Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Das Betretungsrecht gibt dem Vermieter die Befugnis, die Mieträume zu betreten, um dort eine bestimmte Handlung vorzunehmen. Praxis-Beispiel Wasserverbrauch ablesen Beispielhaft hierfür sind jene Fälle, in denen der Wasserverbrauch durch Zwischenzähler erfasst wird und der Vermieter anlässlich der bevorstehenden Betriebskostenabrechnung beim Mieter erscheint, um die Verbrauchs...mehr

1.3.1 Der Verkauf an beliebige Dritte Der Vorkaufsfall tritt ein, wenn der Kaufvertrag wirksam zustande gekommen ist.[1] Hinweis Gesamte Wohnung muss verkauft werden Daraus folgt, dass eine rein interne Änderung zwischen Miteigentumsberechtigten (z. B. ein Miteigentümer erwirbt den Anteil des anderen Miteigentümers) kein Vorkaufsrecht auslöst. Diese Konstellation ist relativ hä...mehr

2.1 Allgemeine Schadensersatzpflicht Bei schuldhafter Obhutsverletzung Ihres Mieters muss dieser Ihnen den daraus entstehenden Schaden ersetzen.[1] 2.2 Unterlassene Mängelanzeige des Mieters Bei Vorliegen dieses Falles trifft Ihren Mieter eine Schadensersatzpflicht[1] und ein Rechtsverlust.[2] 2.3 Schaden durch Verletzungshandlung Dritter Wenn ein Dritter den Schaden verursacht, kö...mehr

5.1 Dingliches und schuldrechtliches Vorkaufsrecht Im Mietvertrag kann vereinbart werden, dass dem Mieter ein Vorkaufsrecht zustehen soll. Im Unterschied zum dinglichen Vorkaufsrecht bedarf das schuldrechtliche Vorkaufsrecht zu seiner Wirksamkeit nicht der Eintragung ins Grundbuch. Ein im Mietvertrag vereinbartes, schuldrechtliches Vorkaufsrecht verpflichtet den Vermieter, dem...mehr

1.1 Erlaubte Beeinträchtigungen: Kochen, Rauchen Der Mieter einer Wohnung darf dort beliebig schwere Möbel aufstellen, auch wenn dadurch Druckspuren im Bodenbelag verursacht werden. Die beim Kochen unvermeidlichen Gerüche sind auch dann hinzunehmen, wenn diese im Treppenhaus bemerkbar sind.[1] Mangels einer besonderen Vereinbarung ist das Rauchen innerhalb der Wohnung vertrags...mehr

1.1 Geltungsbereich Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Maßgeblich ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Woh...mehr

1.6.1 Erklärung gegenüber dem Vermieter (Verkäufer) Das Vorkaufsrecht wird durch einseitige empfangsbedürftige Willenserklärung gegenüber dem Vorkaufsverpflichteten ausgeübt. Dies ist der Verkäufer, in der Regel also (aber nicht notwendigerweise) der Vermieter. Bei mehreren Verkäufern muss die Erklärung allen Verkäufern zugehen, falls keine Empfangsvollmachten bestehen. Wird e...mehr

3.1 Schadensersatz Seine Zahlungsfähigkeit hat jedoch der Mieter immer zu vertreten. Für die Zeit des Verzugs kann der Vermieter Verzugszinsen verlangen. Die Geltendmachung eines weitergehenden Schadens ist nicht ausgeschlossen. Hinweis Miete als Schickschuld Da es sich bei der Miete um eine Schickschuld handelt, reicht für die Rechtzeitigkeit der Zahlung der Abgang (die Absend...mehr

3.1 Zuständigkeit des Amtsgerichts Für Streitigkeiten über die Ausübung des gesetzlichen Vorkaufsrechts sind nach § 29a ZPO die Amtsgerichte zuständig. Dies gilt auch dann, wenn der Rechtsstreit zwischen dem Mieter und dem noch nicht im Grundbuch eingetragenen Erwerber geführt wird. In diesem Fall besteht zwischen den Parteien des Rechtsstreits zwar kein Mietverhältnis; gleich...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist die lückenlose Dokumentation der Pflichtverstöße des Mieters. Im Fall der Fälle, also im gerichtlichen Verfahren, trägt der Vermieter die Darlegungs- und Beweislast für den Grund seiner Abmahnung und Kündigung.[1] Seiner Darlegungslast kann er nur dann genügen, wenn er den Vertragsverstoß exakt nach Art und Zeitpunkt beschreiben kann. Im Rahmen ein...mehr

Nach der maßgeblichen Bestimmung des § 573 Abs. 2 Nr. 1 BGB kann der Vermieter das Mietverhältnis kündigen, wenn der Mieter seine Pflichten schuldhaft nicht unerheblich verletzt hat. Dem Mieter muss hinsichtlich der Pflichtverletzung also zunächst ein Verschuldensvorwurf zu machen sein. Dem Pflichtverstoß muss somit Vorsatz oder Fahrlässigkeit zugrunde liegen. Unzurechnungsfä...mehr

Kündigt der Vermieter aus einem Grund, der in Wirklichkeit nicht vorhanden ist (z. B. vorgetäuschter Eigenbedarf), so liegt hierin eine Vertragsverletzung, die den Vermieter zum Schadensersatz verpflichtet. Gleiches gilt, wenn der Vermieter seinen Räumungsanspruch weiterverfolgt, obwohl der Kündigungsgrund weggefallen ist.[1] Der Vermieter ist in einem solchen Fall verpflich...mehr

Überflüssiges "Klein-Klein" vermeiden Insbesondere in den Fällen, in denen der Vermieter wegen Zahlungsrückständen das Mietverhältnis gekündigt hat und er wegen der Zahlungsunfähigkeit des Mieters auch keine Nutzungsentschädigung von diesem bekommt, sollte der Vermieter die Verfahrensdauer grundsätzlich so kurz wie möglich halten. Frei nach dem Motto: Ist der Gang zum Gericht...mehr

Bei einer Substanzbeschädigung gelten folgende Grundsätze: Der Mieter haftet für solche Beschädigungen, die er schuldhaft verursacht hat. Dabei hat der Mieter Vorsatz und Fahrlässigkeit zu vertreten.[1] Fahrlässig handelt, wer die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht lässt.[2] Maßgeblich ist, ob der Mieter im Umgang mit der Mietsache diejenige Sorgfalt beachtet hat, di...mehr

Bei einer vermieteten Eigentumswohnung ist die Entscheidung über das Recht des Mieters zur Installation einer Parabolantenne vom Vermieter zu treffen. Will dieser die Anbringung der Antenne im Bereich des Gemeinschaftseigentums (z. B. vor dem Fenster oder auf dem Balkon) genehmigen, ist er allerdings in seiner Entscheidung nicht frei. Achtung WEG muss zustimmen Vielmehr hat er...mehr

Die Obhutspflicht über die Mietsache verpflichtet den Mieter nach § 536c Abs. 1 BGB, dem Vermieter unverzüglich anzuzeigen wenn sich im Laufe der Mietzeit ein Mangel der Mietsache zeigt, wenn eine Maßnahme zum Schutz der Mietsache gegen eine nicht vorhergesehene Gefahr erforderlich wird oder sich ein Dritter ein Recht an der Sache anmaßt. Hinweis Mangel = Fehler der Mietsache Ein...mehr

Die Haftung der Bewohner für die Miete, die sonstigen Vertragspflichten und für eventuelle Mietschäden richtet sich nach dem jeweiligen Vertragsmodell. Hinweis Nur Mietvertragspartei haftet Grundsätzlich gilt, dass der Vermieter nur diejenigen Personen in Anspruch nehmen kann, die Partei des Mietvertrags sind. Sind die Mieter zum Parteiwechsel berechtigt, kann dieser im Wege de...mehr

Praxis-Tipp Kündigungsfristen eindeutig in Mietvertrag formulieren Werden in einem Formularmietvertrag, der sowohl den Abschluss von befristeten als auch von unbefristeten Mietverhältnissen vorsieht, Kündigungsfristen aufgenommen, sollte durch eine unmissverständliche Formulierung klargestellt werden, dass die genannten Fristen nur für unbefristet abgeschlossene Mietverhältni...mehr

Schadensersatzansprüche des Vermieters sind im mietrechtlichen Teil des BGB nicht ausdrücklich geregelt. Lediglich in § 546a Abs. 2 BGB ist bei verspäteter Rückgabe die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Folgende Hauptfälle sollen kurz aufgezählt werden: Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche wegen Bes...mehr

Nach dem Wortlaut des Gesetzes darf der Vermieter erst "nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung" seines Räumungsprozesses vom Besitz des Dritten Kenntnis erhalten, um den Räumungstitel gegen den Dritten im Wege der einstweiligen Verfügung durchzusetzen. Der Gesetzgeber hatte dabei den "klassischen" Fall vor Augen, dass der Vermieter ein Räumungsurteil gegen seinen Mieter...mehr

Die Fiktion der Vertragsverlängerung tritt nicht ein, wenn der Vermieter oder der Mieter seinen entgegenstehenden Willen dem anderen Teil erklärt. Die Erklärung ist eine einseitige, empfangsbedürftige, bedingungsfeindliche Willenserklärung, auf die die Vorschriften der §§ 116 ff. BGB anwendbar sind.[1] Die Widerspruchserklärung muss vom Vermieter gegenüber dem Mieter (oder u...mehr

Bei Geschäftsräumen liegt ein Sachmangel vor, wenn folgende Voraussetzungen gegeben sind: Die behördliche Maßnahme muss ihren Grund in der konkreten Beschaffenheit der Mietsache haben; Maßnahmen, die aufgrund der persönlichen Verhältnisse des Mieters ergriffen werden oder die wegen der Art und Weise des Geschäftsbetriebs ergehen, scheiden aus.[1] Der Vermieter muss aufgrund de...mehr

Kündigt der Vermieter ein Mietverhältnis, obwohl kein Kündigungsgrund vorliegt, muss er dem Mieter den durch die Kündigung entstehenden Schaden ersetzen.[1] Voraussetzung ist, dass der Vermieter schuldhaft gehandelt hat. Hierbei genügt einfache Fahrlässigkeit. Das Risiko einer fehlerhaften Beurteilung der Rechtslage trägt der Vermieter; deshalb ist der Vermieter auch dann zu...mehr

Eine Sicherungsanordnung kann erst ergehen, wenn die Klage rechtshängig ist. Wird eine Klage bei Gericht eingereicht, ist sie jedoch noch nicht rechtshängig, sie ist lediglich anhängig. Rechtshängig wird sie erst dann, wenn sie dem Beklagten, also dem Mieter, auch zugestellt ist. Die Notwendigkeit der Rechtshängigkeit bezieht sich dabei nicht nur auf die Zahlungsklage, sonde...mehr

Insbesondere im Vorfeld einer außerordentlichen fristlosen Kündigung, die nicht auf Zahlungsverzug des Mieters beruht, ist der Mieter abzumahnen. Dies gilt nur dann nicht, wenn die Abmahnung offensichtlich keinen Erfolg verspricht oder dem Mieter derart erhebliche Pflichtverletzungen zum Vorwurf zu machen sind, dass dem Vermieter eine Abmahnung vor der Kündigung nicht zumutb...mehr

Die Aufwendungen für die neue Wohnung (neue Gardinen, Einbauküche, Einrichtungsgegenstände, Teppich- oder Parkettböden, Renovierungskosten etc.) gehören nicht zum Schaden, weil der Mieter hierfür einen entsprechenden, bleibenden Gegenwert erhält.[1] Hinweis Ausnahme: Mobiliar des Vormieters Im Ausnahmefall kann etwas anderes gelten, wenn der Mieter vom Vormieter gebrauchtes, w...mehr

Bei einem Mietverhältnis über Wohnraum gelten folgende Kündigungsfristen: Sind seit Überlassung des Wohnraums noch keine 5 Jahre vergangen, ist die ordentliche Kündigung spätestens am 3. Werktag eines Kalendermonats zum Ablauf des übernächsten Monats zulässig, d. h., die Kündigungsfrist beträgt für beide Parteien 3 Monate.[1] Praxis-Beispiel 3-Monats-Frist berechnen Spätestens ...mehr

Vermüllung bzw. Vernachlässigung der Wohnung stellen Vermieter vor nicht unerhebliche Probleme, da meist eine psychische Störung des Mieters für den Zustand der Wohnung verantwortlich ist. Zu denken ist weiter an (Sucht-)Kranke oder Mieter, die aufgrund fortgeschrittenen Alters körperlich nicht mehr in der Lage sind, für geordnete Verhältnisse zu sorgen. Gehen insbesondere au...mehr

Das Vorkaufsrecht ist ausgeschlossen, wenn der Vermieter die Wohnräume an eine zu seinem Hausstand gehörende Person oder an einen Familienangehörigen verkauft.[1] Der Begriff des Hausstands- und Familienangehörigen ist dem § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB nachgebildet, der die Voraussetzungen der Eigenbedarfskündigung regelt. Dort ist umstritten, wie der Begriff des Familienangehörige...mehr

Beim Eintritt des Erben ist sowohl der Erbe als auch der Vermieter berechtigt, das Mietverhältnis innerhalb eines Monats außerordentlich mit der gesetzlichen Frist zu kündigen, nachdem sie vom Tod des Mieters und davon Kenntnis erlangt haben, dass ein Eintritt in das Mietverhältnis oder dessen Fortsetzung nicht erfolgt sind. Achtung Kündigung nur von allen Erben Sind mehrere P...mehr

Voraussetzung der Verwirkung Der Zahlungsanspruch des Vermieters unterliegt nicht nur der Verjährung, er kann auch verwirken. Von den Instanzgerichten wird allerdings oft übersehen, dass die Verwirkung neben dem Zeitmoment auch ein Umstandsmoment erfordert. So hat das LG Berlin entschieden, dass ein Vermieter seinen Anspruch auf Mietzahlung dann verwirkt, wenn er die vom Miet...mehr

Auf die Dauer der Räumungsfrist hat der Mieter keinen Einfluss. Sie wird vom Gericht nach freiem Ermessen festgelegt. Dabei hat es die Interessen von Mieter und Vermieter gegeneinander abzuwägen.[1] Gerade im Hinblick auf ein durch Kündigung beendetes Mietverhältnis, dem grobe Pflichtverletzungen des Mieters zugrunde liegen, werden die Vermieterinteressen etwa bei Zahlungsve...mehr

Vernachlässigung der Mietsache, Feststellungen durch Sachverständige, Sicherung des Pfandrechts Ein besonderer Anlass liegt vor, wenn konkrete Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt. Praxis-Beispiel Konkrete Anhaltspunkte Hiervon ist auszugehen, wenn wegen eines muffigen Geruchs ein Verdacht auf Sc...mehr

Hinweis Kündigungsschreiben Im Kündigungsschreiben muss angegeben werden, dass die Kündigung auf die Voraussetzungen des § 573a Abs. 1 oder Abs. 2 BGB gestützt wird.[1] Bei Ausübung des erleichterten Kündigungsrechts verlängert sich die jeweils geltende Kündigungsfrist um 3 Monate.[2] Liegen die Voraussetzungen des § 573a BGB und zusätzlich ein berechtigtes Interesse i. S. v. §...mehr

Staffelmietvereinbarungen können seit dem 1.1.1981 getroffen werden. Sie können sowohl bereits bei Abschluss des Wohnraummietvertrags als auch zu einem späteren Zeitpunkt mit einem entsprechend späteren Laufzeitbeginn vereinbart werden. Die Staffelmiete soll gegenüber dem formalen Mieterhöhungsverfahren nach §§ 558 ff. BGB eine erleichterte Form der Mietanpassung vorsehen. F...mehr

Ist der Mieter rechtskräftig zur Zahlung einer erhöhten Miete nach den §§ 558 bis 560 BGB (auf die ortsübliche Vergleichsmiete, wegen Modernisierung oder Betriebskostenerhöhung) verurteilt worden, so kann der Vermieter das Mietverhältnis wegen des Zahlungsverzugs des Mieters nicht vor Ablauf von 2 Monaten nach der rechtskräftigen Verurteilung kündigen, wenn nicht das Recht z...mehr

Interessenabwägung Kündigt ein Vermieter mit der Begründung, dass der Mieter seine Pflicht zur Duldung der Besichtigung verletzt habe, so sind die Interessen des Vermieters an der Besichtigung und die Interessen des Mieters an einem ungestörten Mietgebrauch gegeneinander abzuwägen. Bei dieser Abwägung ist dem Besitzrecht des Mieters an der Wohnung aus Art. 14 GG und dem Recht...mehr

Zu den Kosten der Müllbeseitigung gehören die für die Müllabfuhr zu entrichtenden Gebühren, die Kosten des Betriebs von Müllkompressoren, Müllschluckern, Müllabsauganlagen sowie des Betriebs von Müllmengenerfassungsanlagen einschließlich der Kosten der Berechnung und Aufteilung.[1] Entscheidend für die Umlagefähigkeit ist, dass die Müllbeseitigungskosten "laufend" entstehen. ...mehr

Ist das Mietverhältnis beendet, so ist der Vermieter grundsätzlich nicht mehr verpflichtet, die Mietsache mit Wärme zu versorgen.[1] Nur ausnahmsweise kann eine derartige Verpflichtung aus dem Grundsatz von Treu und Glauben[2] hergeleitet werden. Dies setzt voraus, dass das Interesse des Mieters an der Aufrechterhaltung der Versorgung das Interesse des Vermieters an der Vers...mehr

Weiteren Räumungsschutz bietet die Bestimmung des § 765a ZPO. Diese ist auf alle Mietverhältnisse anwendbar, bietet also auch dem Geschäftsraummieter Schutz. Allerdings sind die Hürden dieses Vollstreckungsschutzes hoch. Bereits der Wortlaut der gesetzlichen Bestimmung erfordert, dass "ganz besondere Umstände eine Härte bedeuten, die mit den guten Sitten nicht vereinbar ist"...mehr

Auch wenn Räumungssachen nach der Bestimmung des § 272 Abs. 4 ZPO beschleunigt zu bearbeiten sind, sollte vom Vermieter aus alles getan werden, um bereits im Vorfeld des Verfahrens Verzögerungen zu vermeiden. Von wesentlicher Bedeutung ist, dass die Klage dem Mieter überhaupt zugestellt werden kann. Wohnt der Mieter noch im Objekt, sollte sich der Vermieter oder ein von ihm B...mehr

Vereinzelt wird die Ansicht vertreten, dass der Mieter auch außerhalb der Voraussetzungen des § 281 BGB zum Ersatz der Renovierungskosten verpflichtet sei. Anspruchsgrundlage sind die Vorschriften über die (unberechtigte) Geschäftsführung ohne Auftrag.[1] Sind die Schönheitsreparaturen auf den Mieter übertragen worden, so sei deren Durchführung durch den Vermieter als Geschä...mehr

Während der ersten 5 Jahre seit Überlassung der Mietsache ist die 3-Monatsfrist sowohl für Kündigungen des Mieters als auch für Kündigungen des Vermieters maßgeblich. Nach Ablauf dieses Zeitraums verlängert sich die Kündigungsfrist zugunsten des Mieters: Der Vermieter hat nach Ablauf dieses Zeitraums eine Kündigungsfrist von zusätzlichen 3 Monaten zu beachten. Die Frist für V...mehr

Die Kosten der Ungezieferbekämpfung sind nur umlagefähig, wenn sie regelmäßig , d.h. laufend, entstehen. Für den erforderlichen jährlichen Turnus ist der Vermieter darlegungspflichtig.[1] Außerdem muss die Schädlingsbekämpfung im Bereich der Gemeinschaftsflächen vorgenommen werden, wozu der Zugangsbereich, der Flur, die Treppe, der Keller, der Bodenraum oder die Waschküche z...mehr

Unabhängig davon, ob die Straßenreinigung durch die Gemeinde, den Eigentümer oder einen Dritten erfolgt, sind die Kosten umlagefähig. Zu den Kosten der Straßenreinigung zählt auch der Winterdienst.[1] Kosten der ausführenden Personen Überträgt der Vermieter die Straßenreinigung gegen Bezahlung an einen Mieter des Anwesens, können diese Kosten auf alle Mieter umgelegt werden. Da...mehr

Der Zwangsverwalter ist befugt, von dem Vermieter die Überlassung einer vor der Beschlagnahme von einem Mieter des Objekts geleisteten Mietkaution zu verlangen. Der Beschluss über die Anordnung der Zwangsverwaltung stellt zusammen mit der Ermächtigung des Zwangsverwalters zur Besitzergreifung einen Vollstreckungstitel dar, aufgrund dessen wegen dieses Anspruchs nach § 883 ZP...mehr

Eine formularvertragliche Regelung, wonach der Mieter die Warmwassergeräte in regelmäßigen Zeitabständen reinigen, entkalken und warten muss, ist unwirksam.[1] Gleiches gilt für eine Klausel, wonach der Mieter für die Wartung einer Etagenheizung einen Wartungsvertrag abzuschließen hat.[2] Eine Klausel, wonach der Mieter die Wartungskosten zu tragen hat, ist nach denselben Grun...mehr

Wurde die Kaution gezahlt, kann dies dem Mieter gegenüber bestätigt werden, muss es aber nicht. Da der Mieter aber entsprechende Auskunftsrechte insbesondere auch dahingehend hat, bei welchem Kreditinstitut die Kaution angelegt und dies insolvenzsicher erfolgt ist, sollte der Vermieter die entsprechenden Daten dem Mieter von sich aus mitteilen. Musterschreiben: Bestätigung d...mehr

Die zulässige Nutzung des Sondereigentums ergibt sich aus der Teilungserklärung. Wird dagegen verstoßen und werden beispielsweise Räume, die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet sind, an den Betreiber einer Arztpraxis, als Gaststätte, Pizzeria oder dergleichen vermietet, so können die übrigen Eigentümer den Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Der Vermie...mehr

Auch ist die Nutzungsänderung von Wohnraum, der dem allgemeinen Wohnungsmarkt nicht zur Verfügung steht, keine Zweckentfremdung.[1] Praxis-Beispiel Betriebswohnung in Gewerbegebiet So wenn es sich um eine nur von einem Betriebsleiter oder -eigentümer zu nutzende Betriebswohnung in einem Gewerbegebiet handelt. Abbruchreifer Wohnraum fällt daher nicht unter das Zweckentfremdungsv...mehr