Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Sind gemäß Teilungserklärung und Gemeinschaftsordnung bestimmte Gemeinschaftseinrichtungen wie etwa ein Schwimmbad und/oder eine Sauna vorhanden, obliegt es der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, diese instandzuhalten. Eine Stilllegung würde einen Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung darstellen. Eine Stilllegung wäre nur einstimmig möglich.[1] Die dauerh...mehr

"Normale" Erhaltungsmaßnahmen Wird einzelnen oder einer Gruppe von Wohnungseigentümern in der Gemeinschaftsordnung die Verpflichtung auferlegt, bestimmte Maßnahmen der Erhaltung an bestimmten Bereichen des gemeinschaftlichen Eigentums durchführen zu müssen, ist dies zunächst zulässig. Auch ohne ausdrückliche Anordnung umfasst eine derartige Regelung auch die Verpflichtung, di...mehr

Vor der Beschlussfassung über Erhaltungsmaßnahmen muss freilich der konkrete Bedarf geklärt sein. Es muss also sowohl der Schadensumfang als auch dessen Ursache geklärt sein.[1] Es widerspricht jedenfalls regelmäßig ordnungsgemäßer Verwaltung, mit hohem Kostenaufwand Maßnahmen zu veranlassen, bevor die Ursache von Mängeln überhaupt geklärt ist.[2] Abhängig von der Höhe der Gu...mehr

Step-by-Step: Was sollte der Verwalter bei der Beschlussdurchführung beachten? Zunächst hat der Verwalter für eine zeitnahe Umsetzung beschlossener oder erforderlicher Erhaltungsmaßnahmen zu sorgen. Treten infolge zögerlicher Bearbeitung Schäden auf, haftet der Verwalter gegenüber der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Dies gilt allerdings dann nicht, wenn die Wohnungseigen...mehr

Bis zum Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 wurden die Begriffe "Instandhaltung" und "Instandsetzung" im Allgemeinen synonym verwendet, auch wenn sie jeweils etwas anderes zum Gegenstand hatten. Auch der BGH[1] hat der begrifflichen Unterscheidung keine besondere Bedeutung beigemessen, da die Rechtsfolgen identisch waren. Aus diese...mehr

Begriff Das Treppenhaus zählt regelmäßig zum Gemeinschaftseigentum. Treppen können unter Bestimmten Umständen Sondereigentum sein. Regelungen bzgl. des Treppenhauses unterliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung Ausdrückliche gesetzliche Regelungen zu Treppen und Treppenhäusern enthält das WEG nicht. Bezüglich der Eigentumsz...mehr

Fehlen Sondernutzungsrechte, kann die Gemeinschaft den Gebrauch an den Kellerräumen gemäß § 19 Abs. 1 WEG durch Beschluss regeln. Die Gebrauchsregelung darf allerdings nicht dazu führen, dass einzelne Eigentümer vom Gebrauch eines Kellerraums ausgeschlossen werden. Die ausschließliche Zuweisung eines Kellerabteils an einen Eigentümer durch Beschluss ist auch dann nicht zuläs...mehr

Praxis-Beispiel Eigentümer verweigern Zustimmung Kann ein Kellertausch mangels Bereitschaft einzelner Wohnungseigentümer nicht erfolgen, besteht keine Beschlusskompetenz gerichtet auf einen Kellertausch. Den Wohnungseigentümern fehlt nämlich die Kompetenz, über eine Neuverteilung von Sondereigentum durch Beschluss zu entscheiden. Notfalls müssen die Wohnungseigentümer ihren Her...mehr

Die Wohnungseigentümer können den Einbau eines Personenaufzugs als bauliche Veränderung nach § 20 Abs. 1 WEG mehrheitlich beschließen. Eine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage wird insoweit regelmäßig nicht vorliegen.[1] Nach § 20 Abs. 2 Satz 1 WEG kann jeder Wohnungseigentümer die Gestattung einer angemessenen Maßnahme der baulichen Veränderung verlangen, die u. a. der ...mehr

Praxis-Beispiel Vom Aufteilungsplan abweichende Verteilung der Keller Werden Keller abweichend von dem Aufteilungsplan vom Bauträger den Erwerbern übergeben, kommt grundsätzlich ein Kellertausch in Betracht. Der Verwalter kann in einem derartigen Fall einen Kellertausch auf freiwilliger Basis veranlassen. Er sollte zunächst über die fehlerhaften Besitzverhältnisse aufklären, d...mehr

Begriff Zu jeder Wohnung gehört in der Regel ein Kellerraum. Er kann Bestandteil der Wohnung und damit des Sondereigentums sein. Keller können aber auch im Gemeinschaftseigentum verbleiben. In diesen Fällen wird die Nutzungsberechtigung für die einzelnen Kellerräume in der Regel durch Begründung von Sondernutzungsrechten den jeweiligen Eigentümern der einzelnen Wohnungen zug...mehr

Sind die Keller im Gemeinschaftseigentum verblieben, so werden sie in der Regel jeweils den einzelnen Wohnungen durch Begründung eines Sondernutzungsrechts in der Teilungserklärung zugewiesen. Andernfalls ist der Gebrauch der Keller durch Beschluss gemäß § 19 Abs. 1 WEG zu regeln. 2.1 Sondernutzungsrechte an Kellerräumen Sind die Kellerräume durch Sondernutzungsrechte mit einz...mehr

Verwaltung und Gebrauch von Treppen und Treppenhäusern im Gemeinschaftseigentum obliegen der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer nach Maßgabe der §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG, soweit keine diesbezüglichen Vereinbarungen bestehen. 2.1 Verwaltung Als Verwaltungsmaßnahme kommt in erster Linie das Reinigen des Treppenhauses in Betracht. Insoweit ist zu beachten, dass die Wohnun...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 19 Abs. 1 WEG den Gebrauch des Sondereigentums sowie des gemeinschaftlichen Eigentums regeln. Hierunter fällt nicht selten die Gebrauchsregelung des gemeinschaftlichen Treppenhauses, insbesondere das Abstellen von Kinderwagen, im Rahmen der Hausordnung. Die Problematik abgestellter Kinderwagen im Hausflur, insbesondere im Eingangsbereich ...mehr

Das Treppenhaus nebst Zubehör wie Stufen und Geländer ist Gemeinschaftseigentum, sofern es mehr als einer Einheit dient. Dies gilt auch im Fall von Mehrhausanlagen.[1] Sondereigentum ist das Treppenhaus – insbesondere eine Treppe – zweifellos dann, wenn es sich in einer Einheit befindet.[2] Entsprechendes kann für eine Treppe dann gelten, wenn lediglich eine Sondereigentumsei...mehr

Sind die Kellerräume durch Sondernutzungsrechte mit einzelnen Wohnungen zugunsten des jeweiligen Eigentümers verbunden, so kann der Inhaber des Sondernutzungsrechts von dem unberechtigten Besitzer ebenfalls im Rahmen des Verfahrens nach § 43 Abs. 2 Nr. 1 WEG die Herausgabe seines Kellerraums verlangen. Der Anspruch ergibt sich aus der Teilungserklärung. Hinweis Vereinbarung n...mehr

Um das Schutzziel sicherzustellen, fordert die Musterbauordnung beispielhaft: "Jede Nutzungseinheit mit Aufenthaltsräumen muss in jedem Geschoss über mindestens zwei voneinander unabhängige Rettungswege erreichbar sein." Hinweis Zweiter Rettungsweg Ein zweiter Rettungsweg ist nicht erforderlich, wenn die Rettung über "einen Treppenraum möglich ist, in den Feuer und Rauch nicht...mehr

Begriff Die heutige Gebäudeversicherung hat ihren Ursprung in der Feuerversicherung. Als im Mittelalter Brände Städte und Siedlungen verwüsteten und somit unzählige Menschen in Not und Elend stürzten, waren von diesen nur wenige in der Lage, ihr Wohneigentum in eigener Regie wieder aufzubauen. In den meisten Fällen fehlten die finanziellen Mittel. Hilfe konnte nur durch das ...mehr

Das LG München I (Urteil v. 1.3.2023, 1 S 7620/22 WEG) hat für eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer eine maximale Anzahl von Grilltagen festgelegt. Hier stellten die Richter fest, dass Grillen zwar allgemein üblich sei, es aber dennoch Grenzen dafür gebe, wie viel Rauch und Gerüche die Nachbarn hinnehmen müssen. Daher müsse ein Ausgleich zwischen dem Grillen und dem Bedü...mehr

Der Versicherungsschutz besteht aus einer Dreierkombination mit den Gefahren: Feuer, Leitungswasser (Rohrbruch, Frost) und Sturm/Hagel. In Ausnahmefällen besteht die Möglichkeit, das Wohngebäude nur gegen einzelne Gefahren zu versichern. Dies kann der Fall sein, wenn z. B. die Gefahr Feuer bereits bei einem Versicherer gedeckt ist und nur noch Leitungswasser und Sturm abgesicher...mehr

Begriff Der Begriff der "ordnungsmäßigen Verwaltung" ist gesetzlich nicht bestimmt. Was hierunter zu verstehen ist, kann dem WEG nur teilweise entnommen werden. Ordnungsmäßig ist nach § 18 Abs. 2 WEG, was dem Interesse der Gesamtheit der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen entspricht. Ferner können die Wohnungseigentümer eine der Beschaffenheit des gemeinschaftlichen E...mehr

Nicht unter die Maßnahmen ordnungsmäßiger Verwaltung fallen solche, die ausschließlich Einzelinteressen dienen oder überwiegend Fremdinteressen berücksichtigen oder auch Entscheidungen der Wohnungseigentümer, in denen Grundlagen für eine Ermessensentscheidung nicht vorlagen oder das Ermessen überschritten wurde. Ob im Übrigen ein Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entspric...mehr

Jeder einzelne Wohnungseigentümer hat einen klagbaren Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG. [1] Der Anspruch nach § 18 Abs. 2 Nr. 1 WEG richtet sich gegen die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer, da dieser nach § 18 Abs. 1 WEG seit Inkrafttreten des Wohnungseigentumsmodernisierungsgesetzes (WEMoG) am 1.12.2020 die Verwaltung des Gemeinschaftseige...mehr

Begriff Bei dem sogenannten Nießbrauch handelt es sich um eine Dienstbarkeit beispielsweise an einem Grundstück oder einer Eigentumswohnung. Das Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung steht jedoch nicht dem Nießbraucher zu, sondern verbleibt beim nießbrauchsbelasteten Wohnungseigentümer. Der Nießbraucher ist auch nicht zur Erhebung einer Anfechtungsklage gemäß § 44 ...mehr

Die wichtigsten Bestandteile einer ordnungsmäßigen Verwaltung sind in § 19 Abs. 2 WEG, dort unter den Ziffern 1–6 aufgeführt. Danach gehören zu einer ordnungsmäßigen Verwaltung insbesondere die Aufstellung einer Hausordnung[1], die ordnungsmäßige Erhaltung, also Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums[2], die angemessene Versicherung des gemeinschaftl...mehr

Der Nießbrauch ist das unveräußerliche und unvererbliche Recht, Nutzungen aus einer Sache zu ziehen. Der Nießbrauch gewährt seinem Inhaber grundsätzlich die gesamten Nutzungen eines Gegenstands, § 1030 Abs. 1 BGB. Die Person, der ein Nießbrauch an einer Sache eingeräumt ist, hat also ein umfassendes Nutzungsrecht, das auf die Person des Inhabers des Rechts beschränkt ist. Wa...mehr

Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können den (Nutzungs-)Wert einzelner Wohnungen durchaus mindern. So ist zur Änderung einer Vereinbarung die Zustimmung der dinglich Berechtigten analog §§ 877, 876 Satz 1 BGB stets dann erforderlich, wenn diese von der Änderung der Vereinbarung betroffen sind. Ihre Zustimmung ist nur dann nicht erforderlich, wenn nicht bloß eine wirtscha...mehr

Hinweis Kein Anfechtungsrecht des Nießbrauchers Der Nießbraucher ist nicht berechtigt, anstelle des Eigentümers Beschlüsse anzufechten. Dies ergibt sich bereits direkt aus dem Gesetz. Nach § 44 Abs. 1 Satz 1 WEG können ausschließlich Wohnungseigentümer eine Anfechtungsklage erheben.[1] Wichtig Selbstständiges Beweisverfahren Als nach § 1041 BGB "zur Erhaltung der Sache" Verpfli...mehr

Ob der Nießbraucher ein Stimmrecht in der Wohnungseigentümerversammlung hat, war lange umstritten. Mit einer Grundsatzentscheidung hat der BGH[1] klargestellt, dass die Belastung des Wohnungseigentums mit einem Nießbrauch das Stimmrecht des Wohnungseigentümers gemäß § 25 Abs. 1 WEG unberührt lässt. Der BGH hat sich auch gegen eine Aufspaltung des Stimmrechts nach Beschlussge...mehr

Begriff Bei einer Bauabweichung ist die tatsächliche Bauausführung bewusst oder unbewusst abweichend von dem zur Begründung des Wohnungseigentums erforderlichen Aufteilungsplan durchgeführt. Die Folgen der Abweichungen sind unterschiedlich, je nachdem, welche Bereiche der Wohnanlage betroffen sind. Gesetze, Vorschriften und Rechtsprechung BGH, Urteil v. 20.7.2018, V ZR 56/17:...mehr

Laut Baugesetzbuch (BauGB) ist der Bau von sogenannten gebäudeabhängigen Solarenergieanlagen, Sonnenkollektoren und PV-Anlagen auf dem Dach, an der Fassade oder auf Flachdächern bis zu einer Fläche von 10 Quadratmetern bei Einfamilienhäusern grundsätzlich genehmigungsfrei. Wohnungseigentum Bei Mehrfamilienhäusern mit Wohnungseigentum stellt die Installation einer PV-Anlage ein...mehr

Weicht die Bauausführung vom Aufteilungsplan in der Abgrenzung von Sondereigentum ab, so ist wie folgt zu differenzieren: Wird ein Raum des Sondereigentums teilweise baulich in das andere Sondereigentum einbezogen, so gehört dieser Raumteil nicht zum anderen Sondereigentum. Vielmehr hat der insoweit beeinträchtigte Wohnungseigentümer einen Anspruch auf erstmalige plangerecht...mehr

Wurde Gemeinschaftseigentum planwidrig errichtet, ist zunächst zu beachten, dass Ansprüche auf erstmalige Herstellung entsprechend den ursprünglichen Bauplänen nicht der Verjährung unterliegen. Sie können aber nach dem Grundsatz von Treu und Glauben ausgeschlossen sein, wenn die tatsächliche Bauausführung nur unwesentlich von dem Aufteilungsplan abweicht[1] oder ihre Erfüllu...mehr

Darüber hinaus setzt das WEG der Vereinbarungskompetenz der Wohnungseigentümer weitere Grenzen: So können gemäß § 5 Abs. 2 WEG dem Gemeinschaftseigentum zugeordnete Bestandteile des Gemeinschaftseigentums nicht durch Vereinbarung zu Sondereigentum erklärt werden.[1] Nach § 6 WEG kann es kein isoliertes Sondereigentum ohne Miteigentumsanteil geben.[2] Die Wohnungseigentümer könn...mehr

Durch Vereinbarung kann nicht in die unentziehbaren und unverzichtbaren Rechte der Wohnungseigentümer eingegriffen werden. Auch die elementaren Grundprinzipien des WEG unterliegen nicht der Disposition der Wohnungseigentümer. In diesem Zusammenhang ist verbreitet vom "Kernbereich" des Wohnungseigentums die Rede. Die Reichweite dieses "Kernbereichs" ist nicht abschließend fes...mehr

Gesetzliche Öffnungsklauseln § 12 Abs. 4 Satz 1 WEG Zitat (4) 1Die Wohnungseigentümer können beschließen, dass eine Veräußerungsbeschränkung gemäß Absatz 1 aufgehoben wird. 16 Abs. 2 Satz 2 WEG Zitat (2) 2Die Wohnungseigentümer können für einzelne Kosten oder bestimmte Arten von Kosten eine von Satz 1 oder von einer Vereinbarung abweichende Verteilung beschließen. § 19 Abs. 1 Zitat...mehr

Unabdingbare Voraussetzung für eine Beschlussfassung der Wohnungseigentümer ist, dass ihnen die Kompetenz eingeräumt ist, eine Angelegenheit durch Beschluss regeln zu können. Ein mangels Beschlusskompetenz gefasster und verkündeter Beschluss ist per se nichtig.[1] Praxis-Beispiel Keine Umzugspauschalen mehr möglich Seit Inkrafttreten des WEMoG am 1.12.2020 sieht das Gesetz die...mehr

Gemäß § 10 Abs. 2 WEG kann jeder Wohnungseigentümer eine vom Gesetz abweichende Vereinbarung oder die Anpassung einer Vereinbarung verlangen, soweit ein Festhalten an der geltenden Regelung aus schwerwiegenden Gründen unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalls, insbesondere der Rechte und Interessen der anderen Wohnungseigentümer, unbillig erscheint. Der Wohnungse...mehr

Das WEMoG hat die Willensbildung der Wohnungseigentümer erheblich vereinfacht, indem es den Wohnungseigentümern eine Beschlusskompetenz dergestalt eingeräumt hat, im konkreten Einzelfall auch eine Mehrheitsentscheidung im Umlaufverfahren herbeiführen zu können. Der Gesetzgeber ist dabei durchaus der Auffassung, dass die Mehrheitsentscheidung nach Diskussion und Erörterung in...mehr

Nichtig ist ein Beschluss dann, wenn den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt[1], er widersprüchlich oder unbestimmt ist. Wichtig Bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern Die bewusste Nichteinladung von Wohnungseigentümern zur Eigentümerversammlung oder deren vorsätzlicher unberechtigter Ausschluss aus einer Versammlung führt zur Nichtigkeit sämtlicher Versamm...mehr

"Was zu vereinbaren ist, kann nicht beschlossen werden, solange nicht vereinbart ist, dass dies auch beschlossen werden darf." Das vom BGH am 20.9.2000[1] proklamierte Ende der Zitterbeschlüsse hatte die Bedeutung vereinbarter Öffnungsklauseln in ein ganz besonderes Licht gerückt. Vielfach falsch verstandene "Narrenfreiheit" in entsprechender Beschlussfassung hatte den BGH[2]...mehr

Im Gegensatz zum einstimmigen Beschluss liegt ein allstimmiger Beschluss dann vor, wenn sämtliche im Grundbuch eingetragenen Wohnungseigentümer dem Beschlussantrag zustimmen. Erforderlich ist dabei auch die Zustimmung der "werdenden" Wohnungseigentümer im Fall des § 8 Abs. 3 WEG.[1] Das Wohnungseigentumsgesetz regelt das Erfordernis der Allstimmigkeit in § 23 Abs. 3 Satz 1 W...mehr

Die Wohnungseigentümer können gemäß § 10 Abs. 1 Satz 2 WEG in Ergänzung oder Abweichung der Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes ihr Verhältnis untereinander regeln und diese Vereinbarungen gemäß § 5 Abs. 4 Satz 1 WEG durch Grundbucheintragung zum Inhalt des Sondereigentums machen. In all den Bereichen, in denen den Wohnungseigentümern mangels gesetzlicher oder vereinb...mehr

Gemäß § 23 Abs. 3 Satz 1 WEG ist eine Beschlussfassung auch ohne Versammlung dann möglich, wenn alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zu diesem Beschluss in Textform erklären. Stets zu beachten ist, dass ein Umlaufbeschluss lediglich mit Zustimmung sämtlicher im Grundbuch eingetragener Wohnungseigentümer zustande kommt. Ersterwerb vom teilenden Eigentümer Im Fall des Ersterw...mehr

Grundsätzlich muss der Zweitbeschluss dem jeweils zur Beschlussfassung erforderlichen Mehrheitserfordernis genügen. In diesem Zusammenhang ist zu berücksichtigen, dass das WEG mit Ausnahme des § 27 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG keine qualifizierten Mehrheitsquoren mehr kennt. Insoweit stellt sich die Frage nach dem erforderlichen Quorum bezüglich einer Zweitbeschlussfassung nur im...mehr

Bis zum Inkrafttreten des WEMoG wurde der Verwaltervertrag als ein Vertrag mit Schutzwirkung zugunsten Dritter, nämlich der Wohnungseigentümer, angesehen.[1] Der Verwalter haftete also auch gegenüber den Wohnungseigentümern im Fall der Verletzung seiner auf das Gemeinschaftseigentum bezogenen Pflichten insbesondere für die Beschlussausführung. Da die Verwaltung des Gemeinsch...mehr

Im Gegensatz zu Beschlüssen, die regelmäßig die laufende Verwaltung betreffen, befasst sich der Gegenstand der Vereinbarung mit grundlegenden und wesentlichen Inhalten des Gemeinschaftsverhältnisses. Gegenstand von Vereinbarungen der Wohnungseigentümer können u. a. Gebrauchsregelungen nach §§ 18 Abs. 2, 19 Abs. 1 WEG, Zweckbestimmungen des Sondereigentums, Veräußerungsbeschränk...mehr

Gesetzlicher Regelfall der Beschlussfassung ist gemäß § 23 Abs. 1 WEG eine solche in der Eigentümerversammlung. Wichtig Versammlung muss an dem Ort durchgeführt werden, der im Ladungsschreiben benannt ist Ein Einberufungsmangel und somit ein Anfechtungsgrund ist auch gegeben, wenn die Eigentümerversammlung nicht an dem Versammlungsort durchgeführt wurde, den die Wohnungseigent...mehr

Einzige Bestimmung, die eine qualifizierte Mehrheit regelt, ist § 21 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 WEG. Werden bauliche Veränderungen mit einer Mehrheit von mehr als 2/3 der abgegebenen Stimmen und der Hälfte der Miteigentumsanteile beschlossen, sind die Kosten der Baumaßnahme von allen Wohnungseigentümern zu tragen, wenn die Kosten nicht unverhältnismäßig sind. Doppelt qualifizierte M...mehr

Jeder Wohnungseigentümer ist nach § 18 Abs. 3 WEG berechtigt, Maßnahmen zu treffen, die zur Abwendung eines dem Gemeinschaftseigentum unmittelbar drohenden Schadens notwendig sind. Voraussetzung ist, dass überhaupt ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. Ein Wohnungseigentümer, der ohne ausdrückliche Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer Arbeiten am Gemeinschaftseigen...mehr