Fachbeiträge & Kommentare zu Teileigentum

Rz. 419 Raum Sondereigentum sind nach § 5 Abs. 1 WEG vor allem die nach dem Teilungsvertrag/der Teilungserklärung gewillkürt dazu bestimmten Räume. Raum kann auch eine Garage, eine Lagerhalle oder ein Schuppen sein. Für Garagenstellplätze fingiert § 3 Abs. 2 Satz 2 WEG die Raumeigenschaft. Auch eine Doppelstockgarage mit Kippvorrichtung (Duplex-Stellplatz) ist "Raum"; an ihr ...mehr

Rz. 479 Der Bauträger kann dem Erwerber – wohl nur für das Sondereigentum – das Recht zubilligen, Eigenleistungen zu erbringen. Dies hat zur Folge, dass sich der (pauschale) Festpreis vermindert (es sind dann Gutschriften zu erteilen, entweder in Höhe der für diesen Fall bereits vorsorglich getroffenen Vereinbarung im Bauträgervertrag oder aber anteilig angemessen entspreche...mehr

Rz. 431 Die Gegenleistung des Erwerbers wird zumeist in einem "Kaufpreis" bestehen; in Betracht kommen aber auch andere Leistungen, z. B. bei einem Tausch ein Teil des zu bebauenden Grundstücks. Die Gegenleistung ist immer dann mitzubeurkunden, wenn die Beteiligten vor oder bei Vertragsabschluss eine Einigung erzielt haben, aber auch dann, wenn die Gegenleistung bereits vor ...mehr

Rz. 407 Beim Bauträgervertrag handelt es sich ungeachtet der Vielfalt der vom Bauträger geschuldeten Leistungen zwar um einen vermengten, aber dennoch einheitlichen Typenmischvertrag eigener Art.[1] Ein typischer Bauträgervertrag enthält nämlich neben werk- und werklieferungsvertraglichen auch (soweit der Grundstückserwerb in Rede steht) kaufvertragliche Elemente sowie – je ...mehr

Rz. 541 WEG-Verwaltern fehlt für eine rechtliche und tatsächliche Abnahme in der Regel eine tatsächliche und rechtliche Sachkunde. Verwalter sind von Gesetzes wegen auch nicht verpflichtet noch berechtigt, das gemeinschaftliche Eigentum abzunehmen, weder vom Bauträger[1] noch von anderen Werkunternehmern. Soll etwas anderes gelten, muss der Verwalter ermächtigt werden. Überbl...mehr

Rz. 521 Beim Anteilsmodell erwirbt der Bauträger vom Grundstückseigentümer entweder nur einen realen Teil des Grundstücks oder einen Miteigentumsanteil am Grundstück. Im Gegenzug übernimmt der Bauträger die Verpflichtung zur Errichtung einer Immobilie auf der nicht veräußerten Restfläche oder auf dem in Wohnungseigentum aufgeteilten Grundstück.[1] Ein Bruchteil am Grundstück...mehr

Rz. 427 Zu beurkunden sind sämtliche Abreden, die Gegenstand der vertraglichen Pflichten werden sollen.[1] Der notariellen Beurkundung unterliegen vor allem die Vertragspartner, die Bezeichnung des Kaufgegenstands, die geschuldete Gegenleistung und sonstige, beurkundungsbedürftige Abreden. Daneben sind aber auch sonstige Abreden der Kaufvertragsparteien, aus denen sich das V...mehr

Rz. 578 Ein Wohnungseigentümer als Erwerber kann die Rechte auf großen Schadensersatz (Schadensersatz statt der ganzen Leistung) oder Rücktritt selbstständig geltend machen.[1] Rückabwicklungsrechte sind nicht gemeinschaftsbezogen.[2] Jeder Erwerber/Wohnungseigentümer kann die Voraussetzungen der Rückabwicklungsrechte[3] ohne Mitwirkung der anderen Wohnungseigentümer oder der ...mehr

Rz. 499 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV erfüllt, darf der Bauträger gem. § 3 Abs. 2 MaBV Vermögenswerte des Erwerbers grundsätzlich nur in bis zu 7 Teilbeträgen entsprechend dem Bauablauf entgegennehmen oder sich zu deren Verwendung ermächtigen lassen. Einer Abnahme bedarf es für die Fälligkeit der Teilbeträge nicht. Hinweis Mangelfreiheit Die zum jeweiligen Baute...mehr

Rz. 522 Unterwirft sich ein Erwerber in einem Formular-Bauträgervertrag wegen der von ihm geschuldeten Vergütung der Zwangsvollstreckung in sein gesamtes Vermögen, ist eine solche Erklärung gem. §§ 3, 12 MaBV i. V. m. § 134 BGB nichtig, wenn der Notar ermächtigt ist, die Vollstreckungsklausel ohne besonderen Nachweis zu erteilen.[1] Eine derartige Unterwerfungserklärung mit ...mehr

Rz. 502 Für eine vollständige Fertigstellung[1] müssen zum einen für das Bauvorhaben sämtliche vertraglich geschuldeten Leistungen – auch Nebenanlagen, Garagen und Außenanlagen – erbracht sein.[2] Zum anderen müssen nach h. M. die geschuldeten Leistungen als im Wesentlichen vertragsgerecht abgenommen worden sein oder es muss Abnahmereife bestehen, d. h. die Abnahme kann von ...mehr

Rz. 591 Eine formularmäßige Freizeichnung des Bauträgers von seiner eigenen Gewährleistungspflicht gegenüber dem Erwerber von neu errichteten oder noch zu errichtenden Eigentumswohnungen und Häusern ist nach § 309 Nr. 8 BGB grundsätzlich nicht möglich. Eine vom Bauträger gestellte Klausel, die vorsieht, dass der Bauträger erst dann haftet, wenn der Erwerber sich erfolglos be...mehr

Rz. 422 Ob die 2 in der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) dem Bauträger vorgeschriebenen "Sicherungssysteme" in der Lage sind, die Interessen des Erwerbers angemessen zu schützen, ist umstritten. Als Formularvertrag dürfte die sogenannte Bürgschaftslösung einer Klauselprüfung nicht standhalten, sofern eine Zahlung des Erwerbers abweichend von § 3 Abs. 2 MaBV verlangt wi...mehr

Rz. 466 Bei Wohnungseigentum wird im Verhältnis zwischen den Vertragsparteien (anders als zwischen dem Bauträger und den ihm verbundenen Werkunternehmern) zum Teil nur eine funktionale Baubeschreibung genutzt. Eine funktionale Baubeschreibung ist in der Regel durch allgemeine Aussagen wie Prospekt und Exposé sowie durch die allgemeinen Regelungen zu ergänzen. Durch Auslegung...mehr

Rz. 440 Veräußert der Bauträger mehrere Wohnungen unter Nutzung von gleichlautenden formularmäßigen Bauträgerverträgen, ist auf diese und ihre Klauseln das Recht der Allgemeinen Geschäftsbedingungen (§§ 305 ff. BGB) anzuwenden.[1] Handelt es sich – wie zumeist – um einen Vertrag zwischen einem Unternehmer und einem Verbraucher (Verbrauchervertrag[2]) i. S. v. § 310 Abs. 3 BGB...mehr

Rz. 593 In der Regel werden vom Bauträger eine ganze Reihe "gemeinschaftsbezogener" Verträge geschlossen, vor allem, aber nicht nur solche mit Versorgungsunternehmen für die Versorgung der Anlage mit Elektrizität, Gas, Wasser oder Fernwärme, ferner mit Versicherungen wegen Feuer, Leitungswasser, Sturm und Haftpflicht, Verträge wegen des Leasings oder der Wartung von Heizkost...mehr

Rz. 549 Bei Sonderwünschen in der Bauausstattung wird ein Erwerber regelmäßig Wert darauf legen, dass der Sonderwunsch über den Bauträger abgewickelt und abgerechnet wird, da nur auf diese Weise eine einheitliche Durchsetzung der Mängelrechte für den gesamten Vertragsgegenstand gesichert ist. Der Bauträger wird hingegen möglicherweise ein Interesse daran haben, dass Sonderwü...mehr

Rz. 442 In vielen Bauträgerverträgen finden sich Änderungsvollmachten. Diese sollen den Bauträger dazu berechtigen, nachträglich seine eigene Teilungserklärung oder/und die Gemeinschaftsordnung zu ändern. Eine Änderungsvollmacht wird grundsätzlich unwiderruflich ausgestaltet und schließt das Recht ein, eine Untervollmacht zu erteilen. Das Grundbuchamt kann entsprechende Voll...mehr

Rz. 507 Sind die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 MaBV nicht gegeben, will der Bauträger aber Vermögenswerte des Bestellers erlangen, handelt der Bauträger nach § 7 Abs. 1 MaBV ordnungsmäßig, wenn er dafür zur Sicherheit für alle etwaigen Ansprüche des Erwerbers auf Rückgewähr oder Auszahlung seiner Vermögenswerte eine Bürgschaft nach § 2 Abs. 1 und Abs. 2 MaBV leistet und nur...mehr

Rz. 532 Das gemeinschaftliche Eigentum muss jeder dem Bauträger vertraglich verbundene Erwerber abnehmen. Die Verpflichtung zur Abnahme auch des gemeinschaftlichen Eigentums gem. § 640 Abs. 1 BGB ergibt sich als individuelle Verpflichtung aus dem Erwerbsvertrag mit dem Bauträger.[1] Rz. 533 Unterliegt eine Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums einem Sondernutzungsrecht, so ...mehr

Rz. 481 Ist ein Festpreis vereinbart, ist der Bauträger grundsätzlich nicht zur Rechnungslegung verpflichtet.[1] Er braucht also weder seine Kalkulation zu offenbaren, noch Auskunft über Provisionen, Rabatte, erzielte Gewinne oder Verluste zu erteilen und noch weniger über die von ihm verwendeten Mittel Rechnung zu legen.[2] Allerdings kommen auch bei einem Bauträgerkauf unt...mehr

Rz. 472 In der Regel ist im Bauträgervertrag vereinbart (oder es lässt sich Schlüsselfertigkeit im Wege der Auslegung ermitteln), dass der Bauträger ein "schlüsselfertiges" Werk schuldet. Schlüsselfertig bedeutet im allgemeinen Sprachgebrauch, dass der Erwerber sofort mit Möblierung und Bezug beginnen kann, ohne zuvor noch weitere Baumaßnahmen zu unternehmen.[1] Zum Leistung...mehr

Rz. 584 Will ein Erwerber aufrechnen, ist zu unterscheiden. Überblick Rechnet ein Erwerber mit etwaigen Forderungen auf Schadensersatz gegen den Bauträger gegen offene Kaufpreisforderungen des veräußernden Bauträgers gegen sich auf, ist das möglich, soweit der Erwerber wegen Mängeln des Sondereigentums aufrechnet: Schadensersatzansprüche wegen des Sondereigentums stehen allein...mehr

Rz. 594 Durch Insolvenz des Bauträgers[1] kann sich der Bauträgervertrag in 2 Teile spalten[2]: in einen "Grundstückskaufvertrag" und in einen Werkvertrag über die Erstellung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums.[3] Ob dieses der Fall ist, hängt davon ab, wie der Insolvenzverwalter sein Wahlrecht aus § 103 InsO ausübt. Diese Aufteilung des Bauträgervertrags ist nich...mehr

Rz. 601 Der Anspruch auf Lastenfreistellung gegen die Bauträgerbank folgt in der Regel aus § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV. Die Bauträgerbank kann sich jedoch für den Fall, dass das Bauvorhaben nicht vollendet wird, vorbehalten, anstelle der Freistellung alle vom Erwerber vertragsgemäß im Rahmen des § 3 Abs. 2 MaBV bereits geleisteten Zahlungen bis zum anteiligen Wert des Objek...mehr

Rz. 519 Beim Grundstücksmodell veräußert der Erwerber an den Bauträger ein Grundstück. Als Gegenleistung erhält er eine bebaute Teilfläche oder eine Eigentumswohnung zurück.[1] Sofern der Tauschwert der beiden Tauschobjekte nicht gleichwertig ist, kann eine der Vertragsparteien verpflichtet sein, eine Tauschaufgabe zu leisten. Wenn die Tauschleistung in der Errichtung der Wo...mehr

Rz. 446 Der Bauträger kann sich im Bauträgervertrag Vollmachten zur Änderung der schuldrechtlichen, vor allem aber der dinglichen Vereinbarungen einräumen lassen (sogenannte Änderungsvorbehalte [1]). Auf diesem Weg kann der Bauträger auch noch nach Entstehung der Eigentümergemeinschaft einseitig Regelungen zur Gemeinschaftsordnung treffen[2], z. B. Bestimmungen zum Gebrauch i...mehr

Rz. 527 Die rechtsgeschäftliche Abnahme ist eine einseitige, nicht empfangsbedürftige Willenserklärung.[1] Eine Abnahme kann verschieden erklärt werden: Dass der Erwerber eine schriftliche oder/und mündliche Abnahme erklärt hat, ist meist problemlos. Schwieriger ist die Frage, wann eine Abnahme durch schlüssiges (konkludentes) Verhalten vorliegt. Diese setzt ein Verhalten vor...mehr

Rz. 443 Der Bauträger darf seine Erklärung gegenüber dem Grundbuchamt zur Aufteilung seines Alleineigentums, seine Teilungserklärung, jederzeit und frei von Zwängen ändern. Seine Befugnis zur einseitigen Änderung der Teilungserklärung erlischt erst mit Entstehung einer Eigentümergemeinschaft.[1] Sind die Voraussetzungen eines werdenden Wohnungseigentümers und damit einer wer...mehr

Rz. 525 Der Bauträger kann eine Abnahme grundsätzlich erst dann verlangen, wenn das gesamte, dem einzelnen Erwerber geschuldete Werk abnahmereif und i. S. v. § 640 Abs. 1 BGB vollständig fertiggestellt (das ist nicht mit der Fertigstellung i. S. d. MaBV zu verwechseln) ist.[1] Abnahmereife setzt ein vollständiges, von unwesentlichen Mängeln abgesehen mangelfreies Werk voraus...mehr

Rz. 450 Zwischen Bauträger und Erwerber kann sich – z. B. in einem Vergleich[1] – ferner eine Schiedsgutachterabrede empfehlen. Diese ist von einer Schiedsabrede zu unterscheiden: Die Wirkung der Schiedsgutachterabrede beschränkt sich darauf, dass für beide Vertragsparteien die durch den Schiedsgutachter festgestellten Tatsachen verbindlich sind, es sei denn, diese sind offe...mehr

Rz. 511 Seit Mitte 2005 wird eine Bürgschaft nach § 7 MaBV in aller Regel als Sicherheit nur dafür vereinbart, dass – anders als von § 7 MaBV eigentlich vorgesehen – der Bauträger nach Baufortschritt geschuldete Zahlungen entgegennehmen darf, obwohl die Voraussetzungen des § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 – 4 MaBV noch nicht vorliegen.[1] Diese Handhabung findet seinen Grund darin, d...mehr

Rz. 461 Im Bauträgervertrag finden sich in der Regel Angaben zur Wohn- oder Nutzfläche. Die geschuldete Fläche kann sowohl im Vertrag als auch in dessen Anlagen, etwa den Bauplänen, genannt sein. Die Angabe ist ein zentrales Beschaffenheitsmerkmal.[1] Fehlen in einem Bauträgervertrag Angaben zur Wohnfläche, ist die einseitige Vorstellung des Erwerbers für den Inhalt des Vert...mehr

Rz. 471 Welchen Schallschutz die Parteien eines Vertrags über den Erwerb einer Eigentumswohnung vereinbart haben, richtet sich in erster Linie nach der im Vertrag getroffenen Vereinbarung. Maßgeblich sind die im Vertrag zum Ausdruck gebrachten Vorstellungen von der Qualität des Schallschutzes, also der Beeinträchtigung durch Geräusche.[1] Vorzunehmen ist eine Gesamtabwägung,...mehr

Rz. 538 Bis zur Entdeckung der Wohnungseigentümergemeinschaft als rechtsfähigem Verband entsprach es fast allgemeiner Meinung, dass die Wohnungseigentümer über die Abnahme des gemeinschaftlichen Eigentums keinen Beschluss fassen können. Dieses Bild hat sich seit 2007 gewandelt. Mittlerweile vertreten namhafte Stimmen des Wohnungseigentumsrechts die Möglichkeit eines Beschlus...mehr

Rz. 562 Beklagen Wohnungseigentümer als Erwerber Mängel des Gemeinschafts- und/oder Sondereigentums oder wegen des Grundstücks, so ist zu klären, welche Stelle welche Rechte geltend machen kann. Zu unterscheiden ist einerseits zwischen Mängeln am Sonder- und solchen am Gemeinschaftseigentum. Für das gemeinschaftliche Eigentum ist ferner danach zu unterscheiden, ob es sich um...mehr

Rz. 575 Für die Frage, "ob" nur ein bestimmtes Mängelrecht oder sämtliche Mängelrechte bis auf die Rücktrittsrechte vergemeinschaftet werden, besitzen die Wohnungseigentümer Ermessen. Nach h. M. erfordert es eine ordnungsmäßige Verwaltung allerdings in aller Regel, einen gemeinschaftlichen Willen darüber zu bilden, wie die ordnungsgemäße Herstellung des Gemeinschaftseigentum...mehr

Rz. 476 Unterfiele der Bauträgervertrag allein Werkvertragsrecht, wäre nach § 641 Abs. 1 Satz 1 BGB die Vergütung immer erst bei der Abnahme des Werkes zu entrichten. Dieser sehr späte Zeitpunkt ist ohne Weiteres vereinbar, aus Sicht von vielen Bauträgern zurzeit aber nicht wünschenswert. Bauträger zielen stattdessen zu einem sehr viel früheren Zeitpunkt auf einen Teil der V...mehr

Rz. 483 Führt jemand gewerbsmäßig als Bauherr im eigenen Namen für eigene oder fremde Rechnung Bauvorhaben durch oder bereitet er diese vor und verwendet er dazu Vermögenswerte von Erwerbern, ist er als Bauträger ein Gewerbetreibender i. S. d. Gewerbeordnung und bedarf gem. § 34c Abs. 1 Satz 1 GewO einer Erlaubnis. Zum Schutz der Allgemeinheit und der Auftraggeber ist für di...mehr

Rz. 576 Nach einer Vergemeinschaftung ist allein die Wohnungseigentümergemeinschaft für die Durchsetzung der auf die Beseitigung von Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums gerichteten gemeinschaftlichen Ansprüche und die Schaffung ihrer Voraussetzungen zuständig.[1] Durch die Vergemeinschaftung eines Mängelrechts sind (auch) die nicht i. S. v. § 10 Abs. 6 Satz 3 Variante 1...mehr

Rz. 586 Will ein Erwerber seine Leistung zurückbehalten, ist zu unterscheiden. Überblick Wegen Mängeln des Sondereigentums kann jeder Erwerber seine geschuldete Leistung gem. § 320 BGB zurückbehalten. Solange es zu keiner Vergemeinschaftung gekommen ist, kann ein Erwerber ferner wegen Mängeln des gemeinschaftlichen Eigentums ein Zurückbehaltungsrecht geltend machen.[1] Ein mang...mehr

Rz. 490 Die Ausgestaltung des Bauträgervertrags und der Interessenausgleich der Vertragsparteien richten sich danach, welches Sicherungssystem die Vertragsparteien individuell oder durch einen Formularvertrag gewählt haben und wie diese Systeme ausgestaltet wurden.[1] Die MaBV gibt dem Bauträger dabei 2 Wege einer dem Erwerber geschuldeten Sicherung seiner von § 640 BGB abwe...mehr

Rz. 595 Für den Anspruch der Erwerber auf mangelfreie Erstellung des gemeinschaftlichen und des Sondereigentums hat der Insolvenzverwalter ein Wahlrecht, sofern die Vergütung nicht bereits komplett im Voraus, sondern in den entsprechenden Raten nach der Makler- und Bauträgerverordnung gezahlt wurde: Er kann die geschuldete Werkleistung erfüllen. Er kann sie aber auch ablehne...mehr

Rz. 423 Um jedenfalls Verbraucher vor den Gefahren des Bauträgervertrags zu schützen, findet nach § 1 Abs. 1 Satz 3 der Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen für nach dem 1. Januar 2009 geschlossene Verträge § 632a Abs. 3 BGB entsprechende Anwendung. Nach dieser Bestimmung ist dann, wenn der Besteller ein Verbraucher ist und der Vertrag die Errichtung ode...mehr

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Rz. 513 Etwas anderes soll hingegen in Fallkonstellationen gelten, in denen der Erwerber nach den vertraglichen Vereinbarungen mit dem Bauträger abweichend vom dispositiven Recht des § 641 Abs. 1 BGB und den Vorgaben des § 3 Abs. 2 MaBV Vorauszahlungen auf den Erwerbspreis zu erbringen hatte, ohne dass Bauleistungen erbracht worden waren. In diesen Fällen soll es dem Zweck e...mehr

Rz. 468 Lassen sich zu den Vorstellungen der Vertragsparteien keine Feststellungen treffen, kommt es für eine mangelfreie Werkleistung auch darauf an, ob das Werk so hergestellt ist, dass es nicht mit Fehlern behaftet ist, die die Tauglichkeit zu dem gewöhnlichen Gebrauch aufheben oder mindern. Nach der Rechtsprechung kann der Erwerber dabei redlicherweise erwarten, dass das...mehr

Rz. 467 Was Vertragsinhalt ist, ist durch Auslegung zu ermitteln (§§ 133, 157 BGB). Der Umfang der Herstellungspflicht des Bauträgers kann sich aus einem Exposé [1] oder einem Prospekt ergeben.[2] Dass Raumbuch, Baubeschreibung und Werbematerial eines Bauträgers nur dann Vertragsbestandteil werden, wenn sie notariell beurkundet werden, ist daher unzutreffend.[3] Praxis-Beispi...mehr

Rz. 587 Im Einzelfall kann ein Schadensersatzanspruch des Erwerbers aus einer Verletzung einer vertraglich übernommenen Beratungspflicht durch den Bauträger resultieren. Der Bauträger als Veräußerer einer Eigentumswohnung ist gewöhnlich allerdings nicht verpflichtet, den Erwerber über die Wirtschaftlichkeit des Erwerbs und seinen Nutzen für den Käufer aufzuklären oder zu ber...mehr

Rz. 414 Wenn ein Dritter dem Erwerber nicht das Eigentum am Grundstück verschafft, sondern auf einem ihm fremden Grundstück, meist das des Auftraggebers, baut, spricht man von einem Generalunternehmer- oder Generalübernehmervertrag. Generalunternehmer- und Generalübernehmervertrag unterscheiden sich dadurch, dass der Generalunternehmer einen (Groß-)Teil der Bauleistungen (me...mehr