Fachbeiträge & Kommentare zu Mietvertrag

Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt sich, sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben, auf die wesentlichen Bestandteile der Sache und auf das Mietzubehör.mehr

Rz. 30 Verstirbt der Erblasser, sind die von ihm geschlossenen Mietverträge nicht automatisch hinfällig (vgl. zu Mietverträgen § 19).mehr

Rz. 11 Verstirbt der Vermieter und hinterlässt er mehrere Erben, so gehört das Grundstück und damit auch der Mietvertrag zum gemeinschaftlichen Vermögen der Erbengemeinschaft nach § 2032 BGB. I. Gegenstand des Mietvertrags Rz. 12 Gegenstand des Mietvertrags können nur Sachen i.S.d. § 90 BGB und deren Teile sein. Dem gleich stehen Tiere gem. § 90a BGB. Der Mietvertrag erstreckt...mehr

Rz. 17 Wird ein Mietvertrag für längere Zeit als ein Jahr geschlossen, so ist dieser gem. § 550 BGB in schriftlicher Form abzuschließen. Wird dieses Schriftformerfordernis nicht eingehalten, so gilt der Vertrag auf unbestimmte Zeit geschlossen. Die Kündigung ist jedoch frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums zulässig. Diese Regelung gilt im Wohnungs...mehr

Rz. 75 Denkbar ist die Konstellation, wonach mehrere Mieter einen Mietvertrag abgeschlossen haben, die nicht unter §§ 563, 563a BGB fallen und einer diese Mieter verstirbt. Eine ausdrückliche Bestimmung, wie in diesem Fall zu verfahren ist, gibt es nicht. Die Diskussion, wie mit diesen Fällen zu verfahren ist, bleibt nach wie vor kontrovers,[102] wobei eine Lösung immer unte...mehr

Rz. 108 Fraglich in diesen Fällen ist, ob die Erbengemeinschaft ein fristloses Kündigungsrecht besitzt, wenn sie dort in dem gemieteten Objekt ein Handelsgeschäft fortführt. Auch hier steht den Betreibern des Handelsgeschäfts ein außerordentliches Kündigungsrecht zu,[165] denn Anknüpfungspunkt für die Kündigung ist nicht das Handelsgeschäft, sondern der Mietvertrag, den eine...mehr

Rz. 20 Der Gesetzgeber verweist zur Einhaltung der Form auf § 126 BGB. Dies bedeutet, dass der Mietvertrag von beiden Seiten eigenhändig auf derselben Urkunde unterschrieben werden muss, § 126 Abs. 1 BGB. Die so umschriebene Form kann durch die elektronische Form des § 126a BGB ersetzt werden oder durch notarielle Beurkundung, § 126 Abs. 4 BGB. Auch eine gerichtliche Protoko...mehr

Rz. 62 Die Sonderrechtsnachfolge des § 563a BGB knüpft daran an, dass Personen Mitmieter von Wohnraum geworden sind. Verstirbt eine dieser Personen, so steht der überlebenden Person ein Eintrittsrecht in den Anteil des Verstorbenen zu.[84] Nur wenn beide den Mietvertrag auf Mieterseite abgeschlossen haben, kommt § 563a BGB zur Anwendung.[85] Und genau hier liegt das praktisch...mehr

Rz. 105 Auch im Themenbereich des Mieterhöhungsverlangens ist für die Erbengemeinschaft ein kleiner Fallstrick versteckt. Das Mieterhöhungsverlangen muss nach §§ 558, 558a BGB in Textform abgegeben werden. Das Mieterhöhungsverlangen ist ein Antrag des Vermieters auf Abschluss eines veränderten Mietvertrags i.S.d. § 145 BGB, so dass die Zustimmung des Mieters als Annahmeerklä...mehr

Rz. 13 Die Erbengemeinschaft hat dem Mieter das Mietobjekt zu überlassen. Hierbei handelt es sich um eine Hauptleistungspflicht des Mietvertrags. Hinsichtlich der Pflichten aus dem Mietvertrag sind die Mitglieder der Erbengemeinschaft Gesamtschuldner nach §§ 2038, 427 BGB.[15] Kommt die Erbengemeinschaft ihrer Überlassungspflicht nicht oder nicht rechtzeitig nach, so haftet ...mehr

Rz. 96 Angesichts dieser Ausführungen wird deutlich, dass alleine das Bestreben, die Erbauseinandersetzung zu vollziehen, kein ausreichendes Kriterium ist, um eine Verwertungskündigung zu rechtfertigen. Die Konzeption der Erbengemeinschaft und deren konkrete Zusammensetzung mögen im Einzelfall die Verwaltung einer solchen Immobilie erschweren. Dies gilt insbesondere dann, wen...mehr

Rz. 100 Für die Erbengemeinschaft bedeutet diese mietvertragliche Verpflichtung zur Anlage der Sicherheitsleistung in der Regel Folgendes: Tritt die Erbengemeinschaft in das Mietverhältnis ein, muss sie zunächst zwingend prüfen, ob die Kautionen erbracht sind. Ist dies der Fall, muss sichergestellt sein, dass die Kautionen getrennt vom übrigen Vermögen des vormaligen Vermiet...mehr

Rz. 98 Gerade bei größeren Erbengemeinschaften bietet es sich an, dass die Verwaltung durch einen "Verwalter" vorgenommen wird. Dies mag ein Miterbe, kann aber auch ein außen stehender Dritter sein. Kein Problem bereitet eine Verwalterbestellung, wenn die Miterben dies einstimmig beschließen und dabei auch den Rahmen der Verwaltung festlegen. Rz. 99 In einer Entscheidung aus ...mehr

Rz. 51 Aktien können unter den Miterben entsprechend ihren Erbquoten durch gemeinsame Anweisung an die Bank zu Alleineigentum der Erben in deren Depots übertragen werden. Einzelne Aktien sind nicht teilbar, § 8 Abs. 5 AktG. Etwaige Differenzen, die sich dadurch ergeben, dass die Aktien nicht vollständig "ohne Rest" zu verteilen sind, werden entweder durch Zahlungen zwischen ...mehr

Rz. 109 Wird auf Vermieterseite eine Erbengemeinschaft tätig, so müssen die Ansprüche z.B. auf Mietzinszahlung, Schadensersatz oder Zahlung offener Betriebskosten von allen Gläubigern gemeinsam geltend gemacht werden. Somit sind in einem Mietprozess alle Mitglieder dieser Gemeinschaft aktiv- und passivlegitimiert.[169] Die Erbengemeinschaft hat keine eigene Rechtspersönlichke...mehr

Rz. 101 Hat der Erblasser in einem Mietverhältnis zwar im Mietvertrag eine Kaution vereinbart, sie bislang noch nicht abgerufen, so regeln sich die Ansprüche der Erbengemeinschaft nach den allgemeinen Regeln. Der Anspruch des Vermieters verjährt in drei Jahren nach den §§ 195, 199 BGB.[151] Ist demzufolge der Nachforderungsanspruch bereits verjährt, wenn die Erbengemeinschaf...mehr

Rz. 58 Nach § 577 Abs. 4 BGB geht das Vorkaufsrecht, das dem Mieter nach der Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung zusteht, auf die Personen über, die nach § 563 BGB in das Mietverhältnis eintreten. Anknüpfungspunkt für die Regelung ist der Mietvertrag. Im Umkehrschluss führt dies dazu, dass der Erbe oder die Erbengemeinschaft dieses Vorkaufsrecht nicht ausübe...mehr

Rz. 33 Der Tod des Mieters bei Wohnraummietverhältnissen beendet nicht automatisch den Mietvertrag. Die Konzeption des § 563 BGB schützt den Bestand von Mietverhältnissen zugunsten der Personen, die mit dem Verstorbenen als "Hausgenossen" zusammenwohnen. Diese gesetzliche Regelung durchbricht die Systematik des Erbrechts und statuiert unter bestimmten Voraussetzungen eine So...mehr

Rz. 69 Treten beim Tod eines Mieters keine Mieter in das Mietverhältnis ein oder wird das Mietverhältnis nicht nach den Vorschriften des §§ 563, 563a BGB fortgesetzt, so wird das Mietverhältnis mit den Erben fortgesetzt. Insoweit greift der Grundsatz der Universalsukzession ein und die Gesamtrechtsnachfolge nach §§ 1922 Abs. 1, 1967 Abs. 1 schließt sich an. Die Erben treten ...mehr

Rz. 73 Der Wortlaut des Gesetzes gibt sowohl dem Vermieter als auch dem Erben ein Kündigungsrecht in die Hand. Die Kündigung ist binnen Monatsfrist und schriftlich (§ 568 BGB) zu erklären. Es handelt sich um eine außerordentliche Kündigung unabhängig davon, ob ein befristeter oder unbefristeter Mietvertrag abgeschlossen wurde.[97] Die Kündigungsfrist richtet sich nach § 573d...mehr

mehr

Rz. 27 In der Kündigung durch die Erbengemeinschaft wurde vom BGH materiell-rechtlich eine Verfügung nach § 2040 Abs. 1 BGB gesehen und nicht eine mehrheitsfähige Maßnahme der Nachlassverwaltung gemäß § 2038 Abs. 2 BGB. Diese sollte auch für Verfügungen über Nachlassgegenstände gelten, die zugleich Maßnahmen der ordnungsgemäßen Verwaltung sind. Diese Rechtsprechung wurde ab ...mehr

Rz. 6 Das Vermögen der Erbengemeinschaft ist gesamthänderisch gebunden und ein vom Privatvermögen der einzelnen Erben dinglich getrenntes Sondervermögen. Die Vermögen der Erben und das Sondervermögen der Erbengemeinschaft sind Vermögen verschiedener Rechtsträger und bleiben getrennt.[2] Rechtsbeziehungen, die der Erblasser mit einem Miterben hatte, bleiben bestehen. Konfusio...mehr

Rz. 51 Die Berechnung der Monatsfrist erfolgt nach den §§ 187 bis 193 BGB. Auf eines sei in diesem Zusammenhang deutlich hingewiesen: Die Monatsfrist gilt nach dem Willen des Gesetzgebers für alle eintretende Personen, wobei es auf die jeweilige Kenntnis vom Tod des Mieters ankommt und der Fristenlauf somit sehr individuell verlaufen kann.[68] Problematisch ist ohne Frage, d...mehr

Rz. 2 Ob und inwieweit dieselbe gebührenrechtliche Angelegenheit oder verschiedene Angelegenheiten vorliegen, ist nach den §§ 15, 16, 17 RVG zu bestimmen. Auftraggeber ist der, dessen Rechte und Pflichten Gegenstand der anwaltlichen Tätigkeit sind. Nicht entscheidend ist also, ob der Rechtsanwalt von mehreren Personen beauftragt worden ist, sondern wen der Rechtsanwalt vertri...mehr

Rz. 79 Fraglich ist, ob mit den Regelungen der §§ 563 ff. BGB tatsächlich sämtliche familiäre Härten abgefangen werden. Verneinend hierzu wird ausgeführt, dass insbesondere dort die Interessensgerechtigkeit leidet, wo Eltern für ihre Kinder eine Wohnung anmieten, weil diese auswärts studieren. Beispiel Der in Berlin lebende Mieter M mietet für seine in München studierende Toc...mehr

Rz. 23 Kein Interessengegensatz wird bei sog. "parallelen Erklärungen" angenommen.[27] Steht der Betreuer "neben" dem Betreuten und ihm nicht gegenüber, sollen Erklärungen zulässig sein. Dies betrifft etwa solche gegenüber Außenstehenden, wie den Abschluss eines Mietvertrages durch die Erbengemeinschaft mit einem Dritten.[28]mehr

Rz. 14 Hauptleistungspflicht des Mieters ist die Zahlung der Miete. In der Vereinbarung von Art und Höhe der Miete sind die Parteien grundsätzlich gem. § 311 BGB frei. Schranken werden allenfalls durch die Wuchertatbestände gezogen gem. § 5 WiStG, § 291 StGB, durch § 138 BGB sowie durch das Regelwerk über den preisgebundenen Wohnungsbau. 1. Zahlung an die Erbengemeinschaft Rz...mehr

Rz. 18 Der Anwendungsbereich der §§ 550, 578 BGB beschränkt sich auf Miet- und Pachtverträge über Grundstücke, Teile von Grundstücken, Wohnräume und sonstige Räume. Eine vergleichbare Vorschrift enthält § 585a BGB für Landpachtverträge.mehr

Rz. 19 Die Anwendung von § 550 BGB setzt voraus, dass der Grundstücksmietvertrag über längere Zeit als ein Jahr abgeschlossen wird. Die Jahresfrist wird berechnet ab dem Vertragsbeginn.[24] Dasselbe gilt, wenn die Kündigungsfrist so lange gefasst ist, dass der Vertrag erstmals nach Ablauf des ersten Mietjahres gekündigt werden darf.mehr

Rz. 87 Empfehlenswert ist daher, das Nachlassgericht zu informieren und eine Nachlasspflegschaft nach § 1961 BGB zugunsten der unbekannten Erben zu beantragen.[125] Das Nachlassgericht hat ihm Einsicht in die Nachlassakten zu gewähren, da er ein berechtigtes Interesse vorweisen kann. Zur Glaubhaftmachung reicht üblicherweise die Vorlage des Mietvertrags aus. Die Nachlasspfleg...mehr

Rz. 75 Die Beurteilung ob eine Maßnahme ein Fall der "ordnungsmäßigen" Verwaltung ist, bleibt stets einzelfallabhängig. Fraglich ist es bspw., ob man den Abschluss von Mietverträgen als einen Fall der ordnungsmäßigen Verwaltung ansehen kann. Die Frage lässt sich nicht generell beantworten: Die Vermietung von Nachlassgegenständen ist fraglos eine Maßnahme der Verwaltung[170] ...mehr

Rz. 97 Der Mieter hat nach § 551 BGB eine Sicherheitsleistung zu erbringen. Für Wohnraummietverhältnisse gilt eine Begrenzung[142] auf das dreifache der monatlichen Grundmiete. Diese Obergrenze darf nicht überschritten werden, auch dann nicht, wenn mehrere Sicherheiten existieren, denn diese werden zusammengerechnet.[143] Die hinterlegte Sicherheitsleistung ist zu verzinsen,...mehr

Rz. 104 Mit Vorsicht hat die Erbengemeinschaft zu agieren, wenn sie ein Mietshaus, welches sich im Nachlass befindet, veräußert und zugleich sicherstellen möchte, später nicht für die Rückgewähr von Sicherheitsleistungen in Anspruch genommen zu werden. Nach § 566a BGB gehen die Rechte und Pflichten aus einer Sicherheitsleistung des Mieters auf den Erwerber über, doch bleibt e...mehr

Rz. 15 Zur ordnungsgemäßen Verwaltung einer Immobilie gehört selbstverständlich auch die Einziehung von Mietzinsforderungen.[16] Für die Einziehung der Miete gilt § 2038 i.V.m. § 754 S. 2 BGB. Somit kann jeder Teilhaber der Erbengemeinschaft die gemeinschaftliche Einziehung der Miete verlangen.[17] Jedoch kann sich der einzelne Erbe nun nicht direkt an den Mieter wenden, um ...mehr

Rz. 16 Möchte die Erbengemeinschaft nach dem Tod des Vermieters den uneingeschränkten Mietzinsfluss sicherstellen, so ist zu empfehlen, den Mietern die Erbenstellung nachzuweisen. Kommt es zu einem Wechsel des Vertragspartners auf Seiten des Mietzinsgläubigers, ist es grundsätzlich nicht Aufgabe des Schuldners, die Erben als Rechtsnachfolger zu ermitteln, um dann an die Erben...mehr

Rz. 77 Es ist umstritten, ob und wann eine Verfügung über einen Nachlassgegenstand abweichend von § 2040 BGB durch die Mehrheit der Miterben wirksam vorgenommen werden kann, wenn sie gleichzeitig eine Maßnahme ordnungsgemäßer Verwaltung ist.[175] Nach einer Entscheidung des III. Senats des BGH aus dem Jahr 1965 können unter Umständen zur Verwaltung auch Verfügungen erforderl...mehr

Rz. 126 Die Regelung des § 2038 Abs. 1 S. 2 Hs. 2 BGB ist im Wesentlichen deckungsgleich mit § 744 Abs. 2 S. 1 BGB. Sie soll die Handlungsfähigkeit der Erbengemeinschaft in besonderen Ausnahmefällen gewährleisten. "Zur Erhaltung notwendig" ist eine Maßregel, wenn ohne sie der Nachlass insgesamt oder Teile hiervon Schaden nehmen würden.[293] Notwendige Maßregeln sind zwangslä...mehr

Rz. 45 Fraglich bleibt die Rechtsfolge, bei Verfügung eines oder mehrerer Miterben, jedoch ohne Zustimmung aller Miterben. Würde man § 2040 BGB als lex specialis zu § 2038 BGB verstehen, so wäre die Verfügung bis zur Genehmigung schwebend unwirksam.[100] Würde die Genehmigung versagt oder war bereits im Vorfeld die Einwilligung verweigert worden, so ist die Verfügung endgült...mehr

Rz. 102 Streitigkeiten unter Miterben können erhebliche Kosten verursachen. Sie können zu persönlichen, innerfamiliären Zerwürfnissen zwischen den Miterben führen, die mitunter auf lange Zeit nicht mehr zu befrieden sind. Die Gründe für die Konflikte mögen dabei vielfältig sein, von persönlichen Animositäten über unterschiedliche wirtschaftliche Interessen bis hin zu fehlend...mehr

Rz. 90 Erbt die Erbengemeinschaft ein Mietshaus, regt sich bei einzelnen Erben oft der Wunsch eine dieser Wohnungen nun für sich zu nutzen. Da liegt die Frage nach den Möglichkeiten einer Eigenbedarfskündigung für die Erbengemeinschaft nicht fern. Eine ordentliche Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses mit der Begründung bestehenden Eigenbedarfs ist nach § 573 Abs. 2 Nr. 2...mehr

Rz. 52 Der Begriff der "Verwaltung" (des Nachlasses) ist im BGB nicht definiert. Über die Reichweite des Begriffes in § 2038 BGB herrscht keine Einigkeit. Insbesondere ist es schwierig zu beurteilen, welche Verfügungen die Rechtsprechung abweichend von § 2040 (gemeinschaftliche Verfügung) im Rahmen der Mehrheits- oder sogar Einzelverwaltung für möglich hält. Einigkeit besteh...mehr

Rz. 86 § 2038 Abs. 2 S. 1 BGB regelt über den Verweis auf § 743 Abs. 1 BGB den Anteil eines Miterben an den Früchte der Erbengemeinschaft. Der Anteil an den Früchten entspricht danach der Erbquote des Miterben am Nachlass. Rz. 87 Unter "Früchte" i.S.v. § 743 Abs. 1 BGB sind sowohl "Früchte" i.S.v. § 99 BGB als auch die "Nutzungen" i.S.v. § 100 BGB zu verstehen.[216] Früchte v...mehr

Tz. 184 Stand: EL 37 – ET: 2/2019 Einen besonderen Schwerpunkt bei der Diskussion des Zahlungskriteriums bilden sog. Verbriefungstransaktionen (securitisations) – der IASB spricht von vertraglich verknüpften Instrumenten (contractually linked instruments). Im einfachsten Fall einer Verbriefung werden an sich nicht fungible Vermögenswerte durch die Emission von handelbaren Sch...mehr

Das Mitbestimmungsrecht des Personalrats gem. § 75 Abs. 3 Nr. 16 bei der Gestaltung der Arbeitsplätze besteht nicht nur bei der erstmaligen Errichtung von Arbeitsplätzen, sondern auch bei der Ausstattung bzw. Änderung bereits bestehender Arbeitsplätze. Hinweis Bei der Gestaltung neuer, noch nicht bestehender, sondern erst in der Planungsphase befindlicher Arbeitsplätze ebenso...mehr

Das Mitbestimmungsrecht betrifft nur Werksmietwohnungen, nicht Dienstwohnungen. Letztere werden den Arbeitnehmern im Rahmen seines Arbeitsverhältnisses aus dienstlichen Gründen ohne besonderen Mietvertrag überlassen, z. B. die Wohnung des Hausmeisters, Pförtners oder Wachdienstes. Zwischen Arbeitsverhältnis und Mietverhältnis muss bei der Werksmietwohnung ein innerer Zusammen...mehr

Tz. 27 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Gesellschaftsverträge mit Ehegatten oder Kindern, auch wenn außerbetriebliche Gründe maßgebend waren, bei folgerichtiger Durchführung, angemessener Gewinnverteilung und Vermeidung einer Rückbeziehung (BFH v. 31.01.1961, I 259/60 U, BStBl III 1961,158; BFH v. 29.05.1972, GrS 4/71, BStBl II 1973, 5), gegebenenfalls unter Inkaufnahme der S...mehr

Tz. 22 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Ertragsteuern: Missbrauch mit Gesellschaftsgründungen ohne eigentlichen Geschäftsbetrieb bzw. ohne ernstlich durchgeführtes Gesellschaftsverhältnis (BFH v. 06.11.1964, VI 210/63 U, BStBl III 1965, 52; BFH v. 25.09.1969, IV R 179/68, BStBl II 1970, 114); tatsächliche Vermutung für rechtsmissbräuchliche Zwischenschaltung einer Basisgesell...mehr

Tz. 11 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Übereignung im Ganzen bedeutet, dass die wesentlichen Grundlagen des Unternehmens oder Betriebes übergehen müssen (BFH v. 07.11.2002, VII R 11/01, BStBl II 2003, 226). Behält der frühere Betriebsinhaber eine wesentliche Betriebsgrundlage zurück und übereignet er sie erst später an den Betriebsübernehmer, so liegt keine Übereignung im Ga...mehr

Tz. 2 Stand: 22. Auflage – ET: 10/2018 Der Vorschrift kommt in der Praxis hohe Bedeutung zu, oft ohne dass es den Beteiligten bewusst wird, dass eine "Beweisaufnahme" i. S. von § 97 AO vorliegt. So fällt z. B. jede Anforderung eines Kaufvertrags, Mietvertrags oder einer Einnahme-Überschussrechnung o. Ä. in den Anwendungsbereich der Vorschrift. Sie gilt in allen Verfahren, die...mehr