Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Ungeachtet vorausgeführter Problematik stellt sich weiter die Frage, ob die Errichtung eines Trampolins im Bereich der gemeinschaftlichen Außenfläche nicht auf die Begründung eines Sondernutzungsrechts für die nutzenden Wohnungseigentümer hinausläuft. Tatsächlich werden jedenfalls diejenigen Wohnungseigentümer, die das Trampolin nicht nutzen können und wollen, von der Benutz...mehr

Ausgangspunkt der Betrachtung ist daher die Bestimmung des § 16 Abs. 1 Satz 3 WEG. Hiernach ist jeder Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch des Gemeinschaftseigentums nach Maßgabe des § 14 WEG berechtigt. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG ist jeder Wohnungseigentümer dabei gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, die gesetzlichen Regelungen, Vereinbarungen und B...mehr

Da Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, bedarf es einer entsprechenden Vereinbarung der Wohnungseigentümer.[2] Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer bedarf dabei der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer. Da Vereinbarungen keiner besonderen Form bedürfen, unterscheidet man das sog. schuldrechtliche und das sog. dingliche Sondernutzungsrech...mehr

Sind Sondernutzungsrechte begründet, ggf. auch zugunsten der Sondereigentumseinheit des potenziellen Erwerbers, ist die Gemeinschaftsordnung auch dahin gehend zu prüfen, ob den Sondernutzungsberechtigten bestimmte Pflichten treffen und/oder dieser besondere Kosten zu tragen hat. Dies kann erhebliche Auswirkungen auf die konkrete Nutzung der Sondereigentumseinheit haben. Was ...mehr

Ist etwa zugunsten der zu erwerbenden Sondereigentumseinheit ein Sondernutzungsrecht im Grundbuch eingetragen, liegt diesem aber keine wirksame Vereinbarung der Wohnungseigentümer zugrunde, kann es gutgläubig erworben werden.[1] Nach der insoweit maßgeblichen Bestimmung des § 892 BGB gilt nämlich zugunsten des gutgläubigen Erwerbers der Inhalt des Grundbuchs als richtig. Sel...mehr

Von erheblicher Bedeutung ist im Zusammenhang mit Sondernutzungsrechten zum einen die Frage, ob und in welchen Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums Sondernutzungsrechte begründet sind und ob die Gemeinschaftsordnung besondere Regelungen mit Bezug auf diese Sondernutzungsrechte enthält. 3.3.6.1 Begründung von Sondernutzungsrechten[1] Da Sondernutzungsrechte nicht durch Be...mehr

Der Kaufinteressent sollte sich stets einen aktuellen Auszug aus dem Wohnungsgrundbuch bzw. Teileigentumsgrundbuch vom Veräußerer vorlegen lassen. Die Grundbuchauszüge bestehen neben der sog. Aufschrift jeweils aus 4 Bestandteilen: Bestandsverzeichnis, Abteilung I, Abteilung II und Abteilung III. Aufschrift Bei der sog. Aufschrift handelt es sich um das Deckblatt des jeweiligen Gr...mehr

Für die Begründung von Sondereigentum an einer Fläche, die einem Sondernutzungsrecht unterliegt, bedarf es der Einigung aller Miteigentümer in grundbuchmäßiger Form.mehr

X teilt ein Grundstück in Wohnungseigentum auf. Er bildet u. a. das Teileigentum 1. Diesem ist ein Sondernutzungsrecht als Terrassenfläche, insbesondere für Außengastronomie, zugeordnet. In der Gemeinschaftsordnung wird X und seinen Sondernachfolgern für das Teileigentum 1 eine Unterteilung gestattet. Ferner ist X berechtigt, das Teil- in Wohnungseigentum umzuwandeln. Soweit...mehr

Zu Recht! Es bedürfe einer Einigung sämtlicher Miteigentümer in grundbuchrechtlicher Form. Dies folge aus § 4 Abs. 1 WEG, weil an der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Sondernutzungsfläche Sondereigentum begründet werden solle. Die in der Gemeinschaftsordnung eingeräumten Änderungsvorbehalte machten eine Einigung aller Miteigentümer nicht entbehrlich. Es sei schon nic...mehr

Wesen eines Sondernutzungsrechts ist bekanntlich, dass einem Wohnungseigentümer ein bestimmter Bereich des Gemeinschaftseigentums zur ausschließlichen Nutzung zugewiesen ist und die übrigen Wohnungseigentümer von der Nutzung des betroffenen Bereichs ausgeschlossen sind. Da es sich bei den vom Sondernutzungsrecht umfassten Bereichen um Gemeinschaftseigentum handelt, sind die ...mehr

Mit dem Sondernutzungsrecht ist dem Wohnungseigentümer die Befugnis zum alleinigen Gebrauch eines bestimmten Teils des Gemeinschaftseigentums eingeräumt. Für die Begründung eines Sondernutzungsrechts ist maßgebend, dass ein solches neben der Zuweisung an den begünstigten Wohnungseigentümer für die übrigen Wohnungseigentümer einen vollständigen Ausschluss vom Mitgebrauch des ...mehr

Werden Sondernutzungsrechte begründet, sollten dem Sondernutzungsberechtigten die Erhaltung und die Verkehrssicherung der seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Bereiche des Gemeinschaftseigentums in eigener Verantwortung auferlegt werden. Zwar umfasst eine derartige Regelung automatisch auch eine entsprechende alleinige Kostentragungspflicht des sondernutzungsberechtigte...mehr

Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts der anderen Wohnungseigentümer. Unabhängig ...mehr

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2.5.1 Weiterhin möglich Auch wenn es künftig möglich sein wird, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und Sondereigentum auf Außenbereiche der Wohnanlage zu erstrecken, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es nicht mehr möglich wäre, Sondernutzungsrechte auch an Außenflächen begründen zu können. Dieser Gedanke könnte sich auf Grundlage der Gesetzesbegründung aufdr...mehr

Das Inkrafttreten des WEMoG dürfte in vielen Eigentümergemeinschaften Begehrlichkeiten dahingehend wecken, dass Bereiche, an denen bislang Sondernutzungsrechte zugunsten einzelner Sondereigentumseinheiten begründet waren, in Sondereigentum umgewandelt werden. So bereits Sondernutzungsrechte nicht durch Beschluss begründet werden können, gilt dies erst recht für Sondereigentum...mehr

3.2.1 Begründung von Sondernutzungsrechten Sondernutzungsrechte werden im Wohnungseigentumsgesetz selbst nur in § 5 Abs. 4 WEG erwähnt. Sie stellen im eigentlichen Sinn keine Gebrauchsregelungen gemäß § 19 Abs. 1 WEG dar. Wesen des Sondernutzungsrechts ist nämlich der exklusive Gebrauch eines bestimmten Bereichs des Gemeinschaftseigentums unter Ausschluss des Nutzungsrechts d...mehr

Auch wenn es künftig möglich sein wird, Sondereigentum an Stellplätzen zu begründen und Sondereigentum auf Außenbereiche der Wohnanlage zu erstrecken, bedeutet dies im Umkehrschluss nicht, dass es nicht mehr möglich wäre, Sondernutzungsrechte auch an Außenflächen begründen zu können. Dieser Gedanke könnte sich auf Grundlage der Gesetzesbegründung aufdrängen, weil der Gesetzg...mehr

Sowohl nach derzeit geltender als auch nach künftiger Rechtslage ist zur Eintragung einer vereinbarten Öffnungsklausel in das Grundbuch – egal, ob als Bestandteil der Gemeinschaftsordnung oder auf Grundlage einer späteren Vereinbarung der Wohnungseigentümer – die Zustimmung Drittberechtigter nicht erforderlich[1], denn eine rechtliche Beeinträchtigung ist bei bloßer abstrakt...mehr

Neu: Sondereigentum kann sich auf Außenbereiche erstrecken Gemäß § 3 Abs. 2 WEG n. F. kann sich künftig das Sondereigentum auch auf einen außerhalb des Gebäudes liegenden Teil des Grundstücks erstrecken, sofern die Wohnung oder die nicht zu Wohnzwecken dienenden Räume wirtschaftlich die Hauptsache bleiben. Dies allerdings unter der Bedingung, dass kein isoliertes Sondereigen...mehr

Um einen Anspruch nach § 20 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 WEG n. F. geltend machen zu können, muss der jeweilige Wohnungseigentümer ein Recht zum Gebrauch der Gemeinschaftsfläche zum Laden seines Fahrzeugs haben. Hat er kein Recht, sein Auto im Bereich der Ladestelle abzustellen, hat er auch kein Recht auf Nutzung der vorhandenen oder zur Schaffung der nötigen Infrastruktur. Es besteht...mehr

Die Vermietung von Gemeinschaftseigentum ist grundsätzlich mit einfachem Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer möglich.[1] Voraussetzungen Teilungserklärung bzw. Gemeinschaftsordnung enthält kein Verbot der Vermietung von Gemeinschaftseigentum. Keinem der Wohnungseigentümer erwächst durch die Vermietung ein Nachteil i. S. v. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG. Nachteilig ist die Vermietu...mehr

Billardcafé Ein Billardcafé ist in einer als "Laden" beschriebenen Einheit nicht zulässig.[1] Bistro Die Nutzung eines "Ladens" als "Bistro" kann im Einzelfall zulässig sein. Die von dem betriebenen Bistro ausgehenden Störungen sind nicht gravierender, als die, die nach einer typisierenden, verallgemeinernden Betrachtungsweise von einem Laden ausgehen; dies gilt jedenfalls bei ...mehr

Da Beschlüsse auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel zur Wirkung gegen Sonderrechtsnachfolger von Wohnungseigentümern nach Maßgabe des WEMoG der Eintragung in das Grundbuch bedürfen, bedarf es einer Regelung, wie mit bereits auf Grundlage einer vereinbarten Öffnungsklausel gefassten Beschlüssen vor Inkrafttreten des WEMoG umzugehen ist. Neu: Eintragung von Altbesch...mehr

Bislang knüpft die Sondereigentumsfähigkeit an den Gebäudebegriff an, weshalb an Außenstellplätzen Sondereigentum nicht begründet werden kann. Stellplätze, die sich außerhalb eines Gebäudes oder ebenerdig auf dem Dach einer Tiefgarage befinden, stehen nach bisheriger Rechtslage zwingend im Gemeinschaftseigentum. An solchen Stellplätzen kann kein Sondereigentum begründet werd...mehr

WEMoG: Nutzung und Verwaltung des Gemeinschaftseigentums Neu: Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung haben neuen Standort im Gesetz Der Katalog der Maßnahmen, die per Gesetz ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und den Rahmen für ordnungsmäßige Verwaltungsmaßnahmen vorgeben, findet sich lediglich sprachlich modifiziert nicht mehr in § 21 Abs. 2 WEG a. F., sondern künftig in §...mehr

Insbesondere beim Thema "Lademöglichkeiten" werden sich in Zukunft Probleme mit Nachzüglern ergeben, da sich immer mehr Wohnungseigentümer, wenn nicht ein Elektro-Kfz, so doch zumindest ein Pedelec anschaffen werden. Kapazitätsprobleme entstehen nicht Existiert bereits eine Lademöglichkeit, sodass eine bauliche Veränderung zur Schaffung einer solchen nicht erforderlich ist, ha...mehr

Jeder Wohnungseigentümer hat zunächst die Pflicht, die in seinem Sondereigentum stehenden Gebäudeteile so zu erhalten, also instand zu halten und instand zu setzen, dass dadurch keinem der anderen Wohnungseigentümer über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil erwächst. Die Pflicht zur Erhaltung besteht unabhängig davon, in welchem Zusta...mehr

Einschneidendste Änderungen bringt das WEMoG hinsichtlich der Änderung einer Verteilung der Kosten von Erhaltungsmaßnahmen, die derzeit noch als Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung bezeichnet werden. Einzelfallregelung § 16 Abs. 4 WEG a. F. erlaubt bislang eine Kostenverteilungsänderung lediglich im konkreten Einzelfall einer Maßnahme der Instandhaltung oder Instan...mehr

§ 16 Abs. 3 WEG a. F. ermöglicht die Änderung des gesetzlichen oder abweichend hiervon vereinbarten Kostenverteilungsschlüssels für Betriebs- und Verwaltungskosten. Ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht hiernach eine Änderung, die sich an den Maßstäben des Verbrauchs oder der Verursachung orientiert. Bezüglich des Begriffs der "Betriebskosten" verweist § 16 Abs. 3 WEG a. F. ...mehr

Das WEMoG wird im Hinblick auf bestehende Vereinbarungen der Wohnungseigentümer, insbesondere solche in Teilungserklärungen/Gemeinschaftsordnungen, vielfach zu Widersprüchen zwischen Gesetz und Vereinbarung führen. Zu differenzieren sind insoweit 2 Ausgangssituationen: Besteht die Vereinbarung aus der schlichten Wiederholung des Gesetzeswortlauts oder handelt es sich um eine v...mehr

Stehen Stellplätze im Gemeinschaftseigentum, haben die Wohnungseigentümer einen weiten Spielraum, Gebrauchsregelungen auf Grundlage der Bestimmung des § 19 Abs. 1 WEG zu beschließen. Insbesondere dann, wenn der Parkraum knapp ist, können die Wohnungseigentümer beschließen, dass die Stellplätze ausschließlich dem Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen und es insbesondere Besu...mehr

Durch Gebrauchsregelung können die Wohnungseigentümer zwar die Nutzung des Sondereigentums näher ausgestalten. Weder durch Vereinbarung noch durch vereinbarte Öffnungsklauseln kann in unentziehbare und unverzichtbare Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. Seit In...mehr

Die Vorschrift des § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG n. F. entspricht im Wesentlichen der bisherigen Rechtslage in § 43 Nr. 1 WEG a. F. Der Anwendungsbereich der Norm wird einerseits enger werden, andererseits künftig insoweit erweitert, als die bislang geltenden Einschränkungen, dass sich der Streit "aus der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und aus der Verwaltung des gemeinschaftlic...mehr

Bereits nach alter Rechtslage bejaht die Rechtsprechung die Möglichkeit, den Eingangsbereich einer Wohnungseigentumsanlage mit einer Videokamera zu überwachen, wenn ein berechtigtes Überwachungsinteresse der Gemeinschaft besteht. Dies ist dann der Fall, wenn es in der Vergangenheit zu Straftaten gekommen ist und die Gemeinschaft nunmehr Straftaten gegen das Gemeinschaftseige...mehr

Beschlussmuster: Bauliche Veränderung – Einzelgestattung eines nicht privilegierten Bauvorhabens TOP XX: Verglasung des Balkons der Sondereigentumseinheit Nr. 8 Die Wohnungseigentümer genehmigen dem jeweiligen Sondereigentümer der Einheit Nr. 8 der Teilungserklärung nebst Aufteilungsplan die Verglasung seines Balkons gemäß der beigefügten Planskizze des Architekten, Herrn Dip...mehr

Von ganz erheblicher praktischer Relevanz sind die Bestimmungen des § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 Nr. 2 WEG. Nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG ist jeder Wohnungseigentümer gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, das Betreten seines Sondereigentums und andere Einwirkungen auf dieses und das gemeinschaftliche Eigentum zu dulden, die den Vereinbarungen oder Besc...mehr

Haben die Wohnungseigentümer einem Wohnungseigentümer das Recht eingeräumt, im gemeinschaftlichen Eigentum Stehendes allein zu gebrauchen ("Sondernutzungsrecht"), darf er es allein nutzen und damit auch vermieten oder verpachten.[1] Die Nutzungen (Früchte) der einem Sondernutzungsrecht unterliegenden Flächen stehen – ist nichts anderes vereinbart – nach Sinn und Zweck abweic...mehr

Die Begründung eines Sondernutzungsrechts bedarf einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung.[1] Die Begründung im Wege eines Beschlusses wäre unwirksam.[2] 5.3.1 Zuweisung durch teilenden Eigentümer Nach h. M. können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der ehemalige Alleineigentümer ermächtigt sein soll, Sondernutzungsrechte "zuzuweisen" – auch nach § 8 Abs. 2 WEG.[1] Zuweisu...mehr

5.1 Überblick Die Wohnungseigentümer können nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG [1] vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und i. d. R. auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wir...mehr

Haben die Wohnungseigentümer eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung zum Inhalt des Sondereigentums gemacht, spricht man von einem "verdinglichten" Sondernutzungsrecht. Fehlt es daran, heißt es manchmal "schuldrechtliches" Sondernutzungsrecht. Inhaltlich unterscheiden sich schuldrechtliche und verdinglichte Sondernutzungsrechte nicht. Es gibt aber Unterschiede bei der Übertragu...mehr

Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist es dem Berechtigten erlaubt, das gemeinschaftliche Eigentum – soweit es seinem Sondernutzungsrecht unterliegt – nach seinem Belieben zu gebrauchen. Die Grenze bildet § 14 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Die Wohnungseigentümer können allerdings Regelungen zum Gebrauch vereinbaren.[2] Hat d...mehr

Ob ein Sondernutzungs- und kein bloßes Gebrauchsrecht i. S. v. § 19 Abs. 1 WEG vorliegt, ist nach h. M. anhand der Prüfsteine Ausschließlichkeit, Bestimmtheit, Dauer, Gegenleistung, Kompensation und Widerruflichkeit zu ermitteln. Prüfstein ist aber vor allem ein vollständiger Gebrauchsentzug.[1] Begriff: Sondernutzungsrecht Ein Sondernutzungsrecht liegt vor, wenn Wohnungseigentümer b...mehr

Pflichten im Zusammenhang mit dem gemeinschaftlichen Eigentum – auch, soweit es einem Sondernutzungsrecht unterliegt – treffen grundsätzlich sämtliche Wohnungseigentümer als Miteigentümer. Die Wahrnehmung der Pflichten ist eine Aufgabe der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, sofern sie i. S. v. § 9a Abs. 2 WEG eine einheitliche Rechtsverfolgung erfordern. Die Pflichten der ...mehr

Als Gegenstand eines Sondernutzungsrechts in Betracht kommen das gesamte gemeinschaftliche Eigentum, vor allem Garten- oder Terrassenflächen, Stellplätze, Keller- oder Bodenräume, aber auch Anlagen, Einrichtungen und wesentliche Gebäudebestandteile. Allein am Sondereigentum können Sondernutzungsrechte nicht begründet werden.[1] Einem Sondernutzungsrecht steht es nicht entgegen, da...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, aber auch ein Wohnungseigentümer kann ein Interesse daran haben, im Wege der Zwangsvollstreckung in das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zu vollstrecken. Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung in dieses umfasst immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.[1] ...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach § 19 Abs. 1 WEG Regelungen zum Gebrauch eines Raums oder einer Fläche treffen, der oder die einem Sondernutzungsrecht unterliegt.[1] Etwas anderes gilt, wenn durch die Bestimmung das Sondernutzungsrecht "ausgehöhlt" werden würde.[2] Gebraucht der Berechtigte die seinem Sondernutzungsrecht unterliegenden Teile, Räume und Flächen des gemeinsch...mehr

Berechtigter eines Sondernutzungsrechts kann nur der Eigentümer eines Wohnungs- oder Teileigentums der Wohnungseigentumsanlage sein[1] bzw. mehrere gemeinsam (Gruppensondernutzungsrecht).[2] Zwischen Mitberechtigten sollen §§ 741 ff. BGB analog gelten.[3] Nach h. M. soll auch einem bloßen Miteigentumsbruchteil an einem Wohnungseigentumsrecht ein Sondernutzungsrecht zugeordne...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Inhalt einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung jederzeit durch eine andere Vereinbarung ändern.[1] Ein Beschluss mit diesem Ziel, auch wenn er auf einer allgemeinen Öffnungsklausel beruht, wäre hingegen nichtig. Ein einseitiger Verzicht[2] oder eine Verwirkung ist nicht möglich. Bei einem verdinglichten Sondernutzungsrecht muss die Inhaltsänd...mehr