Fachbeiträge & Kommentare zu Urteil

Lässt sich ein Garagentor nur so geräuschvoll öffnen und schließen, dass dadurch die Nachtruhe der Nachbarn gestört wird, darf dieses während der Nachtzeit (22.00 - 7.00 Uhr) nicht benutzt werden. In so einem Fall ist es dem Pkw-Besitzer zuzumuten, seinen Wagen auf der Straße abzustellen.[1] Mietverhältnis Nach einem Urteil des AG Mainz sind Mieter zu einer Mietminderung in Hö...mehr

Verschattungen durch geschützte Bäume zählen nach Meinung der Gerichte im Allgemeinen zu den "natürlichen Lebensäußerungen" von Gehölzen, die als Folge der Sozialbindung des Grundeigentums nach Art. 14 Abs. 2 Satz 2 GG und der Situationsgebundenheit des betreffenden Grundstücks hingenommen werden müssen. Ein Antrag auf eine Fällgenehmigung hat deshalb keine Aussicht auf Erfo...mehr

Eine Versorgungssperre scheidet in folgenden Fällen aus: Vermieter ist nicht Vertragspartner des Versorgungsunternehmens Der Vermieter ist in diesen Fällen nicht berechtigt, fremdversorgte Leitungen zu verplomben oder anderweitig abzusperren.[1] Mieter hat die Betriebskosten nicht zu tragen Eine Versorgungssperre scheidet auch dann aus, wenn im Ausnahmefall einmal vergessen wurd...mehr

Rz. 3 Das Gesetz gibt in Abs. 2 den Pflichtinhalt der Zulassungsverordnungen konkret vor: Dies gilt für die Organisation der Zulassungseinrichtungen; die Regelungen in Abs. 2 Nr. 1 bis 4 beschreiben diesen Pflichtinhalt der Zulassungsverordnungen und ergänzen insoweit die §§ 96 (Zulassungsausschüsse) und 97 (Berufungsausschüsse). Die Zulassungsverordnungen regeln über die or...mehr

Dem Mieter steht frühestens nach Beendigung des Mietverhältnisses und Ablauf einer angemessenen Prüfungsfrist des Vermieters ein Anspruch auf Kautionsrückzahlung bzw. Freigabe der Sicherheit zu.[1] Dieser Rückzahlungs- bzw. Freigabeanspruch steht dem Mieter selbstverständlich auch ohne entsprechende vertragliche Abrede zu.[2] Beendetes Mietverhältnis Der Mieter hat grundsätzli...mehr

Praxis-Beispiel Vorbehaltlose Zahlung Dies ist der Fall, wenn der Vermieter dem Mieter Betriebskosten in Rechnung stellt, deren Umlage vertraglich nicht vereinbart ist und der Mieter diese dennoch über einen Zeitraum von mehreren Jahren (hier: 6 Jahre) vorbehaltlos bezahlt. Solche schlüssig abgegebenen Willenserklärungen sind aus der Sicht des Erklärungsempfängers – des Vermie...mehr

Kann dem Mieter infolge einer nachhaltigen Störung des Hausfriedens durch den Vermieter die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht zugemutet werden, liegt ein wichtiger Grund i. S. v. § 543 Abs. 1 BGB vor, der den Mieter zur fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses berechtigt.[1] Fälle aus der Gerichtspraxis Insofern kommen Sachverhalte infrage, die von der Rechtsprechung z...mehr

In der Praxis ist es üblich, dass die Schönheitsreparaturen durch eine vertragliche Vereinbarung auf den Mieter übertragen werden. Erforderlich ist stets eine ausdrückliche Regelung. Wichtig Keine Verkehrssitte Eine Verkehrssitte, wonach der Mieter auch ohne vertragliche Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen hätte, besteht nicht. Enthält der Mietvertrag keine wirksam...mehr

Nach der Bestimmung des § 574 Abs. 1 BGB kann der Mieter der ordentlichen Kündigung des Vermieters widersprechen und von ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses verlangen, wenn die Beendigung des Mietverhältnisses für ihn selbst, seine Familie oder einen anderen Angehörigen seines Haushalts eine Härte bedeuten würde, die auch unter Würdigung der berechtigten Interessen des Ver...mehr

Auch gegenüber den Grundstücksnachbarn können sich im Einzelfall besondere Verkehrssicherungspflichten ergeben. So haftet der Eigentümer eines Baums für Schäden, die durch einen infolge Sturms abgebrochenen Ast auf dem Nachbargrundstück angerichtet werden.[1] Andererseits soll bei einem ungewöhnlich heftigen Sturm kein nachbarrechtlicher Ausgleichsanspruch bestehen.[2] Der Hin...mehr

Kommt es zum Schadensersatzprozess, obliegt dem Geschädigten der Nachweis sämtlicher Voraussetzungen eines Schadensersatzanspruchs wegen einer Verletzung der Verkehrssicherungspflicht. Auch der Nachweis für die haftungsbegründende Kausalität zwischen dem Verletzungsverhalten und der eingetretenen Rechtsgutverletzung muss nach dem Beweismaß des § 286 Abs. 1 ZPO zur vollen Übe...mehr

Nachweis schwierig Verfügt ein Ehegatte über einen einzelnen Vermögensgegenstand (z. B. ein Grundstück), so greift § 1365 BGB nur dann ein, wenn der Geschäftspartner positiv weiß oder zumindest die Umstände kennt, aus denen sich ergibt, dass der Geschäftsgegenstand im Wesentlichen das gesamte Vermögen darstellt.[1] Die Beweislast für die Kenntnis des Geschäftspartners trifft ...mehr

Die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses auch ohne vorherige Abmahnung ist stets dann gerechtfertigt, wenn der Mieter wissentlich oder leichtfertig eine grundlose Strafanzeige gegen den Vermieter erstattet. Praxis-Beispiel Unbegründeter Betrugsvorwurf Unterstellt der Mieter dem Vermieter, ohne Anhaltspunkte für ein vorsätzliches Verhalten zu haben, eine B...mehr

Die Miete besteht aus wiederkehrenden Leistungen des Mieters. Für sie ist eine bestimmte Zeit nach dem Kalender maßgebend. Hinweis Fälligkeit am 3. Werktag Die Miete bei Wohnraum ist zu Beginn, spätestens bis zum 3. Werktag der einzelnen Zeitabschnitte zu entrichten, nach denen sie bemessen ist.[1] Das "Entrichten" ist aber nicht mit dem Zahlungseingang beim Vermieter gleichzus...mehr

Will der Vermieter sein Erhöhungsverlangen auf ein Sachverständigengutachten stützen, muss er mit der Erstellung einen öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen beauftragen. Das Mieterhöhungsverlangen kann aber auch wirksam auf das Gutachten eines Sachverständigen gestützt werden, welcher dem Vermieter durch die zuständige Handelskammer benannt worden ist, ohne ...mehr

Schadensersatzansprüche des Vermieters sind im mietrechtlichen Teil des BGB nicht ausdrücklich geregelt. Lediglich in § 546a Abs. 2 BGB ist bei verspäteter Rückgabe die Geltendmachung eines weiteren Schadens nicht ausgeschlossen. Folgende Hauptfälle sollen kurz aufgezählt werden: Schadensersatzansprüche wegen unterlassener Schönheitsreparaturen Schadensersatzansprüche wegen Bes...mehr

Zahlung auf Grundschuld Ist der Eigentümer mit dem Schuldner personengleich und ist er auch Sicherungsgeber, so wird der auf die Grundschuld Leistende von der persönlichen Verpflichtung grundsätzlich nicht frei.[1] Soweit er die Grundschuld ablöst, geht diese automatisch auf den Eigentümer über und wandelt sich in dessen Person von einer Fremd- in eine Eigentümergrundschuld u...mehr

Rechtsgeschäftlicher Erwerber Nach der Bestimmung des § 566 BGB tritt der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten ein. Der Erwerber ist erst dann zur Kündigung berechtigt, wenn er als Eigentümer im Grundbuch eingetragen ist. Kündigung durch den Erwerber vor Eintragung in das Grundbuch Umstritten ist, ob der Erwerber v...mehr

Verursacht der Tankwagenfahrer unter Verstoß gegen seine Sorgfaltspflichten nach § 2 BVAwS einen Ölschaden auf dem Grundstück eines Kunden, haftet sein Arbeitgeber für diesen Schaden entweder aus positiver Vertragsverletzung des Ölliefervertrags (§§ 276, 278 BGB), aus unerlaubter Handlung (§§ 823, 831 BGB), wegen Gewässerverunreinigung (§ 89 Abs. 2 WHG) oder aus dem Gesichts...mehr

Auch die Folgen kindlichen Fußballspiels beschäftigen hin und wieder die Gerichte. Denn das "Runde" fliegt leider nicht immer in das "Eckige", sondern über die Platzbegrenzung hinweg – oft mit unangenehmen Folgen. Deshalb verletzt der Eigentümer eines Schulgeländes seine Verkehrssicherungspflicht schuldhaft, wenn er auf dem für Kinder jederzeit zugänglichen Schulhof Fußballto...mehr

Nach vorangegangener Abmahnung kann auch einem psychisch kranken Mieter gekündigt werden, der sperriges Gerümpel wie Matratzen, Einkaufswagen und Müll in großem Umfang auf Gemeinschaftsflächen innerhalb und außerhalb des Hauses lagert.[1] Auch ein Kfz-Stellplatz dient nicht zur dauerhaften Lagerung eines abgemeldeten und nicht fahrbereiten Kraftfahrzeugs.[2] Auch hier kann de...mehr

Gemäß § 558 Abs. 5 BGB sind von dem Jahresbetrag, der sich bei einer Erhöhung auf die ortsübliche Vergleichsmiete ergäbe, Drittmittel i. S. d. § 559a BGB abzuziehen, im Fall des § 559a Abs. 1 BGB mit 8 % des Zuschusses. Voraussetzung ist also, dass der Vermieter eine bauliche Maßnahme durchführt, die eine Modernisierung i. S. d. § 559 Abs. 1 BGB ist oder eine andere bauliche...mehr

Der Mieter hat die Kosten des Wasserverbrauchs nur zu tragen, wenn sie im Rahmen des vertragsgemäßen Gebrauchs der Mietsache entstanden sind. Ablesung geeichter Geräte Werden die Kaltwasserkosten durch Wasserzähler nach Verbrauch abgerechnet, kommt es für die inhaltliche Richtigkeit der Betriebskostenabrechnung allein darauf an, ob der tatsächliche Verbrauch zutreffend erfasst...mehr

Die zulässige Nutzung des Sondereigentums ergibt sich aus der Teilungserklärung. Wird dagegen verstoßen und werden beispielsweise Räume, die in der Teilungserklärung als "Laden" bezeichnet sind, an den Betreiber einer Arztpraxis, als Gaststätte, Pizzeria oder dergleichen vermietet, so können die übrigen Eigentümer den Vermieter auf Unterlassung in Anspruch nehmen. Der Vermie...mehr

Ist § 545 BGB wirksam ausgeschlossen, bleibt das Mietverhältnis trotz der Gebrauchsfortsetzung durch den Mieter beendet. Macht der Vermieter nach dem Ausspruch einer Kündigung längere Zeit keinen Räumungsanspruch geltend, so kann hierin ein Verzicht auf die aus der Kündigung folgenden Rechte liegen.[1] Ebenso kann in einem solchen Fall eine Vertragsfortsetzung durch Vereinbar...mehr

Gegen Lärmbelästigungen einer Sportanlage können Sie sich mithilfe der öffentlich rechtlichen Unterlassungsklage zur Wehr setzen, wenn es sich um den Lärm einer öffentlich-rechtlich und schlicht hoheitlich betriebenen Anlage etwa einer Gemeinde oder eines Bezirks handelt. Nachbar i. S. d. Immissionsschutzrechts sind Sie nicht nur als Inhaber dinglicher Rechte an einem dem Lär...mehr

Die von der Flut geschädigten Bundesländer haben den von einer "Jahrhundertflut" (insbesondere in den Jahren 2002, 2013, 2016, und 2017) jeweils Betroffenen Soforthilfen zur Verfügung gestellt (Zuwendungen zur Beseitigung von Hochwasserschäden und zur Sicherung des Fortbestands von Unternehmen). Hierzu wurden entsprechende Richtlinien erlassen. Auch wegen der Hochwasserkatast...mehr

Geschichtlich-historische Bedeutung einer Mehrheit baulicher Anlagen Ohne auf die eher als geringfügig zu bewertenden Abweichungen bei der Definition der Schutzgründe in den einzelnen Denkmalschutzgesetzen eingehen zu müssen, lässt sich feststellen, dass entscheidend für den Ensembleschutz die geschichtlich-historische Bedeutung einer Mehrheit baulicher Anlagen ist. Nicht and...mehr

Bei unklaren vertraglichen Regelungen kann jedenfalls die jahrelange Handhabung durch die Parteien einen entscheidenden Anhaltspunkt dafür geben, wie die Parteien die Regelung selbst verstanden haben.[1] Praxis-Beispiel Direkter Versorgungsvertrag mit Stadtwerken Hat der Mieter über mehrere Jahre bestimmte Betriebskosten (z. B. die Kosten des Wassers und der Entwässerung) aufg...mehr

Renovierungszustand bei Vertragsbeginn Nach der früheren Rechtsprechung des BGH war eine Renovierungsklausel auch dann wirksam, wenn die Wohnung bei Vertragsbeginn nicht frisch renoviert war. Die Klausel musste lediglich sicherstellen, dass die Renovierungsfristen erst mit dem Beginn des Mietverhältnisses zu laufen beginnen. Der Vermieter konnte dem Mieter zwar die Anfangsren...mehr

Dies ist ein ungeschriebenes Tatbestandsmerkmal. Dieser ist aber grundsätzlich anzunehmen. Prozessual muss der Mieter darlegen und beweisen, dass es an einem solchen fehlt. Stets setzt die Annahme der Vorenthaltung voraus, dass die Nichtrückgabe dem Rückerlangungswillen des Vermieters widerspricht.[1] Es ist nicht erforderlich, dass der Vermieter einen Nutzungswillen hat[2]; ...mehr

Die Frage, ob der Mieter die Wohnung streichen muss, stellt sich meist beim Auszug. Grundsätzlich sind Schönheitsreparaturen nach dem Gesetz Aufgabe des Vermieters. Allerdings enthalten die meisten Mietverträge Schönheitsreparaturenklauseln, wodurch der Vermieter seine Pflicht auf den Mieter überträgt. Der Begriff "Schönheitsreparaturen" ist dabei irreführend. Es handelt sich...mehr

Hat der Eigentümer sein Haus vollständig vermietet, bleibt er jedenfalls zur regelmäßigen Kontrolle der Mieter verpflichtet. Er muss eingreifen, wenn er Zweifel an deren Zuverlässigkeit hat oder ihm Gefahrenquellen bekannt geworden sind oder wenn er sie bei der erforderlichen Kontrolle hätte erkennen können.[1] Je mehr Mietparteien das Haus hat, desto größer ist die Gefahr, ...mehr

Einen Baumschutz um jeden Preis gibt es mit Blick auf die §§ 65 bis 68 BNatSchG nicht. Vielmehr müssen Baumschutzsatzungen und Baumschutzverordnungen Ausnahme- und Befreiungsvorschriften enthalten, auf deren Grundlage im Einzelfall auf Antrag geprüft wird, ob es für die Beseitigung oder Beschneidung von geschützten Bäumen rechtlich anerkennenswerte Gründe gibt, die für eine ...mehr

Grobe Formalbeleidigungen muss sich der Vermieter nicht gefallen lassen. Sie rechtfertigen auch ohne vorherige Abmahnung die außerordentliche fristlose Kündigung des Mietverhältnisses. Bezeichnet der Mieter seinen Vermieter als "promovierten Arsch", rechtfertigt dies auch ohne vorangegangene Abmahnung zur außerordentlichen fristlosen Kündigung des Mietverhältnisses. Dies insb...mehr

Geldautomat Auch an einem Sonntag darf erwartet werden, dass bei Glatteis der Zugang zu einer Sparkassenfiliale mit einem Geldautomaten gestreut ist.[1] Autowaschanlage Der Betreiber einer Autowaschanlage[2] genügt seiner Verkehrssicherungspflicht bei Frost nicht dadurch, dass er in schematischen Zeitabständen Enteisungsmittel streut. Er muss immer dann erneut tätig werden, wen...mehr

Inwieweit ein Grundstücksbesitzer von seinem Nachbarn die Entfernung eines "bedrohlichen" Baumes verlangen kann, wird im Einzelfall unterschiedlich beurteilt. Unterhält der Eigentümer auf seinem Grundstück einen Baum, der allein infolge seines Alters auf das Nachbargrundstück stürzen kann, ist er Störer i. S. d. § 1004 Abs. 1 BGB und zur Beseitigung der Gefahr verpflichtet.[1...mehr

In der Not: einer für alle Unabhängig vom Grundsatz der gemeinschaftlichen Verwaltung ist jeder Miteigentümer berechtigt, die zur Erhaltung des Gemeinschaftsgrundstücks notwendigen Maßregeln ohne Zustimmung der anderen Teilhaber zu treffen; er kann sogar verlangen, dass diese ihre Einwilligung zu einer solchen Maßregel im Voraus erteilen ( § 744 Abs. 2 BGB). Im Fall der famil...mehr

Verstöße gegen denkmalrechtliche Vorschriften können mit Bußgeldern geahndet werden. Handelt der Betroffene vorsätzlich, kann das Bußgeld erheblich ausfallen. Das OLG Oldenburg bestätigte z. B. ein Bußgeld in Höhe von 60.000 EUR wegen umfangreicher Umbaumaßnahmen ohne denkmalschutzrechtliche Genehmigung[1] und das OLG Karlsruhe verhängte 10.000 EUR für den schwarzen Fassaden...mehr

Veränderungen des Geländeniveaus durch Bodenerhöhungen und Grundstücksvertiefungen bedeuten für angrenzende Nachbargrundstücke eine nicht zu unterschätzende Gefahrenquelle. Immerhin können bei Bodenerhöhungen Erd- und Sandmassen abhängig von dem gewählten Böschungswinkel über die Grundstücksgrenze auf Nachbargrundstücke abrutschen oder etwa bei Regen abgeschwemmt werden. Gre...mehr

Der Vermieter kann die Zähler mieten oder kaufen (Auswahlermessen). Die Kosten für die Miete können auf den Mieter umgelegt werden. Zu den Kosten der Wasserversorgung gehören auch die Kosten der Berechnung und Aufteilung, z. B. eines Mess-, Ablese- oder Abrechnungsdienstes. Kosten der Eichung Nach Ablauf der Eichfrist (Kalt- und Warmwasserzähler: beide 6 Jahre) sind die Zähler ...mehr

Wichtig Hohes Haftungsrisiko Inhaber einer Heizöltankanlage sollten die vorgeschriebenen Kontrollen sehr ernst nehmen und ihre Anlage auch regelmäßig warten lassen. Gelangt nämlich Heizöl durch Leckagen in das Erdreich, in das Grundwasser oder in oberirdische Gewässer, haften sie in vollem Umfang für den Schaden. Haftung für Sanierungsmaßnahmen Hier ist in erster Linie an die H...mehr

Klagen muss grundsätzlich der Vermieter. Mehrere Vermieter müssen gemeinschaftlich klagen. Einer von mehreren Vermietern kann als gewillkürter Prozessstandschafter dann alleine klagen, wenn er von den übrigen Vermietern dazu ermächtigt ist, die Klage in eigenem Namen zu erheben und wenn er ein eigenes schutzwürdiges Interesse an der Prozessführung im eigenen Namen hat.[1] Gb...mehr

Maßgeblich ist stets die Menge bzw. das Ausmaß der Anpflanzungen. Zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigt immer der Anbau in einer Größenordnung, die nicht geringe THC-Mengen gewinnen lassen.[1] Der Mieter darf straffrei Cannabis und Marihuana konsumieren – aber nur in den Mengen, die nach den jeweiligen Ländergesetzen noch unter entsprechend strafbewehrten Gre...mehr

Taglärmschutz Beim Taglärmschutz ist nach der Rechtsprechung auf den Schutz des Wohnens abzustellen und dabei zwischen der Nutzung der im Gebäudeinneren gelegenen Wohnräume einerseits und der Nutzung des Außenwohnbereichs andererseits zu differenzieren. Im Vordergrund des Schutzes der gebäudebezogenen Wohnnutzung steht dabei die Abwehr unzumutbarer Kommunikationsbeeinträchtig...mehr

Hinweis Nur Wohnräume Das Vorkaufsrecht gilt nur für Wohnräume. Bei Mischräumen kommt es darauf an, in welchem Bereich der Schwerpunkt des Vertragsverhältnisses liegt. Liegt der Schwerpunkt auf der Wohnraumnutzung, besteht das Vorkaufsrecht.[1] Maßgeblich ist der Inhalt des Mietvertrags; es kommt nicht darauf an, ob die Räume in der Teilungserklärung als Wohnungseigentum oder ...mehr

Gegenleistung Andererseits hat der Grundstückseigentümer gemäß § 134 Abs. 3 Satz 1 TKG n. F. (= § 76 Abs. 2 Satz 1 TKG a. F.) grundsätzlich einen Anspruch auf angemessenen Ausgleich in Geld. Denn den Grundstückseigentümern wird ihr Recht beschnitten, mit ihrem Grund und Boden nach Belieben zu verfahren und eine Fremdnutzung zu untersagen oder sich marktgerecht vergüten zu las...mehr

§ 2 Nr. 3 BetrKV Zitat die Kosten der Entwässerung, hierzu gehören die Gebühren für die Haus- und Grundstücksentwässerung, die Kosten des Betriebs einer entsprechenden nicht öffentlichen Anlage und die Kosten des Betriebs einer Entwässerungspumpe; Ändert sich die Tarifstruktur des Wasserversorgungsunternehmens, hat der Mieter die Betriebskosten gleichwohl zu bezahlen.[1] Keine...mehr

Mehrere Zweckerklärungen Sind im Laufe der Zeit für eine Grundschuld mehrere Zweckerklärungen abgegeben worden, muss für die Prüfung unter dem Gesichtspunkt des § 305c Abs. 1 BGB bei der neuen Zweckerklärung auf den Anlass für deren Abgabe abgestellt werden. Die ursprüngliche Darlehensgewährung, die den Anlass für die Grundschuldbestellung gebildet hat, ist insoweit bedeutun...mehr

Die nachbarrechtlichen Vorschriften zum Traufwasser sind nach der Rechtsprechung des BGH Schutzgesetze im Sinne des § 823 Abs. 2 BGB zugunsten der betroffenen Grundstücksnachbarn.[1] Deshalb können Schadensersatzansprüche entstehen, wenn der verantwortliche Grundstückseigentümer seine baulichen Anlagen schuldhaft so einrichtet, dass Niederschlagswasser auf das Nachbargrundst...mehr