Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Rz. 20 § 48 Abs. 3 S. 3 WEG beschränkt die Fortgeltung nicht ausdrücklich eingetragener Veräußerungsbeschränkungen und Regelungen zur Erwerberhaftung gegenüber Sondernachfolgern allerdings für den Fall, dass der Erwerb nach dem 31.12.2025 eintritt. Maßgeblicher Zeitpunkt ist nach allgemeinen Grundsätzen die Eigentumsumschreibung im Grundbuch. Die Unwirksamkeit der Vereinbaru...mehr

Rz. 69 Die Bestellung des Verwalters unterzog der Gesetzgeber nur geringen Modifikationen. In § 26 Abs. 1 WEG strich er den ohnehin überflüssigen Verweis auf die Beschlussfassung mit Stimmenmehrheit. Für die Stimmkraft gilt das Kopfprinzip nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, wenn in der Gemeinschaftsordnung nichts anderes bestimmt ist. Die allgemeinen Bestimmungen der Gemeinschaftsor...mehr

Rz. 138 Ähnlich wie Erhaltungsmaßnahmen soll der Drittnutzer grundsätzlich auch darüber hinausgehende Veränderungen dulden. Hier erreicht die den Verfassern des WEMoG offenkundig besonders ans Herz gewachsene Verweisungstechnik allerdings einen traurigen Höhepunkt, indem § 15 Nr. 2 WEG auf §§ 555c Abs. 1 S. 2 Nr. 1 und 2, Abs. 2–4 und 555d Abs. 2–5 BGB Bezug nimmt. Damit wir...mehr

Rz. 62 Einen (wohl unvermerkten) Systemwechsel führte der Gesetzgeber bei Erhaltungsmaßnahmen durch, die mehr als nur unerheblich beeinträchtigen. Nach früherem Recht waren Maßnahmen der Instandhaltung und Instandsetzung stets zulässig, sofern sie erforderlich waren. Selbst die Inanspruchnahme fremden Sondereigentums war in analoger Anwendung von § 14 Nr. 4 WEG a.F. zulässig...mehr

Rz. 65 Das Gesetz berücksichtigt erstmals seit Inkrafttreten des WEG überhaupt die häufige Überlassung von Sondereigentum an Dritte, regelmäßig Mieter oder dinglich Berechtigte (z.B. Wohn- oder Nießbrauchsberechtigte). Die Regelungen beschränken sich auf die Duldung der Erhaltung (§ 15 Nr. 1 WEG) sowie darüber hinausgehende bauliche Veränderungen (§ 15 Nr. 2 WEG). Hier sieht...mehr

Rz. 41 Dem Wortlaut nach erfasst § 14 Abs. 3 WEG sogar eine Beeinträchtigung von Sondereigentum aufgrund einer rechtlichen Änderung etwa bei einer Zweckbestimmung von Teileigentum. Hierdurch wird ebenfalls auf Sonder- und Gemeinschaftseigentum eingewirkt. Wird beispielsweise aufgrund einer Öffnungsklausel eine zulässige Änderung des Nutzungszwecks beschlossen, können dem hie...mehr

Rz. 59 Die erste Lücke im neuen Recht zeigt sich bereits bei Vernachlässigungen oder sonstigen Veränderungen des Sondereigentums, die sich auf das Gemeinschaftseigentum auswirken. Bedeutung erlangt dies etwa dann, wenn im Sondereigentum stehende Bauteile wie etwa Heizkörper betroffen sind, deren Veränderung sich auf das gesamte System auswirken. Hier ergab sich aus § 14 Nr. ...mehr

Rz. 91 Aber selbst bei kooperativen Verwaltern wird die Neuerung in § 29 Abs. 2 S. 1 WEG kaum Wirkung zeigen. Abgesehen davon, dass der Begriff der "Überwachung" im Verhältnis zwischen Verwalter und Verwaltungsbeirat kaum Sympathien stiften wird, verleiht er dem Verwaltungsbeirat keine zusätzlichen Befugnisse. Seine Möglichkeit, den Verwalter durch Einsicht in die Verwaltung...mehr

Rz. 59 Hingegen stellen sich die sonstigen Fragen zu § 50 WEG a.F. insbesondere zur Kostenerstattung bei einer Vielzahl von Beschlussklägern nicht mehr. Deren Kostenerstattungsanspruch wird durch § 44 Abs. 4 WEG nicht eingeschränkt, da die Vorschrift ausdrücklich nur die Kosten der Nebenintervention regelt. Denkbar ist allerdings wie nach bisherigem Recht, dass die Kosten na...mehr

a) Feststellung derjenigen, die für die bauliche Veränderung stimmen Rz. 121 Die Regelung des § 21 Abs. 3 S. 1 WEG stellt die Verwalter vor neue Herausforderungen. Denn die Kostenverteilung nach § 21 Abs. 3 S. 1 WEG erfordert die Feststellung derjenigen, die für den Beschluss gestimmt haben. Der Versammlungsleiter, in der Regel also der Verwalter, muss das Abstimmungsverhalte...mehr

Rz. 70 Gravierender sind die Änderungen bei der Abberufung des Verwalters. Hier beseitigt der Gesetzgeber mit § 26 Abs. 1 S. 3 WEG a.F. die Möglichkeit, die Abberufung auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes zu beschränken. Seiner Auffassung zufolge muss die Wohnungseigentümergemeinschaft immer die Möglichkeit haben, sich von einem Verwalter zu trennen, in den sie kein Ver...mehr

Rz. 62 Der Gesetzgeber hat das Tatbestandsmerkmal der Angemessenheit in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG eingeordnet, also in den Zusammenhang, was der Wohnungseigentümer verlangen kann. Dies erscheint nicht unproblematisch. Zwar mag die Angemessenheit bisweilen schon bei der Frage bedeutsam werden, ob eine bauliche Veränderung dem Grunde nach verlangt werden kann. Wird etwa ein Aufzug ...mehr

Rz. 36 Jenseits des Vergleichs mit § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. definieren die Gesetzesmaterialien die grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage nur ansatzweise. Als negatives Abgrenzungsmerkmal nennen die Gesetzesmaterialien die privilegierten Maßnahmen nach § 20 Abs. 2 S. 1 WEG, die grundsätzlich keine grundlegende Umgestaltung der Wohnanlage darstellen.[32] Positiv nennt die ...mehr

Rz. 18 Die Voraussetzungen für eine Vorverlagerung der Eigentümerstellung entsprechen weitgehend denjenigen der früheren werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, sind aber nun in § 8 Abs. 3 WEG erstmals gesetzlich kodifiziert. Danach muss der Erwerber zunächst einen Anspruch auf Übertragung von Wohnungseigentum, dem das Teileigentum nach § 1 Abs. 6 WEG gleichsteht, haben. D...mehr

Rz. 4 Der Verweis des Gesetzgebers auf die wirtschaftliche Bedeutung als Grund dieser Teileigentumsfähigkeit[3] wirft die Frage auf, ob auch an anderen Flächen mit dieser Begründung Teileigentum begründet werden könnte. Im Hinblick auf die wirtschaftliche Bedeutung wäre dies durchaus denkbar, etwa bei Schwimmbädern, Schankflächen o.ä. Dem dürfte allerdings der Gesetzeswortla...mehr

Rz. 74 Das Gemeinschaftsvermögen kann, wie heute allgemein anerkannt ist, Immobiliareigentum umfassen, auch in der eigenen Liegenschaft. Grundsätzlich gelten für seine Verwaltung die allgemeinen Grundsätze; insbesondere bildet die Wohnungseigentümergemeinschaft ihren Willen über Erwerb und Verkauf ebenfalls durch Mehrheitsbeschluss. Anders als beim Gemeinschaftseigentum ist ...mehr

a) Verweisung auf den "Mieter" Rz. 145 Ähnlich insuffizient wie beim Ankündigenden ist die Verweisungstechnik auch beim Adressaten der Ankündigung. Die Normen, auf die § 15 Nr. 2 WEG verweist (z.B. §§ 555c Abs. 2, 555d Abs. 2 S. 1 BGB), benennen hier den Mieter, was im dortigen Regelungszusammenhang zutreffend ist. Dies entspricht aber nicht dem Sinn des § 15 WEG, der schon a...mehr

Rz. 17 Weigert sich der betroffene Wohnungseigentümer, zwecks Durchführung einer eilbedürftigen Notmaßnahme Zutritt zu seinem Sondereigentum zu gewähren, liegen die Voraussetzungen für den Erlass einer einstweiligen Verfügung vor. Die Vorwegnahme der Hauptsache steht dem nicht entgegen, da unverhältnismäßige Schäden drohen. Sonstige Einwirkungen ohne Betreten des Sondereigen...mehr

a) Beeinträchtigung, die vom Gemeinschaftsvermögen ausgehen Rz. 19 Mit der neuen Fassung des § 14 Abs. 2 Nr. 1 WEG hat der Gesetzgeber den Pflichtenkreis der Wohnungseigentümer indessen (möglicherweise unvermerkt) verändert. Eine Erweiterung erfolgte insoweit, als die Verpflichtung zur Unterlassung von Beeinträchtigungen nunmehr unbeschränkt besteht, nicht mehr auf den Gebrau...mehr

Rz. 47 Am anderen Ende der Skala dürfte die Beschädigung der Substanz von Sonder- oder Gemeinschaftseigentum stehen. Diese waren selbst nach der in vielerlei Hinsicht restriktiveren Vorschrift des § 14 Nr. 4 letzter Hs. WEG a.F. in jedem Falle auszugleichen. Dass der Gesetzgeber mit der weiteren Fassung des § 14 Abs. 3 WEG hinter diese jahrzehntelange Praxis zurückgehen woll...mehr

Rz. 37 Es kann in der Verwalterpraxis dazu kommen, dass der Verwalter eine bestimmte Aufgabe nicht selbst erledigen kann. Dieses Problem wurde früher durch die Bestellung eines Vertreters durch Beschluss nach § 27 Abs. 3 S. 3 WEG a.F. entschärft. War der Verwalter etwa in dem Termin zur Versteigerung der Wohnung eines säumigen Miteigentümers, die die Wohnungseigentümergemein...mehr

Rz. 13 Hingegen bedarf es auch für bauliche Veränderungen, die zugleich Modernisierungen darstellen, keiner qualifizierten Mehrheit mehr, da § 22 Abs. 2 S. 1 WEG a.F. aufgehoben wurde. Erst recht hat die schon nach altem Recht unzutreffende, aber verbreitete Praxis, die einen "allstimmigen" Beschluss forderte, nunmehr jede Grundlage verloren. Weder bedarf es der Ja-Stimme de...mehr

Rz. 6 Im Zusammenhang mit der Erweiterung der Sondereigentumsfähigkeit erwähnen die Gesetzesmaterialien – leider bedauerlich knapp – auch Mehrfachparker. Wörtlich heißt es zur Reichweite von § 3 Abs. 1 S. 2 WEG: "Daher sind auch (…) einzelne Stellplätze in einer Mehrfachparkanlage (sogenannte Duplex- oder Quadruplexparker) erfasst."[7] Dies ist in dieser Komprimierung kaum m...mehr

Rz. 143 Die Verweisungstechnik des Gesetzgebers lässt auch einen gutwilligen Leser darüber zweifeln, wer die bauliche Veränderung anzukündigen hat. § 15 Nr. 2 WEG selbst macht hierzu keine Angaben. Aus der dortigen Verweisung etwa auf § 555c Abs. 2 und 3 BGB könnte man entnehmen, dass der vermietende Wohnungseigentümer die Ankündigung vornehmen muss. Dies wäre aber in mehrfa...mehr

Rz. 22 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG fordert ferner in dem dort vorgesehenen Beschluss eine Regelung darüber, ob sämtliche oder einzelne Rechte in Abwesenheit ausgeübt werden können. Die Beschränkung auf einzelne Rechte dürfte die Ausnahme sein, etwa bei Stimmrechtsausschlüssen auf die Teilnahme an der Diskussion, nicht aber an der Abstimmung. Ansonsten dürfte es widersprüchlich und ...mehr

Rz. 7 Sämtliche sonstigen Flächen wie Terrassen, Gartenflächen, Liegewiesen können nicht alleiniger Gegenstand des Sondereigentums sein. Wollte man an ihnen gleichwohl Teileigentum begründen, handelte es sich um eine unzulässige Eintragung in das Grundbuch. An diesen Flächen kann nur in der Weise Sondereigentum begründet werden, dass sie gemäß § 5 Abs. 1 S. 2 WEG wesentliche...mehr

Rz. 20 Die Gewährung von Einsicht in die Beschluss-Sammlung setzt nach § 18 Abs. 4 WEG ein entsprechendes "Verlangen" voraus. Dieses ist nach der neuen Gesetzessystematik gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft zu richten. In der Praxis wird es regelmäßig in Form einer Anfrage und einer Terminabsprache an denjenigen zu richten sein, der die Unterlagen aufbewahrt. Der Verwal...mehr

Rz. 42 Im Zusammenhang mit dem Zeitpunkt, da die Informationspflicht entsteht, beseitigt der Gesetzgeber den peinlichen Fehler des § 27 Abs. 1 Nr. 7 WEG a.F., wonach der Verwalter bereits bei Anhängigkeit, also bei Eingang der Klage bei Gericht zur Information der Wohnungseigentümer verpflichtet sein sollte. An Stelle dieses Zeitpunkts tritt nunmehr korrekt die Erhebung der ...mehr

Rz. 179 §§ 20, 21 WEG sind weder ausdrücklich als unabdingbar ausgestaltet noch ergibt sich dies aus ihrem Sinn und Zweck. Die Gemeinschaftsordnung kann also abweichende Regelungen vorsehen. Grundsätzlich gilt dies auch für eine Abänderung durch Beschluss kraft Öffnungsklausel. Allerdings dürften Bestimmungen wie § 21 Abs. 1 S. 1, Abs. 3 S. 1 WEG, die bestimmte Wohnungseigen...mehr

a) Gemeinschaftsbezogener Vorgang Rz. 128 § 21 Abs. 4 S. 1 WEG gestaltet die Möglichkeit zur nachträglichen Beteiligung an den Nutzungen einer baulichen Veränderung nicht als Anspruch gegenüber den aktuellen Nutzungsberechtigten, sondern als Verlangen gegenüber der Gemeinschaft aus. Diese im Hinblick auf exklusive Finanzierung und Nutzung auf den ersten Blick überraschende Lö...mehr

Rz. 20 Diese sonstigen Streitigkeiten über Fragen der inneren Willensbildung werden vom Gesetzgeber nach der klaren Definition nicht mehr der Beschlussklage nach § 44 WEG zugerechnet. Sie sind nunmehr in den Streitigkeiten zwischen Wohnungseigentümern bzw. zwischen Wohnungseigentümern und Wohnungseigentümergemeinschaft auszutragen. Dies hat zur Folge, dass die Spezialregelun...mehr

Rz. 19 Die Online-Beteiligung an Eigentümerversammlungen ist nicht kraft Gesetzes zulässig. Sie muss durch Beschluss genehmigt sein. Allerdings kann dieser im Verfahren nach § 44 Abs. 1 S. 2 WEG ersetzt werden, wenn nur die Gestattung der Online-Teilnahme ordnungsmäßiger Verwaltung entspricht. Dies kann bei weit entfernt wohnenden oder in ihrer Mobilität eingeschränkten Wohn...mehr

a) Keine Zwangsteilnahme an Online-Versammlungen Rz. 24 § 23 Abs. 1 S. 2 WEG stellt lediglich eine zusätzliche Möglichkeit für solche Wohnungseigentümer dar, die nicht persönlich an der Eigentümerversammlung teilnehmen wollen. Die Vorschrift ermächtigt die Eigentümermehrheit nicht, die zwangsweise Durchführung der Eigentümerversammlung als Online-Veranstaltung zu beschließen....mehr

Rz. 49 Letztlich wird es durch diese gesetzliche Regelung zu einem erheblichen Vertrauensverlust auf Seiten der Vertragspartner von Wohnungseigentümergemeinschaften kommen. Denn bislang sicherte ihre in § 11 Abs. 3 WEG a.F. geregelte und inhaltsgleich in § 9a Abs. 5 WEG übernommene Insolvenzunfähigkeit[46] nicht zuletzt ihre Kreditwürdigkeit. Der Gläubiger konnte darauf vert...mehr

Rz. 43 Die Möglichkeit, durch Einverständnis zu einem rechtmäßigen Beschluss über eine nach § 20 Abs. 4 WEG unzulässige bauliche Veränderung zu gelangen, beschränkt der Gesetzgeber auf unbillige Benachteiligungen. Der Beschluss einer grundlegenden Umgestaltung kann durch das Einverständnis der beeinträchtigten Wohnungseigentümer nicht der Anfechtung entzogen werden. Dies ers...mehr

a) Voraussetzung einer Beschlussfassung Rz. 74 Der Tatbestand einer Veränderung ohne Beeinträchtigung hat im neuen Recht erheblich an Bedeutung verloren. Er wird nach dessen Vorgaben nur noch bei Veränderungen im Sondereigentum unmittelbar relevant, da dort Maßnahmen, die keinen Miteigentümer mehr als unerheblich beeinträchtigen, gemäß § 13 Abs. 2 WEG ohne Beschlussfassung de...mehr

Rz. 8 Für Beschlüsse kraft vereinbarter Öffnungsklauseln räumt § 48 Abs. 1 S. 2 WEG eine Übergangsfrist ein. Demnach gelten sie auch ohne Eintragung in das Grundbuch fort, wenn die Sonderrechtsnachfolge bis zum 31.12.2025 eintritt. Diese Übergangsfrist soll die Eintragung der Altbeschlüsse in das Grundbuch ermöglichen. Ihre Fortgeltung nach § 48 Abs. 1 S. 2 WEG setzt aber ni...mehr

Rz. 46 § 44 Abs. 2 S. 3 WEG redet etwas irreführend nur von mehreren Prozessen. Aus dem systematischen Zusammenhang wird aber klar, dass nicht jegliche Prozesse zu verbinden sind. Es muss sich naturgemäß um Beschlussklagen handeln. Dies erfasst nicht nur Anfechtungs- und Nichtigkeits-, sondern auch Beschlussersetzungsklagen.[39]mehr

Rz. 176 Nach § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 4 S. 1 BGB sind hinsichtlich der Duldungspflicht nur solche Härtegründe zu berücksichtigen, die der Drittnutzer gemäß § 15 Nr. 2 WEG i.V.m. § 555d Abs. 3 S. 1 BGB in Textform bis zum Ablauf des Monats mitteilt, der auf die Ankündigung der baulichen Veränderung folgt. Sind Umstände, die hinsichtlich der Duldungspflicht eine Härte...mehr

Rz. 2 Tiefgreifende Änderungen hat der Gesetzgeber bei der Normierung der Pflichten hinsichtlich der Nutzung von Sondereigentum vorgenommen. Er unterscheidet zunächst zwischen Pflichten der Wohnungseigentümergemeinschaft (§ 14 Abs. 1 WEG) und den Wohnungseigentümern (§ 14 Abs. 2 WEG) gegenüber.[2] Dies geht mit einem gravierenden Wechsel bei der Durchsetzung dieser Pflichten...mehr

Rz. 115 Bei der Bemessung des angemessenen Zeitraums nehmen die Gesetzesmaterialien zwar auf die 10-Jahresgrenze des BGH bei modernisierenden Instandsetzungen Bezug, lehnen aber eine statische Übertragung ab. Dieser Zeitraum könne "in Abhängigkeit von der konkreten Maßnahme auch überschritten werden, etwa um sinnvolle Maßnahmen der energetischen Sanierung auf Kosten aller Wo...mehr

Rz. 17 Diese Rechtsprechung legt der Gesetzgeber zugrunde, ohne dass dies freilich aus dem Gesetzestext recht deutlich wird. Erst im Zusammenhang mit dem Anspruch auf Gestattung einer baulichen Veränderung in § 20 Abs. 2 S. 1 WEG unterscheiden die Gesetzesmaterialien zwischen dem "Ob" und dem "Wie" der Maßnahme. Demnach muss der einzelne Wohnungseigentümer nur einen Beschlus...mehr

Rz. 6 Der Gesetzgeber macht im Gegensatz zu § 28 Abs. 1 S. 1 WEG a.F. keine Vorgaben mehr zur Dauer, für die die Wohnungseigentümer Zahlungspflichten beschließen. Die Wohnungseigentümer können also künftig ohne den früheren Umweg über die Fortgeltung eines Wirtschaftsplanes Zahlungspläne für mehrere Jahre beschließen.[9] Dies enthebt den Verwalter allerdings nicht seiner Ver...mehr

Rz. 48 Nach früherem Recht war streitig, ob die Klagen gegen einen Beschluss gleichgerichtete Interessen verfolgen mussten.[41] Dies muss trotz Anfechtung desselben Beschlusses nicht zwingend der Fall sein, wenn etwa ein Eigentümer eine Gebrauchsregelung als ungenügend ansieht und eine andere im Wege der Beschlussersetzung erstrebt, der andere schon die beschlossene als zu w...mehr

Rz. 30 Mit ähnlicher Zielrichtung wie bei § 23 Abs. 1 S. 2 WEG wird auch die Regelung zu Umlaufbeschlüssen in § 23 Abs. 3 WEG verändert. Danach bedarf die Zustimmung zu einer Beschlussvorlage nur noch die Zustimmung aller Wohnungseigentümer in Textform. Dies soll nach Bekunden der Gesetzesmaterialien die Möglichkeit eröffnen, Umlaufbeschlüssen im Wege elektronischer Kommunik...mehr

a) Neue Systematik Rz. 104 Die Kostenlast aller Wohnungseigentümer für bauliche Veränderungen war auch früher nicht die Regel. § 16 Abs. 6 S. 1 WEG a.F. nahm ähnlich wie nun § 21 Abs. 3 S. 1 WEG die Wohnungseigentümer von der Kostenlast aus, die der baulichen Veränderung nicht zugestimmt hatten. Allerdings formulierte § 16 Abs. 6 S. 2 WEG a.F. wiederum eine Rückausnahme für M...mehr

Rz. 74 Neu als Grund für die Entziehung in das Gesetz eingefügt ist die Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der Sache nach war dies schon nach altem Recht selbstverständlich. Denn die Nichterfüllung der Zahlungspflichten gemäß § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG a.F., die zur Entziehung führen konnte, war eine Verletzung von Pflichten gegenüber der Wohnu...mehr

Rz. 4 Der Gerichtstand des § 43 Abs. 1 S. 2 WEG ist im Gegensatz zu § 43 Nr. 5 WEG a.F. nicht zwingend.[3] Der Kläger kann einen Wohnungseigentümer wegen Verbindlichkeiten seiner Gemeinschaft auch vor einem anderen Gericht verklagen, das nach einer sonstigen Gerichtsstandsbestimmung zuständig ist. Insbesondere ist eine Klage an seinem allgemeinen Gerichtsstand möglich.mehr

a) Missverständlichkeit des Wortlautes Rz. 29 Wie unglücklich der Verweis in § 14 Abs. 2 Nr. 2 WEG geraten ist, zeigt sich schon beim ersten Tatbestandsmerkmal der Duldung nach § 14 Abs. 1 Nr. 2 WEG, dem Betreten des Sondereigentums. Würde man den Wortlaut ernst nehmen, hätte jeder Wohnungseigentümer das Betreten seines Sondereigentums durch Miteigentümer zu dulden, wenn dies...mehr

Rz. 51 Der Gesetzgeber hat dieses Problem zwar nicht übersehen, aber ein untaugliches Gegenmittel vorgeschlagen. Nach den Gesetzesmaterialien soll der gute Glaube im Falle einer Anfechtung durch einen Rechtshängigkeitsvermerk ausgeschlossen werden.[53] Diese richterrechtlich entwickelte Eintragung macht Erwerber darauf aufmerksam, dass ein Rechtsstreit über ein eingetragenes...mehr