Fachbeiträge & Kommentare zu Sondernutzungsrecht

Diese gesetzlich angeordnete Verwaltungszuständigkeit hat für die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und den Verwalter Auswirkungen unter anderem auf: Die vom Verwalter den Wohnungseigentümern zu erteilenden Informationen, z. B. nach § 27 Abs. 1 Nr. 1 WEG. Das Recht, Informationen zu verlangen und in die Verwaltungsunterlagen Einsicht zu nehmen. Dieses Recht steht jetzt auch ...mehr

Rz. 134 Auf der Grundlage der materiell-rechtlichen Kernvorschriften des hamburgischen "Wohnlagemodells" nach §§ 1-5 HambGrStG stellt sich der Ablauf zur Besteuerung der Grundstücke als wirtschaftliche Einheiten des Grundvermögens (sog. Grundsteuer B) schematisch wie folgt dar: a) Feststellung der Grundsteuerwerte Rz. 135 Auf der ersten Stufe des hamburgischen "Wohnlagemodells...mehr

Rz. 65 Nach § 13a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 EStG dürfen die selbst bewirtschafteten Flächen der Sondernutzungen i. S. d. § 13a Abs. 6 EStG die in Nr. 2 Sp. 2 der Anlage 1a zu § 13a EStG genannten Grenzen nicht überschreiten. Rz. 66 Zu den Sondernutzungen i. S. d. § 13a Abs. 1 S. 1 Nr. 5 und Abs. 6 EStG i. V. m. § 160 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 Buchst. c bis e BewG gehören die weinbauliche Nut...mehr

Rz. 2 Die Vorschrift soll den Mietern von Wohnraum vor einer Verdrängung im Zusammenhang mit der Umwandlung in Wohnungseigentum schützen. Dieser Schutz soll dadurch erreicht werden, dass den Mietern ein Vorkaufsrecht eingeräumt wird. Rz. 3 § 577 ist auch bei der Umwandlung von öffentlich gefördertem Wohnraum in Wohnungseigentum anwendbar (Schmidt-Futterer/Blank/Fervers, § 577...mehr

Ohne Erfolg! Die Eintragung der Sondernutzungsrechte sei zulässig, das Grundbuch richtig. Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richte sich nach den § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV. Danach könne zur näheren Bezeichnung des Gegenstands und des Inhalts des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Das gelte auch für Umfang und Inhalt ...mehr

Problemüberblick In der Entscheidung geht es um die Frage, ob es die von Wohnungseigentümer K bekämpften Sondernutzungsrechte bereits gab und diese nur aus Gründen der Klarstellung in den Wohnungsgrundbüchern eingetragen wurden, oder ob es die Sondernutzungsrechte noch nicht gab. Eintragung von Sondernutzungsrechten Der Begriff "Sondernutzungsrecht" suggeriert, die ihnen zugrun...mehr

Mit Erfolg! Die Erklärung genüge dem im Grundbuchrecht geltenden Bestimmtheitsgrundsatz. In der Teilungserklärung werde bestimmt, welche Gebäudeteile zum Sondereigentum gehören sollen. Sodann werde bestimmt, was gelten solle, wenn die genannten Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig sein sollten (dann sollen sie zur Sondernutzung zugewiesen sein). Das zeige, dass die Zuweis...mehr

Problemüberblick Im Fall geht es um die Frage, ob eine Teilungserklärung wie beantragt umgesetzt werden kann. Das Grundbuchamt hat Bedenken, weil der aufteilende Eigentümer zwar für bestimmte Gebäudeteile bestimmt, dass sie im Sondereigentum stehen sollen, er aber zugleich erklärt, was gelten solle, wenn die Gebäudeteile nicht sondereigentumsfähig seien. Inhalt einer Teilungse...mehr

Der aufteilende Eigentümer legt dem Grundbuchamt im Jahr 1991 seine Teilungserklärung und seine Gemeinschaftsordnung vor. In der Gemeinschaftsordnung finden sich Sondernutzungsrechte. Das Grundbuchamt legt zur Umsetzung der Teilungserklärung Wohnungsgrundbücher an. In Bezug auf den Gegenstand und den Inhalt des Sondereigentums wird dort auf die Eintragungsbewilligung Bezug g...mehr

Die Eintragung von Sondernutzungsrechten im Grundbuch richtet sich nach § 7 Abs. 3 WEG, § 3 Abs. 2 WGV. Danach kann zur näheren Bezeichnung des Inhaltes des Sondereigentums auf die Eintragungsbewilligung Bezug genommen werden. Dies bedeutet, dass die Bezugnahme auf die Bewilligung genügt.mehr

Bei der Formulierung sollte der Notar differenzieren, um welche Art von Wohnanlage es sich handelt. Geht es um eine Großanlage, kann es über die Lastenverteilung leicht zum Streit kommen. Praxis-Beispiel Streit um Aufzugskosten Kosten des Aufzugs in einem nicht von allen Miteigentümern genutzten Gebäudeteil. Praxis-Tipp Öffnungsklausel Deshalb sollte jedenfalls eine Öffnungsklau...mehr

Begriff Der Notar ist eine öffentliche vom Staat ernannte Amtsperson. Als vom Staat und vom Auftraggeber unabhängiger Jurist wird er aufgrund von Erfahrung, Qualifikation und Neutralität für bestimmte bedeutsame Geschäfte hinzugezogen. Die häufigsten Fallen Keine Identität zwischen dem Aufteilungsplan und dem Aufteilungsvertrag bzw. der Teilungserklärung Prüfen bzw. klären mus...mehr

Ist die Teilung im Grundbuch vollzogen und demnach die Wohnungseigentümergemeinschaft entstanden, kann die Teilungserklärung nur noch mit – notariell beurkundeter – Zustimmung aller werdenden Wohnungseigentümer geändert werden.[1] Regelmäßig erteilt der Erwerber dem Verkäufer in dem notariellen Kaufvertrag eine Vollmacht zur Abänderung der Teilungserklärung nebst Gemeinschaf...mehr

Bei bebauten Grundstücken ist jedes Gebäude bzw. jeder selbständige Gebäudeteil des Grundstücks in der Anlage Grundstück zu erfassen. Ein bebautes Grundstück liegt vor, wenn sich auf dem Grundstück benutzbare Gebäude befinden. Ein bebautes Grundstück liegt auch vor, wenn sich dort ausschließlich Gebäude befinden, die dem Zivilschutz dienen. Für jedes Gebäude/Gebäudeteil ist i...mehr

Rz. 111 Im Normalfall werden Sondernutzungsrechte in der Teilungserklärung begründet. Die Regelung bzw. die Begründung des Sondernutzungsrechtes gehört sachlich in die Gemeinschaftsordnung. In der Praxis findet sie sich aber trotzdem oft im sachenrechtlichen Teil der Teilungserklärung. Ein entsprechender Text ist zwingend. Zur Begründung eines Sondernutzungsrechtes genügt es...mehr

I. Grundlagen Rz. 107 Bis zur WEG-Reform 2020 konnte an Außenflächen kein Sondereigentum begründet werden. Um die gesetzlich nicht vorgesehene, aber vielfach erwünschte Zuordnung der nach dem alten Recht nicht sondereigentumsfähigen Flächen und Räume zu einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, entwickelte die notarielle Praxis das Sondernutzungsrecht. Man versteht darunter die Bef...mehr

Rz. 107 Bis zur WEG-Reform 2020 konnte an Außenflächen kein Sondereigentum begründet werden. Um die gesetzlich nicht vorgesehene, aber vielfach erwünschte Zuordnung der nach dem alten Recht nicht sondereigentumsfähigen Flächen und Räume zu einzelnen Wohnungen zu ermöglichen, entwickelte die notarielle Praxis das Sondernutzungsrecht. Man versteht darunter die Befugnis zur all...mehr

Rz. 122 Inhalt und Umfang der Rechte und Pflichten des Sondernutzungsberechtigten können sich aus der zugrunde liegenden Vereinbarung, im Normalfall (dingliches Sondernutzungsrecht) also aus der Teilungserklärung bzw. der entsprechenden Grundbucheintragung, ergeben. Ist dort nichts geregelt, gilt als Grundsatz, dass der Sondernutzungsberechtigte dieselben Rechte wie ein Sond...mehr

Rz. 85 Die Änderung der Gemeinschaftsordnung erfordert im Ausgangspunkt eine Vereinbarung aller Miteigentümer. Beschlüsse zur Änderung der Gemeinschaftsordnung sind nur möglich, soweit das Gesetz dafür eine Beschlusskompetenz vorsieht oder eine Öffnungsklausel besteht. Schweigen bedeutet keine Zustimmung zu einer Vereinbarung, sondern ist grundsätzlich rechtlich unerheblich....mehr

Rz. 30 Die Miteigentümer können einen der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen Eigentums (inklusive Sondernutzungsflächen) und des Sondereigentums entsprechenden Gebrauch mit Stimmenmehrheit beschließen (§ 19 Abs. 1 WEG). Was die Notwendigkeit und Zweckmäßigkeit einer Regelung angeht, haben die Wohnungseigentümer ein aus ihrer Verwaltungsautonomie folgendes Ermessen (Beurte...mehr

Rz. 166 Gem. § 20 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen dienen. "Dienen" bedeutet, dass die Maßnahme für den betroffenen, körperlich oder geistig eingeschränkten Wohnungseigentümer nützlich ist; es ist nicht Voraussetzung, dass er zwingend darauf angewiesen ist.[205] In der Pra...mehr

Rz. 106 Eine Vereinbarung, die für eine Änderung der Gemeinschaftsordnung (vorbehaltlich einer Öffnungsklausel) erforderlich ist, kann grundsätzlich nur freiwillig zustande kommen. Als Vertrag beruht sie auf Privatautonomie, was mit einem Abschlusszwang nicht zu vereinbaren ist. Deshalb ist ein Miteigentümer nur ausnahmsweise verpflichtet, einer Änderung der Gemeinschaftsord...mehr

Rz. 119 Solange der Bauträger noch Alleineigentümer ist und keine Vormerkungen für Erwerber eingetragen sind, kann er die Teilungserklärung/Gemeinschaftsordnung durch einseitige Erklärung in der Form des § 29 GBO und entsprechende Grundbucheintragung ändern. Erst mit der Eintragung der ersten Auflassungsvormerkung für einen Erwerber verliert er die Befugnis zur einseitigen Ä...mehr

Rz. 6 Gewerbliche Nutzung von Wohnungen. Unzulässig: Prostitution;[10] Arztpraxen mit erheblichem Besucherverkehr.[11] Der Betrieb eines Wohnheims (Altenpflege oder Unterbringung von Flüchtlingen und Asylbewerbern in einer Gemeinschaftsunterkunft) ist keine Wohnnutzung und deshalb nur in einem Teileigentum zulässig.[12] Zulässig: Kindertagespflege bzw. Tagesmutter (str.),[13] ...mehr

Rz. 42 Abwasserleitung. → Leitungen. Rz. 43 Anbau. Nachträgliche Anbauten (z.B. Wintergarten, Balkonverglasung, Balkon, Schuppen und andere fest mit dem Gebäude oder Grundstück verbundene Baulichkeiten) stehen auch dann im Gemeinschaftseigentum, wenn sie von einem Miteigentümer allein gebaut und finanziert wurden.[52] Im Prinzip obliegt die Erhaltungslast deshalb der Gemeinsc...mehr

Rz. 75 Durch eine Vereinbarung regeln die Wohnungseigentümer "ihr Verhältnis untereinander in Ergänzung oder Abweichung von Vorschriften des Gesetzes" (§ 10 Abs. 3 S. 1 WEG). Ihrer Rechtsnatur nach ist die Vereinbarung ein Vertrag aller Miteigentümer, ihrem Zweck nach ist sie darauf gerichtet, die Innenbeziehungen der Wohnungseigentümer untereinander zu regeln und ähnlich ei...mehr

Rz. 18 Dachboden. Das Nutzungsrecht der Miteigentümer an einem im Gemeinschaftseigentum stehenden Dachboden, der nur durch eine Wohnung zugänglich ist, ist umstritten (→ § 4 Rdn 68). Rz. 19 Dachterrasse. Die sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer haben dafür zu sorgen, dass die Dachentwässerung nicht durch die Blätter oder Nadeln von Pflanzen verunreinigt oder verstopf...mehr

Rz. 39 Der Begriff Verkehrssicherungspflicht (oder "Verkehrspflicht") hat seinen Ursprung im zivilrechtlichen Deliktsrecht. Ausgangspunkt ist die Haftungsfrage in solchen Fällen, in denen ein Sach- oder Personenschaden eintritt, der nicht auf einer unmittelbaren Verletzungshandlung beruhte (sonst würde der Handelnde ohne weiteres nach § 823 Abs. 1 BGB haften). Haftet jeder, ...mehr

Rz. 114 Soll der formelle Teil der Teilungserklärung (das sachenrechtliche Grundverhältnis) geändert werden, ist gem. § 4 Abs. 1, 2 WEG grundsätzlich die Zustimmung (Auflassung) und Bewilligung aller Miteigentümer in der Form notarieller Beurkundung, die Grundbucheintragung (je nach Fall unter Vorlage neuer Abgeschlossenheitsbescheinigungen) sowie die Zustimmung der dinglich...mehr

Rz. 58 Gem. § 14 Abs. 3 WEG kann ein Wohnungseigentümer einen angemessenen Ausgleich in Geld verlangen, wenn er eine Einwirkung dulden musste, die über das zumutbare Maß hinausgeht (sog. Aufopferungsanspruch). In diesem Abschnitt geht es um Aufopferungsansprüche im Gefolge von Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum. Aufopferungsansprüche nach "Unglücksfällen", insbeson...mehr

Rz. 128 Zur Beseitigung verpflichtet (passivlegitimiert) ist jedenfalls derjenige Miteigentümer (bzw. dessen Erben[165] oder Gesellschafter[166]), der die Maßnahme durchgeführt oder veranlasst hat. Er haftet als Handlungsstörer, und zwar auch dann, wenn er womöglich schon längst aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist. Differenziert zu betrachten ist die Frage der Haftung ein...mehr

Rz. 57 Für die Geltendmachung von Minderung und Schadensersatz (sekundäre Gewährleistungsrechte) ist nur die Wohnungseigentümergemeinschaft zuständig.[148] Als Begründung wird angegeben, dass dann, wenn die Erfüllungsebene verlassen werden soll, die Mängelrechte zum Schutz des Bauträgers und der Miteigentümer koordiniert werden müssten.[149] Rz. 58 Beispiel Die Trittschalldäm...mehr

Rz. 1 Für die Willensbildung der Gemeinschaft stehen nur zwei Regelungsinstrumente zur Verfügung: Beschluss und Vereinbarung. Der Beschluss entspricht grundsätzlich dem Mehrheitsprinzip und ist, vereinfacht gesagt, das Mittel der Entscheidungsfindung im "laufenden Geschäft". Die Vereinbarung entspricht dem Einstimmigkeitsprinzip und dient, wiederum vereinfacht gesagt, der Fe...mehr

Rz. 35 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Nach der gesetzlichen Grundstruktur steht das gesamte Objekt (Grundstück und Gebäude) im Gemeinschaftseigentum; Sondereigentum ist nur, was ausdrücklich und wirksam als solches bestimmt wurde. In der Teilungserklärung werden bestimmte "Räu...mehr

Rz. 58 Sie liegt nach bislang h.M. vor, wenn dem Beschluss eine nachholbare besondere Wirksamkeitsvoraussetzung fehlt. Rz. 59 Beispiele a) Die Zustimmung eines Miteigentümers, in dessen unentziehbaren und "mehrheitsfesten" individuellen Rechtskreis eingegriffen wird, bspw. indem ihm eine Leistungspflicht (z.B. die Durchführung von Erhaltungsarbeiten) auferlegt wird. b) Die Zus...mehr

Rz. 38 Blumenkästen. Die Anbringung (auch) auf der Außenseite des Balkons ist nicht á priori unzulässig, vielmehr sozialadäquat,[98] kann aber in der Hausordnungs-)Beschluss untersagt werden.[99] Im Mietrecht ist es genauso: Wenn vernünftige Gründe gegen die Anbringung auf der Balkonaußenseite sprechen, kann der Vermieter sie untersagen.[100] Beim Gießen ist Rücksicht auf di...mehr

Rz. 81 Den Wohnungseigentümern steht es frei, ihr Verhältnis untereinander – sprich: die Gemeinschaftsordnung – beliebig und ohne Inhaltsbeschränkung zu gestalten (Vertragsfreiheit); für den aufteilenden Alleineigentümer (Bauträger) gilt grundsätzlich das Gleiche. Üblich und wirksam sind in einer Gemeinschaftsordnung z.B. Regelungen betr. Kostenverteilung, Stimmrecht, Erhalt...mehr

Rz. 81 Von einer Mehrhausanlage[113] spricht man, wenn sich auf einem Grundstück[114] mehrere räumlich abgeschlossene Einheiten befinden, die zu einer Wohnungseigentümergemeinschaft zusammengefasst sind. Typisch sind folgende Fälle:mehr

Rz. 7 Gem. § 43 Abs. 1 S. 1 WEG hat die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihren allgemeinen Gerichtsstand bei dem Gericht, in dessen Bezirk das Grundstück liegt. Klagen Dritter (Nichtwohnungseigentümer) gegen die Gemeinschaft sind also – abhängig vom Streitwert – am örtlichen Amts- oder Landgericht zu erheben. Das gilt gem. § 43 Abs. 1 S. 2 WEG auch im Fall des § 9a Abs. 4...mehr

Rz. 99 Gem. § 23 Abs. 1 WEG können auch solche Angelegenheiten durch Beschluss "geordnet" werden, über die "nach einer Vereinbarung der Wohnungseigentümer die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können". Eine derartige kompetenzbegründende Vereinbarung wird Öffnungsklausel genannt.[131] Sie ermöglicht die Änderung der Gemeinschaftsordnung (oder anderer Vereinbarun...mehr

Rz. 101 Grundlagen. Zweiergemeinschaften kommen meistens in Gestalt von Doppel- bzw. Reihenhäusern oder als Zweifamilienhäuser vor. Oft haben solche "Kleinstgemeinschaften" keinen Verwalter. Der gesetzlich vorgesehene Weg der Willensbildung durch Beschlussfassung in einer Eigentümerversammlung erscheint dann häufig als überflüssige Förmelei: Entweder haben beide Einheiten gl...mehr

Rz. 32 Eine Videoüberwachung stellt einen Eingriff in das allgemeine Persönlichkeitsrecht des Gefilmten dar, der selbst über die Preisgabe und Verwendung seiner persönlichen Daten zu bestimmen hat. Die Zulässigkeit der hier interessierenden Videoüberwachung durch Private richtet sich nach Art. 6 Abs. 1 UAbs. 1 Buchst. f DSGVO.[62] Die Bestimmung entspricht inhaltlich im Wese...mehr

Rz. 87 Gegen die Urteile des Amtsgerichts als erster Instanz in Wohnungseigentumssachen gem. § 43 Abs. 2 WEG ist die Berufung statthaft. Zuständiges Berufungsgericht ist grundsätzlich das für den Sitz des Oberlandesgerichts zuständige Landgericht (§ 72 Abs. 2 GVG). Anders ausgedrückt: Statt des Oberlandesgerichts ist das ortsgleiche Landgericht als zentrales Berufungsgericht...mehr

Rz. 64 Der Ausbau von Dachgeschossen betrifft normalerweise nicht nur das Sonder-, sondern auch das Gemeinschaftseigentum. Es handelt sich somit genau genommen nicht (nur) um eine bauliche Maßnahme am Sondereigentum, sondern um bauliche Maßnahmen "im räumlichen Bereich des Sondereigentums". Das Thema wird hier aber wegen des Sachzusammenhangs im Abschnitt über "bauliche Maßn...mehr

Rz. 1 Wohnungseigentum ist das Sondereigentum an einer Wohnung in Verbindung mit einem Anteil am Gemeinschaftseigentum (§ 1 Abs. 2 WEG). Sondereigentum kann nicht nur an Wohnräumen bestehen, sondern auch an Räumen, die nicht Wohnzwecken dienen, bspw. Büro- oder Gewerbeflächen. In diesen Fällen spricht das Gesetz von Teileigentum (§ 1 Abs. 3 WEG). Für das Teileigentum gelten ...mehr

Rz. 446 Der Bauträger kann sich im Bauträgervertrag Vollmachten zur Änderung der schuldrechtlichen, vor allem aber der dinglichen Vereinbarungen einräumen lassen (sogenannte Änderungsvorbehalte [1]). Auf diesem Weg kann der Bauträger auch noch nach Entstehung der Eigentümergemeinschaft einseitig Regelungen zur Gemeinschaftsordnung treffen[2], z. B. Bestimmungen zum Gebrauch i...mehr

Rz. 419 Raum Sondereigentum sind nach § 5 Abs. 1 WEG vor allem die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gewillkürt dazu bestimmten Räume. Raum kann auch eine Garage, eine Lagerhalle oder ein Schuppen sein. Für Garagenstellplätze fingiert § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft. Auch eine Doppelstockgarage mit Kippvorrichtung (Duplex-Stellplatz) ist "Raum"; an ihr ...mehr

Rz. 532 Das gemeinschaftliche Eigentum muss jeder dem Bauträger vertraglich verbundene Erwerber abnehmen. Die Verpflichtung zur Abnahme auch des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 640 Abs. 1 BGB ergibt sich als individuelle Verpflichtung aus dem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger.[1] Rz. 533 Unterliegt eine Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums einem Sondernutzungsrecht, so ...mehr

Rz. 556 Ein Rechtsmangel eines Wohnungs- oder Teileigentums ist etwa gegeben, wenn ein in der Teilungserklärung als Speicher ausgewiesener Raum als Wohnraum verkauft wird.[1] Ferner, wenn der Bauträger erklärt, zur Eigentumswohnung gehöre ein Hobbyraum und dieser Raum zwar tatsächlich benutzbar ist, daran aber weder Sondereigentum noch ein Sondernutzungsrecht besteht.[2] Ein...mehr

Rz. 15 Sonderregelungen zur Bestimmung der wirtschaftlichen Einheit enthalten die Ausführungen in R B 181.2 Abs. 3 bis 5 ErbStR: Sind bei einem Wohnungseigentum mehrere Wohnungen mit nur einem Miteigentumsanteil verbunden, sind sie grundsätzlich zu einer wirtschaftlichen Einheit zusammenzufassen. Liegen z. B. die Wohnungen in demselben Haus unmittelbar übereinander oder neben...mehr