Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Da der gute Glaube zugunsten des Erwerbers wirkt, erwirbt er das fälschlich eingetragene Recht mit all seinen Bestandteilen. Praxis-Beispiel Sondernutzungsrecht Im Grundbuch ist zugunsten des veräußernden Wohnungseigentümers ein Sondernutzungsrecht eingetragen, das nie begründet wurde. Zugunsten des gutgläubigen Erwerbers gilt dieses Sondernutzungsrecht als begründet. Umgekehrt...mehr

Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann frei gestaltet werden.[1] Ist die Gestaltung nicht klar, ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung auszulegen. Ist das Sondernutzungsrecht verdinglicht, gelten für die Auslegung die allgemeinen Grundsätze.mehr

Mitgebrauch ist nach h. M. ferner die Vermietung oder Verpachtung im gemeinschaftlichen Eigentum stehender Flächen oder Räume.[1] Hierin liegt – dogmatisch betrachtet – allerdings kein Mitgebrauch, sondern eine Mitnutzung (= die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer zieht aus der Vermietung oder Verpachtung Früchte), die an die Stelle des Mitgebrauchs tritt. Wenigstens aus Grü...mehr

Nach § 16 Abs. 1 Satz 1 WEG hat jeder Wohnungseigentümer, wie bereits oben in Kap. 1.2 ausgeführt, ein Mitnutzungsrecht am gemeinschaftlichen Eigentum. Nutzungen i. d. S. sind die unmittelbaren und mittelbaren Sach- und Rechtsfrüchte (die Erträge). Jedem Wohnungseigentümer gebührt ein seinem Anteil (§§ 16 Abs. 1 Satz 2 WEG, 47 GBO) entsprechender Bruchteil – es sei denn, es b...mehr

Die Wohnungseigentümer können nach §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 16 Abs. 1 Satz 2 WEG [1] vereinbaren, dass einem Wohnungseigentümer ein alleiniges Gebrauchs- und i. d. R. auch Nutzungsrecht an Räumen oder Flächen des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt und zugleich der Mitgebrauch der anderen Wohnungseigentümer an diesen Teilen, Räumen oder Flächen ausgeschlossen wird.[2] Dieses R...mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Reihe von Vorteilen, unter anderem: Es kümmert sich eine i. d. R. kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt. Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgenommen...mehr

Belastungsgegenstand ist immer das Grundstück. Auch mehrere Grundstücke unterschiedlicher Eigentümer können mit einer gleichgerichteten Grunddienstbarkeit belastet werden. Grundsätzlich kann das gemeinschaftliche Grundstück auch zugunsten einer Sondereigentumseinheit mit einer Grunddienstbarkeit belastet werden. Praxis-Beispiel Heizkraftwerk zur Versorgung der Sondereigentums...mehr

Grundsätzlich sind die Wohnungseigentümer gem. § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verpflichtet, u. a. das Betreten ihres Sondereigentums zu gestatten, wenn ihnen hierdurch kein Nachteil entsteht, der über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinausgeht. Diese Pflicht besteht auch hinsichtlich einer etwa erforderlichen...mehr

Der Mitgebrauch findet seine Grenzen in § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG und damit in der Pflicht zur gegenseitigen Rücksichtnahme der Wohnungseigentümer und zum ordnungsmäßigen Gebrauch.[1] Ein Mitgebrauch ist ferner ausgeschlossen, wenn an der Fläche und/oder dem Raum ein Sondernutzungsrecht besteht (dazu Teilungserklärung, Aufteilungsplan und Gemeinschaftsordnung, Kap. 5), und unzul...mehr

Nach h. M. können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass der ehemalige Alleineigentümer ermächtigt sein soll, Sondernutzungsrechte "zuzuweisen" – auch nach § 8 Abs. 2 WEG.[1] Zuweisung meint, dass der Berechtigte den (noch unbekannten) Sondernutzungsberechtigten und/oder den Gegenstand benennt. Ein möglicher "Zuweisungsweg" besteht darin, dass für den Gegenstand das (Mit-)...mehr

Ein anderer "Zuweisungsweg" besteht darin, dass die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass ihr (Mit-)Gebrauchsrecht (erst) ausgeschlossen ist, wenn ein Zuweisungsberechtigter den Gegenstand einem Wohnungseigentümer zum Alleingebrauch "zuweist". Bis zum Bedingungseintritt sind dann alle Wohnungseigentümer zum Mitgebrauch und auch zur anteiligen Fruchtziehung befugt. Die Wohnung...mehr

§ 3 WGV regelt die erforderlichen Angaben im Bestandsverzeichnis. Nach § 3 Abs. 1 WGV sind im Bestandsverzeichnis in Spalte 3 einzutragen der in einem zahlenmäßigen Bruchteil ausgedrückte Miteigentumsanteil an dem Grundstück; die Bezeichnung des Grundstücks; das mit dem Miteigentumsanteil verbundene Sondereigentum und die Beschränkung des Miteigentums durch die Einräumung der z...mehr

Die Umwandlung von Teil- in Wohnungseigentum und umgekehrt ist eine schuldrechtliche Vereinbarung i. S. v. § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG, die nicht auf den Teilungsvertrag oder die Teilungserklärung einwirkt.[1] Die Form des § 925 Abs. 1 BGB (Auflassung) ist also nicht einzuhalten, da nicht der Gegenstand des Sondereigentums, sondern nach den §§ 5 Abs. 4, 10 Abs. 1 Satz 2 WEG bloß ...mehr

Die Bestimmung, ein Raum oder eine Fläche, auf die sich das Sondereigentum am Raum erstrecken soll, solle im Sondereigentum stehen, ist nicht in allen Fällen möglich. Zwar bestimmt § 5 Abs. 2 WEG nur für einige wesentliche Gebäudebestandteile sowie für bestimmte Anlagen und Einrichtungen, die dem gemeinschaftlichen Gebrauch der Wohnungseigentümer dienen, dass diese nicht Geg...mehr

5.5.1 Überblick Eine Sondernutzungsrechtsvereinbarung kann frei gestaltet werden.[1] Ist die Gestaltung nicht klar, ist die Sondernutzungsrechtsvereinbarung auszulegen. Ist das Sondernutzungsrecht verdinglicht, gelten für die Auslegung die allgemeinen Grundsätze. 5.5.2 Rechte Die Wohnungseigentümer müssen zum Umfang des Gebrauchs nichts bestimmen.[1] Ohne besondere Abrede ist e...mehr

Das Wohnungseigentumsgesetz macht den Miteigentümern bzw. dem aufteilenden Eigentümer bewusst keine Vorgaben, wie sie/er die Größe der Miteigentumsanteile (= das Verhältnis der Miteigentumsanteile untereinander) bestimmen/bestimmt. Bei der Bestimmung sollten allerdings auch ohne besondere gesetzliche Anordnung vor allem der unterschiedliche Verkehrswert, die Wohnfläche und der ...mehr

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können den (Nutzungs-)Wert einzelner Wohnungen durchaus mindern. So ist zur Änderung einer Vereinbarung die Zustimmung der dinglich Berechtigten analog §§ 877, 876 Satz 1 BGB stets dann erforderlich, wenn diese von der Änderung der Vereinbarung betroffen sind. Ihre Zustimmung ist nur dann nicht erforderlich, wenn nicht bloß eine wirtscha...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind, für ...mehr

Die der Gemeinschaft obliegende Verkehrssicherungspflicht kann auf einzelne Wohnungseigentümer oder Dritte übertragen werden.[1] Werden die Verkehrssicherungspflichten teilweise auf Dritte, z. B. auf Reinigungs- oder Grundstücksbetreuungsunternehmen übertragen, sind diese faktisch auch für die Verkehrssicherung verantwortlich. Denn in die ursprünglich der Gemeinschaft oblieg...mehr

Maßnahmen zur Herstellung eines plangerechten Zustands des Gemeinschaftseigentums werden unter den Begriff der Erhaltung subsumiert. Gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG in Verbindung mit § 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer verlangen, dass das gemeinschaftliche Eigentum plangerecht hergestellt wird. Vergleichsmaßstab für den planmäßigen Zustand sind die Teilungserklär...mehr

Rz. 2 Gerichte, Behörden und Notare haben dem zuständigen Finanzamt Anzeige nach amtlich vorgeschriebenem Vordruck zu erstatten. Rz. 3 Auf der Grundlage dieses Musters wird ein Vordrucksatz hergestellt, wovon je eine Durchschrift bestimmt ist für das nach §§ 19, 20 AO für den Erwerber zuständige Finanzamt, das nach §§ 19, 20 AO für den Veräußerer zuständige Finanzamt, das Lagefi...mehr

Rz. 12 Die Vorschrift des § 4 Nr. 9 GrEStG a. F. wurde angefügt durch Art. 2 des Gesetzes zur Beschleunigung der Umsetzung von Öffentlich Privaten Partnerschaften und zur Verbesserung gesetzlicher Rahmenbedingungen für Öffentlich Private Partnerschaften v. 1.9.2005 (BGBl I 2005, 2676) und gilt ab 8.9.2005. Öffentlich Private Partnerschaften (ÖPP) – auch Public Private Partner...mehr

Häufig führt das Abstellen eines Wohnmobils auf dem zur Wohnungseigentumsanlage gehörenden Parkplatz zu Meinungsverschiedenheiten unter den Wohnungseigentümern. Stellplätze einer Wohnungseigentumsanlage dienen unstreitig zumindest dem kurzfristigen Parken von Pkws. Das Abstellen eines Wohnmobils auf der gemeinschaftlichen Hoffläche vor einem Doppelhaus stellt einen unzulässi...mehr

Bei Knappheit von Parkraum kann andererseits die Befugnis zum Parken zeitweise oder für bestimmte Fahrzeuge eingeschränkt werden.[1] Zeitliche Einschränkung Auch ein Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümerversammlung, der die Nutzung einer im Gemeinschaftseigentum stehenden Grundstücksfläche als Parkplatz so regelt, dass nicht alle Wohnungseigentümer auch während der Zeit vo...mehr

Verbot der Tierhaltung Ein generelles Haustierhaltungsverbot kann nicht beschlossen werden, es bedarf vielmehr einer entsprechenden Vereinbarung.[1] Allerdings kann durch einen unangefochtenen Mehrheitsbeschluss die Hundehaltung in einer Wohnanlage generell verboten werden, obwohl es auch hierfür einer Vereinbarung bedarf.[2] § 19 Abs. 1 WEG verleiht den Wohnungseigentümern d...mehr

Rz. 97 Nach § 2 Abs. 2 Nr. 3 GrEStG stehen auch dinglich gesicherte Sondernutzungsrechte i. S. d. WEG und § 1010 BGB dem Grundstücksbegriff gleich. Nach § 1010 BGB können Miteigentümer eines Grundstücks, die die Verwaltung und Benutzung geregelt haben oder das Recht, die Aufhebung der Gemeinschaft zu verlangen, für immer oder auf Zeit ausgeschlossen haben oder eine Kündigung...mehr

Rz. 34 Nach alter Rechtsprechung des BFH war der Vermietungsbegriff nach bürgerlich-rechtlichen Grundsätzen abzugrenzen, es war also auf das BGB abzustellen.[1] Der Vermietungsbegriff ist in § 535 BGB definiert. Danach wird der Vermieter durch den Mietvertrag verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der vermieteten Sache während der Mietzeit zu gewähren. Der Mieter ist verpflic...mehr

5.1 Gegenstand Das Sondernutzungsrecht ist geprägt durch eine positive und eine negative Komponente. Die positive Komponente besteht darin, dass einem der Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt ist. Die negative Komponente besteht darin, dass alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgesc...mehr

Das Sondernutzungsrecht ist geprägt durch eine positive und eine negative Komponente. Die positive Komponente besteht darin, dass einem der Wohnungseigentümer das alleinige Nutzungsrecht an einem bestimmten Bereich des gemeinschaftlichen Eigentums eingeräumt ist. Die negative Komponente besteht darin, dass alle anderen Wohnungseigentümer von der Nutzung ausgeschlossen sind.[1]mehr

Von wesentlicher Bedeutung aber ist und bleibt, dass es sich um Gemeinschaftseigentum handelt und demnach auch die Verwaltungskompetenz grundsätzlich bei der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer verbleibt. Freilich kann dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer eine Verwaltungskompetenz eingeräumt werden. Insbesondere können ihm Pflege und Erhaltung der seinem Sondern...mehr

Keine unerhebliche Rolle spielen auch Grunddienstbarkeiten im Bereich des Wohnungseigentums. So können Gemeinschaftsgrundstücke mit Grunddienstbarkeiten belastet oder aber durch eine Grunddienstbarkeit begünstigt sein. Bei einer Grunddienstbarkeit handelt es sich um ein dingliches Recht, das jeweils zulasten eines Grundstücks besteht und den jeweiligen Eigentümer belastet un...mehr

Außerhalb der Wohn- bzw. Teileigentumseinheit stellen folgende Gegenstände bzw. Bereiche Sondereigentum dar: Oberer Plattenbelag des Balkons, Innenanstrich der Balkonbrüstung, lt. Teilungserklärung zugewiesene Keller- und Bodenräume, Pkw-Abstellplatz mit dauerhaften Markierungen innerhalb Tiefgaragen oder auf dem obersten Deck der Tiefgarage, Innenanstrich und Elektroinstalla...mehr

Insbesondere im Fall von Wohnanlagen, die bis zum Jahr 1973 errichtet worden sind, war die Bildung einer Sondereigentumseinheit bezüglich einer gemeinschaftlichen Tiefgarage kein seltener Fall. Bis zum Inkrafttreten der ersten WEG-Novelle am 30.7.1973 war nämlich die Bildung von Sondereigentum an Stellplätzen nicht möglich. Insoweit konnten lediglich Sondernutzungsrechte an ...mehr

Soll nur in das Sondernutzungsrecht vollstreckt werden, sind nach h. M. zu unterscheiden die Zwangsvollstreckung in ein Sondernutzungsrecht, das nach § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG zum Inhalt eines Sondereigentums gemacht wurde (dingliches Sondernutzungsrecht), und die Zwangsvollstreckung in ein bloß vereinbartes Sondernutzungsrecht (schuldrechtliches Sondernutzungsrecht).mehr

Für das dingliche Sondernutzungsrecht ist umstritten, ob es sich bei diesem um ein "anderes Vermögensrecht" im Sinne des § 857 ZPO handelt.[1] Weil ein dingliches Sondernutzungsrecht Inhalt eines Sondereigentums und damit des Wohnungseigentums wird, ist es überzeugender, dass dieses kein eigenständiges Vermögensrecht im Sinne des § 857 ZPO ist und nur ein indirekter Zugriff ...mehr

Ein schuldrechtliches Sondernutzungsrecht soll ein selbstständiges Vermögensrecht sein und jedenfalls zugunsten eines Wohnungseigentümers gepfändet und diesem zur Einziehung überwiesen werden können.[1] Die Verwertung sei dadurch möglich, dass das Recht einem anderen Wohnungseigentümer veräußert oder – ist der Gläubiger Wohnungseigentümer – dem Gläubiger übertragen wird. Sow...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann ein Interesse daran haben, im Wege der Zwangsvollstreckung in das Sondernutzungsrecht eines Wohnungseigentümers zu vollstrecken. 4.1 Vollstreckung in das Wohnungseigentum Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung umfasst dann immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.[1]...mehr

Die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer kann als Gläubigerin eines Hausgeldschuldners nach § 866 Abs. 1 ZPO in Verbindung mit § 146 ZVG die Zwangsverwaltung in dessen Wohnungseigentum betreiben. Ein Zwangsverwaltungsverfahren kommt ferner in Betracht für Grundstücksbruchteile, die im Eigentum eines Miteigentümers stehen oder als solche mit einer Forderung belastet sind[1], f...mehr

Weiß der nach § 8 WEG Aufteilende (noch) nicht, welchem Sondereigentümer ein Sondernutzungsrecht zustehen soll, kann er die Begründung "hinauszögern".[1] Dafür werden mehrere Wege diskutiert. Ein Weg soll darin bestehen, dass für den Gegenstand das (Mit-)Gebrauchsrecht sämtlicher Wohnungseigentümer sofort ausgeschlossen wird. Die Wohnungseigentümer müssen dann ferner vereinb...mehr

Ein sicherer Weg besteht darin, in das Wohnungseigentum zu vollstrecken. Die Vollstreckung umfasst dann immer auch die Vollstreckung in das Sondernutzungsrecht.[1]mehr

Die Anordnung der Zwangsverwaltung hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine Reihe von Vorteilen, unter anderem: Es kümmert sich eine in der Regel kompetente Person um das Wohnungseigentum, die unter anderem für dessen Sicherheit und Versicherung sorgt. Die Verkehrspflichten für das Wohnungseigentum und für ein diesem zugeordnetes Sondernutzungsrecht werden wahrgeno...mehr

Das BGB beschreibt die Sachen in seinem § 90 als "körperliche Gegenstände". Nicht in diesem Sinne "körperlich" sind beispielsweise Forderungen, Immaterialgüterrechte oder immaterielle Güter, z. B. das Urheberrecht. Für die Verwaltungen ist bei den Sachen aber eine andere Unterscheidung wichtig, nämlich die zwischen beweglichen (Mobilien) und unbeweglichen Sachen (Immobilien)...mehr

Die Miteigentümer müssen bestimmen, welche Räume und Annexflächen künftig im Sondereigentum stehen sollen (= der Gegenstand des Sondereigentums). Ein Raum kann nach § 3 Abs. 1 Satz 2 WEG auch ein Stellplatz in einem oder außerhalb eines Gebäudes sein. Die Räume und Flächen sind sprachlich zu beschreiben und zusätzlich in einem Aufteilungsplan (§ 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG) zu...mehr

Als Vertragsparteien des Verwaltervertrags stehen sich der Verwalter auf der einen Seite und die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer als rechtsfähiger Verband auf der anderen Seite gegenüber. Vor Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 wurde der Verwaltervertrag als ein solcher mit Schutzwirkung für die Wohnungseigentümer angesehen, da ihnen zwar die Verwaltung des Gemeinschaft...mehr

1 Leitsatz Der Streit um die Frage, welcher Wohnungseigentümer aus einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung berechtigt ist, ist eine WEG-Streitigkeit. 2 Normenkette § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG 3 Das Problem Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B nach einem vorangegangenen Verfügungsverfahren (dieses war beim LG auf die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch gerichtet) in...mehr

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Der Streit um die Frage, welcher Wohnungseigentümer aus einer Sondernutzungsrechtsvereinbarung berechtigt ist, ist eine WEG-Streitigkeit.mehr

OLG Hamburg, Beschluss v. 13.12.2021, 11 AR 14/21mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, welcher Wohnungseigentümer aus einer Vereinbarung berechtigt ist. Diese Frage ist eine Streitigkeit über Rechte der Wohnungseigentümer untereinander und damit zweifellos eine WEG-Streitigkeit nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG. Für das Verfahren auf Erlass einer einstweiligen Verfügung galt nichts anderes. Das LG hätte sich für dieses al...mehr

Wohnungseigentümer K nimmt Wohnungseigentümer B nach einem vorangegangenen Verfügungsverfahren (dieses war beim LG auf die Eintragung eines Widerspruchs in das Grundbuch gerichtet) in der Hauptsache auf Zustimmung zur Berichtigung des Grundbuchs in Anspruch. K geht es um die Eintragung eines vermeintlich zu seinen Gunsten bestehenden Sondernutzungsrechts in das Grundbuch, wo ...mehr