = BStBl 2017 II, 941)....mehr

Rz. 80 Stand: EL 135 – ET: 08/2023 Erstattet ein ArbG einem ArbN die Aufwendungen für das häusliche Arbeitszimmer einschließlich der Ausstattung, so handelt es sich idR um Ersatz von > Werbungskosten – auch soweit diese einem Abzugsverbot unterliegen – und deshalb um stpfl > Arbeitslohn (vgl BFH/NV 2006, 1810). Das gilt auch, wenn der ArbN arbeitsvertraglich verpflichtet ist,...mehr

Rz. 5 Stand: EL 135 – ET: 08/2023 Zum Haushalt des alleinstehenden Stpfl (> Rz 9) muss – mindestens – ein Kind gehören, für das ihm ein Freibetrag nach § 32 Abs 6 EStG oder > Kindergeld zusteht. Weil § 24b Abs 1 Satz 1 EStG auf § 32 Abs 6 EStG verweist, kommen nicht nur die in § 32 Abs 1 EStG genannten leiblichen, angenommenen oder Pflegekinder des Stpfl in Betracht. Auch ein...mehr

Praxis-Beispiel Intensives Bemühen des Mieters Diese Verpflichtung hat der Mieter nicht erfüllt, wenn er innerhalb eines Zeitraums von 6 Monaten nur auf 3 Chiffre-Anzeigen in der Tageszeitung schriftlich geantwortet hat.[1] Keinesfalls ausreichend ist es, wenn sich der Mieter nur auf die angespannte Situation auf dem Wohnungsmarkt beruft.[2] Zur Erlangung einer Ersatzwohnung is...mehr

Behauptet der Mieter, dass mit dem Umzug erhebliche gesundheitliche Risiken verbunden sind, muss er diese substanziiert vortragen und im Bestreitensfall auch beweisen.[1] Die bloße Glaubhaftigkeit des Mietervortrags, ein Umzug sei gesundheitlich nicht zu verkraften (z. B. wegen hohen Alters und Verwurzelung in der Umgebung nach langer Wohndauer), reicht nicht aus, um das Erl...mehr

Im Gesetz ist nur ein Härtegrund ausdrücklich genannt. Danach liegt eine Härte vor, wenn angemessener Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen nicht beschafft werden kann. Dazu muss der Mieter nach Auffassung des LG Berlin insbesondere in Städten und Gemeinden mit Wohnungsmangel, in denen deshalb eine Mietpreisbremse gilt, lediglich vortragen, dass er aufgrund seiner stark b...mehr

Hinweis Schriftform des Widerspruchs Die Erklärung des Mieters, mit der er der Kündigung widerspricht und die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangt, bedarf der schriftlichen Form (§ 574b Abs. 1 BGB). Die Erklärung muss von dem oder den Mietern oder einem bevollmächtigten Vertreter unterzeichnet sein. Die Worte "Widerspruch" und "Fortsetzung" braucht die Erklärung nicht zu...mehr

Eine Härte kann nicht allein auf Schwierigkeiten bei der Ersatzwohnraumbeschaffung infolge einer angespannten Wohnungslage gestützt werden, die auch zum Erlass von Verordnungen (z. B. über eine Mietpreisbremse) geführt hat, die diesem Umstand Rechnung tragen. Eine festgestellte bzw. in solchen Verordnungen zugrunde gelegte angespannte Wohnlage kann allenfalls ein Indiz für e...mehr

Hat der Mieter mit dem ausdrücklichen oder stillschweigenden Einverständnis des Vermieters wirtschaftliche Aufwendungen für die Erhaltung und Verbesserung der Mietsache gemacht, zu denen er vertraglich nicht verpflichtet war, kann die vertragsmäßige Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte bedeuten, wenn der Mieter besonderer Umstände wegen mit einer frühen Kündigung des M...mehr

Strittig ist, ob im Zuge der Änderung der Vertragsbedingungen auch eine Änderung des Mietgegenstands durch Gerichtsentscheid zulässig ist (z. B. Herausgabe bestimmter Räume). Überwiegend wird dies bejaht.[1] Zulässig sind jedenfalls Änderungen, die den Kern des Mietverhältnisses nicht berühren. Praxis-Beispiel Zulässige Vertragsänderungen Übernahme von Nebenpflichten, geringfü...mehr

Nach § 574 Abs. 1 BGB kann ein Mieter der Kündigung eines Mietverhältnisses über Wohnraum durch den Vermieter widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für den Mieter, seine Familie oder einen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen ...mehr

Die Prüfung, ob die Räumungsvollstreckung bei einem hochbetagten Mieter wegen schwerwiegender gesundheitlicher Risiken eine mit den guten Sitten unvereinbare Härte darstellt im Sinne der Räumungsschutzvorschrift § 765a ZPO, ist nicht auf eine akute Lebensgefahr während des Räumungsvorgangs selbst zu beschränken. In die Beurteilung einzubeziehen sind auch schwerwiegende gesun...mehr

Eine andere Beurteilung kann sich ergeben, wenn es sich lediglich um einen Zwischenumzug handelt. Dessen Zumutbarkeit hängt davon ab, ob dem Mieter Ersatzwohnraum zu einem bestimmten Termin in einem überschaubaren Zeitraum (z. B. beim beabsichtigten Neubau eines Eigenheims) zur Verfügung steht.[1] Hinweis Zwischenumzug zumutbar Zumutbar wird ein Zwischenumzug jedenfalls dann s...mehr

Überblick Der Mieter von Wohnraum ist bei einer Kündigung durch den Vermieter – abgesehen von wenigen Ausnahmefällen – in doppelter Hinsicht geschützt. Zum einen dadurch, dass der Vermieter grundsätzlich nur bei Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses kündigen kann, und zum anderen durch die Sozialklausel. Danach kann der Mieter selbst...mehr

Ausgenommen vom Anwendungsbereich der Sozialklausel sind gem. § 549 Abs. 2 Nr. 2 BGB folgende Mietverhältnisse: Wohnraum, der nur zu vorübergehendem Gebrauch vermietet ist. Aber: Die Vermietung eines Zimmers oder Apartments in einem Studentenwohnheim für länger als ein Semester stellt keine Vermietung zu "vorübergehendem Gebrauch" dar, unabhängig davon, ob das Zimmer bzw. Apa...mehr

Voraussetzung für den Widerspruch des Mieters ist, dass die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde. Hinweis Personenmehrheit Bei einer Personenmehrheit auf der Mieterseite ist ausreichend, dass der Härtegrund bei einer Person vorliegt. Praxis-Beispiel Familienangehörige des Mieters Zur Fam...mehr

Diese doppelte Absicherung des Wohnraummieters führt in der Praxis erfahrungsgemäß dazu, dass die Instanzgerichte bestrebt sind, durch verstärkte Anwendung der Sozialklausel einen Ausgleich zu schaffen, wenn die Obergerichte die Anforderungen an das Vorliegen eines berechtigten Interesses des Vermieters reduzieren.[1] Die Sozialklausel gilt auch bei der außerordentlichen Künd...mehr

Das Gericht hat dabei den voraussichtlichen Zeitraum, in dem ein Härtegrund bestehen wird, abzuschätzen und seiner Entscheidung zugrunde zu legen.[1] Schwierigkeiten bei der Schätzung können eine Fortsetzung auf unbestimmte Zeit nicht begründen. Nur wenn ungewiss ist, wann voraussichtlich die Umstände wegfallen, aufgrund derer die Beendigung des Mietverhältnisses eine Härte ...mehr

Leitsatz 1. Die Hinzurechnung von Aufwendungen eines ­Anbieters von Ferienimmobilien für die vorübergehende Überlassung der Ferienobjekte nach § 8 Nr. 1 Buchst. e des Gewerbesteuergesetzes setzt voraus, dass das Vertragsverhältnis zwischen dem Anbieter und dem Eigentümer des Objekts seinem wesentlichen rechtlichen Gehalt nach ein Mietverhältnis ist. 2. Ob das Vertragsverhältn...mehr

Auch bei der Rechnungsstellung müssen inhaltliche und formale Fehler vermieden werden. § 14 Abs. 4 UStG muss pedantisch beachtet werden, weil anderenfalls die Gefahr besteht, dass sich der Kunde u. U. darauf beruft, dass die zivilrechtliche Fälligkeit der Forderung nicht besteht. Die Kunden werden immer spitzfindiger, wenn es darum geht, Gründe zu finden, Forderungen nicht s...mehr

In erster Linie legt der Mieter von Geschäftsräumen Wert auf einen langfristigen Mietvertrag. Für ihn ist dieser langfristige Bestandsschutz deshalb so wichtig, da er bei Beendung des Mietverhältnisses Gefahr läuft, sein Geschäft und damit seine wirtschaftliche Existenz zu verlieren. Dieser längerfristige Bestandsschutz ist für ihn deshalb so wichtig, weil die gesetzlichen Sc...mehr

Sofern eine Staffelmiete vereinbart werden soll, ist unbedingt die Schriftform einzuhalten. Außerdem muss im Vertrag die Erhöhung betragsmäßig ausgewiesen werden. Die Angabe nur einer prozentualen Steigerung reicht nicht aus. Kommt es infolge der Staffelmiete zu einer Mieterhöhung, muss zwischen den einzelnen Mietsteigerungen mindestens 1 Jahr liegen. Andernfalls ist der gesa...mehr

Auch für den Abschluss von langfristigen Gewerbemietverträgen gilt grundsätzlich die Umsatzsteuerbefreiung gem. § 4 Nr. 12a UStG. Allerdings hat der Vermieter die Möglichkeit dann zur umsatzsteuerpflichtigen Vermietung zu optieren, wenn der Mieter selbst gewerblich tätig ist und Umsätze erzielt, welche den Vorsteuerabzug für ihn nicht ausschließen (so genannte Umsatzsteuerop...mehr

(Teil-)Betriebsschließungen, Einschränkungen von Besucher-/Kundenzahlen und Lieferschwierigkeiten sind nur einige Folgen der Corona-Pandemie für die Wirtschaft. So kam es seit 2020 vermehr durch Zwangschließungen von z. B. verschiedenen Geschäften, der Gastronomie und Sportstudios im Rahmen des Lockdowns. Aber auch zu Zeiten behördlicher Schließungen bestehen grundsätzlich d...mehr

Die Pauschalmiete soll sämtliche Kosten abdecken. Dennoch muss der Vermieter auch bei dieser Art der Miete die Betriebskosten der zentralen Heizungsanlage und der zentralen Warmwasserversorgungsanlage sowie die Kosten für Fernwärme und Fernwasser anteilig nach Verbrauch auf die Mieter umlegen. Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass mindestens 50 % der Kosten der Zentralh...mehr

Beim Abschluss eines Mietvertrags über einen Geschäftsraum – sei es als Vermieter oder Mieter – braucht grundsätzlich keine Form beachtet zu werden. Denn Mietverträge sind grundsätzlich formfrei. Etwas anderes gilt für Mietverträge über Grundstücke und damit auch über Geschäftsräume, deren Laufzeit länger als 1 Jahr beträgt.[1] Derartige längerfristige Mietverträge über Gesch...mehr

Bei der Geschäftsraummiete wird der Mietzins häufig am Umsatz bemessen. In diesem Fall vereinbaren die Parteien einen festgelegten Prozentsatz des Umsatzes, den der Mieter in den Geschäftsräumen erzielt. Diese Art der Mietzinsfindung führt in der Praxis häufig zu Streitigkeiten. Denn was geschieht, wenn die Vertragsparteien von zu hohen Umsätzen ausgegangen sind? In diesem Fa...mehr

In aller Regel müssen die Heiz- und Betriebskosten zwischen mehreren Mietparteien bzw. zwischen Vermieter und Mietern aufgeteilt werden. Dabei bietet sich folgender Schlüssel an: Fläche der Geschäftsräume oder Anzahl der vorhandenen Mietobjekte. Der Verteilungsschlüssel unterliegt der freien Vereinbarung der Vertragsparteien. Einzige Besonderheit: Der Verteilungsschlüssel muss ...mehr

Der Mietvertrag soll das Mietobjekt und dessen Nutzung genau festlegen. Zum Mietobjekt gehören Räume nur dann, wenn sie genau beschrieben oder in einem Anhang zum Mietvertrag genau aufgeführt sind. Außerdem sollte genau darauf geachtet werden, dass beim Vertragszweck eindeutig zum Ausdruck kommt, dass es sich um eine gewerbliche Miete handelt. Nur so kann die Anwendung der st...mehr

Zwar gilt die Betriebskostenverordnung nur für öffentlich geförderten, preisgebundenen Wohnraum. Bei der Geschäftsraummiete können diese allerdings als Orientierung für die in Betracht kommenden Nebenkosten und deren Verteilung auf Mieter und Vermieter herangezogen werden. Die monatlichen Zahlungen, die üblicherweise mit dem Mietzins überwiesen werden, sind nur Vorauszahlunge...mehr

Unbefristete Mietverhältnisse enden durch Kündigung, befristete Mietverhältnisse durch Vertragsablauf. Bei unbefristeten Mietverhältnissen ist eine ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendervierteljahres zum Ablauf des nächsten Kalendervierteljahres zulässig, d. h. erst nach rund 6 Monaten.[1] Allerdings können die Parteien abweichende Vereinbarungen treffe...mehr

Vermieter einer Gewerbeimmobilie sollten keinesfalls auf die Vereinbarung einer Kaution verzichten. Hinsichtlich der Höhe besteht keine Beschränkung auf maximal 3 Kaltmieten wie im Wohnraummietrecht. Die Höhe der Kaution ist vielmehr frei vereinbar. Die Vereinbarung einer höheren Kaution als 3 Kaltmieten ist anzuraten, da 3 Monatsmieten bei Geschäftsräumen zur Beseitigung etw...mehr

Wird die Januarmiete bereits im Vorjahr ausgeglichen, handelt es sich um Aufwendungen, die nicht das abgelaufene Wirtschaftsjahr betreffen. Sie dürfen daher den Gewinn nicht mindern, stellen also keine Betriebsausgaben des abgelaufenen Wirtschaftsjahres dar. Die Aufwendungen sind daher als Rechnungsabgrenzungsposten zu aktivieren. Geht die verfrühte Mietzahlung bei einem bil...mehr

Diese Klausel sieht eine automatische Erhöhung des Mietzinses im selben Verhältnis wie die Veränderung des Lebenshaltungskostenindexes vor. Sie ist nur bei Erfüllung der nachfolgenden Voraussetzungen wirksam: Es liegt ein Vertrag mit befristeter Laufzeit von mindestens 10 Jahren vor. Der Vermieter verzichtet für mindestens 10 Jahre auf sein ordentliches Kündigungsrecht. Der Mie...mehr

Wird die Dezembermiete erst im Januar des Folgejahres beglichen, handelt es sich um Aufwendungen, die das abgelaufene Wirtschaftsjahr betreffen. Die Aufwendungen sind als sonstige Verbindlichkeiten zu passivieren. Eine sonstige Verbindlichkeit ist dann zu passivieren, wenn es sich um Aufwand handelt, der wirtschaftlich dem abgelaufenen Geschäftsjahr zuzuordnen ist, aber die ...mehr

Was unter Geschäftsräumen zu verstehen ist, ist gesetzlich nicht definiert. I. d. R. versteht man unter Geschäftsräumen alle Räumlichkeiten, die zu Erwerbszwecken angemietet werden, also für gewerbliche und freiberufliche Tätigkeiten. Geschäftsräume sind z. B. Läden, Geschäfte, Lagerräume, Praxisräume, Kioske, Gaststätten, Werkstätten, Garagen usw. Weiterhin zählen zu den Geschäftsräu...mehr

In der Praxis kommen sog. Mischmietverhältnisse recht häufig vor. So wird beispielsweise ein einziger Vertrag über Wohnraum geschlossen, das Mietobjekt aber zusätzlich zu Gewerbezwecken genutzt. Zu denken ist etwa an einen Gaststättenpächter, der nach Abschluss eines Vertrags auch die im selben Haus wie die Gaststätte gelegene Wohnung nutzt. Dabei handelt es sich aber nicht u...mehr

Üblicherweise treffen die Vertragsparteien eine eindeutige Vereinbarung über Mietzins und Nebenkosten. Enthielte der Mietvertrag keine Einigung über die Miete, würde die ortsübliche Miete als vereinbart gelten. Es sind verschiedene Arten des Mietzinses denkbar. Von der grundsätzlichen Zulässigkeit der Umsatzmiete gibt es eine Ausnahme. Bei Mietverträgen über eine Apotheke ist...mehr

Abgrenzungsprobleme wird man vornehmlich bei Gaststätten oder auch im Bereich der Land- und Forstwirtschaft antreffen. Für die Annahme eines Pachtvertrags spricht, wenn nicht nur Räume an sich, sondern Räume mit Einrichtung oder ein komplett betriebenes Objekt zur Verfügung gestellt werden, z. B. eine Gaststätte samt Einrichtung, ein landwirtschaftlicher Hof nebst umfangreic...mehr

Da es sich bei langfristigen Mietaufwendungen und Mieterträgen um eine regelmäßig wiederkehrende Zahlungsverpflichtung in zumeist gleichbleibender Höhe handelt, greift für Einnahmen-Überschussrechner die Sonderregelung des § 11 EStG. Entgegen dem sonst für die Einnahmen-Überschussrechnung geltenden Ansatz der Betriebseinnahmen und -ausgaben nach Zufluss-Abfluss, sind regelmä...mehr

Überblick Die neue Grundsteuer wird ab 2025 erhoben. Wie hoch die Hebesätze ausfallen werden, ist aber unklar. Das entscheiden die Kommunen erst 2024. Nun wollen einige Bundesländer für Transparenz sorgen. Jährlich kommen bundesweit mehr als 14 Mrd. Euro zusammen: Die Grundsteuer B ist eine der wichtigsten Einnahmequelle der Kommunen in Deutschland – sie wird auf bebaute und...mehr

In dem vom LG Krefeld entschiedenen Fall hatte der Mieter den Vermieter zwar nicht bei der Behörde angezeigt, ihm jedoch in Zusammenhang mit einer Betriebskostennachforderung strafbares Verhalten, insbesondere Betrug, Untreue und Urkundenfälschung vorgeworfen. Darauf kündigten die Vermieter das Mietverhältnis fristlos. Das Amtsgericht verurteilte den Mieter zur Räumung; das L...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall hatte der Vormieter eine mit Kachelofen beheizte Wohnung gemietet und anschließend eine Gasetagenheizung eingebaut. Im Mietvertrag mit dem Nachmieter wurde darauf hingewiesen, dass die Etagenheizung nicht Gegenstand des Vertrags, sondern vom Vormieter übernommen sei und der Mieter sie "auf eigene Kosten betreibe und warte". Nachdem an ...mehr

In dem vom LG Berlin entschiedenen Fall lag die vereinbarte Miete mehr als 10 % über dem örtlichen Mietspiegel. Dazu enthielt der Mietvertrag folgenden Hinweis: "Die Vormiete 1 Jahr vor Beendigung des Vormietverhältnisses betrug 10,60 EUR/m2". Das AG Berlin gab der Klage der Mieter auf Rückzahlung angeblich überhöhter Miete statt. Die Berufung des Vermieters zum LG Berlin hat...mehr

In dem vom AG München entschiedenen Fall stellte der beklagte Mieter gegen Mitternacht fest, dass aus dem Abfluss des Waschbeckens im Bad und dem Abfluss der Dusche das Wasser hochkommt und die Toilette überläuft; nach seinen Angaben "alles wie aus einer Quelle". Er habe dann die Feuerwehr gerufen, die ca. eine halbe Stunde später eingetroffen sei. Dieser Behauptung widerspra...mehr

Beim Setzen von Dübeln in angemessenem Umfang liegt keine bauliche Veränderung vor, die der Zustimmung des Vermieters bedürfte. Bei Beendigung des Mietverhältnisses müssen Dübellöcher vom Mieter fachgerecht jedenfalls dann verschlossen werden, wenn der Mieter gemäß den Bestimmungen des Mietvertrags z. B. durch eine Schönheitsreparaturklausel zur Durchführung von Schönheitsre...mehr

Gemäß § 535 BGB muss der Vermieter die Mietsache einschließlich aller mitvermieteten Einrichtungen und Anlagen (z. B. Etagenheizung) auf seine Kosten instand halten und ggf. erneuern. Dies gilt jedoch nicht für Gegenstände oder Ausstattungen, die vom Mieter selbst in die Mieträume eingebracht wurden. Ferner nicht für Gegenstände und Einbauten (z. B. Einbauküche, Sanitärausst...mehr

Ob eine AGB-Klausel inhaltlich wirksam ist oder nicht, wird anhand der folgenden drei Schritte überprüft: 1. Schritt: Verstößt die Klausel gegen zwingendes Recht? Zunächst ist zu prüfen, ob die Bestimmung gegen zwingendes Recht verstößt; denn wo bereits individualvertragliche abweichende Regelungen unzulässig sind, muss dies erst recht für AGB gelten. Zwingendes Recht, das ein...mehr

Kann ein Vermieter dem Mieter den Gebrauch der Wohnung schuldhaft nicht mehr gewähren, können auch die Mehrkosten für die Unterbringung des Mieters in einer öffentlichen Notunterkunft einen ersatzfähigen Schaden darstellen.mehr