Fachbeiträge & Kommentare zu WEG

Leitsatz Rauchwarnmelder sind jedenfalls dann Gemeinschaftseigentum, wenn sie – wie vorliegend – aufgrund öffentlich-rechtlicher Vorschriften erforderlich sind Wartung der Rauchwarnmelder als gemeinschaftliche Instandhaltungsmaßnahme Normenkette §§ 5 Abs. 2, 14 Nr. 4, 16 Abs. 2 und 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG; § 49 Landesbauordnung Schleswig-Holstein Kommentar Rauchwarnmelder sind nach...mehr

Leitsatz Wenn ein Verwalter nicht selbst Wohnungseigentümer ist, sondern als Vertreter anderer Wohnungseigentümer auftritt und dabei über seine eigene Abberufung abstimmt, so geht es um die Ausübung des Stimmrechts der Miteigentümer und damit um deren Recht zur Mitgestaltung der Gemeinschaftsangelegenheiten. Der Verwalter ist deshalb weder durch § 25 Abs. 5 WEG noch durch de...mehr

Leitsatz Eigenmächtige Kreditaufnahme durch den (Ex-)Verwalter: Kein Erfolg seines Erstattungs- und Kostenfreistellungsanspruchs gegen die Gemeinschaft Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 3 WEG; §§ 177, 179, 670, 677, 683, 684, 812 ff., 818 Abs. 2 BGB Kommentar Der gegen die Gemeinschaft klagende Exverwalter hatte auf seinen Namen ein Konto bei der Bank eingerichtet, über das ausschli...mehr

Leitsatz Der WEG-Verwalter hat ein eigenes, selbstständiges Recht, die zur Beseitigung der Störung der öffentlichen Sicherheit erforderlichen Maßnahmen zu treffen, und kann aufgrund dieser Handlungsbefugnis auch selbst als Störer in Anspruch genommen werden. Fakten: In einer größeren Wohnanlage war auch eine Tiefgarage mit 65 Stellplätzen vorhanden. Laut Baugenehmigung sind k...mehr

Leitsatz Ordnungsamt darf von WEG-Verwalter hinsichtlich der in der gemeinschaftlichen Tiefgarage befindlichen, seitlich durch Gitter und nach vorne durch Stahltore abgeschlossenen, im Sondereigentum stehenden Garagenboxen fordern, dass die Tore in geöffneter Position festgestellt werden und dass die in den Boxen gelagerten brennbaren Gegenstände und Materialien entfernt und z...mehr

Leitsatz Die Bauaufsichtsbehörden können den WEG-Verwalter im Wege der Störerhaftung verpflichten, für die Beseitigung eines rechtswidrigen Zustands in der Tiefgarage zu sorgen, denn er hat ein eigenes, selbstständiges Recht, für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums zu sorgen. Sachverhalt Eine Wohnungseigentumsanlage verfügt üb...mehr

Leitsatz Zur Verfolgung anfänglicher Baumängelgewährleistungsansprüche durch die Gemeinschaft bzw. durch einzelne Eigentümer (hier: Fragen einer Anspruchsverjährung bzw. Hemmung einer Verjährungsfrist) Normenkette § 634 BGB a.F.; § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG a.F.; § 203 BGB; Art. 103 Abs. 1 GG; § 139 ZPO Kommentar Hat die Gemeinschaft über Mehrheitsbeschluss die Ausübung gemeinschaft...mehr

Leitsatz Eine Kostenentscheidung des Gerichts im Anschluss an eine Entscheidung in der Hauptsache ist grundsätzlich nicht isoliert anfechtbar Nach § 49 Abs. 2 WEG kann das Gericht unter dort geregelten Voraussetzungen auch dem Verwalter als beigeladenem Dritten Verfahrenskosten ganz oder teilweise auferlegen, muss dies jedoch nicht Isolierte Anfechtbarkeit der Kostenentscheidu...mehr

Leitsatz Einberufung einer außerordentlichen Eigentümerversammlung durch den Verwaltungsbeiratsvorsitzenden "auf Veranlassung von mehr als einem Viertel der Wohnungseigentümer" im Anschluss an pflichtwidrige Weigerung zur Einladung des amtierenden Verwalters Normenkette § 24 Abs. 2 und 3 WEG Kommentar In der Gemeinschaftsordnung war u.a. unter der Ziffer "Eigentümerversammlung...mehr

Leitsatz Rücklagenfinanzierte Instandsetzungen müssen nicht nur als Ausgaben in der Gesamtabrechnung, sondern auch in den Einzelabrechnungen der Eigentümer als anteilige Ausgaben dargestellt werden und dürfen in der Software nicht allein bei der "Darstellung der Entwicklung einer Rücklage" in Form einer Anlage zur Abrechnung aufgeführt sein Demgegenüber ist auch ein etwaiger ...mehr

Leitsatz Bei vereinbarter Zustimmung zum "Verkauf" ist ein Eigentumsübergang durch Schenkung zustimmungsfrei Normenkette § 12 WEG Kommentar Ist als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch gemäß § 12 WEG eingetragen, dass "der Wohnungseigentümer sein Eigentum nur mit Zustimmung der anderen Eigentümer verkaufen darf", so bedarf die Eintragung des Eigentumsübergangs aufgr...mehr

Leitsatz Ist als Inhalt des Sondereigentums im Wohnungsgrundbuch gemäß § 12 WEG eingetragen, dass der Wohnungseigentümer sein Wohnungseigentum nur mit Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer verkaufen darf, so bedarf die Eintragung des Eigentumsübergangs aufgrund eines Schenkungsvertrags nicht des Nachweises der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer. Link zur Entscheid...mehr

Leitsatz Für Keller- und Garagentausch in bestehender Gemeinschaft ist kein neuerlicher Aufteilungsplan erforderlich Normenkette §§ 3 Abs. 1, 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 WEG Kommentar Tauschen Wohnungseigentümer in einer bestehenden Eigentümergemeinschaft Kellerräume oder Garagen bzw. ordnen sie derartige Räume einem anderen Sondereigentum zu, ist für den grundbuchamtlichen Vollzug ...mehr

Leitsatz Beschlussfassung auf Erwerb von "Schrottimmobilien" durch die Gemeinschaft entspricht nicht Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Gleiches gilt bereits im Vorfeld hinsichtlich der Beschlussfassung über ein bereits Beratungskosten auslösendes Verhandlungsmandat mit dem Verkäufer Normenkette §§ 10 Abs. 6, 21 WEG Kommentar Eine Gemeinschaft wollte von einer Eigentum-GmbH...mehr

Leitsatz Hausgeldzahlungspflicht des werdenden Eigentümers (trotz seines Hinweises auf Nichtigkeit des Kaufvertrags wegen sittenwidriger Überhöhung des Kaufpreises) Normenkette §§ 16 Abs. 2, 28 WEG; § 138 BGB Kommentar Ein Ersterwerber vom Bauträger hatte 1993 seinen Kaufvertrag abgeschlossen, 1994 das Übergabeprotokoll unterzeichnet; 1995 wurde für ihn eine Auflassungsvormerk...mehr

Leitsatz Zweck des § 548 Abs. 1 BGB ist die rasche Klärung von Ansprüchen im Zusammenhang mit dem Zustand des Mietobjekts, weshalb auch Ansprüche der Eigentümergemeinschaft gegen den ehemaligen Mieter eines Wohnungseigentümers wegen der Beschädigung eines Aufzugs im Zuge des Auszugs der kurzen Verjährungsfrist unterliegen Fakten: Ein Wohnungseigentümer hatte seine Wohnung ver...mehr

Leitsatz Im vorliegenden Einzelfall bejahte Beschlusskompetenz zur sog. "tätigen Mithilfe" (hier: zu turnusweiser Schneeräumpflicht der einzelnen Eigentümer auch als typischerweise in Hausordnungen regelbare Verhaltenspflichten) Normenkette §§ 16 Abs. 2 und 21 Abs. 3 i. V. m. Abs. 5 Nr. 1 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Die Verpflichtung einzelner Miteigentümer zur tätigen Mithilfe bei der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums durch einen Mehrheitsbeschluss ist grundsätzlich unzulässig. Ausnahmsweise ergibt sich aus § 21 Abs. 3 i.V.m. Abs. 5 Nr. 1 WEG eine Beschlusskompetenz für eine tätige Mithilfe, wenn typischerweise in Hausordnungen derartige Pflichten geregelt sind. Das ...mehr

Leitsatz Umstellung einer Öl-Zentralheizung auf Fernwärme als modernisierende Instandsetzung; Mehrheitsbeschluss entsprach vorliegend Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung Normenkette §§ 22 Abs. 3, 21 Abs. 3 WEG Kommentar Aufgrund des hohen Alters der gesamten Zentralheizungsanlage (über 30 Jahre) konnte die Gemeinschaft über einen Gesamtaustausch der Anlage beschließen, alle...mehr

Leitsatz Beschlussfassung mit zu unbestimmtem Beseitigungsverlangen entspricht nicht ordnungsgemäßer Verwaltung Zum Zweck objektiv-normativer Auslegung von Beschlüssen kann neben dem Eintrag in die Beschluss-Sammlung auch auf das Versammlungsprotokoll abgestellt werden Normenkette § 24 Abs. 7 WEG; §§ 133, 157 WEG Kommentar Im Rahmen der noch anstehenden Kostenentscheidung nach ...mehr

Leitsatz Grundsätzlich Nichtöffentlichkeit der Eigentümerversammlung Vom Verwalter hinzugezogener Dritter besitzt ein Teilnahmerecht nur dann, wenn seine Anhörung oder Beratung im Interesse der Gesamtheit der Eigentümer liegt Nicht berechtigte Anwesenheit eines Dritten muss sich auf angefochtene Beschlussfassung ausgewirkt haben können Im Verwaltervertrag vereinbarte Sonderhono...mehr

Leitsatz Verpflichtung des Verwalters zur Abgabe der eidesstattlichen Versicherung analog § 27 Abs. 3 Nr. 2 WEG Normenkette §§ 11, 27 WEG Kommentar Grundsätzlich ist der Verwalter gesetzlicher Vertreter der Gemeinschaft nur im Rahmen der in § 27 Abs. 3 Nr. 1 bis 7 WEG umschriebenen Aufgabenbereiche. Die Abgabe einer eidesstattlichen Versicherung gegenüber einem Gemeinschaftsgl...mehr

Leitsatz Mögliche Schadensersatzpflicht des Verwalters für erhöhte Stromkosten wegen nicht ausreichender Kontrollen insbesondere einer vermutlich defekten Rampenheizung einer Tiefgarage trotz entsprechender Hinweise eines einzelnen Eigentümers Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG Kommentar Im vorliegenden Verfahren klagte eine Gemeinschaft wegen erhöhten Stromverbrauchs auf Schad...mehr

Leitsatz Gültiger Mehrheitsbeschluss (als Zweitbeschluss) zur Änderung der Heizkostenverteilung mit Wirkung für die Zukunft und unter Berücksichtigung der insoweit geltenden Fassung der Heizkostenverordnung Normenkette § 16 Abs. 3 und 5 WEG; § 10 HeizkostenV Kommentarmehr

Leitsatz Wohnungseigentümer können eine Vereinbarung, nach der die Heizkosten zu 100 % nach Verbrauch abgerechnet werden, durch einfachen Mehrheitsbeschluss ändern und die künftige Kostenverteilung der Heizkostenverordnung anpassen. Sachverhalt Die Mitglieder einer WEG hatten in einer Eigentümerversammlung am 26.8.2008 beschlossen, den Verteilungsschlüssel für die Heizkosten ...mehr

Leitsatz Eine Vereinbarung der Wohnungseigentümer, Heizkosten ausschließlich nach Verbrauch abzurechnen, kann durch Mehrheitsbeschluss geändert werden. Ob eine Änderung des Verteilungsschlüssels für Heizkosten mit der Heizkostenverordnung vereinbar ist, bestimmt sich nach der Fassung der Verordnung, welche bei erstmaliger Geltung des neuen Schlüssels in Kraft ist. Fakten: Vor...mehr

Leitsatz Auch ein durch Vereinbarung festgelegter Umlageschlüssel kann durch Mehrheitsbeschluss nach § 16 Abs. 3 WEG geändert werden. Für eine transparente Ausgestaltung genügt es nicht, dass einer Abrechnung oder einem Wirtschaftsplan lediglich der neue Schlüssel zugrunde gelegt wird. Eine rückwirkende Änderung des Umlageschlüssels nach § 16 Abs. 3 WEG entspricht in der Reg...mehr

Leitsatz Änderung der Kostenverteilung muss transparent sein Normenkette § 16 Abs. 3 und 4 WEG Kommentar § 16 Abs. 3 WEG bezieht sich seinem Wortlaut nach lediglich auf den in § 16 Abs. 2 WEG dispositiv gesetzlich normierten Umlageschlüssel. Nach der Gesetzesbegründung unterliegen allerdings auch vereinbarte Abrechnungsschlüssel der Beschlusskompetenz zur Abänderung nach diese...mehr

Leitsatz Zur Kostenerstattung obsiegender Beschlussanfechtungskläger, die denselben Rechtsanwalt zur Klageführung beauftragt hatten Keine Beschränkung des Kostenerstattungsanspruchs einer Mehrzahl obsiegender Anfechtungskläger durch § 50 WEG Normenkette § 50 WEG; § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO Kommentar Jeder Eigentümer kann selbstständig Beschlüsse anfechten. Die beklagten übrigen Eig...mehr

Leitsatz Streitigkeiten über den Geltungsbereich eines eingetragenen Sondernutzungsrechts sind im Verfahren nach § 43 Nr. 1 WEG zu entscheiden. In Streitigkeiten im Sinne von § 43 Nr. 1-4 und Nr. 6 WEG kann Berufung fristwahrend nur bei dem Gericht des § 72 Abs. 2 Satz 1 GVG eingelegt werden. Fakten: Vorliegend wehrten sich die klagenden Wohnungseigentümer gegen eine Beeinträ...mehr

Leitsatz Instandsetzungsverantwortung zulasten des betroffenen Sondereigentümers (hier: an Fenstern durch Umdeutung einer nichtigen Vereinbarung) Normenkette § 10 WEG; §§ 133, 140 BGB Kommentar Fenster wurden nach Zuordnungsvereinbarung in der Teilungserklärung zu Sondereigentum erklärt. Weiter heißt es in der Gemeinschaftsordnung,dass die Behebung von Schäden im Sondereigentu...mehr

Leitsatz Einheitliche Abnahme des Gemeinschaftseigentums über Mehrheitsbeschluss zulässig Entsprechende Einschränkung individueller Rechte ist bereits der Regelung im Kaufvertrag immanent Normenkette §§ 21, 23 WEG; §§ 633 ff., 640 Abs. 1 BGB Kommentar Eine Gemeinschaft hatte mit Mehrheit folgenden Beschluss gefasst: "Die Gemeinschaft zieht die Abnahme des Gemeinschaftseigentums...mehr

Leitsatz Schadensersatzpflicht des Verwalters, der eigenmächtig Umstellung der Beheizung von Öl auf Fernwärme vornehmen ließ und einen Wärmelieferungsvertrag abgeschlossen hat Normenkette §§ 249 ff., 280 ff., 675 BGB Kommentar Vom Senat wurde bereits die Abberufung dieses Verwalters aus wichtigem Grund einschließlich fristloser Vertragskündigung bestätigt (Beschluss v. 31.3.20...mehr

Leitsatz Keine neuerliche Verwalterzustimmung erforderlich, wenn die Eigentumsübertragung rückabgewickelt wird Normenkette § 12 WEG Kommentar Hat der Verwalter die nach dem Inhalt des Sondereigentums erforderliche Zustimmung zur Veräußerung erteilt und ist diese im Grundbuch vollzogen worden, so bedarf die Eigentumsübertragung zur Rückabwicklung des Kaufvertrags nach wirksamer...mehr

Leitsatz Für Rechtsmittel gegen WEG-Vollstreckungstitel (hier: Vergleich über Lärmunterlassung) ist das besondere Berufungs- und Beschwerdegericht zuständig Normenkette § 72 Abs. 2 GVG; § 890 ZPO Kommentar Wird die Zwangsvollstreckung gemäß § 890 ZPO aus einem Vollstreckungstitel (hier: Vergleich zu einer Lärmunterlassung) betrieben, der in einem WE-Verfahren geschaffen worden...mehr

Leitsatz Eigenmächtiger Heckenrückschnitt auf 57 % der bisherigen Heckenhöhe als nachteilige bauliche Veränderung; Schadensersatzverpflichtung in Höhe der Kosten für vollständige Erneuerung der Hecke Normenkette §§ 14, 22 Abs. 1 WEG; § 823 BGB Kommentar Ein Eigentümer hatte eigenmächtig eine etwa 2,10 m Buchenhecke auf 1,20 m gestutzt. Die Hecke war seinerzeit im Jahr 2000 dur...mehr

Leitsatz Doppelparker sind entgegen der Teilungserklärung kein (Mit-) Sondereigentum, sondern Gemeinschaftseigentum, wenn eine gemeinsame Hydraulikanlage für mehrere Doppelparker existiert Normenkette §§ 3, 8 WEG Kommentar Vorliegend war an Doppelparkern lt. Teilungserklärung und Grundbucheintragung Sondereigentum begründet worden. In der Gemeinschaftsordnung war hinsichtlich ...mehr

Leitsatz Ohne Verkündung kein wirksamer Beschluss (ungeachtet alleiniger Eintragung in der Beschluss-Sammlung) Sittenwidrig-nichtige Eintragung eines Beschlusses in der Sammlung zur Verhinderung einer Anfechtung Normenkette §§ 23, 43 Nr. 4, 46 WEG; § 138 BGB Kommentar 1. Fehlt es an einem wirksamen Beschluss über den Wirtschaftsplan (bei alleiniger Eintragung in der Beschluss-S...mehr

Leitsatz In einer Mehrhausanlage ohne vereinbarte Trennung der Kosten besitzen Eigentümer ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen hinsichtlich der nach § 16 Abs. 4 WEG möglichen Änderung der Kostenverteilung unter Berücksichtigung des im Gesetz angesprochenen Gebrauchsmaßstabs Ein solcher Beschluss nach § 16 Abs. 4 WEG muss stets auch ordnungsgemäßer Verwaltun...mehr

Leitsatz Aus bestehenden gesetzlichen Beschlusskompetenzen nach §§ 15, 21 und 22 WEG folgt nicht die Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft, einzelnen Eigentümern außerhalb gemeinschaftlicher Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen Normenkette § 23 Abs. 4 WEG Kommentarmehr

Leitsatz Aus der Kompetenz der Wohnungseigentümer, den Gebrauch (§ 15 WEG), die Verwaltung (§ 21 WEG) und die Instandhaltung oder Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums (§ 22 WEG) durch Mehrheitsbeschluss zu regeln, folgt nicht die Befugnis, den Wohnungseigentümern außerhalb der gemeinschaftlichen Kosten und Lasten Leistungspflichten aufzuerlegen. Fakten: Einer der W...mehr

Leitsatz Die Wohnungseigentümer haben bei der Bestimmung eines abweichenden Kostenverteilungsschlüssels nach § 16 Abs. 4 WEG ein nur eingeschränkt überprüfbares Gestaltungsermessen. Dieses ist dann überschritten, wenn der Kostenverteilungsschlüssel nicht durch den in der Vorschrift genannten Gebrauchsmaßstab, sondern von anderen Gesichtspunkten bestimmt wird. Fakten: In einer...mehr

Leitsatz Ungültiger Beschluss eines zu pauschal erteilten Prüfungsauftrags an einen Rechtsanwalt Abgrenzung einer Handlungsstörerhaftung von der eines Zustandsstörers (hier: zur Beseitigung eines Dunstabzugs, der vom Voreigentümer an den Zentralheizungskamin angeschlossen wurde) Abmahnbeschluss als Voraussetzung für ein Entziehungsverfahren muss die erhobenen Vorwürfe hinreich...mehr

Leitsatz Für den Änderungsanspruch nach § 10 Abs. 2 Satz 3 WEG ist die Kostenmehrbelastung des Wohnungseigentümers maßgebend, der eine Änderung des Kostenverteilungsschlüssels verlangt. An einer durch ergänzende Auslegung der Gemeinschaftsordnung zu schließenden Regelungslücke zur Anpassung des Kostenverteilungsschlüssels an veränderte Verhältnisse fehlt es in der Regel, wei...mehr

Leitsatz Ein Wohnungseigentümer kann eine Änderung des Verteilerschlüssels für verbrauchsunabhängige Kosten (Verteilung nach Fläche statt nach Miteigentumsanteil) nur verlangen, wenn er sonst erheblich mehr belastet würde. Ab 25 % ist die Mehrbelastung als erheblich anzusehen. Dies ist keine starre Grenze, sondern eine Orientierungsgröße. Sachverhalt Ein Wohnungseigentümer ve...mehr

Leitsatz Rechtliche Grenzen erfolgreicher Durchsetzung eines Individualanspruchs auf Änderung des Kostenverteilungsschlüssels (hier: Anspruchsverneinung einer Änderung des Schlüssels von Miteigentumsanteilen auf qm-Wohnfläche im Anschluss an einen nachträglich ausgebauten Spitzboden zu Wohnraum) Normenkette §§ 5 Abs. 4 Satz 1, 8 Abs. 2, 10 Abs. 2 Satz 3 WEG; §§ 133, 157 BGB K...mehr

Leitsatz Beschlusskompetenz zur Eventualeinladung einer Wiederholungsversammlung für die Zukunft bzw. allein für die nächstfolgende Versammlung als noch offene Rechtsfrage Zur Abgrenzung von Beseitigungs- bzw. Nutzungsunterlassungsansprüchen und bereits konstitutiven, anspruchsbegründenden Beschlussinhalten Ein Beschlussinhalt mit Verpflichtung (hier: zur Unterlassung der Nutz...mehr

Leitsatz Der Verwalter muss den Wohnungseigentümern Informationen zum Zustand des gemeinschaftlichen Eigentums weiterleiten. Unterlässt er diese Information, kann er der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und/oder den Wohnungseigentümern auf Schadensersatz haften Normenkette § 27 Abs. 1 Nr. 2, Abs. 2 Nr. 1, Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 WEG; § 280 BGB Das Problem Der Verwalter beauftra...mehr

Leitsatz Beschlussanfechtung und Rechtsschutzinteresse Normenkette §§ 16 Abs. 2, 21, 43 Nr. 4 WEG Kommentar Was eine Beschlussanfechtung (hier: über Balkonsanierungsmaßnahmen) betrifft, entfällt das Rechtsschutzinteresse der Anfechtung in dem Umfang, in dem die Baumaßnahmen zwischenzeitlich bereits durchgeführt wurden; vorliegend waren die Beschlüsse bereits vollzogen, sodass ...mehr

Leitsatz Mängel am Gemeinschaftseigentum mit Folgeschäden im Sondereigentum rechtfertigen keine nachbarrechtlichen Ausgleichsansprüche des Sondereigentümers gegen die Gemeinschaft analog § 906 Abs. 2 Satz 2 BGB Normenkette §§ 14, 21 WEG; §§ 904, 906, 1004 Abs. 1 BGB Kommentar Zum Sachverhalt: An der Wohnzimmerdecke der klägerischen Wohnung kam es zu Durchfeuchtungsschäden. Die ...mehr