Fachbeiträge & Kommentare zu Mieter

Tritt später ein Mangel an der Mietsache auf, zum Beispiel Schimmelbildung, Wasserschäden, Baulärm in der Nachbarschaft, Mängel an der Ausstattung oder den Einrichtungen der Mietsache, ist der Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB verpflichtet, diese zu beseitigen. Bei Auftreten von Mängeln an der Mietsache kann darüber hinaus die Miete gemäß § 536 Abs. 1 Nr. 1 BGB geminder...mehr

Überblick Mieter haben grundsätzlich nur Anspruch auf einen vertragsgemäßen Zustand der Mietsache. Eine Ausnahme bildet hier § 554 BGB, der in bestimmten Einzelfällen einen Anspruch des Mieters auf bauliche Veränderungen zur Modernisierung der Mietsache gewährt.mehr

Gemäß § 535 Abs. 1 Nr. 2 BGB ist der Vermieter verpflichtet, die Mietsache während der Mietzeit in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen. Es handelt sich um eine sogenannte Kardinalpflicht des Vermieters. Was vertragsgemäß ist, richtet sich zunächst nach den Regelungen im Mietvertrag. Häufig fehlen jedoch konkrete Vereinbarungen. Hinweis Technisch...mehr

Verstößt der Mieter gegen seine Verpflichtung nach § 555c Abs. 1 BGB, Modernisierungsmaßnahmen zu dulden, kann er sich schadensersatzpflichtig machen. Voraussetzung ist, dass der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme ordnungsgemäß nach § 555c BGB angekündigt hat. Durch die Weigerung, Modernisierungsmaßnahmen trotz ordnungsgemäßer Ankündigung zu dulden, verletzt der Mieter se...mehr

Wie ausgeführt wird die Innendämmung teilweise zur Bekämpfung von Schimmelbildung verwendet. Sofern eine solche Maßnahme durchgeführt wird, handelt es sich nicht um eine Modernisierungsmaßnahme, sondern um eine Maßnahme der Instandsetzung, also eine sogenannte Erhaltungsmaßnahme gemäß § 555a BGB, die der Mieter dulden muss – vorausgesetzt, es liegt ein Mangel vor. Nach der Re...mehr

Etwas anderes gilt aber im Rahmen der Elektromobilität. Gemäß § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen erlaubt, die der E-Mobilität, der Barrierereduzierung oder dem Einbruchsschutz dienen. Dem Mieter steht insoweit ein Anspruch gegen seinen Vermieter auf Erlaubnis zur Durchführung von baulichen Veränderungen an der Mietsache zu. § 554 BGB g...mehr

Wenn der Vermieter nach Installation einer Photovoltaikanlage den hieraus gewonnenen Solarstrom lediglich in das allgemeine Stromnetz einspeist, so kommt diese Maßnahme den Mietern nicht zugute. Es stellt sich schon deshalb die Frage nicht, ob die Kosten des gewonnen Stroms auf die Mieter umgelegt werden können, da der Strom nur eingespeist wird. Beim reinen Einspeisemodell h...mehr

Der Mieter hat die Wahl, ob er die Miete mindert oder lediglich den Vorbehalt der Rückforderung zu viel geleisteter Mieten erklärt. In letzterem Fall wartet der Mieter in der Regel die Beendigung der Bauarbeiten ab und verlangt dann die Miete in Höhe der nach seiner Auffassung bestehenden Mietminderungsquote zurück. Mieter gehen häufig so vor, um bei länger andauernden Maßna...mehr

Es empfiehlt sich, eine konkrete Frist zu setzen, in der der Mieter aufgefordert wird, seine Duldung im Hinblick auf die angekündigten Modernisierungsmaßnahmen zu erklären. Sonst kann es passieren, dass Ihr Mieter nicht reagiert und Sie bis zum Beginn der Baumaßnahme nicht wissen, ob er die Arbeiten duldet oder nicht. Dieses Risiko sollte nicht eingegangen werden, da die Han...mehr

Nach früherer Rechtsprechung wurden teilweise sehr hohe Anforderungen an die Ankündigung einer Modernisierungsmaßnahme gestellt. Der Gesetzgeber hat sich aber im Rahmen der Mietrechtsreform im Jahr 2001 ausdrücklich gegen zu strenge Anforderungen an den Inhalt von Modernisierungsankündigungen des Vermieters ausgesprochen und die zuvor vertretenen Maßstäbe abgesenkt.[1] Danach...mehr

Hier einige Einzelfälle im Kontext von Härten und wie die Gerichte dazu entschieden haben: Für den Mieter sind der Ausbau des Dachgeschosses und dessen Verbindung mit seiner Wohnung zumutbar.[1] Der geplante Umbau eines Badezimmers unter Einbeziehung der bisherigen Abstellkammer ist eine Verbesserung der Mietsache und vom Mieter hinzunehmen. Beeinträchtigungen, die im Rahmen d...mehr

Im Gegensatz zu den eben beschriebenen baulichen Maßnahmen, die im Rahmen der Errichtung einer Photovoltaikanlage im Wesentlichen dazu dienen, den Betriebsstrom des Gebäudes zu verringern, gibt es auch die sogenannten echten Mieterstrommodelle. Hinweis "Echtes" Mieterstrommodell Hierbei wird in der Regel Strom durch Photovoltaikanlagen erzeugt und direkt dem Mieter zur Deckung...mehr

Härtegründe gegen die Modernisierung können vom Mieter bis zum Ablauf des Monats, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, in Textform mitgeteilt werden. Gleiches gilt für Härtegründe, die gegen die voraussichtliche Mieterhöhung bestehen. Im Rahmen der Modernisierungsankündigung ist es eine Obliegenheit des Vermieters, den Mieter auf den Härteeinwand nach § 55...mehr

Die Kommentierung ist derzeit noch sehr zurückhaltend. In der Regel wird die Maßnahme als Maßnahme zur Einsparung von Primärenergie nach § 555b Nr. 2 BGB betrachtet, sodass die Anschaffungskosten einer Photovoltaikanlage nach wohl herrschender Meinung nicht gemäß §§ 559 ff. BGB mit 8 % der Baukosten auf den Mieter umgelegt werden können. Achtung Unklare Rechtslage Die Thematik...mehr

Hinweis Keine tatsächlich anfallenden Kosten, keine Abrechnung nach BetrKV Eine Abrechnung der Heiz- und Wärmeenergie nach der Heizkostenverordnung scheidet bei einer Wärmepumpe kombiniert mit Photovoltaikanlage schon deshalb aus, weil der Vermieter nur ihm konkret entstehende Kosten abrechnen darf, bei der Erzeugung von Solarstrom aber gerade keine solchen Kosten entstehen. ...mehr

Die Mieterhöhungserklärung im Rahmen des vereinfachten Verfahrens bringt keine großen Unterschiede zum "normalen" Verfahren der Modernisierungsmieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB: Step by Step Mieterhöhungserklärung im vereinfachten Verfahren Mieterhöhung tritt mit Beginn des dritten Monats ein Die Mieterhöhung gemäß § 559b Abs. 2 BGB tritt mit Beginn des dritten Monats nach dem Z...mehr

Grundsätzlich schuldet der Mieter die erhöhte Miete mit Beginn des dritten Monats nach Zugang der Erklärung des Vermieters. Diese Frist verlängert sich nach § 559b Abs. 2 Satz 2 BGB um 6 Monate, wenn der Vermieter die Modernisierungsmaßnahme nicht vorschriftsgemäß angekündigt hat oder die tatsächliche Mieterhöhung die angekündigte um mehr als 10 % übersteigt. Textform Die Miet...mehr

Die Handwerkerrechnungen müssen nicht beigefügt werden. Es ist jedoch empfehlenswert. In der Praxis berufen sich Mieter häufig auf eine fehlende Nachvollziehbarkeit bei der Darlegung der Kosten. Dem kann begegnet werden, indem die Schlussrechnungen der Modernisierungsmieterhöhungserklärung beigefügt werden. Sie können den Mieter in diesem Zusammenhang auch auf ein Belegeinsi...mehr

Neben der gesetzlichen Vermutungswirkung, wonach Pflichtverletzungen bei Ankündigung der Durchführung einer baulichen Veränderung im Fall des § 559d Nr. 1 bis Nr. 4 BGB vermutet werden und dies zu einer Schadenersatzverpflichtung des Vermieters führen kann, wurde ein Ordnungswidrigkeitentatbestand in § 6 WiStG eingeführt. Danach handelt ordnungswidrig, wer in der Absicht, ei...mehr

Ist ein Mieter der Auffassung, dass er zur Duldung der angekündigten Modernisierungsmaßnahme nicht verpflichtet sei, weil er die ebenfalls bereits angekündigte Mieterhöhung nach den §§ 559 ff. BGB mit 8 % aus den Baukosten jährlich nicht bezahlen könne, so geht dies ins Leere. Der Einwand ist bezüglich der Frage, ob der Mieter die Maßnahmen dulden muss oder nicht, unerheblic...mehr

In der Regel bewirken Dämmmaßnahmen im Dachbereich eine nachhaltige Einsparung von Endenergie. Warme Luft steigt nach oben und kann bei einem ungedämmten Dach nach außen entweichen. Je besser das Dach gedämmt ist, desto positiver wirkt sich dies auf die Einsparung von Heizenergie aus. Deshalb kann der Vermieter nach Durchführung einer solchen Maßnahme auch die Miete um 8 % au...mehr

Kann ein Mieter berechtigterweise eine Härte geltend machen, ist dies gegen die Belange der Energieeinsparung und des Klimaschutzes abzuwägen. Diese Vorschrift führt bei energetischen Modernisierungen sowie bei Maßnahmen zur Einsparung nicht erneuerbarer Primärenergie regelmäßig dazu, dass der Mieter mit seinem Härteeinwand ausgeschlossen ist. Es sind nur ganz seltene Fälle ...mehr

Eine Ausnahme hiervon regelt das Mietrechtsänderungsgesetz aus dem Jahr 2013. Nach § 536 Abs. 1a BGB ist der Mieter für die Dauer von 3 Monaten nicht zur Mietminderung berechtigt, wenn der Vermieter eine energetische Modernisierung nach § 555b Nr. 1 BGB durchführt. Dies gilt nur für energetische Modernisierungsmaßnahmen, die zu einer nachhaltigen Einsparung von Endenergie fü...mehr

Die Erhöhung der Miete nach Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme erfolgt durch ein einseitiges Gestaltungsrecht des Vermieters. Dies bedeutet, dass der Mieter der Mieterhöhung nicht zustimmen muss, sondern die Miete sich durch die Modernisierungsmieterhöhungserklärung des Vermieters zum Fälligkeitszeitpunkt erhöht. Bezahlt der Mieter die Miete trotz einer wirksamen Erk...mehr

Der vermietende Wohnungseigentümer muss, wenn sein Mieter einen Anspruch auf Elektromobilität geltend macht, einen Antrag zur Eigentümerversammlung zum Zweck der Beschlussfassung über die Genehmigung der baulichen Veränderung stellen.[1] Der Mieter kann diesen Anspruch nicht direkt gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft geltend machen. Er hat nur einen Anspruch gegenüb...mehr

Sofern mit der baulichen Maßnahme gleichzeitig Instandsetzungsarbeiten durchgeführt werden, zum Beispiel weil die Fassade bereits in erheblichem Umfang schadhaft war und der Putz herabbröckelte, müssen die für die Instandsetzung anfallenden Kosten im Rahmen der Mieterhöhungserklärung abgezogen werden. Es dürfen nur Kosten für die Modernisierungsmaßnahme, nicht aber für gleic...mehr

Bei Fenstermodernisierungen ist im Übrigen im Rahmen der Mieterhöhung nach §§ 559 ff. BGB regelmäßig die Thematik relevant, in welchem Zustand sich die Fenster vor Durchführung der Modernisierungsmaßnahme befunden haben.[1] Wenn die Fenster bereits instandsetzungsbedürftig waren, so liegt nach der Rechtsprechung beim Austausch sanierungsbedürftiger Fenster eine sogenannte mo...mehr

Der Austausch von einfach verglasten Fenstern durch Fenster mit Wärmeschutzverglasung mit 2 oder 3 Schreiben ist eine Modernisierungsmaßnahme. Die Maßnahme führt zu einer dauerhaften und damit nachhaltigen Einsparung von Endenergie in Bezug auf die Mietsache und verpflichtet den Mieter zur Duldung.[1] Wenn moderne Fenster mit einem erhöhten Schallschutz eingebaut werden, so ...mehr

Gemäß § 555b Nr. 1 BGB liegt eine Modernisierungsmaßnahme vor, wenn durch bauliche Maßnahmen nachhaltig Endenergie in Bezug auf die Mietsache eingespart wird. Endenergie im Sinne der Regelung ist die Menge an Energie, die der Anlagentechnik eines Gebäudes (Heizungsanlage, raumlufttechnische Anlage, Warmwasserbereitungsanlage) zur Verfügung stehen muss, um die von den Endverb...mehr

Der Mieter hat grundsätzlich einen Anspruch auf Erhaltung des vertragsgemäßen Zustands der Mietsache, jedoch keinen Anspruch auf Änderung der Mietsache, etwa auf Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen.[1] 1.1 Anspruch gemäß § 554 BGB Etwas anderes gilt aber im Rahmen der Elektromobilität. Gemäß § 554 BGB kann der Mieter verlangen, dass der Vermieter bauliche Veränderungen e...mehr

Der Mieter sollte bei Streitigkeiten über die Duldungsverpflichtung auch darauf hingewiesen werden, dass infolge der zu Unrecht verweigerten Duldung von Modernisierungsmaßnahmen der Eintritt eines nicht unerheblichen Schadens droht. Derartige Schäden werden in der Regel nicht von privaten Haftpflichtversicherungen getragen. Deren Versicherungsbedingungen sehen im Allgemeinen...mehr

Bei den ansatzfähigen Baukosten im Rahmen der Mieterhöhung stellt sich bei der Anbringung eines Wärmedämmverbundsystems häufig folgende Konstellation dar: Die Außenfassade ist bereits in größeren Teilen schadhaft und müsste saniert werden. Der Gebäudeeigentümer entschließt sich daher, anstelle eines neuen Fassadenanstrichs gleich eine Wärmedämmung anzubringen. Es handelt sic...mehr

Gemäß § 555c Abs. 1 Nr. 3 BGB muss die Modernisierungsankündigung auch Angaben über die zu erwartende Mieterhöhung und die voraussichtlichen Betriebskosten enthalten. Besonders wichtig ist, dass im Rahmen der Modernisierungsankündigung nach § 555c Abs. 1 Satz 2 Nr. 3 BGB u. a. auch Angaben über die voraussichtlichen künftigen Betriebskosten enthalten sind. Achtung Kosten für H...mehr

Der Vermieter muss in der Mieterhöhungserklärung erläutern, inwiefern die von ihm durchgeführte bauliche Maßnahme eine Modernisierungsmaßnahme ist. Je umfangreicher die baulichen Maßnahmen sind, desto ausführlicher sollten die Ausführungen sein. Der Vermieter hat in der Erhöhungserklärung darzulegen, inwiefern die durchgeführten baulichen Maßnahmen den Gebrauchswert der Mietsa...mehr

Aber auch wenn kein konkreter Instandsetzungsbedarf bestanden hat, ist nach der neueren BGH-Rechtsprechung ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei Fällen, welche die Ersetzung schon länger genutzter Bauteile durch solche von besserer Qualität und höherem Wohnkomfort mit sich bringen, die gesamten für...mehr

Eine Aufschlüsselung der für eine bestimmte Modernisierungsmaßnahme entstandenen Gesamtkosten nach den einzelnen angefallenen Gewerken oder anderen Bauleistungsbereichen ist grundsätzlich auch dann nicht erforderlich, wenn umfangreiche und entsprechend kostenträchtige bauliche Veränderungen über Maßnahmen außerhalb der betroffenen Wohnung oder an mehreren Gebäuden ausgeführt...mehr

Nachdem durch die Anbringung einer Wärmedämmung in aller Regel nachhaltig Endenergie eingespart wird, liegt eine Modernisierungsmaßnahme nach § 555b Nr. 1 BGB vor, die den Vermieter zur Durchführung der Maßnahme berechtigt und den Mieter zur Duldung verpflichtet. Der Vermieter kann gemäß §§ 559 ff. BGB die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöh...mehr

Nach Zugang einer Modernisierungsankündigung hat der Mieter ein Sonderkündigungsrecht. Er kann das Mietverhältnis außerordentlich zum Ablauf des übernächsten Monats kündigen. Die Kündigung muss bis zum Ablauf des Monats erfolgen, der auf den Zugang der Modernisierungsankündigung folgt, vgl. § 555e Abs. 1 BGB. In der Modernisierungsankündigung können Sie auf dieses Sonderkündi...mehr

Hat der Vermieter mehrere Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt, so gilt im vereinfachten Verfahren § 559c Abs. 2 BGB. Wenn der Vermieter in den letzten 5 Jahren entweder eine "normale" Modernisierungsmieterhöhung in Höhe von 8 % der Baukosten oder eine Mieterhöhung im vereinfachten Verfahren geltend gemacht hat, erfolgt eine Anrechnung. Folge: Es mindern sich die Kosten, die...mehr

Demgegenüber umfasst die Primärenergie nicht nur die an der Gebäudegrenze übergebene Energiemenge, sondern auch diejenige Energiemenge, die durch vorgelagerte Prozesse außerhalb des Gebäudes zur Gewinnung, Umwandlung und Verteilung benötigt wird, z. B. Bohrung zur Gewinnung von Erdöl, Raffinerie zur Heizölherstellung und Transport zum Abnehmer, Verstromung des Heizöls durch ...mehr

Musterschreiben: Modernisierungsankündigung über umfassende Dämmmaßnahme Mietverhältnis Blumenstr. 6, IV. OG Mitte, 80000 München M...mehr

Wenn trotz einer Modernisierungsankündigung nicht innerhalb von 12 Monaten nach dem angekündigten Baubeginn mit den Arbeiten begonnen wird, liegt der Schluss nahe, dass die Durchführung der angekündigten baulichen Maßnahmen nicht ernsthaft gewollt war, sondern der Vermieter in erster Linie das Ziel verfolgt, den Mieter zu einer Kündigung zu bewegen. Nach der Gesetzesbegründun...mehr

Überblick Nach der Durchführung einer Modernisierungsmaßnahme ist der Vermieter nicht zuletzt aus Gründen der wirtschaftlichen Amortisation seiner Investitionen daran interessiert, die für die Modernisierung entstandenen Kosten auf seine Mieter umzulegen. Gemäß § 559 Abs. 1 BGB kann der Vermieter nach Durchführung von Modernisierungsmaßnahmen die jährliche Miete um 8 % der f...mehr

Die Voraussetzungen einer Modernisierungsankündigung ergeben sich aus § 555c BGB. Der Vermieter hat dem Mieter eine Modernisierungsmaßnahme spätestens 3 Monate vor ihrem Beginn in Textform anzukündigen (Modernisierungsankündigung). Die Modernisierungsankündigung muss Angaben enthalten über die Art und den voraussichtlichen Umfang der Modernisierungsmaßnahme in wesentlichen Zü...mehr

In Wohnungseigentümergemeinschaften stellt sich häufig die Frage, ob ein Eigentümer auf seinem Balkon ein sogenanntes Balkonkraftwerk anbringen darf. In einem vom Landgericht Bamberg[1] entschiedenen Fall hatte ein Eigentümer einen Antrag zur Wohnungseigentümerversammlung gestellt, ein Balkonkraftwerk anbringen zu dürfen. Das Landgericht Bamberg hat diesen Anspruch abgelehnt....mehr

Gemäß § 559 BGB kann der Vermieter die jährliche Miete um 8 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten erhöhen. Zu den aufgewendeten Kosten gehören zunächst alle Baukosten, die im Rahmen der Modernisierungsmaßnahmen angefallen und notwendig sind. Wenn beispielsweise die Hinzuziehung eines Architekten oder eines Energieberaters erforderlich war, was bei größeren Modernisierung...mehr

Der BGH hat inzwischen auch entschieden, dass nicht nur konkret fällige Instandsetzungskosten von den umlagefähigen Baukosten in Abzug zu bringen sind, sondern ein Abzug auch stattzufinden hat, wenn noch kein konkreter Instandsetzungsbedarf besteht. Danach ist ein Abzug sogenannter fiktiver Instandsetzungskosten vorzunehmen.[1] Nach dieser Entscheidung verbietet es sich bei F...mehr

Sofern eine Maßnahme der energetischen Modernisierung vorliegt, sind Mietminderungen durch die Einführung des § 536 Abs. 1a BGB für die Dauer von drei Monaten ausgeschlossen.[1] Insoweit werden regelmäßig auch keine Minderungen oder Mietausfälle eintreten. Wenn es aber um andere Modernisierungsmaßnahmen als um energetische geht, bleibt der Mieter weiterhin zur Minderung bere...mehr

Bei allen in Ansatz zu bringenden Kosten muss der Vermieter aber wie ein ordentlicher Kaufmann/Bauherr handeln, d. h. er muss kostenbewusst handeln. Dabei wird ihm ein Ermessensspielraum eingeräumt. Er muss nicht immer den billigsten Handwerker beauftragen, sondern er kann auch auf andere Kriterien zurückgreifen, etwa wie jahrelange ordentliche Zusammenarbeit mit dem Handwer...mehr

Im Rahmen einer Fenstermodernisierung sollte der Immobilieneigentümer auf eine ausreichende Luftzirkulation achten. Es kommt häufig vor, dass bei einem reinen Fensteraustausch die Gefahr erhöhter Feuchtigkeit und Schimmelbildung besteht. Deswegen sind am Markt diverse Fenster mit Lüftungsvorrichtungen erhältlich. Nach einem Fensteraustausch sollte der Mieter im Übrigen darauf...mehr